Решение № 2-1412/2019 от 11 августа 2019 г. по делу № 2-1412/2019

Дело№ 2-1412-19

УИД 42RS0007-01-2019-000424-73


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 12 августа 2019 года

Заводский районный суд г. Кемерово Кемеровской области

в составе председательствующего Жигалиной Е.А.,

при секретаре Спицыной А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5, ФИО6, финансовому управляющему ФИО7 о признании соглашения об отступном недействительным, исключении из ЕГРН записи о праве собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО6, финансовому управляющему ФИО7 о признании соглашения об отступном недействительным, исключении из ЕГРН записи о праве собственности, мотивируя свои требования тем, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел в собственность нежилое помещение с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в здании производственного назначения с кадастровым номером № по <адрес>. Факт расположения нежилого помещения в названном здании подтверждается выпиской из ЕГРН, согласно которой нежилое помещение с кадастровым номером № располагается в здании с кадастровым номером № расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> нежилого помещения с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м являлась ФИО5 В свою очередь, ФИО5 приобрела в собственность нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., и <данные изъяты> долей в праве общей собственности на земельный участок площадью <данные изъяты>.м, с кадастровым номером № расположенные по <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Собственником № долей земельного участка является ФИО10, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м сформирован под нежилое здание производственного назначения. Согласно выписке названный земельный участок имеет разрешенное использование: занятый зданием производственного назначения и находится по <адрес> При названных обстоятельствах имеются основания полагать, что доли в праве собственности на участок были определены пропорционально долям в праве собственности на здание. Таким образом, на помещение площадью <данные изъяты> кв.м., приходится <данные изъяты> долей в праве собственностей на земельный участок № На момент заключения договора кули-продажи нежилого помещения 11.02.2014 г. ФИО5 являлась одновременно и собственником <данные изъяты> долей земельного участка, приходящихся на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи 11.02.2014 г.) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в этой норме. При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Аналогичные положения закреплены в ст.552 Гражданского кодекса РФ. В силу названной правовой нормы по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016, по смыслу приведенных норм в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. Исходя из указанных норм, если договором купли-продажи прямо не предусмотрено иное, при продаже недвижимости к покупателю переходит соответствующее право продавца на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость (в том числе право собственности или доля в этом праве). В договоре купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО3 и ФИО5, не определены какие-либо права ФИО3 на земельный участок. Из содержания договора также не следует, что стороны с передачей прав на нежилое помещение не передали права на долю в праве на земельный участок. Статьей 130 Гражданского кодекса РФ определено, что здания относятся к объектам, прочно связанным с землей. По изложенным основаниям, в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта к ФИО3 с даты регистрации его права собственности на нежилое помещение (с 12.02.2014 г.), как к собственнику помещения, в силу закона перешло право собственности на <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок № Права ФИО3 на земельный участок в связи с указанным договором купли-продажи нежилого помещения не были зарегистрированы в ЕГРН в установленном порядке. В ЕГРН сохранялись сведения, что зарегистрированные на имя ФИО5 <данные изъяты> долей земельного участка находятся в собственности. Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02 августа 2017 г. ФИО5 была признана банкротом и введена процедура реализации имущества должника сроком на 6 месяцев. Исходя из положений статьи 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и сведений ЕГРН в ходе процедуры реализации имущества должника финансовым управляющим в конкурсную массу были включены <данные изъяты> долей земельного участка № Вместе с тем, отсутствие в статье 131 названного закона указания на запрет включения в конкурсную массу <данные изъяты> долей земельного участка № в отношении которых имеются сведения в ЕГРН о праве собственности ФИО5 вовсе не означает, что финансовый управляющий не должен был проверить возможность распоряжения этими долями земельного участка, соблюдение требований закона, предъявляемых при реализации этого имущества. Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, положений ст.35 Земельного кодекса РФ, ст.ст.273,552 Гражданского кодекса РФ, <данные изъяты> долей земельного участка № нельзя было отнести к имуществу должника ФИО5, на которое может быть обращено взыскание. Отсутствие государственной регистрации права ФИО3 на спорный земельный участок, при том, что имеется договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на этом участке, само по себе не влекло отнесение земельного участка к имуществу ФИО5, на которое может быть обращено взыскание. Пунктом 2 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации, возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Положениями ст.ст.273,552 ГК РФ, ст.35 Земельного кодекса РФ установлен иной момент перехода к собственнику нежилых помещений доли в праве собственности на земельный участок, сформированный под такими помещениями, а именно с даты государственной регистрации права собственности на нежилые помещения. Однако, без проверки возможности распоряжения спорными долями земельного участка, <данные изъяты> долей земельного участка № были выставлены на торги. В связи с тем, что участок не был реализован на торгах, финансовый управляющий предложил, а кредитор ФИО5 ФИО6 согласилась принять <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок № в качестве отступного, о чем ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение об отступном. Спорные <данные изъяты> долей земельного участка № переданы ФИО6 по соглашению об отступном без учета того обстоятельства, что ФИО3 является собственником расположенного на нем нежилого помещения и к нему в силу закона перешло право собственности на <данные изъяты> долей земельного участка с момента регистрации права собственности на нежилое помещение, а ФИО5 с этого момента утратила права на земельный участок, сформированный под здание производственного назначения, в том числе на <данные изъяты> долей участка, приходящихся на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. В соответствии с положениями ст. 168,273,552 ГК РФ соглашение об отступном является недействительным в силу ничтожности. В силу п.п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Исключению из ЕГРН подлежит запись о государственной регистрации права собственности ФИО6 на <данные изъяты> долей земельного участка с кадастровым номером №

