Апелляционное определение № 33-1781/2026 от 1 апреля 2026 г.

УИД 69RS0037-02-2024-001146-37 судья Бабанова А.С.

Дело № 2-80/2025 (33-1781/2026)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 апреля 2026 года г. Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Коровиной Е.В.

судей Беляк А.С., Голубевой О.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Сундатовой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Коровиной Е.В.

дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Калининского районного суда Тверской области от 21 июля 2025 года, которым с учетом дополнительного решения Калининского районного суда Тверской области от 10 ноября 2025 года постановлено:

«исковые требования прокурора Калининского района Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области, ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельного участка, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, признании незаконным постановления администрации о предоставлении земельного участка в собственность, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признании объекта самовольной постройкой и его сносе удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства № от 30 августа 2022 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № от 12 сентября 2022 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и ФИО1.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № от 12 сентября 2022 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и ФИО1

Признать незаконным постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 10 августа 2023 года №165 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1».

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 10 августа 2023 года №11, заключенный между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО1.

Признать самовольной постройкой объект с кадастровым номером № расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, и возложить на ФИО1 обязанность осуществить его снос в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области земельный участок с кадастровым номером №.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (ИНН <***>) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 600 рублей.

Взыскать в равных долях с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ, паспорт №) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 15 319 рублей, по 7 660 рублей с каждого.

Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 450 рублей.

Настоящее судебное решение после вступления в законную силу является основанием для регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и № и для снятия с государственного кадастрового учета объекта с кадастровым номером №

Обеспечительные меры, принятые определением от 13 мая 2024 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем объекта недвижимости с кадастровым номером № отменить по вступлении решения суда в законную силу.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, возложив на ФИО1 обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суд в законную силу возвратить по акту приема-передачи в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области в распоряжении администрации Калининского муниципального округа Тверской области в первоначальном состоянии земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2860 кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, Калининский район, Эмаусское сельское поселение, населенный пункт Эмаусская Школа-Интернат»,

установила

прокурор Калининского района Тверской области обратился в суд в интересах неопределённого круга лиц с требованиями, уточнёнными в порядке статьи 39 ГПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области, ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров аренды, купли-продажи земельного участка, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, признании незаконным постановления администрации о предоставлении земельного участка в собственность, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признании объекта самовольной постройкой и его сносе, указав в обоснование иска на следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021года по делу № А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведённые на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 г. №, а также заключённые между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года.

Поскольку в период рассмотрения указанного спора земельный участок с кадастровым номером № был снят с регистрационного учёта и произведено его межевание, образовано 26 земельных участков, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером № на ООО «Город-Сад» была возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №

Названное решение Арбитражного суда Тверской области вступило в законную силу 6 мая 2021 года.

С целью исполнения вышеуказанного судебного акта между администрацией и ООО «Город-Сад» был подписан акт приёма-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером №. При этом дата подписания акта отсутствует.

Как следует из указанного акта приёма-передачи, земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером № в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером № были переданы в том состоянии, в котором находился исходный земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его ООО «Город-Сад», а именно, без каких-либо объектов недвижимости.

1 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

21 сентября 2021 года зарегистрировано право собственности ООО «Город-Сад» на незавершённый строительством объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №

30 августа 2022 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключён договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, для завершения его строительства.

12 сентября 2022 года ООО «Город-Сад» заключило с ФИО1 договор субаренды земельного участка и в этот же день стороны заключили договор купли-продажи расположенного на данном земельном участке объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №, впоследствии снятого с кадастрового учёта в связи с возведением ФИО1 на спорном земельном участке жилого дома с кадастровым номером №.

Таким образом, являясь участниками судебного спора по делу №А66-11547/2020, администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» злоупотребили своими правами и проявили недобросовестное поведение, нацеленное на отчуждение земельного участка ФИО1 в обход установленной законом процедуры.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, нарушение ответчиками публичных интересов и права неопределённого круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, прокурор, с учетом уточнения исковых требований от 6 июня 2025 года просил признать недействительными (ничтожными) сделками:

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад»;

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства № от 30 августа 2022 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад»;

- договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № от 12 сентября 2022 года, заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО1;

- договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № от 12 сентября 2022 года, заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО1,

- договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 10 августа 2023 года №, заключенный между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО1;

- признать незаконным постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 10 августа 2023 года №165 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1»;

- признать самовольной постройкой объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, обязать ФИО1 осуществить его снос в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- истребовать из чужого незаконного владения П.В.НБ. в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области земельный участок с кадастровым номером №

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, Федеральное агентство водных ресурсов в лице Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов.

