Решение № 2-184/2019 2-184/2019~М-175/2019 М-175/2019 от 22 июля 2019 г. по делу № 2-184/2019

Дело № УИД: №


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Селемджинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Комаровой Н.Г.,

при секретаре Паршаковой Т.В.,

с участием истца ФИО2,

представителя истца ФИО3,

представителя ответчика адвоката Лопаткина П.Е., представившего удостоверение № и ордер № Адвокатского кабинета «Лопаткин П.Е.»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о регистрации,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратился в суд с указанным иском ФИО4, исковые требования мотивированы следующим. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 60,9 кв.м, стоимостью 2.400.000 руб., договор исполнен, истец передал ответчику указанную трёхкомнатную квартиру. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности №, государственная регистрация ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» №. Решением Селемджинского районного суда по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что указанная квартира с её индивидуализирующими характеристиками, отсутствует в связи с её реконструкцией, повлекшей как изменение площади объекта капитального строительства, так и его функционального назначения (размещение магазина в части объекта капитального строительства складского помещения), при этом признаков самовольной постройки не установлено. Из указанного решения следует, что воля истца была направлена только на продажу спорной квартиры, состоящей их трёх комнат, истец намерен был оставить в своём пользовании и распоряжении торговые площади квартиры, являющиеся частью единого объекта капитального строительства. Кроме того, факт того, что воля истца была направлена на отчуждение только квартиры, подтверждается заключением и исполнением сторонами договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик оплачивал арендные платежи, что свидетельствует о том, что ФИО4 понимал, что торговое (нежилое помещение) не приобретал, и его воля также была направлена на приобретение трёх жилых комнат в спорной квартире. Из решения Селемджинского районного суда № также следует, что с ДД.ММ.ГГГГ произведена реконструкция жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, путём возведения пристройки к вышеуказанному жилому помещению, в результате чего площадь жилого помещения увеличилась и данная квартира с ДД.ММ.ГГГГ стала использоваться ООО «Рось» как магазин смешанных товаров, являясь неделимым объектом. В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные решением Селемджинского районного суда №, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Таким образом, стороны, заключая договор купли-продажи спорной квартиры, не индивидуализировали уникальные характеристики фактически существующего единого объекта капитального строительства, который должен был перейти в собственность покупателя ответчика. В тоже время, из разрешения на выполнение строительных работ и разрешения на эксплуатацию выданных использование и реконструкцию спорной квартиры следует, что её целевое назначение – «под магазин смешанных товаров». Спорная квартира в настоящее время существует в том же состоянии, что и на момент выдачи указанного разрешения. В ДД.ММ.ГГГГ до заключения оспоримой сделки купли-продажи под торговыми площадями спорной квартиры сформирован земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 80 кв.м, кадастровый №, разрешённый вид использования – для размещения объектов торговли. Согласно сведениям, внесённым в ГКН, одна часть спорной квартиры находится на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а другая входит в состав здания, границы которого определены согласно ГКН с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Таким образом, у спорного помещения отсутствуют границы и актуальный адрес. Предметом оспоримой сделки является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 60,9 кв.м. Вместе с тем, данный объект недвижимости прекратил своё существование в связи с реконструкцией и изменением площади, функциональных характеристики целевого назначения, вновь созданный объект не индивидуализирован, не введён в эксплуатацию, его целевое назначение, границы не установлены в соответствии с действующим законодательством РФ. Поскольку оспоримый договор не содержит индивидуализации передаваемых и непередаваемых частей помещения, описание границ спорной квартиры в реконструированном состоянии, сведений, внесённых в ГКН об объекте в реконструированном виде, записи о регистрации права истца на реконструированный объект, характеристик реально существующего объекта капитального строительства, являющегося предметом спора, его реальной площади, его функционального и целевого назначения, истец считает, что сторонами не достигнуто соглашение по условиям и предмету договора купли-продажи, в связи с чем, он не может быть признан заключённым. Несмотря на то, что по спорному договору проводилось частичное исполнение, истец считает, что договора купли-продажи является недействительным, поскольку установлен порок воли сторон при её заключении и не согласованы существенные условия сделки. Учитывая положения п. 3 ст. 432, п. 1 ст. 288, п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 421, ст. 431, 166-167, 550, 558, 454, 432 ГК РФ, просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО2 и ФИО4, применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное состояние; признать запись о государственной регистрации права собственности, выполненной Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ДД.ММ.ГГГГ №, и запись о государственной регистрации ипотеки, выполненной Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по амурской области в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ № в пользу ПАО «Сбербанк России», отсутствующими.

Истец ФИО2 и его представитель ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали по доводам, изложенным в иске, пояснили, что о том, что оспариваемой сделкой было нарушено право истца, ФИО2 узнал ДД.ММ.ГГГГ при вступлении в законную силу решения Селемджинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлён надлежащим образом, ходатайств об отложении не предоставил.

