Апелляционное определение № 33-7143/2026 от 22 апреля 2026 г.

Судья Довлекаева О.В.

УИД: 61RS0008-01-2025-004390-62

дело № 33-7143/2026

дело 2-114/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 апреля 2026 г.

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Корецкого А.Д.,

судей Толстика О.В., Шинкиной М.В.

при секретаре Журбе И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское по иску ТСЖ «Парус» к ФИО1 о признании сделок недействительными, зарегистрированного права отсутствующим, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по апелляционной жалобе ТСЖ «Парус» на решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29 января 2026г. Заслушав доклад судьи Корецкого А.Д., судебная коллегия

установила:

ТСЖ «Парус» обратилось в суд с иском к ФИО1, указав, что с 2011 года осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В указанном многоквартирном доме имеется 17-й технический этаж, который с момента ввода дома в эксплуатацию являлся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и использовался ТСЖ «Парус» в качестве подсобного помещения для хранения имущества товарищества. Застройщиком дома являлся ЖСК «Успех», деятельность которого была прекращена 27.04.2021. В период с 2007 по 2021 год председатель ЖСК «Успех» АФК, превышая свои полномочия, использовал печать кооператива в личных корыстных целях, заключив договор уступки права требования (цессии) от 15.06.2018 с ответчиком ФИО1, а впоследствии – соглашение об отступном от 20.04.2021, на основании которых за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на квартиру № 136, расположенную на 17-м техническом этаже. Однако помещения указанной квартиры по-прежнему являются общедомовым имуществом, т.к. через неё проходят общедомовые инженерные коммуникации (верхняя разводка с подключенными трубопроводами и запорной арматурой), а собственники помещений многоквартирного дома не принимали решения об их отчуждении. Поскольку спорное помещение изначально являлось общим имуществом (технический этаж), перевод его в жилое осуществлен с нарушением установленного законом порядка (отсутствует распоряжение органа местного самоуправления о переводе), а сделки по его отчуждению совершены без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, что противоречит требованиям ст. 36, 44 ЖК РФ, в связи с чем указанные сделки являются ничтожными. На основании изложенного, с учетом последующего уточнения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, ТСЖ «Парус» просило суд: признать недействительным (ничтожным) договор уступки права требования (цессии) от 15.06.2018, заключенный между АФК и ФИО1; признать недействительным (ничтожным) соглашение об отступном от 20.04.2021, заключенное между ЖСК «Успех» и ФИО1; признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 указанную квартиру.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29 января 2026 года в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Парус» отказано в полном объеме. Суд, руководствуясь ст. 167, 168, 382, 409 ГК РФ, ст. 36, 44, 110, 115, 117 ЖК РФ, а также учитывая преюдициальное значение решения Советского районного суда от 25.11.2024 по делу № 2-2641/2024, которым было отказано в удовлетворении иска ТСЖ «Парус» об истребовании спорной квартиры из незаконного владения ФИО1, пришел к выводу о том, что спорное помещение (квартира № 136) не является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку назначение помещений на 17-м этаже было изменено решением общего собрания членов ЖСК «Успех», оформленным протоколом № 6 от 08.12.2009, которым помещениям №№ 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 59 присвоен статус квартиры № 136, и данная квартира была закреплена за ЖСК «Успех». Указанное решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (членов ЖСК) не оспорено и недействительным не признано. Кроме того, суд указал, что ТСЖ «Парус» не является собственником общего имущества многоквартирного дома и не имеет охраняемого законом интереса в признании сделок недействительными, а ввиду ликвидации ЖСК «Успех» невозможно применение последствий недействительности сделок, о которых просит истец.

В апелляционной жалобе ТСЖ «Парус» просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование повторяет свою позицию по делу, полагая, что суд не дал ей надлежащей правовой оценки, приводит доводы о том, что суд неправильно квалифицировал спорное помещение как не относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку согласно техническому паспорту от 28.11.2006 и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию 17-й этаж является техническим, а помещения на нем изначально проектировались как нежилые для обслуживания дома, что через квартиру № 136 по-прежнему проходят общедомовые инженерные коммуникации, что является безусловным признаком её принадлежности к общему имуществу, что в установленном законом порядке помещения спорной квартиры не были переведены в жилые, т.к. органом местного самоуправления соответствующее решение не принималось. По мнению истца, протоколы общих собраний ЖСК «Успех» не могут подменять собой решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, так как члены ЖСК и собственники помещений на тот момент не являлись тождественными лицами.

