Решение № 2-5621/2025 2-5621/2025~М-3335/2025 М-3335/2025 от 27 ноября 2025 г. по делу № 2-5621/2025

86RS0002-01-2025-004787-19


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 ноября 2025 года г. Нижневартовск

Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, в составе:

председательствующего судьи Плотниковой О.Л.,

при секретаре Снигиревой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5621/2025 по иску прокурора г.Нижневартовск в интересах неопределенного круга лиц к администрации города Нижневартовска, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Вариант», Управление Росреестра по ХМАО-Югре, Региональное отделение филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, Департамент по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор города Нижневартовска обратился с вышеуказанным иском указывая в обоснование, что 19 февраля 2016 между администрацией города Нижневартовска в лице директора департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации города Нижневартовска ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Вариант» (далее – ООО «Вариант») заключен договор аренды земельных участков №29-АЗ с кадастровыми номерами: № – для строительства жилого дома коттеджного типа со сроком аренды земельных участков с 19 февраля 2016 по 18 февраля 2019. 28 декабря 2018 года между ООО «Вариант» и ФИО1 заключено соглашение об уступке прав по договору №29-АЗ со сроком действия по 18 февраля 2019, государственная регистрация произведена 28 января 2019 года, в результате чего к ФИО1 перешло право аренды на указанные земельные участки. По результатам проведения кадастровых работ генеральным директором ООО «Земельные ресурсы» 15 января 2019 года составлена справка на вновь построенный объект строительства на земельном участке: №, общей площадью 1001 +/– 11 кв.м, которым установлены технико-экономические показатели каждого вновь построенного объекта строительства, а также описаны их конструктивные элементы как элементы жилого дома. 06 февраля 2019 года директором департамента строительства администрации города Нижневартовска был вынесен приказ о присвоении объекту индивидуального строительства адреса как объекту капитального строительства: <адрес> и 18 февраля 2019 жилой дом, расположенный по указанному расположенный на земельном участке, кадастровый №, признан соответствующим законодательству о градостроительной деятельности. 02 апреля 2019 года за ФИО1 на праве собственности зарегистрирован указанный объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 18,2 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: № (запись в ЕГРН от 02 апреля 2019 года за №). Результатами осмотра земельного участка с кадастровым номером №, проведенного 10 апреля 2025 года прокуратурой города Нижневартовска совместно со специалистами межмуниципального отдела по г. Нижневартовску и г. Мегиону Управления Росреестра по ХМАО-Югре и Нижневартовского отдела Жилстройнадзора по ХМАО-Югре, установлено, что на указанном земельном участке расположено некапитальное строение, строительные конструкции которого представлены деревянным каркасом, ограждающие конструкции – металлический сайдинг, утепление стен и кровли отсутствует, пол по грунту и покрытие пола выполнено фанерными листами, так же строение не имеет фундамента, отсутствуют внутренние инженерные коммуникации, приборы учета не установлены, отсутствуют места проведения наружных сетей. Данное строение не эксплуатировались и это сооружение не обладает признаками жилых зданий. Таки образом конструктивные характеристики возведенного строения позволяют осуществить его демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения, так же указанное строение не может быть пригодно для проживания, так как не соответствует критериям индивидуальных жилых домов. Так как жилое здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, не является капитальным строением, то государственная регистрация права собственности на этот объект является недействительной. 04 октября 2019 года между администрацией города Нижневартовска и ФИО1 было заключено соглашение о расторжении договора №29-АЗ, правоотношения по которому прекращены 18 февраля 2019 года, и 04 октября 2019 между администрацией города Нижневартовска и ФИО1 без проведения торгов был заключен договор аренды земельного участка под зданием и сооружением №177-АЗ земельного участка с кадастровым номером № на срок с 04 октября 2019 по 03 октября 2068, при этом при заключении данного договора у ФИО1 имелась задолженность по оплате арендных платежей на общую сумму 50 140,52 рублей, оплаченная 10 апреля 2021 года. 04 марта 2024 между администрацией города Нижневартовска и ФИО1 без проведения торгов был заключен договор купли-продажи земельного участка №26-КПЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, стоимостью 25 177,15 рублей, при этом кадастровая стоимость данного земельного участка на момент заключения договора – 839 238,40 рублей. 15 марта 2024 года ФИО1 зарегистрировала право собственности на земельный участок с кадастровым номером: № (кадастровая запись от 15 марта 2024 года №). Таким образом, ФИО1, получив прав аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, зарегистрировала на нем на праве собственности объекты, индивидуального жилищного строительства – жилые дома, не соответствующие фактически признакам капитального строения. Просит признать договор купли-продажи земельного участка №26-КПЗ от 04 марта 2024 года в отношении земельного участка с кадастровым номером № заключенный между администрацией города Нижневартовска и ФИО1, недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, обязав ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1001+/-11 кв.м, в собственность муниципального образования город Нижневартовск в лице администрации города Нижневартовска, а администрацию города Нижневартовска обязав вернуть ФИО1 денежные средства в размере 25 177,15 рублей. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 м2, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, и внести в Единый государственный реестр недвижимости информацию о прекращении права собственности ФИО1 на данный объект недвижимого имущества, также аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 02 апреля 2019 за № 86:11:0501016:998-86/050/2019-1 о праве собственности ФИО1 на данный объект недвижимого имущества и снять с государственного регистрационного учета объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 м2, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, <адрес> кадастровый №. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, и внести в Единый государственный реестр недвижимости информацию о прекращении права собственности ФИО1 на данный земельный участок, аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от 15 марта 2024 за № о праве собственности за ФИО1 земельного участка с кадастровым номером: №, также признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за муниципальным образованием – администрация города Нижневартовска.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала и на заявленных требованиях настаивала.

