Решение № 2-878/2017 2-878/2017~М-800/2017 М-800/2017 от 9 июля 2017 г. по делу № 2-878/2017

Дело № 2-878/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2017 года

г. Слободской Кировской области

Слободской районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Черных О.В., при секретаре Сергеевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации г. Слободского, АО «Красный якорь» о возложении обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации г. Слободского, АО «Красный якорь», указав, что является собственником здания склада материального, местоположением: <адрес>. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, который является собственностью муниципального образования «город Слободской» и передан администрацией г. Слободского в аренду АО «Красный якорь» на основании договора аренды № 2/2005-107 от 27 сентября 2005 года. Предыдущий собственник здания склада материального ФИО1 обращалась по вопросу вступления ее в качестве арендатора в вышеуказанный договор аренды 30 марта 2017 года в администрацию г. Слободского и 04 апреля 2017 года в АО «Красный якорь», однако получила отказ. Данный отказ ФИО2 считает неправомерным, поскольку как правопреемник ФИО1 имеет право на вступление в договор аренды № 2/2005-107 от 27 сентября 2005 года на стороне арендатора, а, не обладая правом на землю, ограничена в правах на реконструкцию здания, его текущего обслуживания и ремонта. Разделить самостоятельно земельный участок истица не может, так как не является его правообладателем. Таким правом в силу п.7 ст.11.4 ЗК РФ обладает только арендатор. При этом определить или рассчитать объем прав и обязанностей истицы при вступлении в договор аренды также не представляется возможным ввиду непредоставления АО «Красный якорь» документов, подтверждающих право собственности на объекты, расположенные на спорном земельном участке. На основании изложенного и положений ст.39.20 ЗК РФ, ст.445 ГК РФ ФИО2 просит возложить на ответчиков обязанность внести изменения в договор аренды земельного участка № 2/2005 от 27 сентября 2005 года в части включения ФИО2 в число арендаторов и определить размер прав и обязанностей, принимаемых по договору аренды, пропорционально площади зданий и (или) сооружений, расположенных на земельном участке.

Истец ФИО2, извещенная о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в суд не явилась. В судебном заседании 16 июня 2017 года ФИО2 на удовлетворении иска настаивала.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании на заявленных исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации г. Слободского по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явилась, согласно ходатайству просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации, в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д.66-67), в частности, ввиду возможности раздела спорного земельного участка без нарушения требований к вновь образуемым или измененным земельных участкам.

Представитель ответчика АО «Красный якорь» по доверенности ФИО5 в судебном заседании заявленные ФИО2 требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, в том числе ввиду делимости спорного земельного участка (л.д.22-28).

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 27 сентября 2005 года между администрацией муниципального образования город Слободской как арендодателем и ОАО ЛХК «Кировлеспром» как арендатором был заключен договор № 2/2005-107 аренды земельного участка (далее - договор аренды, договор) (л.д.29-30).

По условиям данного договора ОАО ЛХК «Кировлеспром» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 32282 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок предоставлен из земель поселений для производственных целей. Срок действия этого договора установлен с 01 октября 2005 года по 01 октября 2020 года.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 19 апреля 2006 года за № 43-43-09/206/2006-027.

Соглашением от 26 ноября 2009 года, заключенным между ОАО ЛХК «Кировлеспром» и ЗАО «Красный якорь», последнему были переданы права и обязанности по договору аренды № 2/2005-107 от 27 сентября 2005 года (л.д.34). Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 11 декабря 2009 года.

Соглашением от 18 января 2010 года, заключенным между ЗАО «Красный якорь» и ООО «Инвестлеспром», последнему были переданы права и обязанности по договору аренды № 2/2005-107 от 27 сентября 2005 года (л.д.35). Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 25 февраля 2010 года.

Соглашением от 27 февраля 2014 года, заключенным между вышеназванными юридическими лицами, права и обязанности по договору аренды № 2/2005-107 от 27 сентября 2005 года вновь были переданы ЗАО «Красный якорь», правопреемником которого в настоящее время является АО «Красный якорь» (л.д.36). Данное соглашение также зарегистрировано в ЕГРН 15 апреля 2014 года.

При этом установлено, что истец ФИО2 с 22 мая 2017 года является собственником здания склада материального с кадастровым номером №, общей площадью 1036,9 кв.м, местонахождением: <адрес> на основании договора купли-продажи, заключенного 16 мая 2017 года с прежним его собственником ФИО1, копия которого представлена в материалы дела (л.д.18).