Просит признать недействительным соглашение об отступном от 26.09.2018 г., заключенное между ФИО6 и ФИО5 (финансовым управляющим ФИО1), исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ФИО6 на <данные изъяты> долей земельного участка с кадастровым номером №

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя ФИО8

Представитель истца ФИО3 ФИО8, действующий на основании ордера адвоката № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, а также в письменных пояснений к иску, из которых следует, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 продала, а ФИО2 приобрел в собственность нежилое помещение с кадастровым номером № (ранее присвоенный номер № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное в здании с кадастровым номером № расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 являлась одновременно и собственником <данные изъяты> долей земельного участка, приходящихся на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. Несмотря на то, что земельный участок и проданные ФИО5 М нежилые помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу - ФИО5 В соответствии с ч.1 ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. В силу п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка| пользования земельным участком. Пунктом 2 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016, по смыслу приведенных норм в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. Таким образом, в данном случае нежилое помещение с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> долей земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> в обороте участвовали совместно. Согласно позиции, изложенной в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018, если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании. В соответствии с ч. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. В данном случае спорный земельный участок является неделимым и выдел земельного участка невозможен, поскольку выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. сформирован под нежилое здание производственного назначения. Согласно выписке, названный земельный участок имеет разрешенное использование, земельный участок: занятый зданием производственного назначения и находится по <адрес>. Таким образом, ФИО3 и ФИО5 с момента регистрации договора купли-продажи нежилого помещения от 12.02.2014г. поступили <данные изъяты> земельного участка в общую долевую собственность. Поскольку данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания здания, частью которого является нежилое помещение, принадлежащее заявителю. С учетом изложенного, считает, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая заявителю, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений. Права ФИО3 на земельный участок в связи с указанным договором купли-продажи нежилого помещения не были зарегистрированы в ЕГРН в установленном порядке, но в силу п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25, с момента регистрации права собственности ФИО3 на нежилое помещение стороны не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок. В ЕГРН сохранялись сведения, что зарегистрированные на имя ФИО5 <данные изъяты> долей земельного участка находятся в ее собственности. Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02 августа 2017 г. ФИО5 была признана банкротом и введена процедура реализации имущества должника сроком на 6 месяцев. Исходя из положений статьи 131 Федерального закона «О несостоятельнности (банкротстве)» и сведений ЕГРН в ходе процедуры реализации имущества должника финансовым управляющим в конкурсную массу были включены <данные изъяты> земельного участка № В силу ч. 4 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Таким образом, финансовый управляющий неправомерно включил <данные изъяты> долей земельного участка в конкурсную массу. Финансовому управляющему необходимо было изначально выделить долю ФИО5 из общего имущества, поскольку <данные изъяты> долей земельного участка с момента регистрации договора купли-продажи от 12.02.2014г. на нежилое помещение, являлись общей долевой собственностью ФИО3 и ФИО5 Конкурсным управляющим было допущено нарушение закона в ходе обращения взыскания на <данные изъяты> земельного участка. Кроме того, финансовый управляющий неправомерно выставил на торги <данные изъяты> долей земельного участка, так как в соответствии со ст.278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ соглашение об отступном является недействительным в силу ничтожности. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО5 исковые требования признала в полном объеме, пояснила, что фактически по договору купли-продажи она продала истцу ФИО3 нежилое помещение и <данные изъяты> доли земельного участка, расположенные по адресу: <адрес> техническим причинам истец не смог зарегистрировать свое право собственности на <данные изъяты> долей спорного земельного участка. При этом, впоследствии, финансовый управляющий ФИО7, действующая на основании решения Арбитражного суда Кемеровской области по делу о ее банкротстве по ее мнению незаконно, заключила соглашение с ФИО6 об отступном, в соответствии с которым в собственность ФИО6 перешло в собственность имущество: <данные изъяты> доли спорного земельного участка, тем самым были нарушены права и интересы ФИО3, являющегося собственником нежилого помещения, расположенного на данном земельном участке. Полагала. Что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя ФИО9