В письменном отзыве на исковые требования адвокат Васильева О.Б., действующая в интересах ответчика ФИО1, заявила о применении срока исковой давности. По ее мнению, трехлетний срок для признания недействительным договора аренды от 1 сентября 2020 года, заключенного администрацией Эммаусского сельского поселения с ООО «Город-Сад» в отношении участка №, истек 2 сентября 2023 года, тогда как иск поступил в суд лишь 28 марта 2024 года. Пропуск срока является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании недействительным как этого договора, так и всех последующих сделок. Кроме того, представитель просит учесть, что ФИО1 является добросовестным приобретателем: имущество куплено им возмездно, о наличии спора он не знал, а к участию в деле в Арбитражном суде Тверской области не привлекался. Администрация Калининского муниципального округа Тверской области, являющаяся ответчиком в данном споре, зная об обстоятельствах формирования спорного земельного участка, не оспаривала сделки по его отчуждению из муниципальной собственности, фактически признает заявленные прокурором требования, что, по мнению представителя ответчика ФИО1, не отвечает принципу добросовестного поведения.

В судебном заседании помощник прокурора Калининского района Тверской области Боброва Е.А. поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1 – адвокат Васильева О.Б. судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили и не просили об отложении судебного разбирательства. Администрация Калининского муниципального округа Тверской области, Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Судом первой инстанции дело рассмотрено при указанной явке, по делу постановлено приведенное выше решение об удовлетворении исковых требований прокурора о признании недействительными сделок аренды, купли-продажи земельного участка, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, признании незаконным постановления администрации о предоставлении земельного участка в собственность, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признании объекта самовольной постройкой и его сносе, указав в обоснование иска на следующие обстоятельства.

10 ноября 2025 года в отсутствии участников процесса, извещенных о судебном заседании, по делу вынесено приведенное выше дополнительное решение, которым применены последствия недействительности ничтожных сделок.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение как незаконное и необоснованное.

В обоснование жалобы приводит доводы о нарушении судом норм материального права и несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Указывает, что в подтверждение своих требований истец, в лице прокуратуры Калининского района Тверской области, сослался на некие материалы проверки, которые не были представлены суду, и на решение Арбитражного суда Тверской области по делу №А66-11547/2020, которым в связи с признанием недействительными торгов, договоров аренды и комплексного освоения территории от 29 апреля 2019 года, на ООО «Город-Сад» возложена обязанность передать Администрации Эммаусского сельского поселения земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

Ограничившись указанием на ничтожность сделок, истец не представил доказательств того, что ответчики, в числе которых и П.В.НВ., были осведомлены о наличии указанного выше спора, знали или могли знать о нарушениях при первоначальном предоставлении земельного участка ООО «Город-Сад», о незаконности приобретения им земельного участка в момент совершения сделки. К участию в деле в Арбитражном суде Тверской области по иску прокуратуры в 2020 и 2021 годах никто из ответчиков, за исключением ООО «Город-Сад», не привлекался. Судом спорные земельные участки были истребованы у первоначальных собственников. При этом «материнский» земельный участок уже прекратил свое существование, что делает решение о возврате его частей юридически неисполнимым.

Отмечает также, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, так как он, полагаясь на данные ЕГРН, по договору купли-продажи, то есть возмездно, приобрел спорный земельный участок.

В соответствии с презумпцией добросовестности, установленной статьями 8.1 и 223 ГК РФ, именно истец должен был доказать обратное, однако доказательств осведомленности ФИО1 о незаконности сделок истцом представлено не было.

Согласно статьям 301 и 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя только в случае, если оно выбыло из владения помимо его воли.

В рассматриваемом случае первоначальное выделение земельного участка произошло на основании актов администрации, что подтверждает наличие воли собственника на отчуждение. При этом поведение органа муниципальной власти в настоящем процессе не отвечает признакам добросовестного, поскольку Администрация Калининского муниципального округа, зная об обстоятельствах формирования спорного земельного участка, не оспаривала сделки по отчуждению его из муниципальной собственности, выдало все разрешительные документы, а позднее признало исковые требования прокурора. Такое поведение свидетельствует о злоупотреблении администрацией своими правами и свидетельствует о прямом нарушении статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой никто не может извлекать преимущество из своего незаконного поведения.

