Апелляционное определение № 33-362/2026 33-4079/2025 от 3 февраля 2026 г.

УИД 14RS0035-01-2025-013670-96

Дело № 2-8974/2025 № 33-362/2026 (33-4079/2025)

Судья Никифорова Н.А.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Якутск 4 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Удаловой Л.В., судей Кузьминой М.А., Ткачева В.Г. при секретаре Ребровой М.В., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Окружной администрации города Якутска, садоводческому некоммерческому товариществу «Росинка» о признании права собственности на объект незавершенного строительства по апелляционной жалобе представителя истца на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 23 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Ткачева В.Г., пояснения представителя истца ФИО2, представителя ответчика Окружной администрации города, третьего лица Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований ссылаясь на то, что 2 октября 2001 года она заключила с Б. договор купли-продажи постройки и земельного участка общей площадью 1004 кв.м., расположенного по адресу: ........... Распоряжением заместителя главы города от 9 ноября 2001 года № ... земельный участок с кадастровым № ... изъят у Б. и предоставлен ФИО1 в аренду со сроком до 31 декабря 2003 года для ведения садоводства и огородничества. 11 марта 2002 года между администрацией города Якутска и ФИО1 заключен договор № ... аренды земельного участка с кадастровым № .... Согласно условиям заключенного договора аренды арендатор имеет право возводить строения и сооружения необходимые в своей хозяйственной деятельности, при условии согласования с арендодателем. С момента предоставления земельного участка истец владеет им, на участке возведен объект незавершенного строительства. Полагает, что поскольку объект незавершенного строительства был возведен в период действия договора аренды, то в силу положений Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», за истцом может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства. Истец просила признать право собственности на объект незавершённого строительства, степень готовности 20%, общей площадью 56,7 кв.м, расположенный по адресу: .........., согласно техническому плану от 22 апреля 2025 года.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 8 октября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 23 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, представитель истца по доверенности ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, дополнением к ней, в которых ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. В обоснование жалобы указывает, что объект незавершённого строительства не может являться самовольной постройкой. Суд первой инстанции, приходя к выводу, что объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, и, отказывая в удовлетворении иска, применяя статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обосновал свои выводы по вышеуказанным признакам, а лишь ограничился отсутствием разрешения на строительство. Документом, на основании которого у истца возникло право пользования земельным участком и постройками, расположенными на этом участке, является договор купли-продажи от 2 октября 2001 года. В судебном порядке договор не оспорен, не заявлены требования третьих лиц, не признан недействительным. Договор аренды земельного участка от 11 марта 2002 года № ... подтверждает тот факт, что истцу земельный участок предоставлен вместо предыдущего члена товарищества Б. СОТ «Росинка». Следовательно, в силу правопреемства истец по умолчанию является членом СОТ. Суд первой инстанции в нарушение статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не установил обстоятельства, которые необходимо было установить, мотивировочная часть решения не содержит таких выводов, которые для разрешения спора имеют существенное значение. Материалы дела подтверждают доводы истца о возведении объекта незавершенного строительства в период действия договора аренды, разрешение на строительство которого не требуется, объект незавершенного строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Решений о резервировании земельного участка не принималось. Совокупное толкование норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды земельного участка, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Вывод суда о том, истец просит признать право собственности на самовольно построенный объект капитального строительства, незавершённый строительством, расположенный на земельном участке, который как самостоятельный объект недвижимости в качестве индивидуально-определённой вещи не существует, поскольку снят с кадастрового учёта, не состоятелен и противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала, просит ее удовлетворить.

Представитель ответчика Окружной администрации города, третьего лица Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска по доверенности ФИО3 в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просит отказать в ее удовлетворении.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, СНТ «Росинка», извещенного надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщено, ходатайств не направлено.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена своевременно в установленном пункте 2 части 1 статей 14, 15 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке на сайте Верховного Суда Республики Саха (Якутия) (vs.jak.sudrf.ru раздел «Судебное делопроизводство»).

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело при вышеуказанной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжением главы администрации города Якутска от 20 мая 1999 года № ...р за членами СОТ «Росинка» в пожизненное наследуемое владение закреплены земельные участки по ........... для садоводства и огородничества, Б. указан в списке членов данного товарищества за № ....

31 июля 2000 года Б. выдано свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения на земельный участок площадью 1004 кв.м.