Представитель ответчика ФИО6 ФИО9, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, представила письменные возражения, из которых следует, что истец оспаривает соглашение об отступном от 26.09.2018 года и запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика ФИО6 по тем основаниям, что они нарушают его право собственности на земельный участок, приводит положения ст.ст. 168, 273, 552 ГК РФ. Полагает, что указанные нормы права не могут быть применены к этому соглашению, поскольку как указано в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактическою исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются и прекращаются такие права (пункт 2 статьи 81, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в рeеcтp не внесена запись об ином. На момент заключения соглашение об отступном от 26.09.2018 года право собственности на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРН за ФИО5 ФИО3 являлся одним из участников по делу о банкротстве ФИО5 Следовательно, он обладал всей информацией о рассмотрении дела. В течение всего времени производства по делу он не предпринял каких-либо действий по оспариванию зарегистрированного права собственности ФИО5 на земельный участок. В связи с этим у финансового управляющего ФИО7 не имелось правовых препятствий для передачи земельного участка на торги, а затем заключения с ФИО6 соглашения об отступном. Полагает, что правовых оснований для признания соглашения об отступном в соответствии со ст.ст. 168, 273, 552 ГК РФ недействительной сделкой не имеется. Указанные нормы права были нарушены ФИО3 и ФИО5, которые заключили договор купли-продажи нежилого помещения от 11.02.2014 года без передачи прав на земельный участок, на котором располагается это нежилое помещение. Кроме того, истец полагает, что у него возникло право собственности па земельный участок с момента регистрации его права собственности на нежилое помещение. Следуя его правовой позиции, финансовый управляющий ФИО1 не вправе была отчуждать земельный участок. Согласно п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ. Согласно п. 42 указанного постановления судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее. Если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. У истца возникло право заявить к ФИО5 требование о государственной регистрации перехода к нему права на <данные изъяты> долей земельного участка с 12.02.ДД.ММ.ГГГГ. Однако никаких действий на протяжении длительного времени вплоть до заключения в отношении земельного участка соглашения об отступном от 26.09.2018 года он не предпринимал. Следовательно, в отношениях с третьими лицами, к которым относятся ФИО6 и финансовый управляющий ФИО7, он не может ссылаться на то, что право на <данные изъяты> земельного участка было утрачено им помимо его воли. При таком положении фактическое требование истца об истребовании у ФИО6 права на <данные изъяты> долей земельного участка не подлежит удовлетворению. Истец является невладеющим собственником нежилого помещения, приобретенного им по договору от 11 февраля 2014 года, о чем свидетельствуют гражданские дела, рассмотренные по его искам Заводским, Центральный районными судами города Кемерово, например, об обязании освободить нежилое помещение, о взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование нежилым помещением и другие дела. В деле, находящемся в производстве Беловского городского суда по иску ФИО5 в лице финансового управляющего к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком по адресу: <адрес>, ФИО3 в возражениях против иска указывает и на то, что он не может пользоваться как нежилым помещением, так и земельным участком с момента приобретения нежилого помещения по причине того, что они находятся в чужом незаконном владении. При таком положении к требованию ФИО3 как лицу, не владеющему земельным участком, применяется срок исковой давности в соответствии со ст.ст. 196, 301, 302 ГК РФ. Право истца на владение <данные изъяты> долей в праве на земельный участок было нарушено с 12.02.2014 года. Истец обратился с иском 07.02.2019 года за пределами трехгодичного срока исковой давности. Кроме того, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В абзаце седьмом п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. Таким образом, факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями сам по себе не свидетельствует о ничтожности какой-либо из совершенных сделок. В этом случае права покупателя, которому имущество вопреки договору не было передано в собственность, могут быть защищены другим способом – путем возмещения убытков недобросовестным продавцом. В рассматриваемом споре ФИО5 заключены договоры купли-продажи спорного земельного участка как с истцом (в 2014 году), так и с другим лицом – ФИО6 (в 2018 году). Государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок произведена за ФИО6 При данных обстоятельствах, исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат, при этом, истец не лишен права потребовать от ФИО5 возмещения причиненных ему убытков. ФИО6 является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, на момент заключения оспариваемого соглашения об отступном не знала и не могла знать, что на спорном земельном участке находится здание, собственником которого ранее являлась ФИО5 Учитывая, что 02.08.2017 года в отношении ФИО5 введена процедура банкротства – реализация имущества, с этой даты все требования неимущественного характера к