На основании изложенного апеллянт просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

На апелляционную жалобу ФИО1 Администрацией Калининского муниципального округа Тверской области принесены письменные возражения, в которых доводы жалобы критикуются, предлагается решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель П.В.НБ. адвокат Васильева О.Б. апелляционную жалобу поддержала; участвующий в деле прокурор Яковлев И.В. поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем на основании ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1)неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2)недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям обжалуемое решение соответствует.

В материалы настоящего гражданского дела представлена копия решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу № А66-11547/2020, в ходе рассмотрения которого судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства.

12 марта 2019 года на основании распоряжения администрации Калининского района Тверской области от 20 декабря 2018 года №31 «О создании комиссии по проведению аукциона» Советом депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области принято решение №25 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка».

13 марта 2019 года администрацией издано постановление №61 «Опроведении аукциона на право заключения договора аренды находящеюся в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», в соответствии с которым постановлено организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка из земель населённых пунктов, общей площадью 110276кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, населённый пункт Эммаусская Школа-Интернат, под комплексное освоение территории.

Протоколом от 15 апреля 2019 года аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен в адрес ООО «Город-Сад».

29 апреля 2019 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области (арендодатель) и ООО «Город-Сад» (арендатор) заключены договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № и договор о комплексном освоении территории.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021года по делу №A66-11547/2020, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2021 года и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2021 года, признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад». Применены последствия недействительности договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №

Арбитражный суд Тверской области пришел к выводу о том, что в силу прямого указания, изложенного в ч. 8 ст. 9 Федерального закона от 03 июля 2016 года №73-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территорий и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», после 01 июля 2017 года заключение договоров о комплексном освоений территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, не допускается.

Из решения Арбитражного суда Тверской области следует, и администрацией не оспаривалось, что предусмотренная ч.8 ст.9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ обязанность не исполнена.

В силу части 3 статьи 61 ГПК РФ, приведённые выше обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться при рассмотрении настоящего гражданского дела и не могут оспариваться лицами, являвшимися участниками вышеуказанного спора, разрешённого арбитражным судом.

Во исполнение вышеуказанного решения арбитражного суда между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского Тверской области и ООО «Город-Сад» составлен акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков (без указания даты), из содержания которого следует, что ООО «Город-Сад» передало, а администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области приняла земельные участки, образованные из участка с кадастровым номером №, в том числе участок с кадастровым номером № При этом сторонами указано, что земельные участки находятся в том состоянии, в котором находился земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его ООО «Город-Сад».

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Тверской области заявление о прекращении обременения в виде аренды с приложением решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №A66-11547/2020, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2021 года и акта приема-передачи земельных участков в отношении земельного участка с кадастровым номером № поступило 15 июля 2022 года, дата прекращения аренды – 18 июля 2022 года.

Также судом первой инстанции установлено, что 08 июня 2020 года (до принятия Арбитражным судом Тверской области решения по делу №А66 -11547/2020) администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области издано постановление №86, которым утвержден проект планировки и межевания территории «Жилой комплекс в населенном пункте Эммаусская школа-интернат Эммаусского сельского поселения Калининский район Тверской области».

В соответствии с названным постановлением земельный участок с кадастровым номером № разделен на 26 самостоятельных земельных участка, в том числе образован земельный участок площадью 2860+/-19 кв.м с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

01 сентября 2020 года в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером № между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. Срок аренды установлен с 01сентября 2020 года по 28 апреля 2024 года.

Основанием заключения договора являются решение Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на заключение права аренды под комплексное освоение земельного участка» №25 от 12 марта 2019 года, постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» №61 от 13 марта 2019 года, протокол определения участников торгов на право заключения договора аренды земельного участка от 10 апреля 2019 года, протокол проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 16апреля 2019 года, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29апреля 2019 года, договор комплексного освоения территории от 29апреля 2019 года, в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером № площадью 110276 кв.м на 26 участков в соответствии с утвержденным проектом планировки территорий.

9 ноября 2020 года ООО «Город-Сад» в адрес администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области направило уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером <адрес>, расположенном по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, населённый пункт Эммаусская Школа-Интернат (зарегистрировано за входящим номером № от 09.11.2020).

