Решение № 3А-334/2020 3А-72/2021 3А-72/2021(3А-334/2020;)~М-271/2020 М-271/2020 от 4 апреля 2021 г. по делу № 3А-334/2020

Дело №3а-72/2021

УИД 21OS0000-01-2020-000282-78


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 апреля 2021 года г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Степановой Э.А.

при секретаре судебного заседания Тябукове В.В.

с участием представителя административного истца ФИО3 - ФИО4,

представителя административного ответчика бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, бюджетному учреждению Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, мотивировав тем, что ему на праве аренды принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами № местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, и №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> Земельные участки предоставлены ему администрацией г.Чебоксары на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу п.5.1 договора аренды арендная плата за пользование земельными участками исчисляется исходя из их кадастровой стоимости. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.12.2020 № кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 5260160 рублей 43 копейки, в то время как на основании отчета № рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ту же дату составляет 2894967 рублей. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.12.2020 № кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 1 января 2019 года составляет 8211261 рубль 38 копеек, однако на основании отчета № рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ту же дату составляет 4533 354 рубля. Кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, что влечет нарушение прав и законных интересов административного истца, в том числе в связи с чрезмерной арендной платой, взимаемой в рамках договора аренды земельных участков, в связи с чем просил установить кадастровую стоимость земельных участков:

1) общей площадью № кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 2894 967 рублей;

2) общей площадью № кв.м. с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 4533 354 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 – ФИО4 административное исковое заявление поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной, определенной заключением судебной экспертизы.

Явившаяся на заседание суда представитель административного ответчика бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО5 разрешение административного искового заявления ФИО3 оставила на усмотрение суда, возражений против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определенной заключением судебной экспертизы, не имела.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике суду сообщило об отсутствии возражений на административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельных участков, просило рассмотреть дело без участия их представителя.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили.

На основании ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению дела.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.2 и п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, урегулированы Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке", вступившим в силу с 1 января 2017 года.

При этом Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон №237-ФЗ).

В частности, ст.22 Федерального закона №237-ФЗ признается утратившей силу с 1 января 2023 года (ч.4 ст.7 Федерального закона № 269- ФЗ).

Федеральный закон №237-ФЗ дополнен ст.22.1, из ч.1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В связи с этими изменениями до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22, 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:

1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости;

2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения - до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не применяются;

3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, не применяются положения ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ, рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст.22 Закона о государственной кадастровой оценке (п.1, пп.«а» п.2, пп.«а-в» п.3 ч.2, ч.3 ст.6 Федерального закона № 269-ФЗ).

По смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом.

Как следует из материалов дела, 7 мая 2018 года между администрацией г.Чебоксары (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельных участков с кадастровым номером № площадью № кв.м. и с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Государственная регистрация договора аренды произведена 16 мая 2018 года. Срок аренды земельных участков устанавлен до 19.06.2020 ( п.2.1 договора). Арендная плата за пользование земельными участками исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков (п.5.1 договора).

Дополнительным соглашением к договору аренды от 8 июля 2020 года срок договора аренды установлен сторонами до 19.06.2022.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 декабря 2016 года №512 установлено, что с 1 января 2017 года проведение государственной кадастровой оценки на территории Чувашской Республики осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года №391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено бюджетное учреждение Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (в настоящее время – бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.04.2020 №149).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков утверждены постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 ноября 2019 года № 485 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 5260160 рублей 43 копейки (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 14 декабря 2020 года №);

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 8211261 рубль 38 копеек (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 14 декабря 2020 года №).

Таким образом, установленная кадастровая стоимость спорных земельных участков затрагивает права и обязанности административного истца.

В силу ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлены отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков № и № от 24 декабря 2020 года, подготовленные индивидуальным предпринимателем ФИО1, согласно которым рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2019 составляет 2894967 рублей и 4533 354 рубля соответственно.

Определением суда от 28 января 2021 года по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>» № от 10 марта 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2947000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 615 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает следующее.

Эксперт ФИО2, проводивший судебную экспертизу, обладает специальным образованием, имеет квалификационный аттестат «Оценка недвижимости» и опыт работы, включен в реестр членов <данные изъяты>», предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости земельных участков произведено в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Определение рыночной стоимости исследуемых объектов осуществлено с применением сравнительного подхода, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке объектов исследования специалистом обоснован и сомнений не вызывает. В отчете представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты исследования, количественные и качественные характеристики объектов и элементов, входящих в их состав, анализ рынка объектов оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на их рыночную стоимость. Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». В отчете вполне понятна последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов экспертизы. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Указанное заключение неясностей не содержит, оснований сомневаться в обоснованности и правильности данного заключения не имеется, возражений против указанного заключения лица, участвующие в деле, не имели, представитель административного истца также просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной, определенной заключением судебной экспертизы.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Пунктом 2 ч.1 ст.248 КАС РФ установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из изложенного, суд находит административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной подлежащим удовлетворению и определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с результатами судебной экспертизы, проведенной <данные изъяты>

Сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, а также недостоверности отчетов, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методами проведения оценки, в связи с этим установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объектов недвижимого имущества, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В силу ч.4 ст.6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст.22 Федерального закона № 237- ФЗ, применяются с 1 января года, в котором, в том числе в суд, подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики здания будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Чувашской Республики (в результате массовой оценки) применяются с 1 января 2020 года, а заявление об оспаривании установленной кадастровой стоимости в отношении спорных объектов подано 25 декабря 2020 года, подлежит установлению кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости в размере рыночной на период с 1 января 2020 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, определенных по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости либо в случае изменения характеристик указанных объектов недвижимости до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости измененных характеристик.

Частью 3 ст.178 КАС РФ предусмотрено, что при принятии решения суд также решает вопросы о сохранении или об отмене действия мер предварительной защиты по административному иску, о дальнейшей судьбе вещественных доказательств, о распределении судебных расходов и иные возникшие в ходе судебного разбирательства и требующие разрешения вопросы.

<данные изъяты> выставлен счет на оплату № от 24 февраля 2021 года на сумму 35 000 руб.

5 апреля 2021 года денежная сумма в размере 35000 рублей перечислена административным истцом <данные изъяты> что подтверждается платежным поручением № от 05.04.2021.

Согласно п.1 ст.106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В силу ч.1 ст.111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст.107 и ч.3 ст.3 ст.109 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в абз.2 и 3 п.31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерацией от 11.07.2017 № 20-П, до внесения в правовое регулирование необходимых изменений, направленных на уточнение правил распределения судебных расходов по делам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, лицо, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, имеет право на возмещение понесенных расходов.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством является вопрос, укладывается ли допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений. Установленная судом кадастровая стоимость, отличается от ранее определенной на 44%, что судом признается приемлемым расхождением, свидетельствующим об отсутствии факта наличия ошибок при определении утвержденной кадастровой стоимости объектов недвижимости, в связи с чем понесенные административным истцом в рамках административного дела расходы распределению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельных участков:

общей площадью № кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 2947000 (два миллиона девятьсот сорок семь тысяч) рублей;

общей площадью № кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 4 615000 (четыре миллиона шестьсот пятнадцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики.

Мотивированное решение составлено 6 апреля 2021 года.

Председательствующий Э.А. Степанова

Решение28.04.2021