Решение № 3А-367/2025 3А-367/2025~М-22/2025 М-22/2025 от 16 октября 2025 г. по делу № 3А-367/2025

УИД 50OS0<данные изъяты>-14

Дело <данные изъяты>а-367/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 октября 2025 года

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Невейкиной Н.Е.,

при ведении протокола секретарем Овсянниковой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ВИДНОЕ-46», ООО «Специализированный застройщик» Жилой комплекс «Молоково», ООО «Жилой комплекс «Молоково-12», ООО «Жилой комплекс «Молоково-13», ООО «Специализированный застройщик «Южные горки» в лице управляющей компании ООО «АРДИАЙ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «ВИДНОЕ-46», ООО «Специализированный застройщик» Жилой комплекс «Молоково», ООО «Жилой комплекс «Молоково-12», ООО «Жилой комплекс «Молоково-13», ООО «Специализированный застройщик «Южные горки» в лице управляющей компании ООО «АРДИАЙ» (далее - административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости 13-и земельных участков, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что административные истцы являются собственниками объектов недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административные истцы не согласны, полагают, что она не соответствует рыночной стоимости и просят установить кадастровую стоимость в размере, определенном в отчете об оценке.

Также указывают, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов рыночной стоимости нарушает права административных истцов, как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие стороны истца, ранее поддержал административное исковое заявление, с выводами эксперта не согласился, просил руководствоваться при вынесении решения первоначально представленными отчетами.

В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривали стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетами не согласились, принятие решения оставили на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание также не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административные истцы являются собственниками следующих земельных участков:

№

Кадастровый номер

Площадь, кв.м

Собственность

Кадастровая стоимость на <данные изъяты>, руб.

Адрес

1

50:21:0000000:48781

23672

ООО «ВИДНОЕ-46»

84 449 860,00

<данные изъяты>, Ленинский г.о., д. Сапроново

2

50:21:0000000:48780

135122

452 931 646,44

3

50:21:0080105:19227

10264

51 414 531,44

<данные изъяты>, Ленинский г.о., в районе 26 км автодороги М «ДОН»

4

50:21:0080105:19228

99195

446 876 450,85

5

50:21:0080105:19230

11542

55 942 111,86

6

50:21:0000000:460

19387

ООО «Специализированный застройщик» Жилой комплекс «Молоково»

136 795 641,35

<данные изъяты>, с/п Молоковское, <данные изъяты>, уч. <данные изъяты>ю/2

7

50:21:0060403:3103

12050

88 179 610,5

<данные изъяты>, с/п Молоковское, <данные изъяты>

8

50:21:0060403:3349

7530

55 047 688,5

9

50:21:0060403:4144

23485

ООО «Жилой комплекс «Молоково-12»

172 888 585,1

10

50:21:0060403:7266

6257

46 061 906,62

11

50:21:0060403:7938

34681

ООО «Жилой комплекс «Молоково-13»

255 309 730,46

12

50:21:0070106:702

10547

ООО «Специализированный застройщик «Южные горки»

46 812 754,03

<данные изъяты>, Ленинский г.о., д. Сапроново

13

50:21:0070106:2645

9273

41 858 136,54

<данные изъяты>, Ленинский муниципальный р-н, г.<данные изъяты>

Административные истцы в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации являются плательщиками налогов и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияют на права и обязанности административных истцов как плательщиков налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административные истцы обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административные истцы в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов представили отчеты <данные изъяты>, 330/12/2024/01, 331/12/2024/01, 333/12/2024/01, подготовленные оценщиком ООО «АК Консалтинг Груп».

С представленными отчетами не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленных в материалы дела отчетов и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Государственному бюджетному учреждению <данные изъяты> городское бюро технической инвентаризации.

Согласно представленному в суд заключению <данные изъяты>Э/2025-02-1 от <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату оценки составила:

№

Кадастровый номер

Площадь, кв.м

Собственность

Рыночная стоимость на <данные изъяты>, руб.

Адрес

1

50:21:0000000:48781

23672

ООО «ВИДНОЕ-46»

83 680 520,00

<данные изъяты>, Ленинский г.о., д. Сапроново

2

50:21:0000000:48780

135122

500 627 010,00

3

50:21:0080105:19227

10264

56 318 568,00

<данные изъяты>, Ленинский г.о., в районе 26 км автодороги М «ДОН»

4

50:21:0080105:19228

99195

453 916 320,00

5

50:21:0080105:19230

11542

43 213 248,00

6

50:21:0000000:460

19387

ООО «Специализированный застройщик» Жилой комплекс «Молоково»