Ответчики ФИО1 и представитель администрации города Нижневартовск в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем, суд, руководствуясь ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в их отсутствие.

Согласно возражений администрации города Нижневартовск просят вынести решение в соответствии с действующим законодательством, также указали, что 09 октября 2014 года между администрацией г. Нижневартовска и ООО «Корона» был заключен договор аренды земельных участков №479-АЗ для строительства жилых домов коттеджного типа, со сроком действия с 14 августа 2014 года по 13 августа 2015 года. 21 января 2015 года между ООО «Корона» и ООО «Вариант» был заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору №479-АЗ. 19 февраля 2016 года между администрацией г. Нижневартовска и ООО «Вариант» был заключен договор аренды земельных участков №29-АЗ, с кадастровыми номерами: №, № для завершения строительства жилого дома коттеджного типа и № под земли хозяйственных нужд, со сроком аренды с 19 февраля 2016 года по 18 февраля 2019 года, который по истечении указанного срока прекратил свое действие. 28 декабря 2018 года между ООО «Вариант» и ФИО1 было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №29-АЗ. За ФИО1 зарегистрированы права собственности на здания расположенные на вышеуказанных земельных участках (права собственности зарегистрированы 09 марта 2019 года, 02 апреля 2019 года, 03 апреля 2019 года и 04 апреля 2019 года). ФИО1 обратилась в администрацию города с заявлением о предоставлении ей в аренду вышеуказанных земельных участков в связи с истечением срока действия договора №29-АЗ. 20 февраля 2024 года ФИО1 обратилась в администрацию города с заявлениями о предоставлении указанных 10 земельных участков под объектами недвижимого имущества в собственность без проведения торгов для индивидуального жилищного строительства в микрорайоне 3П старой части города, в связи с чем между администрацией и ФИО1 были заключены договоры купли-продажи от 04 марта 2024 года за №24-33-КПЗ. Задолженность по договорам аренды земельных участков от 04 октября 2019 года №168-177-АЗ у ФИО1 отсутствует. Документы о предоставлении земельных участков в собственность рассматривались в соответствии с требованиями земельного законодательства и административного регламента. Указывает, что учитывая наличие права собственности на объекты недвижимости, подтверждаемого сведениями из ЕГРН, решение было принято администрацией в соответствии с требованиями земельного законодательства и административного регламента предоставления муниципальной услуги.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по ХМАО-Югре в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в их отсутствие и принять решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Регионального отделения филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в их отсутствие и вынести решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Департамента по управлению госимуществом ХМАО-Югры извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в их отсутствие, так же указал, что сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1001 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, в реестре государственного имущества ХМАО-Югры отсутствуют

Третьи лица ФИО2 и представитель ООО «Вариант» в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещались по правилам ст.ст.113, 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления заказного письма с уведомлением, которые не были вручены и возвращены в связи с истечением срока хранения. Учитывая п.4 ч.2 ст.117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает надлежащим извещением третьих лиц.

Выслушав помощника прокурора, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что 19 февраля 2016 года между администрацией города Нижневартовска и ООО «Вариант» был заключен договор аренды земельных участков №29-АЗ с кадастровыми номерами: № – для строительства жилого дома коттеджного типа, а также земельных участков с кадастровым номером № под земли хозяйственного назначения, со сроком аренды земельных участков с 19 февраля 2016 года по 18 февраля 2019 года.

28 декабря 2018 года между ООО «Вариант» и ФИО1 заключено соглашение об уступке прав по договору №29-АЗ со сроком действия по 18 февраля 2019 года (соглашение прошло государственную регистрацию 28 января 2019 года).

Таким образом, ФИО1 с 28 января 2019 получила право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: № – для строительства жилого дома коттеджного типа.