10 ноября 2020 года администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области выдано уведомление №111 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

23 августа 2021 года ООО «Город-Сад» на основании декларации об объекте недвижимости от 25 июня 2021 года зарегистрировала право собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, площадью 52,4 кв.м, степенью готовности 8%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №. В декларации об объекте недвижимости от 25 июня 2021года, в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства, указан договор аренды от 1 сентября 2020 года. Решение Арбитражного суда Тверской области от 16февраля2021 года по делу №А66-11547/2020 в регистрирующий орган представлено не было.

30 августа 2022 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» был заключен договор аренды земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства № по условиям которого в аренду ООО «Город-Сад» был передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2860кв.м, кадастровый номер № для окончания строительства объекта в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.

12 сентября 2022 года ООО «Город-Сад» заключило с ФИО1 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № (фундамента жилого дома площадью 157 кв.м), расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, населенный пункт Эммаусская Школа-Интернат, и договор субаренды земельного участка, на котором такой объект расположен. Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи, с получением права собственности на объект к покупателю на основании договора субаренды от 12 сентября 2022 года перешло право субаренды на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2860кв.м, с кадастровым номером №, принадлежащий муниципальному образованию «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области на праве собственности.

20 сентября 2022 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на вышеуказанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

15 мая 2023 года ФИО1 на основании декларации об объекте недвижимости от 12 мая 2023 года, технического плана здания от 12мая 2023года, подготовленного кадастровым инженером ФИО3, зарегистрировано право собственности на объект недвижимости – одноэтажный каркасно-обшивной жилой дом площадью 21,9кв.м с кадастровым номером №. Одновременно снят с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером №

На основании постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области №165 от 10августа 2023года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2860кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, населенный пункт Эммаусская Школа-Интернат, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» предоставлен в собственность ФИО1 по выкупной цене 40913рублей73копейки (при его кадастровой стоимости 1363791рублей) в преимущественном порядке как правообладателю расположенного на земельном участке жилого дома.

В тот же день между администрацией и ФИО1 заключен договор купли-продажи №№ от 10 августа 2023 года в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №. Право собственности П.В.НБ. на спорный земельный участок зарегистрировано 16 августа 2023 года.

Как следует из акта осмотра земельного участка № от 20 мая 2024 года и фототаблицы к нему, земельный участок с кадастровым номером № не огорожен; в границах указанного земельного участка расположена конструкция, имеющая признаки бетонного фундамента ориентировочной площадью 22 кв.м.

Разрешая спор, установив вышеприведенные обстоятельства и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, подлежат удовлетворению. При этом суд первой инстанции исходил из следующего.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020 торги на право аренды земельного участка с кадастровым №, из которого в том числе был образован участок с кадастровым номером №, а также договор аренды указанного земельного участка от 29 апреля 2019 года признаны недействительными в силу их ничтожности, применены последствия недействительности ничтожного договора аренды от 29 апреля 2019 года; названное решение арбитражного суда было исполнено. В связи с изложенным, право на приобретение в 2020 году в аренду земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов у ООО «Город-Сад» не возникло.

Следовательно, договор аренды от 01 сентября 2020 года заключен администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области с ООО «Город-Сад» в нарушением требований законодательства, что свидетельствует о незаконной передаче спорного земельного участка ООО «Город-Сад» в аренду в преимущественном перед неопределенном кругом лиц порядке и ничтожности сделки.

Как следствие, будучи участником спора о признании недействительными результатов торгов, ООО «Город-Сад», не имея законных прав на земельный участок, не вправе было распоряжаться данным объектом и передавать его в субаренду.

При изложенных выше обстоятельствах договор субаренды, заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО1, также является ничтожным.

Возведение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном в аренду ООО «Город-Сад» без законных к тому оснований, расценено как самовольное, не порождающее у Общества преимущественного права (как у собственника расположенного на земельном участке объекта недвижимости) на заключение с администрацией договора аренды земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта в порядке, предусмотренном подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

К тому же суд пришел к выводу, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на момент его регистрации фактически отсутствовал и был задекларирован ООО «Город-Сад» 23 августа 2021 года лишь документально, поскольку из содержания акта приема-передачи земельных участков, с учетом информационного письма Управления Росреестра по Тверской области о дате предоставления данного акта на регистрацию 15 июля 2022 года, следует, что возвращаемые в муниципальную собственность земельные участки были свободными от каких-либо построек и объектов незавершенного строительства.