последней трансформируются в денежные. Полагает, что истцом выбран неправильный способ защиты своих прав. Требования истца об исключении из ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности ФИО6 на <данные изъяты> долей земельного участка является требованием о применении последствий недействительности соглашения об отступном, однако указанное требование не основано на законе, противоречит разъяснениям Верховного Суда РФ, в соответствии с которыми исключение информационной записи в ЕГРН без разрешения вопроса о праве не допускается, и не обеспечивает защиту прав истца. Истец в данном споре не заявляет требование, которое могло бы привести к утрате ФИО6 права на земельный участок, следовательно, указанное требование истца не имеет законного основания. Заявленное истцом требование фактически направлено на возврат <данные изъяты> долей земельного участка в конкурсную массу ФИО5 и тем самым не обеспечивает защиту его прав. Просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Ответчик финансовый управляющий ФИО5 ФИО7 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не ходатайствовала, ранее в судебном заседании ее представитель ФИО11, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, представила письменные возражения, из которых следует, что объект недвижимости, право собственности на который у истца не возникло, включен в конкурсную массу и может быть реализован только в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец. Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость. В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника. По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (пункт 1 статьи 126 Закона о банкротстве и разъяснения, приведенные в абзаце 2 пункта 34 постановления Пленума ВАС РФ N 35). Такие требования подлежат денежной оценке, рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 Закона о банкротстве. С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства арбитражный управляющий приступает к выполнению мероприятий, связанных с реализацией имущества должника в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, в целях максимального удовлетворения требований всех кредиторов должника. Следовательно, кредиторы, предъявившие требования к должнику в рамках дела о банкротстве до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на отчужденное должником по договору недвижимое имущество, должны быть поставлены в равное положение с кредитором, заключившим договор купли-продажи, и вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет всего имущества, входящего в конкурсную массу должника, в том числе и спорного земельного участка. Обратный подход привел бы к тому, что в нарушение законодательства о банкротстве требования ФИО3, носящие реестровый характер, были бы удовлетворены во внеочередном порядке, преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов должника. Положение законодательства о следовании земельного участка судьбе здания, не отменяет императивно определенный момент перехода права собственности на недвижимое имущество - с момента государственной регистрации такого перехода. Автоматического приобретения прав на объект недвижимости - земельный участок при совершении сделки с расположенной на нем недвижимостью законом не предусмотрено. Иной момент возникновения права должен быть установлен законом. К случаям, когда право возникает "автоматически", до государственной регистрации, относится правопреемство при наследовании и при реорганизации юридических лиц. Правопреемство не является сделкой, это особый способ приобретения права, связанный с прекращением существования правообладателя. В п.2 ст.218 ГК РФ "Основания приобретения права собственности" наследование и реорганизация указана случаи перехода права, отличные от сделок. Статьи 552 и 273 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ не устанавливают иного момента возникновение собственности на земельный участок, отличного от момента государственной регистрации. Ст.552 и 273 ГК РФ только указывают на отчуждение недвижимости как возможное, а п.4 ст.35 ЗК РФ как обязательное основание для перехода права на земельный участок. Соответственно, переход права на участок происходит на основании сделки, а не в силу закона или в порядке правопреемства, а право на участок возникает не автоматически, а по общему правилу возникновения вещных прав на недвижимость - с момента государственной регистрации. В абзаце седьмом пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 10. Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. Таким образом, факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями сам по себе не свидетельствует о ничтожности какой-либо из совершенных сделок. В этом случае права покупателя, которому имущество вопреки договору не было передано в собственность, могут быть защищены другим способом - путем возмещения убытков недобросовестным продавцом. В рассматриваемом деле в отношении спорного земельного участка ФИО5 заключены договоры купли-продажи как с истцом (в 2014 году), так и с другим лицом - ФИО6 (в 2018 году). Государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок произведена за ФИО6, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав о переходе прав на недвижимое имущество. При таких обстоятельствах исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат. Вместе с тем истец не лишен права потребовать от ФИО5 возмещения причиненных ему убытков.