2 октября 2001 года между Б. и ФИО1 был заключен договор, согласно которому Б. продал, а ФИО1 купила следующие постройки: забор, находящиеся на земельном участке по адресу: .........., размером 1004 кв.м., выделенном для садоводства и огородничества на основании решения администрации города Якутска от 20 мая 1999 года № ...-р, свидетельство на право владения и постоянного пользования землей выдано 31 июля 2000 года № ..., кадастровый № .... Стоимость определена в размере .......... рублей (пункт 2 договора).

Распоряжением заместителя главы города от 9 ноября 2001 года № ... земельный участок с кадастровым № ... изъят у Б. и предоставлен ФИО1 в аренду со сроком до 31 декабря 2003 года для ведения садоводства и огородничества.

11 марта 2002 года между администрацией города Якутска, арендодатель, и ФИО1, арендатор, заключен договор аренды земли № ..., согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым № ..., находящийся по адресу: .........., площадью 1004 кв.м, для садоводства и огородничества. Срок действия договора установлен по 31 декабря 2003 года (пункт 2.1).

13 марта 2002 года был составлен кадастровый план № ... земельного участка с кадастровым № ....

В 2004 году по заявке ФИО1 подготовлено землеустроительное дело на земельный участок с кадастровым № ..., утвержден проект границ земельного участка.

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) от 2 сентября 2022 года прекращено осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ...........

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым № ... поставлен на кадастровый учет 13 марта 2002 года, снят с кадастрового учета 27 мая 2022 года. Право собственности на данный объект недвижимости не зарегистрировано.

Согласно сведениям Департамента градостроительства и архитектуры Окружной администрации города Якутска от 4 сентября 2025 года № .../ДГА сведения об объекте недвижимости с кадастровым № ... в адресном реестре отсутствуют, земельный участок снят с государственного кадастрового учета 27 мая 2022 года.

6 июля 2025 года ФИО1 обратилась в СНТ «Росинка» с заявлением о принятии в члены товарищества.

Согласно сведениям Технического плана объекта незавершенного строительства от 22 апреля 2025 года, подготовленного кадастровым инженером А., объект незавершенного строительства расположен по адресу: .........., площадь застройки 56,7 кв., имеет степень готовности 20%, кадастровый квартал № ..., в ранее существовавших границах земельного участка с кадастровым № ....

Из заключения кадастрового инженера от 24 августа 2025 года следует, что объект незавершенного строительства возведен на ленточном бетонном фундаменте. Степень завершенности объекта: фундамент – 100%, стены – 80%.

Согласно отчету об оценке от 19 июня 2025 года № ...-ОН, подготовленному по заказу истца обществом с ограниченной естественностью «********» Многофункциональный центр судебных экспертиз и оценки недвижимости, рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства составляет .......... рублей.

В соответствии с заключением специалиста от 19 сентября 2025 года № ..., составленным обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «********», объект незавершённого строительства имеет прочную связь с землей и соответствует требованиям к строительству, объекта капитального строительства. Готовность объекта незавершенного строительства составляет 37%. Объект незавершённого строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно сведениям Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска от 1 октября 2025 года № ... срок действия договора аренды земельного участка от 11 марта 2002 года № ... истек 31 декабря 2003 года, информации о перезаключении данного договора не имеется.

В регистрационном деле земельного участка с кадастровым № ... содержатся сведения о вышеуказанном договоре купли-продажи, протоколе о выходе Б. из состава СОТ «Росинка» и продаже дачного участка № ... ФИО1 Также имеется заявление З. о согласии на куплю-продажу построек и дачного участка ФИО1

Согласно землеустроительному заключению по отводу земельного участка, составленному руководителем Комзема по городу Якутску, в сведениях о инженерной и ландшафтной характеристиках земельного участка имеются сведения о строящемся жилом доме.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец просит признать право собственности на самовольно построенный объект капительного строительства, незавершенный строительством, расположенный на земельном участке, который как самостоятельный объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи не существует, поскольку снят с кадастрового учета. Кроме того, суд отметил, что отсутствие у истца документов, необходимых для государственной регистрации его права на спорный объект (объект незавершенного строительства), не может являться основанием для признания за ним этого права в обход требований, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации о возникновении права собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества. Решение об отводе земельного участка в аренду является первоначальным этапом в процедуре предоставления земельного участка для строительства, но не является правоустанавливающим документом, подтверждающим право пользования земельным участком, на котором возведен спорный объект незавершенный строительством. До настоящего времени необходимые работы по оформлению прав на земельный участок истцом не проведены, договор аренды не заключен. Сведений о том, что истец обращалась за выдачей разрешения на строительство за период с 11 марта 2002 года по настоящее время, а также для заключения договора аренды земельного участка, материалы дела не содержат. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Истцом не было представлено в суд доказательств принятия мер для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, препятствий к осуществлению прав истца для получения необходимых документов для строительства при рассмотрении настоящего гражданского дела не установлено.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 года).