С учетом изложенного, сделка по предоставлению органом местного самоуправления земельного участка с кадастровым номером № в аренду ООО «Город-Сад» на основании договора № от 30 сентября 2022 года, в связи с наличием на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расценена судом как ничтожная, посягающая на публичные интересы, поскольку нарушает принцип распоряжения земельными участками из земель населенных пунктов государством в лице уполномоченных им органов.

Поскольку объект незавершенного строительства с кадастровым номером № признан судом самовольной постройкой (был возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке для этих целей), образованный из него жилой дом с кадастровым номером № также является самовольной постройкой, которая подлежит сносу.

Наличие самовольной постройки не порождает преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

Как следствие, суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 10 августа 2023 года №165 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1» и договора купли-продажи № от 10 августа 2023 года, заключенного между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО1 в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №

С учетом того, что переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером № к ФИО1 произошел на основании ничтожной сделки, нарушающей публичные интересы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что он не может быть признан добросовестным приобретателем.

С данными выводами судебная коллегия полностью соглашается, поскольку они сделаны с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также закона, который подлежит применению по данному делу.

Также судебная коллегия находит правомерным отклонение судом заявления ответчика ФИО1 о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» 1 сентября 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской б исковой давности», по смыслу пункта1 статьи 200Гражданского кодекса РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Применительно к положениям статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на недвижимое имущество нарушено.

Надзор прокуратуры действует постоянно и непрерывно. Однако конкретные нарушения законодательства могут быть выявлены лишь в результате проверки.

Согласно пункту 2 статьи 21 Федерального закона от 17 января 1992года №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» и пункту6 Приказа Генерального прокурора Российской Федерации от 7 декабря 2007года №195, основанием для проверки исполнения законов может быть информация о фактах нарушениях закона, требующая принятия мер прокурором, а также материалы, свидетельствующие о допущенных нарушениях и требующих использования прокурорских полномочий. Отсутствие указанных информации и материалов в органах прокуратуры до проведения проверки свидетельствует об отсутствии возможности выявления нарушений законодательства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 г. по делу № А66-11547/2020 установлено, что основанием для обращения прокурора в суд явились результаты проверки, проведённой на основании обращения ФИО4 от 5 марта 2020 года по вопросу использования земельного участка с кадастровым номером №.

Таким образом, прокурору, действующему в защиту прав законных интересов и неопределённого круга лиц, не позднее 5 апреля 2020 года стало известно о нарушении законодательства при предоставлении спорного земельного участка ООО «Город-Сад».

21 августа 2020 года заместитель прокурора Тверской области обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (дело № А66-11547/2020).

Как было указано ранее, решение Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу № А66-11547/2020, которым исковые требования прокурора удовлетворены, вступило в законную силу 6мая2021 года.

Таким образом, исходя из закреплённого в части 1 статьи16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правила об обязательном для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан характере вступивших в законную силу судебных актов арбитражного суда и презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений, прокурор обоснованно полагал, что с вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020 земельный участок с кадастровым номером № будет возвращён в собственность муниципального образования свободным от прав третьих лиц на него и тем самым будет восстановлено нарушенное право неопределённого круга лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в связи с чем применение каких-либо иных мер, направленных на восстановление нарушенного права, более не требуется.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющий начало течения срока исковой давности, сформулирован так, что наделяет суд необходимыми полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела (определения от 8 апреля 2010 г. № 456-О-О, от 21 ноября 2013 г. №1756-О, от 20 марта 2014 г. № 534-О, от 29 марта 2016 г. №516-О, от 19 июля2016 г. № 1555-О, от 29 сентября 2016 г. №2071-О, от 25 октября 2016г. № 2309-О и другие).

С учётом вышеприведённых обстоятельств дела судебная коллегия приходит к выводу о том, что о нарушении права неопределённого круга лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельного участка с кадастровым номером № в защиту которого предъявлен настоящий иск, прокурору стало известно не ранее 10 августа 2023 года.

Иск прокурором подан 20 мая 2024 года, то есть в пределах трёхлетнего срока исковой давности.

