Решение № 2-1310/2019 2-1310/2019~М-856/2019 М-856/2019 от 20 августа 2019 г. по делу № 2-1310/2019

№2-1310/2019

36RS0005-01-2019-001263-43


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2019 г. г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе председательствующего судьи Милютиной С.И., при секретаре Кузьминой Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж обратилось в суд с иском к ФИО2 указав, что между администрацией города Воронежа (арендодатель) и ЗАО оптово-розничная фирма «Обувь» (арендатор) 15.05.2000 г. был заключен договор аренды земельного участка № по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по <адрес> площадью 891 кв.м. из общей площади 9 498 кв.м., целевое назначение земельного участка - складская база. В результате ряда сделок, право собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, перешло к ответчику.

На основании Решения Воронежской городской думы от 19.12.2018 №1027-IV «О бюджете городского округа город Воронеж на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании пункта 3.3. Договора арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 01 декабря текущего года.

Для расчета размера арендной платы применяется постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Размер арендной платы на год за земельные участки рассчитывается по формуле, указанной в п. 2.5 указанного постановления:

Аг= Кс х Aст х К1 х К2,

где: Аг - величина годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Aст - арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования; К1 - корректирующий (повышающий) коэффициент, К2 - корректирующий (понижающий) коэффициент. При этом вид разрешенного использования указан в приложении №1 к Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условия и сроках внесения арендной платы.

В соответствии с кадастровой справкой от 27.11.2018№ кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2015 г. составляла 35 198 068,32 руб.

Таким образом, годовой размер арендной платы до 31.12.2015г. для ответчика с учетом доли в праве собственности составлял 134 613,01 руб. (35 198 068,32 х 2,5 % х 753,4/4924,9). Размер арендной платы в квартал составлял 33 653,25 руб. (134 613,01 /4 (количество кварталов).

В 2014-2015г.г. на территории Воронежской области были проведены работы по актуализации (переоценке) государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

С 01.01.2016 г. кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 27 133 886, 40 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.11.2018г. №

Таким образом, годовой размер арендной платы с 2016г. для ответчика с учетом доли в праве собственности на объект недвижимости составляет 103 772,01 руб. (27 133 886,40 х 2,5% х 753,4/4924,9). Размер арендной платы в квартал составлял 25 943 руб. (103 772,01 /4 (количество кварталов).

На сумму задолженности по арендной плате начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

В адрес ответчика было направлено уведомление-предупреждение с указанием суммы основного долга по арендной плате за период с 13.04.2015 г. по 31.12.2018 г. в размере 407 837,99 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.06.2015 г. по 24.01.2019 г. в размере 66 499,45 руб. с предложением погасить имеющуюся сумму задолженности в добровольном порядке.

На дату обращения истца в суд задолженность по арендной плате и процентам за пользование чужими денежными средствами ответчиком не погашена.

В связи с изложенным, истец просил взыскать с ФИО2 сумму задолженности по арендной плате за период с 13.04.2015 г. по 31.12.2018 г. в размере 407 837,99 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.06.2015г. по 24.01.2019 г. в размере 66 499,45 руб.

В судебном заседании представители Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО3 и ФИО4 поддерживали заявленные требования по изложенным выше основаниям, впоследствии уточнив расчет задолженности ответчика с учетом применения положений о сроке давности.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и его представитель ФИО5, по сути, не возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, представили письменные возражения и дополнения к ним, а также уточненный расчет задолженности.

