Решение № 2-1607/2024 2-1607/2024~М-1148/2024 М-1148/2024 от 22 мая 2024 г. по делу № 2-1607/2024

УИД 26RS0030-01-2024-001533-81

Дело № 2-1607/2024


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2024 года ст. Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Кучерявого А.А

при ведении протокола судебного заседания секретарем Будаговой М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда Ставропольского края гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Предгорный районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о возложении обязанность заключить договор аренды земельного участка площадью 285,0 кв.м, с кадастровым номером 26:29:110152:88, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования Ессентукский сельсовет, сроком на три года, для завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, без проведения торгов.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что Постановлением Администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края № 1406 от 18.06.2010 года был утвержден акт выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта (для строительства магазина), расположенного в границах земель муниципального образования Ессентукский сельсовет <адрес>.

После предварительной и благовременной публикации сообщения о наличии предполагаемого предоставления земельного участка в районной газете «Искра» № 11 от 13.02.2010 года и отсутствия других заявлений до 13.03.2010г. и на основании постановления Администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края от 28.06.2010 г. № 1486 с ним был заключен договор № 410 аренды земельного участка от 30.06.2010 г., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 13.07.2010 г., запись регистрации № 26-26-35/032/2010-239 площадью 285,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства магазина, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования Ессентукский сельсовет.

В последующем им на находящемся у него в аренде земельном участке было начато строительство нежилого здания - магазин, которое согласно технического плана объекта незавершенного строительства, подготовленного 26.06.2023года ИП ФИО2 ОГРННН №, представляет собой объект незавершенного строительства общей площадью 24,0 кв.м. процент готовности составляет 74%.

Договор аренды на земельный участок заключался по 28.06.2015 года.

Он после окончания действия договора аренды продолжает им пользоваться и в настоящее время, оплачивает арендную плату. Со стороны Арендодателя в его адрес на протяжении всего времени не поступало письменных возражений относительного того, что он продолжает пользоваться земельным участком.

Так как в настоящее время он не успел достроить нежилое здание-магазин, у него в настоящее время процент готовности 74%, а договор аренды закончился, то он обратился в управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа с заявлением о предоставлении ему вновь в аренду находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 26:29:110152:88, по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования Ессентукский сельсовет, для завершения строительства магазина. Но получил письменный отказ, в котором указано, что Согласно акту осмотра земельного участка, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - магазин, права на который не зарегистрированы в установленном законом порядке. Для того, чтобы заключить новый договор аренды, необходимо оформить право собственности на объект незавершенного строительства. В то же время, для регистрации права собственности на такой объект, нужен действующий договор аренды земельного участка.

Участвующие по делу лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Предгорного районного суда Ставропольского края, а также заказным письмом с уведомлением.

В судебное заседание истец ФИО1, представитель истца ФИО3, представитель ответчика - Управления муниципальным имуществом Администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, не явились. Представитель ответчика представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просил принять решение в рамках действующего законодательства.

Принимая во внимание, что в соответствии с действующим законодательством явка стороны в судебное заседание является правом, а не обязанностью, суд считает возможным рассмотреть заявленные требования в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив обстоятельства дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из принципов относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также их достаточности – в совокупности, суд приходит к следующему.

Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Исходя из положений п. 11 ст. 1 Федерального закона от 03 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" к собственности муниципальных районов или городских округов относятся земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до вступления в силу вышеуказанного Федерального закона.

В соответствии со ст. 601 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены статьей 39.8 ЗК РФ, в том числе, определен срок аренды до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Судом установлено, что постановлением Администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края № 1406 от 18 июня 2010 года был утвержден акт выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта (для строительства магазина), расположенного в границах земель муниципального образования Ессентукский сельсовет <адрес>.

Постановлением Администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края № 1486 от 28 июня 2010 года ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 285,0 кв.м., с кадастровым номером 26:29:110152:88, расположенного по адресу: <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов. Цель использования: для строительства магазина.

30 июня 2010 года между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и ФИО1 был заключен договор аренды № 410 в отношении указанного земельного участка.

Право аренды зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 13 июля 2010 года, запись регистрации № 26-26-35/032/2010-239.

27 декабря 2010 года ФИО1 выдано разрешение RU 26521304-52-а на строительство нежилого здания – магазин литер А, общей площадью 24,0 кв.м.

В связи с истечением срока договора аренды № 410 от 30 июня 2010 года, ФИО1 обратился в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края по вопросу заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:110152:88.

Письмом № 1695/01-23 от 20 марта 2024 года Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края сообщило ФИО1 о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка, поскольку на нем расположено строение, документы, подтверждающие право на данный объект недвижимости, не представлены.

Ссылаясь на то, то отсутствие действующего договора аренды препятствует ему завершить строительство и зарегистрировать право собственности на магазин, ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая требования истца, суд исходит и следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что строительство магазина осуществлялось ФИО1 в установленном законом порядке – при наличии соответствующего разрешения, на земельном участке, предназначенном для указанных целей.

Согласно акту обследования № 26 от 01 апреля 2024 года, составленному кадастровым инженером ФИО2, на земельном участке с кадастровым номером 26:29:110152:88, расположенном по адресу: <адрес>, зафиксирован объект незавершенного строительства – магазин, готовностью 74%.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2020 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 26:29:110152:88 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отказ Управления муниципального имущества администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует надлежащим образом оформить права на возведенный им объект недвижимости, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы действующего законодательства и установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд приходит к выводу, что заявленные ФИО1 исковые требования о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:110152:88, расположенного по адресу: <адрес>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить.

Обязать Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 285,0 кв.м, с кадастровым номером 26:29:110152:88, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства магазина, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года, для завершения строительства, без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Предгорный районный суд.

Судья А.А. Кучерявый

Мотивированное решение изготовлено 28 мая 2024 года.