Решение № 2-1223/2021 2-1223/2021~М-77/2021 М-77/2021 от 11 марта 2021 г. по делу № 2-1223/2021

Мотивированное
решение изготовлено

12.03.2021

Дело № 2-1223/2021

66RS0001-01-2021-000049-75

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 марта 2021 года г.Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г.Екатеринбурга, в составе председательствующего судьи Реутовой А.А., при секретаре Шакеровой О.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Токарей 68» к ФИО1, Управлению Росреестра по Свердловской области о признании прекратившим установленное ограничение прав и обременений, обязании произвести регистрационные действия,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с указанным иском, мотивируя свои требования следующим.

ТСЖ «Токарей 68» является управляющей организацией в отношении жилого многоквартирного дома по адресу: <...>; в силу положений п.8 ст.138 Жилищного кодекса Российской Федерации является лицом, представляющим интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе, в отношениях с третьими лицами.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14.10.2019, на земельный участок площадью 12701 кв.м., расположенный под жилым многоквартирным домом по адресу: <...>, кадастровый № наложено обременение в пользу ООО «ДСС Свердловскгражданстрой», ИНН <***> в виде аренды на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, Постановление главы <адрес> №-и от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «ДСС Свердловскгражданстрой» прекратило свою деятельность в декабре 2018 года.

Кроме того, в соответствии с выпиской, имеется ограничение прав и обременений объекта в виде ипотеки в силу закона, на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, срок такого ограничения установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Истец полагает, что указанное обременение надлежит погашению ввиду того, что договор участия в долевом строительстве является погашенным, поскольку ДД.ММ.ГГГГ за <ФИО>1 было зарегистрировано право собственности на жилое помещение площадью 57,7 кв.м. по адресу: <адрес>.

Основывая свои требования на Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ №О государственной регистрации недвижимости», Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истец просил:

- признать прекратившим установленное ограничение прав и обременений объекта «земельный участок с кадастровым номером № по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, площадью 12701 кв.м.» в виде «ипотеки в силу закона», наложенное на основании «Договора участия в долевом строительстве № (207) Д от ДД.ММ.ГГГГ. Номер регистрации №;

-обязать Управлению Росреестра по Свердловской области произвести соответствующие регистрационные действия по снятию ограничений прав и обременений объекта «земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <...>, площадью 12701 кв.м.» в виде «ипотеки в силу закона», наложенное на основании «Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Номер регистрации <адрес>.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал, просил удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика Управления Росреестра по Свердловской области просил в иске к Управлению отказать.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, просил рассмотреть дело без его участия, против удовлетворения требований истца не возражал.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено судом и не оспаривается сторонами, что ТСЖ «Токарей 68» является управляющей организацией в отношении жилого многоквартирного дома по адресу: г. <адрес>; в силу положений п.8 ст.138 Жилищного кодекса Российской Федерации является лицом, представляющим интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе, в отношениях с третьими лицами.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок площадью 12701 кв.м., расположенный под жилым многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, кадастровый № наложено обременение в пользу ООО «ДСС Свердловскгражданстрой», ИНН <***> в виде аренды на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, Постановление главы <адрес> №-и от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «ДСС Свердловскгражданстрой» прекратило свою деятельность в декабре 2018 года (ликвидировано).

Кроме того, в соответствии с выпиской, имеется ограничение прав и обременений объекта в виде ипотеки в силу закона, на основании договора участия в долевом строительстве №) Д от ДД.ММ.ГГГГ.

24.11.2011 за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на жилое помещение площадью 57,7 кв.м. по адресу: <адрес> на основании: Договора участия в долевом строительстве № Д от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №; Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ; Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №; Акта приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12. 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 настоящей статьи.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что залог права возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (ст. 6), при нарушении условий о качестве (ст. 7), при расторжении договора (ст. 9) и т.д.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Частью 1.1. ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Из анализа положений ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что по смыслу закона, право общей долевой собственности на сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок, на котором расположен объект недвижимости (многоквартирный дом), переходит к собственникам помещений с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

При этом, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Факт регистрации права собственности одного из участников долевого строительства на любое помещение в многоквартирном доме свидетельствует о поступлении в долевую собственность указанных лиц и земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, а также утраты органом местного самоуправления права распоряжения земельным участком.

Учитывая, что застройщик не может в настоящее время обратиться в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременений ввиду прекращения его деятельности, ФИО1 не возражает против удовлетворения заявленных требований, данные требования заявлены в интересах собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, иного способа, кроме как в судебном порядке для разрешения данного спора не имеется, суд полагает возможным удовлетворить требование истца признать прекратившим установленное ограничение прав и обременений объекта «земельный участок с кадастровым номером № по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, площадью 12701 кв.м.» в виде «ипотеки в силу закона», наложенное на основании «Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Номер регистрации №.

При этом суд считает не надлежащим ответчиком Управление Росреестра по Свердловской области, поскольку материально-правового интереса Управление в данном споре не имеет.

Согласно ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

Таким образом, возложение на Управление Росреестра обязанности по совершению указанных в требовании действий противоречит нормам действующего законодательства, предусматривающего заявительный порядок обращения.

При этом при вынесении решения суд отмечает, что настоящее решение является основанием для совершения Управлением Росреестра по Свердловской области регистрационных действий по снятию ограничений прав и обременений объекта «земельный участок с кадастровым номером № по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, площадью 12701 кв.м.» в виде «ипотеки в силу закона», наложенное на основании «Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Номер регистрации 66-66-01/733/2009-502.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198, 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ТСЖ «Токарей 68» к ФИО1, Управлению Росреестра по Свердловской области о признании прекратившим установленное ограничение прав и обременений, обязании произвести регистрационные действия, удовлетворить частично.

Признать прекратившим установленное ограничение прав и обременений объекта «земельный участок с кадастровым номером № по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, площадью 12701 кв.м.» в виде «ипотеки в силу закона», наложенное на основании «Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Номер регистрации №.

Настоящее решение является основанием для совершения Управлением Росреестра по Свердловской области регистрационных действий по снятию ограничений прав и обременений объекта «земельный участок с кадастровым номером № по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, площадью 12701 кв.м.» в виде «ипотеки в силу закона», наложенное на основании «Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Номер регистрации №.

В иске к Управлению Росреестра по Свердловской области отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через суд, принявший решение, в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья