Решение № 2-87/2025 2-87/2025~М-71/2025 М-71/2025 от 9 июня 2025 г. по делу № 2-87/2025

Дело №

УИД: 28RS0№-44


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 июня 2025 года пгт. Экимчан

Селемджинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Василенко О.В.,

при секретаре Семенюта О.В.,

с участием помощника прокурора Селемджинского района Цеона А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес>, действующего в интересах неопределённого круга лиц - жителей пгт. Февральска и в интересах муниципального образования пгт. Февральска, к администрации пгт. Февральска, ФИО2 - о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, о признании зарегистрированного обременения прав отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Селемджинского района обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на выявленные в ходе прокурорской проверки нарушения законодательства в сфере общих принципов организации местного самоуправления в РФ и в сфере земельного законодательства. Так, по результатам прокурорской проверки установлено, что в нарушение п.9 ч.2 ст. 39.6, ст.ст. 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) на земельном участке с кадастровым номером 28:22:010634:965 площадью 13648 кв.м. расположен гараж (кадастровый №, площадью 64,4 кв. м.), принадлежащий ФИО2. Данный земельный участок предоставлен ФИО2 на основании договора аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, без проведения торгов. Площадь спорного земельного участка необоснованно велика по отношению к площади находящегося на указанном земельном участке гаража (64,4 кв.м.), принадлежащего ответчику на праве собственности, при этом обоснование о необходимости использования всего земельного участка, связанное с обслуживанием вышеуказанного гаража, ФИО2 не представлено.

Ссылаясь на вышеизложенное, прокурор просит суд признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:22:010634:965 от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённый между администрацией пгт.Февральск в лице главы ФИО1 и ФИО2; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ФИО2 возвратить администрации пгт.Февральск земельный участок с кадастровым номером 28:22:010634:965; признать отсутствующим зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ обременение прав на земельный участок с кадастровым номером 28;22;010634:965 за номером регистрации №.

Из письменных возражений администрации пгт.Февральска следует, что оснований для удовлетворения иска прокурора не имеется в силу следующего. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставлен в аренду без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 ЗК РФ. При предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы его расположения были учтены предельные (минимальные и (или) максимальные размеры) земельного участка в территориальной зоне П-3, установленные Правилами застройки и землепользования в пгт.Февральске от ДД.ММ.ГГГГ №. Оснований, предусмотренных п.16 ст.11.10 ЗК РФ, для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка при рассмотрении заявления установлено не было. Решение о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов принято в связи с отсутствием оснований, предусмотренных подпунктами 1-26 ст.39.16 ЗК РФ. При заключении договора аренды учитывалось, что согласно п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В судебном заседании помощник прокурора <адрес> ФИО5 на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объёме, по доводам, изложенным в иске, также дополнительно указал на то обстоятельство, что оспариваемый договор не мог быть заключен без проведения торгов, такое право граждан, согласно абзаца 2 пункта 6 ст. 39.14 ЗК РФ реализуется единожды, тогда как ранее ФИО6 уже неоднократно предоставлялись земельные участки в аренду без проведения торгов.

Представитель ответчика - администрации пгт.Февральска, ответчик ФИО2, а также представитель третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> - в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежаще, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствие со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Изучив исковое заявление и представленные ответчиком письменные возражения на иск, выслушав в судебном заседании помощника прокурора, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришёл к следующему.

Предъявление настоящего иска прокурором <адрес> в защиту прав, свобод и законных интересов неопределённого круга лиц, населения пгт.Февральск, муниципального образования пгт.Февральск осуществлено в рамках полномочий, предоставленных прокурору федеральным законом, в том числе, статьёй 45 ГПК РФ, и в данном случае обусловлено тем, что предоставление земельных участков без проведения торгов, влечёт нарушение как публичного интереса, так и интересов неопределённого круга лиц - потенциальных участников торгов.