В письменных возражениях ФИО1 просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая решение законным и обоснованным.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ФИО1 по доверенностям ФИО2, ФИО3 просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая решение законным и обоснованным.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца ТСЖ «Парус», ответчика ФИО1, представителя третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области, сведения о надлежащем извещении которых (в т.ч. – с учетом положений абз. 2 п.1 ст. 165-1 ГК РФ и абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») имеются в материалах дела.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Постановляя решение, суд установил, что решением общего собрания членов ЖСК «Успех», оформленным протоколом № 6 от 08.12.2009, нежилые помещения №№ 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 59 на 17-м техническом этаже были переведены в жилые с присвоением им статуса квартиры № 136 и сама эта квартира была закреплена на праве собственности за ЖСК «Успех», что данное решение в установленном законом порядке недействительным не признано, что из иных помещений 17-го технического этажа многоквартирного жилого дома также были сформированы квартиры, которые решениями общих собраний ЖСК «Успех» были переданы в собственность ТЕВ, ПНВ, КМЭ, АФК

Данные выводы соответствуют материалам дела.

Таким образом решение о передаче спорных помещений в собственность ЖСК «Успех», вопреки доводам апеллянта об обратном, было принято пайщиками-собственниками помещений МКД.

Доводы жалобы о том, что не все собственники помещений в МКД являлись членами ЖСК «Успех», а потому решение общего собрания членов ЖСК «Успех» не тождественно решению общего собрания собственников помещений МКД, указанных обстоятельств не опровергает, т.к. доказательства ничтожности решения общего собрания членов ЖСК «Успех» в материалы дела не представлены и недействительным оно в установленном законом порядке не признано.

Решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04.05.2008 было принято до принятия общим собранием членов ЖСК «Успех» решения, оформленного протоколом № 6 от 08.12.2009, а потому его выводы о том, что спорные помещения относились к общему имуществу МКД, не отменяет и не опровергает последующего решения членов кооператива об их передаче в собственность ЖСК «Успех».

Вследствие изложенного доводы жалобы о том, что в установленном законом порядке помещения спорной квартиры не были выведены из состава общего имущества МКД, подлежат отклонению, как противоречащие материалам дела.

Из имеющихся в деле фотографий следует, что на стояках отопления в спорной квартире действительно имеются запорные краны и краны для сброса воздуха (т.2 л.д.122-125).

Ссылок на нормы права, в силу которых наличие этих устройств исключает передачу в частную собственность конкретного лица помещений, в которых они расположены, апеллянт не приводит.

Сведений о наличии в квартире ответчика иных коммуникаций общего пользования, требующих постоянного к ним доступа и исключающего нахождение помещений в частной собственности конкретного лица, апелляционная жалоба и материалы дела не содержат.

Из материалов дела следует, что после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из помещений его 17-го технического этажа, которые по проекту и на момент ввода в эксплуатацию предназначались для обслуживания всего многоквартирного дома, было образовано 5 квартир, право собственности на 4 из которых было передано членам ЖСК «Успех».

Сведений об отсутствии в этих квартирах общих коммуникаций МКД, в т.ч. верхней разводки с подключенными трубопроводами и запорной арматурой, а также об оспаривании истцом действий по их образованию и передаче в частную собственность отдельных лиц, в деле нет; объяснений мотивов, по которым ТСЖ «Парус» оспаривает формирование из помещений, изначально спроектированных в качестве технических, только квартиры, переданной в собственность вначале ЖСК «Успех», а потом ФИО1, апеллянт не приводит.

Вследствие изложенного довод жалобы о том, что переданные ФИО1 помещения не могут им использоваться в качестве квартиры, а должны быть возвращены в состав общего имущества МКД, подлежат отклонению, как необоснованные.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.11.2024 по делу № 2-2641/2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 25.03.2025 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15.07.2025, в удовлетворении иска ТСЖ «Парус» к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказано.

Указанными судебными актами установлено, что спорная квартира № 136 зарегистрирована в ЕГРН в качестве жилого помещения с 03.07.2011, правоустанавливающие документы ответчика не оспорены, как и не оспорены действия Росреестра по регистрации спорных помещений в качестве жилого помещения.

Данные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела и не подлежат оспариванию при рассмотрении данного спора.

Оспаривание сделок по распоряжению спорной квартирой не образует основания для её истребования из владения ФИО1 в пользу ТСЖ «Парус» или иных лиц, т.к. в силу п.2 ст. 167 ГК РФ результатом их недействительности может быть только возврат всего полученного по сделкам в собственность их сторон, к которым апеллянт (иные лица) не относится.