Согласно письменным возражениям ФИО2, объект недвижимости, принадлежащий ответчику, находится в аренде на 49 лет у <данные изъяты>, цена договора 26 217 рублей в квартал, т.е. фактическим плательщиком арендных платежей и надлежащим ответчиком по настоящему делу должно быть <данные изъяты> Также на 1 основании, абз. 10 п.5.2. Договора ЗАО «Обувь-Воронеж» (арендатор) обязано было не передавать свои арендные права по Договору третьим лицам. С заявлением о заключении Договора аренды с множественностью лиц со стороны Арендаторов стороны не обращались, арендная плата пропорционально долям в праве собственности не устанавливалась, следовательно, плательщик арендных платежей может быть только <данные изъяты> Истец не прикладывает никаких доказательств, действует ли данный договор аренды на сегодняшний день или расторгнут. Также истец не прикладывает к иску приложение (XI. Приложение к Договору), являющееся неотъемлемой частью Договора, которое могло бы подтвердить или опровергнуть, что объект недвижимости с к.н. №, действительно расположен в границах земельного участка, арендуемого <данные изъяты> у администрации г. Воронежа, так как на публичной кадастровой карте Росреестра https://pkk5.rosreestr.ru/. числятся два земельных участков с к.н. № и с к.н. <данные изъяты> а также не прикладывает отметку о регистрации в органе юстиции. Фактически о сложившейся ситуации по арендным платежам ответчик узнал из Уведомления-Предупреждения, полученного 11.02.2019г. Кроме того, указал, что арендная плата, предусмотренная Договором аренды равна - 26 217 рублей за 10 547 кв.м., однако в расчетах годовой арендной платы истец использует иную формулу, не доказывая, что именно она должна быть положена в расчет арендных платежей. Вместе с тем, в формулах с 01.01.2016 г. использует такое слагаемое, которое состоит из дроби, в числителе которой указана общая площадь помещений в сумме 4924,9 кв.м. Вместе с тем данная площадь никакими официальными документами не подтверждается, ответчик не согласен с данной площадью, так как заниженная площадь приводит к завышению суммы арендных платежей, что нарушает права ответчика. Расчет сделан неверно. Согласно данных, полученных от собственников зданий, данная площадь примерно равна 5 533,85 кв.м. Самостоятельно данные по площади ответчик не может получить, так как не является собственником указанной площади. В связи с чем расчет годовой арендной платы с 01.01.2016 г. за нежилое помещение - площадью 753,4кв.м, с кадастровым № должен был быть равным 92 352 рубля 84 копейки = 27 133 886,40*2,5%*753,4/5 533,85, соответственно стоимость за 1 квартал из расчета 92 352,84 руб. /4 (квартала) = 23 088 рублей 21 копейка. Кроме того, при подаче данного искового заявления истцом был пропущен срок исковой давности для обращения в суд за защитой своего права (ст. 196 ГК РФ), а именно взыскания задолженности и пени за весь период, указанный в иске, поскольку о нарушении своего права истцу стало известно еще 26.06.2015 года, как указано в расчете, т.е. когда, по мнению истца, согласно договору аренды, не поступили очередные платежи и рассчитаны % за пользование чужими денежными средствами. Ссылаясь, на положения ст. 200 ГК РФ, ст. 207 ГК РФ, ответчик указал об отсутствии у истца уважительных причин пропуска срока, поскольку он имел возможность обратиться в суд в течение установленного срока, в удовлетворении исковых требований за период с 26.06.2015 г. по 02.04.2016 г. следует отказать. Ответчик полагает, что во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, следует отказать на основании ст. 10 ГК РФ, так как имеет место злоупотребление правом со стороны истца: последний умышлено с 2015 года затягивал время обращения в суд для взыскания задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами при длительности исполнения обязательств, не обращался к ответчику письменно для заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, не выставлял бездоговорные периодические платежи в его адрес с указанием реквизитов счета. При этом, ответчик, зная о законных обязанностях, правильном расчете арендной платы, как добросовестный владелец оплачивал бы данные платежи.

Кроме того, представитель ответчика ФИО5 представил письменные дополнения к возражениям ответчика, в которых указал следующее: на основании запроса Ленинского районного суда г. Воронежа по аналогичному гражданскому делу поступили ответы из Управления Росреестра по Воронежской области, ИФНС, на основании которых можно достоверно определить площадь нежилых помещений, строений, расположенных по <адрес> в пределах земельного участка с кадастровым № Согласно Таблице 1 площадь указанных выше нежилых помещений и зданий, составила 5300,7 кв.м. Истцом в исковом требовании была занижена указанная площадь до 4924,9 кв.м., в связи с чем, не верно были начислены суммы требований, что приводит к нарушению гражданских прав ответчика и к дополнительным материальным затратам. В связи с вышеизложенным, расчет годовой арендной платы за отдельно стоящее здание к.н№ общей площадью 753,4 кв.м., должен был быть равен 96 414, 95 руб., из расчета 27 133 886,40*1*1 *0,025*753,4/5300,7, соответственно стоимость за 1 квартал из расчета 96414,95 руб./ 4 (квартала) = 24 103, 74 руб. При условии, если между ответчиком и ДИЗО был бы заключен договор аренды земельного участка, на котором расположена недвижимость, однако по настоящее время данный договор не заключен. Расчет задолженности по арендной плате представлен ответчиком в Таблице 2. Задолженность составила 264 605,50 руб. Задолженность за пользование чужими денежными средствами по 395 ГК РФ, составила 32 075,82 руб. Кроме того, согласно судебной практике в случаях, когда между ответчиком и истцом, как органом местного самоуправления, который имеет право распоряжаться земельными участками, на которые государственная собственность не разграничена, договор аренды не заключался, арендная плата за пользование земельным участком не может быть взыскана с ответчика. В подобных случаях правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств является ст. 1102 ГК РФ. Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлениях Президиума от 15.11.2011 N 8251/11, от 17.12.2013 N 12790/13. Правом требовать плату за землю в виде неосновательного обогащения с лиц, неосновательно пользующихся земельными участками, относящимися к не разграниченной государственной собственности, наделены органы, которым право распоряжения такими участками предоставлено законом. При этом размер неосновательного обогащения должен определяться исходя из размера арендной платы, которую надлежало бы уплатить ответчику, если бы земельный участок был оформлен в аренду.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 160.1 БК РФ администратор доходов бюджета осуществляет начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