По результатам проведения кадастровых работ 15 января 2019 генеральным директором ООО «Земельные ресурсы» Щ.. составлена справка на вновь построенный объект строительства на земельном участке: №, которым установлены технико-экономические показатели каждого вновь построенного объекта строительства, а также описаны их конструктивные элементы как элементы жилого дома.

В справке Службы жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры от 10 апреля 2025 отражено, что по результатам участия в совместной проверки прокуратуры города Нижневартовска и Нижневартовского отдела инспектирования Службы жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры было установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами №, расположены некапитальные строения, строительные конструкции которых представлены деревянным каркасом, ограждающие конструкции – металлический сайдинг, утепление стен и кровли отсутствует. Пол по грунту, покрытие пола выполнено фанерными листами. Также осматриваемые строения не имеют фундамента, внутренние инженерные коммуникации отсутствуют, приборы учета не установлены, отсутствуют места проведения наружных сетей, в ходе осмотра строения не эксплуатировались. Осмотренные сооружения не обладают признаками жилых зданий.

Учитывая данные, отраженные в вышеуказанной справке, суд приходит к выводу, что возведенное строение имеет каркасно-конструктивный тип, при этом конструктивные характеристики возведенного строения позволяют осуществить его демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения. Кроме того данный строительный объект не имеет прочной связи с землей.

В соответствии с п.10.2 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации некапитальные сооружения – это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений), которые, согласно определению, не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению.

Таким образом, градостроительное законодательство предусматривает две категории сооружений, одна из которых может быть отнесена к объектам капитального строительства и имеет признаки недвижимого имущества, а другая не относится к объектам капитального строительства и не является недвижимостью. сооружения, обладающие характеристиками некапитальных объектов, не являются объектами недвижимости и в их отношении не осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

Согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

При этом, вопреки вышеуказанных положений закона, указанное строение не может быть пригодно для проживания в соответствии с требованиями градостроительного и жилищного законодательства, так как не соответствуют критериям индивидуальных жилых домов.

Приказом департамента строительства администрации города Нижневартовска от 06 февраля 2019 за №-П объекту индивидуального жилищного строительства, расположенному в <адрес> (кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект адресации – №) присвоен адрес: г<адрес>

18 февраля 2019 года по результатам рассмотрения уведомления об окончании строительства или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома, ФИО1 было выдано уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства – жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

Таким образом, 18 февраля 2019 года вышеуказанный объект индивидуального жилищного строительства был признан соответствующим законодательству о градостроительной деятельности.

28 марта 2019 года Р. действующая от имени ФИО1, подала в межмуниципальный отдел по г.Нижневартовску и г.Мегионе Управления Росреестра по ХМАО-Югре заявление о государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилое здание, площадью 18,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 05 апреля 2025 года подтверждается, что со 02 апреля 2019 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 18,2 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: №.

В соответствии с п.п.3, 5 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 1 Закона, государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона №221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 – 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Поскольку в соответствии с Федеральным законом №221-ФЗ осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, то действия, связанные с постановкой и ведением кадастрового учета объектов недвижимости, являются юридически значимыми, поскольку в результате этого объект приобретает свойства индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Аналогичным образом следует относиться и к значению кадастрового учета в целях признания объекта недвижимой вещью.

Поскольку объект возведенного строительства с кадастровый номером № не обладал признаками недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, то основания для его постановки на кадастровый учет отсутствуют, в связи с чем государственная регистрация права собственности на жилое здание с кадастровым номером: №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 86:11:0501016:233, является недействительной, так как данный объект возведенного строительства не является капитальным.

13 сентября 2019 года департамент муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации города Нижневартовск направил в адрес ФИО1 уведомление об истечении срока аренды и требование о внесении арендной платы, в котором указал, что договор аренды земельного участка №29-АЗ от 19 февраля 2016 года прекратил свое действие.

04 октября 2019между администрацией города Нижневартовска и ФИО1 было заключено соглашение о расторжении договора №29-АЗ от 19 февраля 2016, в пункте 3 которого указано, что на дату расторжения договора аренды задолженность по арендной плате составляет 50 140,52 рублей. Так же наличие данной задолженности по арендной пате подтверждается представленным расчетом арендной платы за период с 01 января 2019 по 31 декабря 2019.

04 октября 2019 года между администрацией города Нижневартовска и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка под зданием, сооружением №177-АЗ, на земельный участок с кадастровым номером: № на срок с 04 октября 2019 по 03 октября 2068. Согласно пункта 1.1 данного договора, земельный участок, площадью 1 001 кв.м, с кадастровым номером №, передается арендатору без торгов, в целях использования под жилой дом, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Материалами дела установлено, что при заключении 04 октября 2019 года договора аренды земельного участка под зданием, сооружением №177-АЗ, на момент заключения данного договора у ФИО1 имелась задолженность по оплате арендных платежей на общую сумму 50 140,52 рублей, которая была погашена только 10 апреля 2021 года, данный факт сторонами не оспаривался.