Иных оснований к истребованию спорной квартиры из владения ФИО1, новых, по отношению к основаниям, ранее заявленным в гражданском деле № 2-2641/2024, апеллянт не приводит.

В этой связи у суда не имелось оснований к удовлетворению указанного требования, в связи с чем доводы жалобы об обратном подлежат отклонению, как несоответствующие закону и материалам дела.

По смыслу абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворён в случае, если зарегистрированное право собственности истца на конкретное недвижимое имущество нарушается регистрацией в ЕГРН права собственности на это же имущество за другим лицом.

ТСЖ «Парус» не является собственником спорных помещений и иного общего имущества МКД, а осуществляет функции по управлению им, в связи с чем не относится к лицам, управомоченным предъявлять указанное исковое требование.

В этой связи судебная коллегия не усматривает оснований к переоценке выводов обжалуемого решения об отсутствии оснований к удовлетворению требования ТСЖ «Парус» о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на спорную квартиру.

В соответствии с п.2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке (абз. 3 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

ТСЖ «Парус» не является стороной оспариваемых им договора цессии от 15.06.2018 и соглашения об отступном от 20.04.2021; применение последствий их недействительности никак не обеспечивает защиту его прав, т.к. никаких самостоятельных вещных или обязательственных прав (титулов) на помещения, составляющие спорную квартиру, у него не имеется.

При этом ТСЖ не отнесено законом к лицам, уполномоченным оспаривать сделки по распоряжению имуществом, которое на этапе его создания предполагалось отнести к общему имуществу МКД.

В этой связи доводы жалобы о том, что согласно техническому паспорту от 28.11.2006 и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 19.04.2007 помещения на техническом этаже изначально проектировались не как самостоятельные квартиры, а как нежилые помещения для обслуживания МКД (технический этаж), не опровергают правомерности указанных выше выводов обжалуемого решения, а потому не являются основанием для его отмены.

Довод о том, что ТСЖ действует в интересах собственников помещений МКД не соответствует материалам дела, в которых нет сведений о том, что собственники МКД уполномочили его предъявить в своих интересах рассматриваемый иск, а из содержания последнего также не следует, что он предъявлен не в интересах истца.

Довод о том, что у АФК не оставалось действительных прав требования к ЖСК «Успех», которые он мог бы передать по договору цессии ФИО1, т.к. за оказанные им услуги ЖСК с ним полностью рассчиталось, передав ему квартиру №137 общей площадью 81,7 кв.м на 17-м техническом этаже МКД, противоречит материалам дела, из которых следует, что данная квартира была ему передана в счёт оплаты по договору поручения от 21.12.2006, однако впоследствии между сторонами было заключено два дополнительных соглашения от 02.02.2007 и 10.05.2007, в рамках которых ЖСК «Успех» дополнительно должен был выплатить АФК ещё 2818525 руб. (1507755 руб.+1310770 руб.) и что в счет погашения этих требований никакое имущество последнему не передавалось и никакие денежные средства не выплачивались, в связи с чем подлежит отклонению.

Вследствие изложенного судебная коллегия не усматривает оснований к переоценке выводов обжалуемого решения об отказе в признании недействительными оспариваемых ТСЖ «Парус» сделок.

Доводы апеллянта о нарушении установленного порядка перевода помещения из нежилого в жилое и отсутствии соответствующего решения органа местного самоуправления, не опровергают правомерности выводов о том, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (членов ЖСК «Успех»), оформленным протоколом № 6 от 08.12.2009, спорные помещения были исключены из состава общего имущества многоквартирного дома и переданы в собственность ЖСК «Успех», что указанное решение общего собрания в установленном законом порядке не оспорено и недействительным не признано, что по возмездным сделкам спорное имущество было передано ответчику ФИО1, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН, что истец не относится к лицам, уполномоченным законом оспаривать эти сделки и требовать признать отсутствующим указанное право ФИО1, в связи с чем не образуют основания для отмены обжалуемого решения.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся, по сути, к повторению позиции ТСЖ «Парус» как истца по делу, получившей надлежащую оценку в обжалуемом решении, и к оспариванию им судебной оценки доказательств.

Между тем, в силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Указанные требования закона судом выполнены; ссылки на документы, опровергающие правомерность судебной оценки доказательств, которые не были приняты во внимание при рассмотрении дела в суде первой инстанции и не учитывались при постановлении обжалуемого решения, в апелляционной жалобе отсутствуют.

Несогласие заявителя с судебной оценкой доказательств при отсутствии документов, опровергающих ее правомерность, не свидетельствует о незаконности обжалуемого решения, а потому не является основанием для его отмены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ «Парус» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 05.05.2026г.