На основании ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В судебном заседании установлено, что в ходе прокурорской проверки, проведённой на основании решения и.о. прокурора <адрес> ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, было выявлено, что на земельном участке, площадью 13648,41 кв.м., с кадастровым номером 28:22:010634:965, расположен гараж, площадью 64,4 кв.м., с кадастровым номером 28:22:010634:1002; данный земельный участок категории земель «Земли населённых пунктов» с видом разрешённого использования «производственная база» находится в пользовании у ФИО2 на основании договора аренды №, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между администрацией пгт.Февральск и ФИО2, сроком на 49 лет, при этом указанный договор аренды заключён без проведения торгов и без какого-либо обоснования необходимости предоставления земельного участка площадью, многократно превышающей площадь расположенного на нём здания гаража.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, как в актуальной редакции, так и в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Как следует из положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 ЗКРФ собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 935-О, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер земельного участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из системного анализа норм права, регулирующих спорные правоотношения, следует, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества; как при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка, так и при предоставлении такого земельного участка в долгосрочную аренду без проведения публичных торгов (аукциона) орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта; при обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (определения Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 305-КГ16-16409 и от ДД.ММ.ГГГГ N 64-КГ16-2).

Таким образом, по смыслу действующего законодательства, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нём объекта, в связи с чем, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на такое лицо.

Исследованными в судебном заседании доказательствами подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от главы администрации пгт. Февральска разрешение № на строительство гаража в границах земельного участка с кадастровым номером 28:22:010634:965, площадью 13648 кв.м..

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировал право собственности на гараж площадью 64,4 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию пгт. Февральска от ФИО2, поступило заявление о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 28:22:010634:965, однако к заявлению не приложено обоснование необходимости использования всего земельного участка, имеющего площадь 13648,41 кв.м., связанное с необходимостью обслуживания, принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, находящегося на части земельного участка, а именно, гаража площадью 64,4 кв.метров.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией пгт.Февральска и ФИО2 заключён договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 28:22:010634:965 по адресу: <адрес>, пгт.Февральск, <адрес>, общей площадью 13648 кв.м., категория земель «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «производственная база» в границах, указанных в плане земельного участка и в качественном состоянии, как он есть, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор аренды заключён без проведения торгов, что ответчиками не оспаривается, на основании постановления главы администрации пгт.Февральска № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 в соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», п.п. 9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, по результатам рассмотрения заявления последнего и представленных документов (выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ), предоставлен в аренду спорный земельный участок.

Вместе с тем, собственник недвижимого имущества при предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязан предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе, в заявленных целях.

Учитывая, что при площади гаража, принадлежащего ФИО2 - 64,4 кв.м., в аренду сроком на 49 лет ему был передан земельный участок с кадастровым номером 28:22:010634:965 площадью 13648 кв.м., что превосходит площадь гаража более чем в 211 раз, суд приходит к выводу, что в конкретном случае обоснованность предоставления такого земельного участка в аренду без проведения торгов, являлась необходимым условием заключения договора аренды, вместе с тем, это условие не было соблюдено.

Доводы письменных возражений ответчика о том, что нет нормы закона прямо позволяющей отказать в предоставлении земельного участка в аренду по тому основанию, что площадь земельного участка превышает площадь расположенного на нём здания, являются несостоятельными, поскольку, исходя из вышеприведённых норм Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность или в аренду, не освобождается от обязанности предоставить обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нём объекта недвижимости. Тогда как доказательств предоставления указанного обоснования ФИО2 материалы дела не содержат.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность либо аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Предоставление земельного участка из публичной собственности в долгосрочную аренду (49 лет) в большем размере может свидетельствовать о его получении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исследуя доводы письменных возражений ответчика - администрации пгт. Февральска о том, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставлен ФИО2 в аренду без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 ЗК РФ, суд приходит к выводу о том, что при заключении спорного договора аренды были проигнорированы требования абзаца второго пункта 6 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего однократное предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

Судом установлено, что помимо спорного земельного участка ФИО2 администрацией пгт. Февральска ранее были предоставлены земельные участки без проведения торгов, в том числе:

- земельный участок с кадастровым номером 28:22:010634:22 площадью 9 656 кв.м., на котором расположен принадлежащий ФИО2 гараж площадью 225,9 кв.м. по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 49 лет;

- земельный участок с кадастровым номером 28:22:010648:46 площадью 854 кв.м, при площади расположенного на нём здания, принадлежащего ФИО2 - 43,8 кв. м. по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 49 лет;

- земельный участок с кадастровым номером 28:22:010660:139 площадью 5510 кв.м, при площади расположенного на нём гаража, принадлежащего ФИО2 - 202,7 кв.м. по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 49 лет.