Привлеченные к участию в деле в качестве 3-их лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, а также ФИО12 в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Как указано в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Аналогичные положения закреплены в ст.552 Гражданского кодекса РФ. В силу названной правовой нормы по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Судом установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрел в собственность нежилое помещение с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> расположенное в здании производственного назначения с кадастровым номером № по <адрес> (л.д. 9-10).

Факт расположения нежилого помещения в названном здании подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 11-21), согласно которой нежилое помещение с кадастровым номером № располагается в здании с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>

Продавцом нежилого помещения с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м являлась ФИО5

В свою очередь, ФИО5 приобрела в собственность нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., и <данные изъяты> долей в праве общей собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенные по <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Собственником <данные изъяты> долей земельного участка является ФИО12, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 6484 кв.м. сформирован под нежилое здание производственного назначения.

Согласно выписке названный земельный участок имеет разрешенное использование: занятый зданием производственного назначения и находится по <адрес>

Таким образом, из анализа представленных документов следует, что доли в праве собственности на земельный участок были определены пропорционально долям в праве собственности на здание. Соответственно, на помещение площадью <данные изъяты> кв.м. приходится <данные изъяты> долей в праве собственностей на земельный участок №

На момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения 11.02.2014 г. ФИО5 являлась одновременно и собственником <данные изъяты> долей земельного участка, приходящихся на нежилое помещение площадью <данные изъяты>

По смыслу действующего законодательства то обстоятельство, что занятый недвижимым имуществом и необходимый для его использования участок не сформирован, не означает отсутствие у собственника строения, здания, сооружения права пользования данным участком.

С учетом изложенного, суд считает, что после приобретения истцом у прежнего собственника ФИО5 по договору купли-продажи от 11.02.2014 года недвижимого имущества, к истцу на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, перешло право на использование соответствующей части земельного участка, занятой данным недвижимым имуществом и необходимой для его использования.

По изложенным основаниям, в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта к ФИО3 с даты регистрации его права собственности на нежилое помещение (с 12.02.2014 г.), как к собственнику помещения, в силу закона перешло право собственности на <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок №

Права ФИО3 на земельный участок в связи с указанным договором купли-продажи нежилого помещения не были зарегистрированы в ЕГРН в установленном порядке.