128 846 002,00

<данные изъяты>, с/п Молоковское, <данные изъяты>, уч. <данные изъяты>ю/2

7

50:21:0060403:3103

12050

69 046 500,00

<данные изъяты>, с/п Молоковское, <данные изъяты>

8

50:21:0060403:3349

7530

49 118 190,00

9

50:21:0060403:4144

23485

ООО «Жилой комплекс «Молоково-12»

161 388 920,00

10

50:21:0060403:7266

6257

47 797 223,00

11

50:21:0060403:7938

34681

ООО «Жилой комплекс «Молоково-13»

231 010 141,00

12

50:21:0070106:702

10547

ООО «Специализированный застройщик «Южные горки»

30 639 035,00

<данные изъяты>, Ленинский г.о., д. Сапроново

13

50:21:0070106:2645

9273

40 550 829,00

<данные изъяты>, Ленинский муниципальный р-н, г.<данные изъяты>

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчетов об оценке объектов недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Представитель административных истцов с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные замечания в виде рецензии специалиста.

От экспертной организации по данным замечаниям в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта.

В своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными, при этом доводы, изложенные в замечаниях, не повлияли на выводы, указанные в заключении.

Кроме этого, эксперт подтвердил, что исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Также, отвечая на замечания, эксперт отметил, что при проведении экспертизы им были отобраны верные объекты-аналоги, использованы объективные методы исследования, а также сделаны необходимые корректировки.

В частности, на замечание рецензента эксперт указал, что нахождение земельных участков в водоохраной зоне не влияет на рыночную стоимость, поскольку данный фактор не является ценнообразующим и не накладывает ограничений на использование земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования.

Суд находит письменные ответы эксперта ясными и понятными, дающими достаточное представление о качестве составленного заключения и соответствии его законодательству об оценочной деятельности РФ. Соответственно, письменные замечания относительно проведенного исследования, суд не может признать обоснованными, поскольку экспертом не были подтверждены обстоятельства, указанные в них.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

При этом суд находит, что эксперт ФИО1, проводившая судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, подробно мотивировала свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объектов экспертизы, их местоположений, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в <данные изъяты>, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объектов на основании выводов судебной экспертизы.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью объектов недвижимости кадастровыми номерами 50:21:0000000:48780, 50:21:0080105:19227, 50:21:0080105:19228, 50:21:0060403:7266 не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административных истцов, как налогоплательщиков, плательщиков сборов, а поскольку целью обращения административных истцов в суд являлось снижение налоговых обязательств, в связи с завышением суммы земельного налога, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов, а не установление факта рыночной стоимости объектов недвижимости в определенном размере, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административных истцов, как налогоплательщиков, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо. Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в данной части.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «ВИДНОЕ-46», ООО «Специализированный застройщик» Жилой комплекс «Молоково», ООО «Жилой комплекс «Молоково-12», ООО «Жилой комплекс «Молоково-13», ООО «Специализированный застройщик «Южные горки» в лице управляющей компании ООО «АРДИАЙ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере согласно таблице:

№

Кадастровый номер

Площадь, кв.м

Собственность

Новая кадастровая стоимость на <данные изъяты>, руб.

Адрес

1

50:21:0000000:48781

23672

ООО «ВИДНОЕ-46»

83 680 520,00

<данные изъяты>, Ленинский г.о., д. Сапроново

2

50:21:0080105:19230

11542

43 213 248,00

<данные изъяты>, Ленинский г.о., в районе 26 км автодороги М «ДОН»

3

50:21:0000000:460

19387

ООО «Специализированный застройщик» Жилой комплекс «Молоково»

128 846 002,00

<данные изъяты>, с/п Молоковское, <данные изъяты>, уч. <данные изъяты>ю/2

4

50:21:0060403:3103

12050

69 046 500,00

<данные изъяты>, с/п Молоковское, <данные изъяты>

5

50:21:0060403:3349

7530

49 118 190,00

6

50:21:0060403:4144

23485

ООО «Жилой комплекс «Молоково-12»

161 388 920,00

7

50:21:0060403:7938

34681

ООО «Жилой комплекс «Молоково-13»

231 010 141,00

8

50:21:0070106:702

10547

ООО «Специализированный застройщик «Южные горки»

30 639 035,00

<данные изъяты>, Ленинский г.о., д. Сапроново

9

50:21:0070106:2645

9273

40 550 829,00

<данные изъяты>, Ленинский муниципальный р-н, г.<данные изъяты>

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В удовлетворении административного искового заявления ООО «ВИДНОЕ-46», ООО «Жилой комплекс «Молоково-12» в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:21:0000000:48780, 50:21:0080105:19227, 50:21:0080105:19228, 50:21:0060403:7266, определенной по состоянию на <данные изъяты> – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Невейкина

В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.