Решение № 2-559/2018 2-559/2018~М-490/2018 М-490/2018 от 2 сентября 2018 г. по делу № 2-559/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Касимов 03 сентября 2018 года

Касимовский районный суд Рязанской области в составе председательствующего судьи Мельниковой Н.М., при секретаре Мараховской И.В.,

с участием истицы ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Касимовского районного суда Рязанской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 ФИО3 и ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок и признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО6, о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, от ФИО4, ФИО5, ФИО9 к ней, ФИО1. Просит также признать за ней право собственности на указанные выше жилой дом и земельный участок.

В обоснование заявленных исковых требований прояснила, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи дома с земельным участком она приобрела у ФИО4, ФИО5, ФИО9 целый жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> был удостоверен нотариусом ФИО7, реестровый №. В тот же день ей (истицей) была выплачена покупная цена жилого дома в размере <данные изъяты> рублей и земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей. Сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка была оформлена надлежащим образом, однако переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию. Данное обстоятельство связано с различными жизненными ситуациями, возникавшими у сторон: преклонный возраст и частые болезни продавца, финансовые затруднения покупателя и др., которые препятствовали их совместному обращению в орган государственной регистрации. В настоящее время она решила оформить свое право собственности на дом и земельный участок, но ей было отказано в регистрации договора купли-продажи, так как необходимо присутствие всех сторон сделки. Со слов жителей <адрес> ей стало известно, что ФИО8 умер в <адрес>, Эстония, его наследницей является ФИО6. Ответчики сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка не оспаривают, никаких прав на него не заявляют. ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления № администрации МО – Дмитриевское сельское поселение Касимовского муниципального района <адрес> спорному жилому дому присвоен №. В связи с отсутствием в настоящее время второй стороны сделки купли-продажи, органы государственной регистрации не могут зарегистрировать переход права собственности на спорные жилой дом и земельный участок к покупателю. Регистрация перехода права возможна только на основании судебного решения. Полагает, что хотя при заключении сделки были нарушены требования, предъявляемые к государственной регистрации перехода права собственности, она приобрела в собственность спорные жилой дом и земельный участок, поскольку волеизъявление сторон по договору от ДД.ММ.ГГГГ, как основанию возникновения соответствующего гражданского права, исполнено в полном объеме. Она приняла данные жилой дом и земельный участок, оплатила их стоимость, использует данные объекты недвижимости по назначению. С момента покупки, жилой дом и земельный участок находятся в ее владении, на нее оформлены все лицевые счета, она проживает в доме и несет расходы по его содержанию.

В судебном заседании истица ФИО1 заявленные требования поддержала по указанным в иске основаниям, просила их удовлетворить в полном объеме.

Ответчики ФИО2 ФИО3 и ФИО6 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; возражений по существу иска не представили. В материалах дела имеются заявления ФИО2 и ФИО3 с просьбами о рассмотрения дела в их отсутствие, не возражают против удовлетворения исковых требований ФИО1.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом; возражений по существу иска не представил.

Допрошенная в судебном заседании свидетель З.Н. показала суду, что знает истицу длительное время - с 80-х годов; сама была секретарем в Дмитриевском колхозе. Жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат истице ФИО1. Она их приобрела на основании договора купли-продажи в 1998 году у ФИО2 ФИО3, ФИО9. Денежные средства за данные дом и земельный участок были выплачены истицей продавцам в полном объеме. ФИО1 за получением данной денежной суммы обращалась к председателю колхоза ФИО21 Деньги на покупку дома ей были выделены; затем данная сумма постепенно удерживалась у нее из зарплаты. ФИО1 в купленном доме сделала ремонт, жила в нем вместе со своими детьми; в настоящее время продолжает жить в спорном доме, пользуется им и земельным участком. С момента продажи дома и земельного участка и по настоящее время ФИО4 и ФИО15 никаких претензий не предъявляли.

Допрошенная в судебном заседании свидетель В.И. показала суду, что работала главой Дмитриевского сельского поселения. ФИО1 в 1998 году приобрела жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, <адрес>, на основании договора купли-продажи в у ФИО2, ФИО3, ФИО9. Денежные средства за данные дом и земельный участок были выплачены истицей продавцам в полном объеме. С момента продажи дома и земельного участка и по настоящее время ФИО2 и В-вы никаких претензий к ФИО1 не предъявляли.

Суд, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения истицы, рассмотрел гражданское дело в отсутствие ответчиков, представителя третьего лица.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав объяснения истицы, показания свидетелей З.Н. и В.И. и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2, действующей за себя и от имени ФИО3 и ФИО9 на основании доверенностей (продавцы) заключен договор купли-продажи дома, общей площадью <данные изъяты> кв. м. в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м., с земельным участком, площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>.

Отчужденный жилой дом принадлежал ФИО2, ФИО3, ФИО9 по 1/3 доле каждому на основании договора дарения целого жилого дома, удостоверенного администрацией Дмитриевского сельского <адрес> ДД.ММ.ГГГГ по реестру №, зарегистрированного в БТИ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, инв. №, рееср. №. Отчужденный земельный участок принадлежал ФИО4 по праву частной собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю сер. РФ-ХХ 62-04-07 №, выданного комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, рег. запись №.