При этом, в ЕГРН сохранялись сведения, что зарегистрированные на имя ФИО5 <данные изъяты> долей земельного участка находятся в собственности.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02 августа 2017 г. ФИО5 была признана банкротом и введена процедура реализации имущества должника сроком на 6 месяцев (л.д. 62-64).

Исходя из положений статьи 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и сведений ЕГРН в ходе процедуры реализации имущества должника финансовым управляющим в конкурсную массу были включены <данные изъяты> долей земельного участка № выставлены на торги.

В связи с тем, что участок не был реализован на торгах, финансовый управляющий ФИО7 предложил, а кредитор ФИО5 ФИО6 согласилась принять <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок № в качестве отступного, о чем ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение об отступном (л.д. 47-50).

Согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Спорные <данные изъяты> долей земельного участка № переданы ФИО6 по соглашению об отступном без учета того обстоятельства, что ФИО3 является собственником расположенного на нем нежилого помещения и к нему в силу закона перешло право на <данные изъяты> долей земельного участка с момента регистрации права собственности на нежилое помещение, а ФИО5 с этого момента утратила права на земельный участок, сформированный под здание производственного назначения, в том числе на <данные изъяты> долей участка, приходящихся на нежилое помещение площадью <данные изъяты>

Вместе с тем, отсутствие в статье 131 названного закона указания на запрет включения в конкурсную массу <данные изъяты> долей земельного участка №, в отношении которых имеются сведения в ЕГРН о праве собственности ФИО5 не означает, что финансовый управляющий не должен был проверить возможность распоряжения этими долями земельного участка, соблюдение требований закона, предъявляемых при реализации этого имущества. Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, положений ст.35 Земельного кодекса РФ, ст.ст.273,552 Гражданского кодекса РФ, <данные изъяты> долей земельного участка № нельзя было отнести к имуществу должника ФИО5, на которое может быть обращено взыскание. Отсутствие государственной регистрации права ФИО3 на спорный земельный участок, при том, что имеется договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на этом участке, само по себе не влечет отнесение земельного участка к имуществу ФИО5, на которое может быть обращено взыскание.

Поскольку принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов был нарушен и исходя из установленных выше обстоятельств, суд приходит к выводу, что данная сделка – соглашение об отступном от 26.09.2018 года, заключенное между ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО7 и ФИО6 не соответствует приведенным нормам действующего законодательства, в связи с чем, является ничтожной по предусмотренным ст. 168 ГК РФ основаниям. При этом, в силу ч.1 ст. 166, ч. 1 ст. 167 ГК РФ такая сделка недействительна с момента ее совершения и независимо от признания ее таковой судом, не влечет каких-либо правовых последствий.

Несоблюдение финансовым управляющим данного требования законодательства повлекло за собой нарушение прав истца на приобретение в собственность земельного участка под его строениями.

Доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока давности на предъявление иска относительно спорного земельного участка суд считает несостоятельными, поскольку из материалов дела следует, что истцом заявлен иск в защиту своих прав о признании недействительным соглашения об отступном от 26.09.2018 года.

Учитывая дату заключения спорного соглашения об отступном и нормы ст.ст. 196, 181 ГК РФ, предусмотренный законом срок давности на обращение в суд истцом не пропущен.

В силу ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от 21.07.1997 года, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Применяя последствия недействительности соглашения об отступном, суд считает возможным в качестве таких последствий исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО6 на <данные изъяты> долей земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО5, ФИО6, финансовому управляющему ФИО7 о признании соглашения об отступном недействительным, исключении из ЕГРН записи о праве собственности удовлетворить.

Признать недействительным соглашение об отступном, заключенное 26.09.2018 года между ФИО6 и ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО7.

Применить последствия недействительности сделки, исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО6 на <данные изъяты> долей земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.А. Жигалина

Мотивированное решение суда составлено 16.08.2019 года.