Представитель ответчика адвокат Лопаткин П.Е. в судебном заседании пояснил, что при совершении оспариваемой истцом сделки, истец владел и квартирой и пристройкой, знал, что это два объекта, сделка была направлена на продажу и квартиры и пристройки. Договор аренды на пристройку был заключен на тот период, пока истец оформлял документы на пристройку, поскольку на момент заключения сделки купли-продажи она была не оформлена. Кроме того, с момента совершения сделки с ДД.ММ.ГГГГ прошло более трёх лет, в связи с чем, просит применить сроки исковой давности и в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, ходатайствовала о его рассмотрении в её отсутствие.

Представители третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Амурской области, администрации пгт. Февральск, ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении не предоставили.

В соответствие со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее-ГПК РФ) дело рассмотрено при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав представленные по делу письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка является недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО4 является собственником квартиры, состоящей из трёх комнат, назначение жилое, общая площадь 60,9 кв.м, этаж первый, по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, существующие обременения права ипотека в силу закона, о чём в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Обращаясь в суд с требованием о признании недействительным вышеуказанного договора купли-продажи, истец указывает, что указанный договор не содержит сведений об индивидуализации объекта купли-продажи, воля сторон была направлена на продажу части помещений в едином объекте недвижимого имущества, что не предусмотрено действующим законодательство РФ.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанных сторонами и прошедших государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что продавец (ФИО2) передал в собственность покупателю (ФИО4) недвижимое имущество – квартиру трёхкомнатную общей площадью 60,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость квартиры составляет 2.400.000 руб., с момента регистрации перехода права собственности к покупателю, квартира находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» на основании закладной от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, вышеназванные требования закона при заключении оспариваемого договора купли-продажи сторонами были соблюдены, сделка зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Селемджинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что пристройка к квартире, расположенной по адресу: <адрес>, не является самостоятельным объектом недвижимого имущества в виду того, что была произведена реконструкция жилого помещения по адресу: <адрес> путём возведения пристройки к вышеуказанному жилому помещению, в результате чего площадь жилого помещения увеличилась. С ДД.ММ.ГГГГ объектом собственности является жилое помещение, включающее реконструкцию жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, путём возведения пристройки к вышеуказанному жилому помещению, что свидетельствует о том, что площадь объекта жилого помещения по вышеуказанному адресу, включающего реконструкцию жилого помещения путём возведения пристройки к нему, не соответствует его площади, указанной в оспариваемом договоре купли-продажи.

При таких обстоятельствах, довод иска о несоблюдении существенных условий договора при его заключении заслуживает внимания.

Вместе с тем, из решения Селемджинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчик ФИО4 настаивает на том, что приобрёл у истца квартиру по адресу: <адрес> вместе с пристройкой, являющиеся единым объектом недвижимости за 2.400.000 руб. Договор аренды нежилого помещения с оборудованием является ничтожным поскольку не содержит указания на то, что пристройка принадлежит истцу ФИО2 на праве собственности, документы, подтверждающие право собственности ФИО2 на пристройку, у последнего отсутствуют.

Также решением Селемджинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что истец ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 приобрёл квартиру <адрес> вместе с пристройкой, при этом пристройка уже была возведена на основании разрешительных документов, однако документы по данному факту надлежащим образом оформлены не были, в связи с чем, все документы по факту возведения пристройки были переданы ФИО2 для их последующего оформления.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что каких-либо действий по реконструкции ФИО2 в отношении спорного объекта недвижимости после его приобретения ДД.ММ.ГГГГ не совершал.

Кроме того, из решения Селемджинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 не оспаривает то обстоятельство, что в течение 20 лет квартира используется под складские помещения магазина, при этом довод истца ФИО2 о том, что пристройка является самостоятельным объектом были заявлены ФИО2 лишь после того, как суду стало известно об отчуждении истцом названной квартиры ФИО4

При таких обстоятельствах, учитывая, что ФИО2 приобрёл спорный объект в реконструированном виде, сам никаких действий по реконструкции не производил, при рассмотрении гражданского дела № года не оспаривал факт использования квартиры под складские помещения, а довод о том, что пристройка является самостоятельным объектом заявил только после того, как суду при рассмотрении гражданского дела № стало известно об отчуждении квартиры <адрес> ФИО4, суд приходит к выводу, что истцу было известно о том, что квартира по указанному выше адресу и пристройка образуют единой объект недвижимости с момента его приобретения, то есть со ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, довод истца и его представителя о том, что истец узнал о единстве спорного объекта только ДД.ММ.ГГГГ при вступлении решения Селемджинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в законную силу, суд находит несостоятельным, а довод представителя ответчика о пропуске истцом срока на обращение в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным заслуживающим внимания.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГПК РФ, которой предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С настоящим иском о признании договора купли-продажи недействительным истец обратился в суд согласно штампу на почтовом конверте ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении более трёх лет с момент заключения оспариваемой сделки. При этом суд учитывает, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указана площадь жилого помещения, не соответствующая площади объекта с учётом его реконструкции ещё в ДД.ММ.ГГГГ, истцу было известно, что квартира по адресу: <адрес> пристройка, являющаяся результатом реконструкции проведённой ещё в ДД.ММ.ГГГГ, являются единым объектом недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о регистрации - отказать.

На решение сторонами может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Селемджинский районный суд, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.Г. Комарова