Указанный выше договор купли-продажи удостоверен ДД.ММ.ГГГГ нотариусом <адрес> ФИО7, зарегистрирован в реестре за №.

Продажная цена жилого дома и земельного участка составила <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей соответственно (всего 20 973 рубля); данная сумма была передана покупателем (ФИО1) продавцам в полном объеме наличными полностью после подписания договора.

Данный договор подлежал регистрации в муниципальном предприятии бюро технической инвентаризации города Касимова и комитете по земельным ресурсам и землеустройству Касимовского района.

С момента покупки и до настоящего времени истица фактически владеет и пользуется жилым домом и земельным участком, несет бремя их содержания.

Согласно выписки из Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ администрации МО – Дмитриевское сельское поселение Касимовского муниципального района Рязанской области, в Постановление администрации № от ДД.ММ.ГГГГ «О присвоении адресных номеров строениям с. Дмитриево» внесены изменения и уточнения в адресные номера жилых и нежилых домовладений, зданий с. Дмитриево, в частности присвоен адресный номер спорному домовладению: Рязанская область, Касимовский район, <адрес>; данное домовладение согласно похозяйственной книге <адрес> за 2002-2005 годы значится за ФИО1 (архивная выписка от ДД.ММ.ГГГГ №).

ДД.ММ.ГГГГ году спорное домовладение поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый №; спорному земельному участку ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый №; сведения о владельцах указанных объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанные выше жилой дом и земельный участок, однако ДД.ММ.ГГГГ гожа государственная регистрация права собственности была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации права по причине отсутствия в Едином государственном реестра недвижимости сведений о права продавцов ФИО2, ФИО3, ФИО9 на спорные жилой дом и земельный участок (уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №).

Продавцы (ответчики) ФИО2 и ФИО3 в настоящий момент не имеют возможности явиться в регистрирующий орган; продавец ФИО9 умер ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, Эстония (свидетельство о смерти №). Наследником ФИО9 является его супруга – ответчица ФИО6 (свидетельство о заключении брака №).

Статьей 8, ч.ч. 1 и 2 ст. 35 Конституции РФ гарантировано право каждого иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также на признание и защиту собственности, ее охрану законом.

Согласно ч. 4 ст. 15, ч.ч. 1 и 2 ст. 17, ч.ч 1 и 2 ст. 19, ч. 1 ст. 45 и ст. 46 Конституции РФ, право собственности наряду с другими важными правами гарантируется в качестве основных неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуется на основе принципов неприкосновенности, каждому гражданину гарантировано право на судебную защиту его прав.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п.п. 1, 6 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Как указано в ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Верховный суд РФ в Постановлении Пленума от 29.04.2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснил, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 указанного Постановления).

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (п. 62 указанного Постановления).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п. 63 указанного Постановления).

В настоящее время отношения, возникающие при осуществлении на территории РФ государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании приведенных правовых норм и разъяснений Верховного суда РФ следует, что истец ФИО1 вправе была обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права на земельный участок, поскольку при заключении договора сторона продавца уклонилась от обязанности по осуществлению государственной регистрации, вследствие чего государственная регистрация перехода права произведена не была, при этом земельный участок и жилой дом были фактически переданы покупателю, которая в свою очередь обязательство по оплате исполнила в полном объеме.

С требованием о признании за ней права собственности на спорные объекты недвижимости истица обратиться не вправе, так как соответствующая сделка – договор купли-продажи – до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Учитывая, что обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами сделки исполнены в полном объеме, правопритязания на жилой дом и земельный участок иных лиц отсутствуют, истица с момента приобретения земельного участка и до настоящего времени владеет и пользуется ими, но лишена возможности по причинам, не зависящим от нее (один из продавцов (ФИО9) умер, продавцы ФИО2 и ФИО3 проживают в отдаленной местности, их права собственности на жилой дом и земельный участок не зарегистрированы), зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности, суд находит заявленные истицей требования о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок законным, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В удовлетворении требований о признании за истицей права собственности на спорные объекты недвижимости, с учетом указанных выше положений закона, суд считает возможным отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО5 и ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок и признании права собственности удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, площадью 43,3 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, от ФИО2 ФИО3, ФИО9 к ФИО1 на основании договора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 действующей за себя и от имени ФИО3 и ФИО9 на основании доверенностей (продавцы) и ФИО1 (покупатель), без обращения ФИО2, ФИО3, ФИО10 в регистрирующий орган и без регистрации их права собственности на жилой дом.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель), без обращения ФИО2 в регистрирующий орган и без регистрации ее права собственности на земельный участок.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 Викторовоу А.А. и ФИО6 о признании за ней права собственности на жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Рязанский областной суд в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы, представления через Касимовский районный суд.

Судья – подпись

.............

Судья Касимовского

районного суда Н.М.Мельникова