Решение № 2-3616/2025 2-3616/2025~М-2408/2025 М-2408/2025 от 15 сентября 2025 г. по делу № 2-3616/2025

УИД03RS0005-01-2025-003932-38

Дело № 2-3616/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2025 года город Уфа

Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Проскуряковой Ю.В.,

при секретаре Кильдибековой К.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Иск мотивирует тем, что 13.05.2013 между ним и Администрацией городского округа город Уфа заключен договор №378-13 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, квартал 23, участок 37\1, кадастровый №, для строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды с 2.02.2012 по 2.02.2022. Истец приступил к строительству жилого дома, которое до настоящего времени не завершено.

28.01.2022 истец обратился в Администрацию го г. Уфа за выдачей разрешения на строительство объекта индивидуального строительства, заявление возвращено без рассмотрения.

18.02.2022 истец обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, в чем ему было отказано в связи с тем, что он не зарегистрировал объект недвижимости.

Также истцу было отказано в регистрации техплана здания и постановки его на кадастровый учет.

Таким образом, истец в настоящее время не имеет возможности зарегистрировать право собственности в связи с отсутствием права на земельный участок.

Согласно заключению эксперта объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, № создает угрозу жизни и здоровью, соответствует строительным нормам и правилам.

Ссылаясь на п.3 ст. 222 ГК РФ и разъяснения истец просит признать право собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, квартал 23, участок 37\1 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040620:181.

В дальнейшем в качестве соответчика привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан и третьего лица Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа – ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменном возражении.

Представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – ФИО4 возражала против удовлетворения иска по доводам письменного возражения.

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, проверив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 часть 2).

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

13.05.2013 между ФИО1 и Администрацией го город Уфа в лице Управления земельных и имущественных отношений был заключен договор №378-13 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, квартал 23, участок 37\1, кадастровый №, для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно п. 3.1. договора срок аренды устанавливается с 2.02.2012 по 2.02.2022.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (п. 5.4.2. договора).

Как следует из письма отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации го г.Уфа от 28.01.2022 на уведомление истца от 24.01.2022 о планируемом строительстве, данное уведомление возвращено без рассмотрения ввиду отсутствия сведений, предусмотренных ч.1 ст. 15.1 ГрК РФ.

С учетом даты обращения истца следует вывод, что на момент окончания срока договора аренды 2.02.2022 арендатор ФИО1 не использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием - индивидуальный жилой дом не построил.

Письмом от 18.03.2022 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка сообщило об отказе в связи с отсутствием зарегистрированных объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040620:181.

Как следует из заключения эксперта ИП ФИО5 №3-2023 от 10.03.2023, объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, № жизни и здоровью граждан не создает, соответствует строительным нормам и правилам.

По ходатайству истца определением суда от 13 мая 2025г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертов №017/035-2025 ООО «Региональный центр независимых экспертиз» объект незавершенного строительства находится в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:040620:181, не создает угрозу жизни и здоровью лиц, находящихся в нем. Процент завершенности строительства самовольной постройки – 10%.

Проверить постройку, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> противопожарным, строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям, установить вид объекта самовольной постройки не представляется возможным из-за низкой степени выполненных работ. Определить соответствие виду разрешенного использования земельного участка самовольной построй не представляется возможным из-за низкой степени выполненных работ.

В судебном заседании 5.08.2025 судебный эксперт ФИО6 пояснил, что спорная постройка представляет собой фундамент, который является капитальным строением.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом. Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору. Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом: 1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования; 2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта. Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года. Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан. Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от дата N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от дата N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от дата N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от дата N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие). Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с абзацами 1 и 4 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков (в том числе): возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки.

Согласно пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от дата N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Судам следует учитывать, что до дата возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. При этом в силу пункта 2 статьи 39.1, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в целях строительства в аренду по итогам торгов, может содержать ограничения только в части публичных требований к застройке (правового режима земельного участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства). Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной. Обладатель публичного сервитута вправе осуществлять только строительство объектов, установленных законом (например, статья 39.37 ЗК РФ).

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Поскольку спорная постройка является капитальным строением, для признания за истцом права собственности на неё должны одновременно соблюдаться вышеприведенные условия: в отношении земельного участка истец должен иметь права, допускающие строительство на нем объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из заключения эксперта, последнее условие соблюдается; установить соблюдение условия о соответствии нормативным требованиям не представилось возможным по причине десятипроцентной готовности объекта.

Что касается права на земельный участок, допускающего строительство на нем спорного объекта, ФИО1 в настоящее время таким правом не обладает, поскольку не является ни собственником, ни арендатором земельного участка, на котором возведен объект незавершенного строительства.

В силу ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. 3.3 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока окончания аренды, уведомить об этом арендодателя в письменной форме.

Вместе с тем, истцом не доказано, что он в срок, не позднее 02.11.2021, уведомил арендодателя о желании продлить договор аренды.

Кроме того, ответчик указал на обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении ФИО1 обязанностей арендатора – а именно в период с 2014 г. по 2020 г. арендные платежи истцом не вносились. В связи с чем арендодатель обратился в суд за взысканием задолженности. Тот факт, что с 2021г. стали осуществляться арендные платежи, не свидетельствует о выполнении условий, предусмотренных ст. 621 ГК РФ.

Таким образом, судом не установлено обстоятельств, которые предоставляют истцу преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, установленное ст. 621 ГК РФ правило имеет исключение, исходя из положений Земельного кодекса РФ.

Так, статьей 39.8 ЗК РФ, устанавливающей особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не предусмотрено правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок к аренде таких земельных участков, если иное не установлено федеральным законом.

Статья 39.20 Земельного кодекса РФ устанавливает особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если на них расположены здания, строения или сооружения. Согласно п.1 указанной статьи, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В настоящем споре истец к таким лицам не относится.

Таким образом, право собственности истца на самовольную постройку не может быть признано, поскольку не доказано одновременное соблюдение условий, предусмотренных ч.3 ст. 222 ГК РФ.

Что касается довода истца о том, что ответчик не заявлял требований о сносе спорного объекта, данный факт правового значения не имеет, поскольку не является определяющим в споре о признании права собственности на самовольную постройку.

Также суд считает необходимым отметить следующее.

Судом установлено, что Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан является правопреемником Администрации ГО г.Уфа Республики Башкортостан в части распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. К такому виду земельных участков относится и земельный участок, на котором расположен спорный объект.

Поскольку права истца на земельный участок не являются предметом спора, данный гражданско-правовой спор затрагивает интересы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан лишь посредством связи спорного объекта недвижимости с земельным участком.

Учитывая изложенное, исковые требования к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан являются необоснованными, нарушение права истца данным ответчиком не допущено.

В части требований ФИО1 к Администрации го город Уфа Республики Башкортостан (в зоне деятельности которой находится выдача разрешений на строительство объектов недвижимости) о признании права собственности на объект незавершенного строительства суд отказывает по причине отсутствия правовых оснований, изложенных выше.

При таком положении, иск подлежит отклонению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме.

Судья: Ю.В.Проскурякова

Решение в окончательной форме изготовлено 30.09.2025 г.

Судья: Ю.В.Проскурякова