Согласно подп.1 п.3 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

Условия реализации такого права предусмотрены пунктом 4 данной статьи, в силу которого гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1–30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании подп.15 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 названного кодекса.

Согласно части 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в Российской Федерации случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, вопреки требованиям п.3 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.4 ст. 39.6, ч.1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации, должностными лицами города Нижневартовска меры по досрочному расторжению договора аренды земельного участка №29-АЗ от 19 февраля 2016 не приняты.

Кроме того в нарушение вышеуказанных норм закона с ФИО1 был заключен без проведения торгов новый договор аренды земельного участка, при пользовании которого по договору №29-АЗ у ФИО1 имелась задолженность по оплате арендой платы.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 215 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пп. 6 ч. 3 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч.2 ст.39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков занятых жилищным фондом и (или) объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением части земельного участка, приходящейся на объект недвижимого имущества, не относящийся к жилищному фонду и (или) к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, за исключением указанных в настоящем абзаце земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности, и земельных участков, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей.

Постановлением Правительства ХМАО-Югры от 02 апреля 2008 года № 70-п утвержден порядок определения цены земельных участков и их оплаты (далее – Порядок №70-п).

В соответствии с п. 1 Порядка №70-п установлена цена земельных участков, которые находятся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа-Югры или государственная собственность на которые не разграничена, в целях продажи без проведения торгов для земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, до 31 декабря 2026 года включительно – в размере, равном десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Решением Думы города Нижневартовска от 26 сентября 2014 №636 «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Нижневартовск, и их оплаты» установлена цена земельных участков, которые находятся в собственности муниципального образования город Нижневартовск, в целях продажи без проведения торгов для земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации до 31 декабря 2026 года включительно – в размере, равном пятнадцатикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

04 марта 2024 года между администрацией города Нижневартовска и ФИО1 без проведения торгов заключен договор купли-продажи земельного участка №26-КПЗ, согласно которого покупатель приобретает без проведения торгов земельный участок площадью 1 000 кв.м, с кадастровым номером: №, стоимость которого определена в соответствии с действующим законодательством и составила 25 177,15 рублей 19 копеек (при кадастровой стоимости на момент заключения договора - 839 238 рублей 40 копеек).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что 15 марта 2024 ФИО1 зарегистрировала в органе государственной регистрации прав собственности право собственности на земельный участок с кадастровым номером: № (кадастровая запись от <дата> №).

Таким образом, ФИО1, получив права аренды на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, зарегистрировала на них на праве собственности объекты, индивидуального жилищного строительства – жилые дома, не соответствующие фактически признакам капитального строения.

Согласно пункта 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или не достижении соглашения, указанного в пункте 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками (п. 2). Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях или за их счет (п. 3).

Принимая во внимание, указанные обстоятельства, суд, оценив предоставленные доказательства с учетом ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

На основании ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчиков подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 3 000 рублей с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 103, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать договор купли-продажи №26-КПЗ земельного участка с кадастровым номером: № от 04 марта 2024 года, заключенный между администрацией города Нижневартовска (ОГРН <***>) и ФИО1 (ИНН №), недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции.

Обязать ФИО1 (ИНН №) вернуть земельный участок с кадастровым номером: №, общей площадью 1001+/-11 кв.м, в собственность муниципального образования город Нижневартовск в лице администрации города Нижневартовска (ОГРН <***>).

Взыскать с администрации города Нижневартовска (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (ИНН №) денежные средства в размере 25 177 рублей 15 копеек.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 (ИНН <***>) на объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 м2, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер здания №.

Внести в Единый государственный реестр недвижимости информацию о прекращении права собственности ФИО1 (ИНН <***>) на объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 м2, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер здания №, аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 02 апреля 2019 года № о праве собственности ФИО1 (ИНН №) на объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер здания №

Снять с государственного регистрационного учета объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер здания №.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 (ИНН №) на земельный участок с кадастровым номером №

Внести в Единый государственный реестр недвижимости информацию о прекращении права собственности ФИО1 (ИНН №) на земельный участок с кадастровым номером № и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от 15 марта 2024 года № о праве собственности за ФИО1 (ИНН №) земельного участка с кадастровым номером №.

Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501016:233 за муниципальным образованием – администрацией города Нижневартовска (ОГРН <***>).

Взыскать с администрации города Нижневартовска (ОГРН <***>) государственную пошлину в доход бюджета города Нижневартовска в размере 3 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 (ИНН №) государственную пошлину в доход бюджета города Нижневартовска в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение одного месяца после вынесения решения в окончательной форме через Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Мотивированное решение составлено 28 ноября 2025 года.

Судья: подпись

Копия верна:

Судья О.Л. Плотникова