Доводы апелляционной жалобы ответчика ФИО1, выражающего несогласие с выводом суда первой инстанции о выбытии спорного земельного участка из муниципальной собственности в нарушение требований земельного законодательства, а также указывающего на то, что он приобрел участок по договору купли-продажи, то есть на возмездной основе, и при этом полагался на данные ЕГРН, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как установлено судом первой инстанции, в производстве арбитражного суда Тверской области находилось дело №А66-11547/2020 по иску заместителя прокурора Тверской области, предъявленному в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, к администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» о признании недействительными торгов в форме аукциона, проведенных на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 12 марта 2019 года №25, постановления Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории; признании недействительными договора аренды земельного участка от 29 апреля 2019 года и договора о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, применении последствий недействительности сделки.

Решением арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, а также заключенные по их результатам между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № и договор о комплексном освоении территории. На ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2021 года, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2021 года, решение арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года оставлено без изменения.

Несмотря на осведомленность администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» о наличии судебного спора по вопросу законности предоставления ООО«Город-Сад» в аренду земельного участка с кадастровым номером № и, как следствие, о ничтожности договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 01 сентября 2020 года, образованного в результате раздела участка с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером № был передан администрацией 30 августа 2022 года в аренду ООО «Город-Сад» для окончания строительства, а 12 сентября 2022 года Обществом – в субаренду ФИО1

На момент заключения договоров аренды и субаренды решение арбитражного суда по делу №А66-11547/2020 уже вступило в законную силу.

23 августа 2021 года ООО «Город-Сад» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на вышеуказанном земельном участке, а 12 сентября 2022 года продало указанный объект ФИО1

При совершении вышеуказанных действий решение арбитражного суда в регистрирующий орган не предоставлялось. Действия по оформлению гражданских прав на основании заведомо неактуальных документов явно не соответствуют принципам добросовестного поведения.

Установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства позволили суду прийти к обоснованному выводу о ничтожности рассматриваемых сделок в силу того, что в установленном законом порядке земельный участок с кадастровым номером № в аренду (субаренду) не предоставлялся.

Поскольку торги на право заключения договора аренды земельного участка решением арбитражного суда признаны недействительными, передача спорного земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» без проведения торгов, в преимущественном порядке перед неопределенным кругом лиц, а также по последующим сделкам является незаконной.

Оценивая вышеприведенные действия администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» в их совокупности, принимая во внимание последующее поведение сторон по переводу права собственности на земельный участок с кадастровым номером № в пользу ФИО1, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчики преследовали своей целью отчуждение муниципального имущества в пользу ООО «Город-Сад», а затем в пользу ФИО1 в обход установленных законом конкурсных процедур.

Вывод суда о том, что земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ФИО1 в аренду с нарушением требований закона (без проведения торгов), ответчиком не опровергнут.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о выбытии спорного земельного участка из муниципальной собственности в нарушение требований земельного законодательства, и, как следствие, о ничтожности оспариваемых сделок основан на верной оценке представленных в материалы дела доказательств и правильном применении норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам дела.

Утверждения ФИО1 о том, что он является добросовестным приобретателем, отклоняются судебной коллегией, поскольку добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом с учетом обстоятельств конкретного дела, а особенности конкретного объекта гражданских прав могут налагать дополнительные требования к разумности и осмотрительности поведения лица.

В данном случае судом первой инстанции дана оценка действиям каждого из ответчиков на предмет добросовестности исходя из совокупности обстоятельств при заключении и исполнении оспариваемых договоров и возникновения права собственности на конкретный объект недвижимости, с которой соглашается судебная коллегия.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что П.В.НВ. не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку переход к нему права собственности на земельный участок с кадастровым номером № произошел на основании ничтожной сделки, нарушающей публичные интересы.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером № не был предоставлен ФИО1 в установленном законом порядке, возведенный на данном земельном участке жилой дом является самовольно возведенным строением, подлежащим сносу (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции по существу рассмотренных требований, сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, которые оценены судом первой инстанции по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, основаны на субъективном толковании положений законодательства и не свидетельствуют о наличии оснований к отмене обжалуемого судебного решения. Всем указанным доводам судом первой инстанции в обжалуемом решении дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено. Оснований для отмены обжалуемого решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда Тверской области от 21 июля 2025 года с учетом дополнительного решения Калининского районного суда Тверской области от 10 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.04.2026 г.

Председательствующий подпись

Судьи подпись