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером №, то есть на земельном участке, являющемся предметом договора аренды № 2/2005-107 от 27 сентября 2005 года, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Кроме того, из объяснений представителя АО «Красный якорь» ФИО5 установлено и материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером № также расположены здания, строения и сооружения, принадлежащие на праве собственности на основании договора купли-продажи от 27 февраля 2014 года ответчику АО «Красный якорь», в частности, сооружение подъездной железнодорожный путь ОАО ЛХК «Кировлеспром» с кадастровым номером №, подъездной железнодорожный путь ОАО ЛХК «Кировлеспром» с кадастровым номером № (л.д.40-44, 45, 46), а также принадлежащее ФИО1 здание финского гаража с кадастровым номером №. Достаточных и убедительных доказательств отсутствия таковых объектов недвижимости суду не представлено.

Установлено, что предыдущий собственник здания склада материального ФИО1 30 марта 2017 года обращалась к собственнику спорного земельного участка - в администрацию г. Слободского - по вопросу заключения с ней договора аренды данного земельного участка, однако письмом от 28 апреля 2017 года ей было в этом отказано ввиду наличия ранее заключенного с АО «Красный якорь» договора аренды земельного участка и возможности его раздела без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (л.д.14). Аналогичный по сути ответ с отказом был дан ФИО1 и арендатором земельного участка АО «Красный якорь» (л.д.16).

Истец ФИО2, считая, что данными отказами нарушаются ее права как правопреемника ФИО1 по договору купли-продажи от 16 мая 2017 года и собственника здания склада материального, обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные ФИО2 требования, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вступившей в силу с 01 марта 2015 года, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пункты 2-11 статьи 39.20 ЗК РФ регулируют вопросы пользования земельными участками, раздел которых невозможен, указывая на то, что неделимость земельного участка является основанием для установления права общей долевой собственности или заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении таких участков.

При этом согласно пункту 9 статьи 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, по смыслу положений статьи 39.20 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Собственники же зданий, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора путем вступления в заключенный ранее договор аренды на стороне арендаторов, при этом размер обязательств арендаторов по внесению арендной платы определяется пропорционально долям в праве собственности на здания, сооружения.

Аналогичные положения были закреплены и в действовавшей до 01 марта 2015 года статье 36 ЗК РФ, согласно пункту третьему которой в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

При этом суд учитывает, что согласно п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу закона возможность понуждения к заключению договора допускается лишь в случаях, когда это установлено Гражданским кодексом РФ, законом или обязательством, добровольно принятым на себя стороной.

Между тем, материалами дела установлено и стороной истца в судебном заседании на оспаривалось, что земельный участок с кадастровым номером № является делимым.

Раздел данного земельного участка с учетом площади принадлежащего ФИО2 здания склада материального, соизмеримой с площадью земельного участка, на котором он расположен, возможен без нарушения требований к вновь образуемым или измененным земельных участкам, как того требует пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ. Доказательств неделимости спорного земельного участка суду не представлено, таковые в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, у ответчиков отсутствует обязанность по предоставлению истице земельного участка с кадастровым номером № в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, а соответственно, по внесению изменений в договор аренды земельного участка № 2/2005 от 27 сентября 2005 года в части включения ФИО2 в число арендаторов.

При этом суд учитывает, что в соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ, п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно толкованию вышеназванных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Доказательств препятствования ответчиками в пользовании истицей спорным земельным участком, занятым принадлежащим ей зданием склада материального, а также установлении сервитута последней суду не представлено, таковые в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что нарушений прав ФИО2 на пользование и распоряжение вышеназванным зданием, находящимся в ее собственности, права на пользование земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимости, на законном основании ответчиками не допущено.

Кроме того, суд также учитывает, что статья 11.4 ЗК РФ предусматривает административный порядок раздела земельного участка. При этом данная статья не запрещает раздел земельного участка в судебном порядке в случае наличия спора о причинах такого раздела или о площади и (или) границах образуемых в результате раздела земельных участков. Возможность раздела земельного участка в судебном порядке прямо предусмотрена подпунктом 2 пункта 4 статьи 11.2, статьей 64 ЗК РФ.

Доказательств формирования земельного участка под принадлежащим ФИО2 зданием склада материального, необходимого для его использования, в частности, путем изготовления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, стороной истца суду не представлено. Площадь земельного участка, необходимого для использования вышеуказанного объекта недвижимости, истцом не определена.

При этом согласно положениям ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В данном случае с учетом приведенных выше обстоятельств и доказательств и исходя из избранного ФИО2 способа защиты суд полагает, что заявленные ею требования не направлены на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, в удовлетворении иска ФИО2 следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 отказать в удовлетворении иска к администрации г. Слободского, АО «Красный якорь» о возложении на них обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка № 2/2005 от 27 сентября 2005 года в части включения ФИО2 в число арендаторов и об определении размера прав и обязанностей, принимаемых по договору аренды, пропорционально площади зданий и (или) сооружений, расположенных на земельном участке.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Слободской районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья О.В. Черных