Данные обстоятельства подтверждаются сведениями судебной электронной картотеки, в которой помимо настоящего гражданского дела значатся зарегистрированными ещё три гражданских дела по искам прокурора об оспаривании договоров аренды вышеуказанных земельных участков.

Таким образом, судом установлено, что право ФИО2 на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов, в порядке, установленном ст. 39.14 ЗК РФ, было реализовано, в связи с чем предоставление спорного земельного участка без проведения торгов свидетельствует о нарушении администрацией пгт. Февральска законодательно установленной процедуры публичных торгов.

Из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Принимая во внимание установленные в судебном заседании фактические обстоятельства в их совокупности, учитывая, что существующие границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 28:22:010634:965 необоснованно велики по отношению к принадлежащему ФИО2 гаражу с кадастровым номером 28:22:010634:1002, при этом на момент сделки по заключению аренды без торгов ФИО2 в администрацию пгт. Февральска не были представлены доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка для эксплуатации гаража; также учитывая, что ФИО2 ранее уже использовал своё право на предоставление земельного участка без проведения торгов, которое согласно абзацу второму части 6 ст. 39.14 ЗК РФ предусмотрено однократно, суд приходит к выводу о том, что администрацией пгт. Февральска договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключён в нарушение действующего законодательства, то есть, оспариваемая сделка является недействительной (ничтожной).

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов защиты нарушенных прав и законных интересов.

В силу п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку оспариваемая прокурором сделка совершена с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, что повлекло нарушение прав неопределённого круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, на основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации указанная сделка является ничтожной с применением последствия недействительности договора в виде односторонней реституции путём возложения обязанности на ФИО2 по возврату спорного участка, и соответственно не имеется оснований для возложения на администрацию пгт.Февральск обязанности по возврату ФИО2 поступивших арендных платежей по договору от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку перечисленные денежные средства в качестве платы за пользование земельным участком, находившимся в спорный период во владении ФИО2, в силу принципа платности землепользования, не подлежат возврату. Иное означало бы безвозмездность использования ответчиком земельного участка со дня заключения договора аренды, что могло привести к нарушению баланса интересов сторон и принципа платности землепользования, провозглашенного в статьях 1 и 65 ЗК РФ. В спорный период орган местного самоуправления не имел возможности владеть и пользоваться вышеуказанными земельными участками, что с учётом положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации исключает возврат полученных ответчиком по договорам аренды денежных средств.

С учётом выше указанного, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации № обременение права на земельный участок с кадастровым номером 28:22:010634:965, следует признать отсутствующим.

При указанных обстоятельствах требования прокурора являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объёме.

Согласно ч. 2 ст. 206 ГПК РФ в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок. С учётом установленных обстоятельств суд полагает необходимым установить ответчику ФИО8 для исполнения обязанности о возвращении земельного участка муниципальному образованию – 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ, учитывая, что прокурор освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины в качестве истцов или ответчиков, государственная пошлины в сумме 3000 рублей подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в доход местного бюджета.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора <адрес> - удовлетворить.

Признать недействительным договор № аренды земельного участка с кадастровым номером 28:22:010634:965, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между администрацией пгт.<адрес> и ФИО2.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путём возложения на ФИО2 обязанности возвратить администрации пгт.<адрес> земельный участок с кадастровым номером 28:22:010634:965 общей площадью 13648 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, пгт.Февральск, <адрес>, в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Признать зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ за номером 28:22:010634:965-28/055/2024-1 обременение права на земельный участок с кадастровым номером 28:22:010634:965 - отсутствующим.

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о правах ФИО2 на указанный земельный участок.

Взыскать с ФИО2 (СНИЛС <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в Амурской областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Селемджинский районный суд.

Судья Василенко О.В.

Решение суда принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.