Решение № 2-4037/2023 2-4037/2023~М-2682/2023 М-2682/2023 от 26 июня 2023 г. по делу № 2-4037/2023

Дело №RS0№-88


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июня 2023 года <адрес>

Нальчикский городской суд КБР

в составе: председательствующего – Тлеужевой Л.М., при секретаре – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» и Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к застройщику ООО «Строй-Гарант» и к подрядчику ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании договора о намерении купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве о возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между нею, ФИО1, и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого Общество обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: КБР, <адрес>, б/н и в последующем передать в собственность квартиру, со следующими характеристиками: проектный номер №, блок №, этаж №, общая проектная площадь - 65,98 кв.м., количество комнат – 1. Срок окончания строительства – 1 квартал 2022 года.

В день заключения предварительного договора обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 1 800 000 рублей истцом исполнены. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства по передаче истцу квартиры не исполнил.

Между ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор подряда на строительство указанного многоквартирного дома и со ссылкой на правовую позицию Верховного суда РФ, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ по делу № –ЭС15-3282, считает, что сделка перепродажи квартиры в строящемся доме, заключенная между физическим лицом (покупателем) и подрядчиком (продавцом), подлежит переквалификации в цессию требования о передаче квартиры, что дает покупателю возможность заявить прямое требование к застройщику.

Указывая на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обладает всеми признаками договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и отношения сторон должны регулироваться нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец просит признать договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», договором участия в долевом строительстве, заключенным между ФИО1. и ООО «Строй-Гарант», подлежащим государственной регистрации и возложить на ООО «Строй-Гарант» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.

Представители ответчиков ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», извещенные о месте и времени рассмотрения дела своих представителей в судебное заседание не направили, письменные возражения не представили.

В связи с этим, суд в порядке ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого Общество обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: КБР, <адрес>, б/н и в последующем передать в собственность квартиру, со следующими характеристиками: проектный номер №, блок №, этаж №, общая проектная площадь – 65,98 кв.м, количество комнат – 2. Срок окончания строительства – 1 квартал 2022 года.

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.1 договора в размере 1800 000 рублей, которая оплачивается покупателем при подписании настоящего договора. Истцом обязательства об оплате указанной суммы исполнены в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 30.06.2020г.

Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о передаче истцу квартиры не исполнил.

Между ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор подряда на строительство указанного многоквартирного дома, в соответствии с п. 1.1 которого, Подрядчик обязуется своими силами либо с привлечение третьих лиц - субподрядчиков и материально-техническими средствами по заданию Заказчика выполнить работы по строительству многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными помещениями, блоки А, Б, В, Г, Д, Е, (далее - Объект) расположением по адресу: КБР, <адрес>, б/н, кадастровый №, в соответствии с согласованной Сторонами проектно-сметной документацией подготовленной ООО «Орнамент» Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять выполненные работы и произвести их оплату путем предоставления Подрядчику квартир в построенном Объекте.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 07.05. 2018 г. № –ЭС15-3282, физическое лицо, заключившее договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) не с застройщиком, а с подрядчиком, которому право собственности на квартиру должно быть передано в счет оплаты выполненных работ, может в процедуре банкротства застройщика заявить о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Сделка перепродажи квартиры в строящемся доме, заключенная между физическим лицом (покупателем) и подрядчиком (продавцом), подлежит переквалификации в цессию требования о передаче квартиры, что дает покупателю возможность заявить прямое требование к застройщику.

Разрешение на строительство указанного в предварительном договоре многоквартирного жилого дома было получено ООО «Строй-Гарант».

Объекты долевого строительства, находятся на земельном участке, с кадастровым номером 07:09:0104019:458, принадлежащий ООО «Строй-Гарант» на праве собственности.

Таким образом, ООО «Строй-Гарант» соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Данный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

С целью обеспечения единообразия правовых подходов Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В примере 1 Обзора разъяснено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Как разъяснено в Письме Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В настоящем случае из содержания договора, заключенного между сторонами, бесспорно вытекает, что имелось в виду именно участие в долевом строительстве, так как между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядка оплаты.

Объектом долевого строительства по договору долевого участия в строительстве является квартира (жилое помещение), имеющая в соответствии с проектной документацией следующие технические характеристики: проектный номер №, блок №, этаж №, общая проектная площадь – 65,98 кв.м., количество комнат – 2.

Ответчик, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома и оформляя их в виде договора о намерении, выступал в роли застройщика, при этом целью заключенного договора являлось желание истца приобрести помещения, предназначенные для удовлетворения личных (семейных) нужд, которые не являются для него объектом предпринимательской деятельности.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При этом тот факт, что в данном договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу.

В связи с изложенным, договор о намерении купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Согласно абзацу 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 300 рублей. Факт оплаты истцом государственной пошлины в указанном размере подтвержден чеком-ордером от 04.05.2023г.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», договором участия в долевом строительстве, заключенным между ФИО1 и ООО «Строй-Гарант», подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «Строй-Гарант» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарская Республика в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд.

Председательствующий - Л.М. Тлеужева

Копия верна: Судья - Л.М. Тлеужева

Решение вступило в законную силу «_____»__________________2023 года

Судья - Л.М. Тлеужева