При этом исходя из положений пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 года).

Между тем настоящий спор между истцом и ответчиком возник в связи с тем, что у ФИО1 отсутствуют правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие у нее права собственности на объект незавершенного строительства. В отсутствие таких документов ответчик отказывает истцу в однократном предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абзацы первый и пятый пункта 38).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», положения статьи 222 Гражданского кодекаса Российской Федерации Гражданского кодекаса Российской Федерации регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 Гражданского кодекса Российской Федерации). Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Из материалов гражданского дела следует, что объект, в отношении которого истцом заявлены требования о признании права собственности, имеет оконченный строительством фундамент, а также частично возведены стены дома, а, следовательно, такое имущество может рассматриваться в качестве объекта незавершенного строительства.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 также разъяснено, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

В пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Судом первой инстанции было установлено, что распоряжением заместителя главы города от 9 ноября 2001 года № ... земельный участок с кадастровым № ... был изъят у Б. и предоставлен ФИО1 в аренду со сроком до 31 декабря 2003 года для ведения садоводства и огородничества.

11 марта 2002 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земли № ... сроком до 31 декабря 2023 года с указанием, что земельный участок предоставляется для садоводства и огородничества.

При этом из содержания землеустроительного заключения по отводу земельного участка, составленного руководителем Комзема по городу Якутску, в сведениях о инженерной и ландшафтной характеристиках земельного участка имеются сведения о строящемся жилом доме.

Перечисленные обстоятельства подтверждают доводы стороны истца о том, что объект незавершенного строительства был возведен на земельном участке, предоставленном ФИО1 на условиях договора аренды, в период действия такого договора.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ) садовый земельный участок определен как земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, который в соответствии с частями 1 и 3 статьи 23 этого федерального закона может быть образован из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения и должен использоваться по целевому назначению и в соответствии с его разрешенным использованием.

В соответствии с частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 2).

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, объект незавершенного строительства был возведен истцом не только во время действия договора аренды земельного участка, но и на таком земельном участке, который предусматривает возможность размещения на нем садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. При этом получение разрешения на строительство такого объекта не требовалось.

Судебная коллегия также отмечает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Положения 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 года не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, правомерно заключенному без проведения торгов, когда арендатор вправе заключить новый договор аренды без проведения торгов.

Согласно подпункту 7 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления садового или огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользоваться таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года).

Судом первой инстанции при разрешении заявленных истцом требований приведенные нормы материального права учтены не были.

Учитывая же, что согласно заключению от 19 сентября 2025 года № ..., составленного обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «********», объект незавершённого строительства имеет прочную связь с землей и соответствует требованиям, предъявляемым к строительству объекта капитального строительства, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, принимая во внимание, что спорный объект был возведен на земельном участке, предусматривающем возможность возведение такого объекта, в период действия договора аренды, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленного требования о признании за истцом права собственности на объект незавершенного строительства.

То обстоятельство, что земельный участок с кадастровым № ... был снят с государственного кадастрового учета 27 мая 2022 года само по себе не могло явиться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, учитывая, что на дату возведения спорного объекта такой земельный участок существовал и был предоставлен истцу на условиях договора аренды. При этом ответчик не оспаривал, что по адресу: .........., утвержденный проект межевания территории в настоящее время предусматривает образование земельного участка площадью 1004 кв.м., участок не зарезервирован.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 23 октября 2025 года по данному делу отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 56,7 кв.м, степень готовности 20%, расположенный согласно сведениям Технического плана объекта незавершенного строительства от 22 апреля 2025 года, подготовленного кадастровым инженером А., по адресу: .........., кадастровый квартал № ..., в ранее существовавших границах земельного участка с кадастровым № ....

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

Определение изготовлено 13 февраля 2026 года.