На основании Решения Воронежской городской думы от 19.12.2018 №1027-IV «О бюджете городского округа город Воронеж на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 2.2.9 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской думы от 26.09.2012 № 940-III, к основным функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж относятся: ведение администрирования доходов бюджета городского округа в части, касающейся муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж (л.д. 30-34).

Таким образом, управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является надлежащим истцом по иску о взыскании задолженности по арендным платежам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, между администрацией г. Воронежа (арендодатель) и <данные изъяты> был заключен договор аренды земельного участка № от 15.05.2000 г. по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по <адрес>, площадью 10547 кв.м., целевое назначение земельного участка - складская база.

В соответствии с п. 3.3 Договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала (л.д. 18).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости одним из правообладателей объекта недвижимости, расположенного по <адрес>, с кадастровым № с 13.04.2015 г. является ФИО2 (л.д. 23). С указанной даты в силу норм земельного законодательства у ФИО2 имеется право на пользование земельным участком, занятым данным объектом недвижимости. И с этого же момента к нему перешли права и обязанности по Договору аренды.

Согласно п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.01.2013 года «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах тактики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее:

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно п. 19 Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Для расчета размера арендной платы применяется постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 г. № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (п. 2.5, п. 2.13).

В соответствии с кадастровой справкой от 27.11.2018 № кадастровая стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 01.01.2015 г. составляла 35 198 068,32 руб.

В 2014-2015г.г. на территории Воронежской области были проведены работы по актуализации (переоценке) государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. С 01.01.2016 г. кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 27 133 886, 40 руб.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности, в результате чего образовалась задолженность.

В ходе рассмотрения дела представителем истца был представлен уточненный расчет задолженности ФИО2, с учетом применения положений о сроке исковой давности (о котором заявляла сторона ответчика), согласно которому задолженность ответчика по договору аренды за период с 26.06.2016 г. по 03.12.2018г. составляет 269 705,15 руб. (из расчета 24518, 65 руб. в квартал), проценты за пользование чужими денежными средствами - 29 322, 42 руб. (л.д. 135), который проверен судом и является арифметически верным.

Согласно расчету стороны ответчика его задолженность за тот же период составляет 264605, 50 руб. (из расчета 24103, 74 руб. в квартал) (л.д. 136). Как установлено в судебном заседании, разница в расчете возникла из-за того, что ответчик включил в число арендаторов собственника нежилого помещения по этому адресу – ФИО1 (л.д. 137) (привлечена к участию в деле в качестве 3-го лица), в связи с чем, размер арендной платы должен быть снижен. Однако, согласно решению Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 04.04.2019г., имеющего для настоящего гражданского дела преюдициальное значение, ФИО1 является собственником помещения, располагающегося на земельном участке по <адрес> площадью 1049 кв.м. (л.д. 138-143), поэтому суд принимает во внимание расчет задолженности, предлагаемый истцом.

Ответчик просил учесть обстоятельства дела и снизить размер процентов за пользование чужими денежными средствами, которые требует истец.

В силу п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как разъяснено в п. 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", к размеру процентов, взыскиваемых по п. 1 ст. 395 ГК РФ, по общему правилу, положения ст. 333 ГК РФ не применяются (п. 6 ст. 395 ГК РФ).

Разрешая данный спор, проанализировав нормы действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения сторон, применительно к установленным обстоятельствам дела на основе оценки доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для снижения взысканной с ответчика суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 14 661,21 руб., поскольку считает данный размер процентов в конкретном случае справедливым и разумным.

Поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, в соответствии со ст.103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6043 руб.66 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО2, <данные изъяты> в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, задолженность по арендной плате в размере 269 705, 15 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами размере 14 661, 21 руб., а всего 284366 (двести восемьдесят четыре тысячи триста шестьдесят шесть) руб. 36 коп.

Взыскать с ФИО2, <данные изъяты> в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6043 руб. 66 коп.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через районный суд.

Судья Милютина С.И.

В окончательной форме решение суда изготовлено 26.08.2019 г.