Решение № 2-941/2020 2-96/2021 2-96/2021(2-941/2020;)~М-855/2020 М-855/2020 от 21 июня 2021 г. по делу № 2-941/2020

УИД: 61RS0044-01-2020-001891-42

№ 2-96/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2021 года с. Чалтырь Мясниковского района

Ростовской области

Мясниковский районный суд Ростовской областив составе: судьи Килафян Ж.В.,при секретаре Гонджиян В.Х.,рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица - Управление Росреестра по Ростовской области, Управление ФССП России по Ростовской области, судебный пристав-исполнитель ОСП по Константиновскому и Усть-Донецкому районам УФССП России по Ростовской области ФИО3, ООО «Политотдельское», АО «Россельхозбанк», о государственной регистрации перехода права на земельные участки,

установил:

ФИО1 обратился в Мясниковский районный суд Ростовской области с исковыми требованиями к ФИО2, указал, что между ФИО1 (Покупателем) и ФИО2 (Продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков № 1. По условиям указанного договора Стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи следующих земельных участков: Земельный участок площадью 567000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> №. Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.12.2005 года, запись в реестре № 61-61-45/034/2005-245 на основании Договора купли-продажи трех земельных участков от 22.11.2005 г. Земельный участок площадью 206 625 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>. Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.05.2011 года, запись в реестре № на основании Договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2011 г. Земельный участок площадью 100400 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2003 года, запись в реестре № на основании Постановления Главы администрации Усть-Донецкого района №216 от 25.03.2002г. Земельный участок площадью 25600 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2003 года, запись в реестре № на основании Постановления Главы администрации Усть-Донецкого района №216 от 25.03.2002г. Земельный участок площадью 340 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> №. Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2003 года, запись в реестре № на основании Постановления Главы администрации <адрес> № от 25.03.2002г. Земельный участок площадью 144 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, сельхозартель "Рассвет", поле №. Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2003 года, запись в реестре № на основании Постановления Главы администрации <адрес> № от 25.03.2002г. Земельный участок (единое землепользование) площадью 1 807 350 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.04.2006 года, запись в реестре № на основании Постановления Главы администрации <адрес> № от 08.09.2004 г., Постановления Главы администрации <адрес> № от 30.11.2004 г. Земельный участок площадью 198 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес> №. Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.12.2005 года, запись в реестре № на основании Договора купли-продажи трех земельных участков от 22.11.2005 г. Земельный участок площадью 105 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес> №. Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.12.2005 года, запись в реестре № на основании Договора купли-продажи трех земельных участков от 22.11.2005 г. Земельный участок площадью 425 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>, сельскохозяйственная артель "Рассвет". Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.06.2014 года, запись в реестре № на основании Договора купли-продажи 2/5 долей в праве на земельный участок от 20.05.2014г., Договора купли-продажи 3/5 долей в праве на земельный участок от 30.05.2014 г. Земельный участок площадью 284 401 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, примерно в 8,1 км по направлению на запад от <адрес>. Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.04.2013 года, запись в реестре № на основании Определения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону об утверждении мирового соглашения от 20.02.2011 г. Цена продажи была согласована в размере 9 000 000 (девяти миллионов) рублей. Основной договор должен был быть заключен Сторонами после подписания предварительного договора не ранее 01.07.2016 г. но не позднее 31.12.2016г. Цена продажи была согласована в размере 9000000 (девяти миллионов) рублей. При подписании предварительного договора купли-продажи истец оплатил в качестве аванса 100 000 рублей. Стороны согласовали, что договор купли-продажи должен быть заключен в следующем году после уборки урожая в период с 01.07.2016 г. по 31.12.2016 г. Дополнительными соглашениями №1 от 28.05.2015, №2 от 20.06.2016 г. и №2/1 от 23.06.2015 г. к предварительному договору купли-продажи от 13.05.2015 г. стороны изменяли условия об авансе и Покупатель оплатил Продавцу в счет оплаты за 11 земельных участков 100% их согласованной стоимости - 9000000 (девять миллионов) рублей с учетом ранее переданной суммы в качестве аванса 100000 руб. (900000 рублей - 28 мая 2015 года, 4500000 рублей - 20 июня 2015 года и 3500000 рублей - 23.06.2015 года. Полная оплата по предварительному договору купли-продажи земельных участков была осуществлена по просьбе Продавца и в связи с тем, что истец не хотел упускать возможность приобрести значительные площади земель в <адрес> для ведения сельскохозяйственного производства. Кроме того, пунктом 2 дополнительного соглашения №2 от 20.06.2015г. было определено, что с 01.11.2015 г. земельные участки, являющиеся предметом договора переходят в фактическое владение и пользование ФИО1 и он имеет право на получения урожая либо арендной платы за 2016 год независимо от даты заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права. 19.12.2016 года истец вручил ФИО2 требование о заключении с ним основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором от 13.05.2015 г. и дополнительными соглашениями к нему, с целью осуществления перехода прав. В ответ на требование ФИО2 сообщил, что заключить договор купли-продажи, являющийся основанием для перехода прав не может по объективным причинам, так как они находятся под обременением, поэтому просил продлить действие предварительного договора купли-продажи на неопределенный срок, но не более 2-х лет для решения вопроса освобождения земельных участков из под залога. 31.12.2016 года было заключено дополнительное соглашение №3 к предварительному договору от 13.05.2015 г., которым определено сторонами, что договор купли-продажи земельных участков должен быть заключен в месячный срок после прекращения залога, но не позднее 31.12.2018 г., для осуществления перехода прав собственности, в связи с чем я неоднократно требовал явиться для осуществления соблюдения формальностей и перерегистрации прав на мое имя, так как предварительный договор купли-продажи, является договором купли-продажи, с условием об отсрочке регистрации перехода прав. Вместе с тем, до настоящего времени регистрация перехода права собственности не осуществлена, несмотря на то, что со стороны истца исполнены все обязательства по договору купли-продажи: произведена полная оплата согласованной стоимости отчуждаемых 11 земельных участков в размере 9000000 (девять миллионов рублей), а также земельные участки приняты в фактическое владение от ФИО2 Заключенный между истцом и ФИО2 договор от 13 мая 2015 года, поименованный предварительным договором купли-продажи земельных участков в редакции дополнительных соглашений №1 от 28.05.2015, №2 от 20.06.2016г. и №2/1 от 23.06.2015 г., не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли- продажи земельных участков, но и обязанность Покупателя ФИО4 оплатить денежные средства в сумме 9000000 (девять миллионов) руб. При подписании предварительного договора произвести оплату и принять с 01.11.2015 года земельные участки во владение и пользование, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи и передать имущество ФИО1, что соответственно сторонами испилено в полном объеме, стороны претензий не имеют по передаче земельных участков и поной оплатой по договору. Включенные в предварительный договор купли-продажи земельных участков от 13.05.2015 г. в редакции заключенных сторонами дополнительных соглашений к нему, и исполненные сторонами обязательства по оплате и по передаче объекта недвижимости покупателю свидетельствуют о наличии у этого договора признаков основного договора. От ответчика ФИО2 истцу стало известно, что 1-н земельный участок площадью 284 401 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>., является свободным от прав третьих лиц, а 10 земельных участков из 11, являющихся предметом договора купли-продажи от 13.05.2015 г. в последствии были заложены по договору залога земельных участков, заключенных ФИО2 24.06.2015 г. в обеспечение исполнения обязательств по кредиту ООО "Коралл" и подвергнуты акту описи и ареста по требованиям ОАО "Россельхозбанк" по исполнительному производству № 1614/18/61054 от 24.01.2018 и переданы судебным приставом-исполнителем ОСП по Усть- Донецкому и Константиновскому районам УФССП России по Ростовской области на реализацию с открытых торгов. Как оказалось, 24.04.2019 составлен акт о наложении ареста (описи имущества), а именно: земельные участки в количестве 10 шт., расположенные по адресу: <адрес> Земельный участок площадью 567 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. 2. Земельный участок площадью 206 625 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения- для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок площадью 100 400 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> Земельный участок площадью 25 600 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>. Земельный участок площадью 340 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок площадью 144 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>. Земельный участок (единое землепользование) площадью 1 807 350кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. 8. Земельный участок площадью 198 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес> №.9. Земельный участок площадью 105 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес> 10. Земельный участок площадью 425 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>, сельскохозяйственная артель "Рассвет". На основании изложенного истец просит суд признать право собственности за ФИО1 на следующие земельные участки:

1. Земельный участок площадью 567 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>, сельхозартель "Рассвет", поле №.

2. Земельный участок площадью 206 625 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения- для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>.

3. Земельный участок площадью 100 400 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

4. Земельный участок площадью 25 600 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

5. Земельный участок площадью 340 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

6. Земельный участок площадью 144 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

7. Земельный участок (единое землепользование) площадью 1 807 350 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

8. Земельный участок площадью 198 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес><адрес>

9. Земельный участок площадью 105 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес><адрес>

10.Земельный участок площадью 425 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

11.Земельный участок площадью 284 401 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>, примерно в 8,1 км по направлению на запад от <адрес>. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности с ФИО2 на ФИО1 на основании договора купли-продажи от 13.05.2015 г. в редакции дополнительных соглашений к нему №1 от 28.05.2015, №2 от 20.06.2016 г. и №2/1 от 23.06.2020 г., №3 от 31.12.2016 г. на следующие земельные участки:

-Земельный участок площадью 567 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>

-Земельный участок площадью 206 625 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения- для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>.

-Земельный участок площадью 100 400 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

-Земельный участок площадью 25 600 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

-Земельный участок площадью 340 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

-Земельный участок площадью 144 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

-Земельный участок (единое землепользование) площадью 1 807 350 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

-Земельный участок площадью 198 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

-Земельный участок площадью 105 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес><адрес>

-Земельный участок площадью 425 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

-Земельный участок площадью 284 401 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, примерно в 8,1 км по направлению на запад от <адрес>.

Исключить из акта описи и ареста от 24.04.2019, составленного судебным приставом - исполнителем ОСП по Константиновскому и Усть-Донецкому районам УФССП России по Ростовской области ФИО3 в рамках исполнительного производства № 1614/18/61054 от 24.01.2018, и освободить указанное имущество от ареста.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела был извещен надлежащим образом. В суд поступило заявление истца с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании полностью поддержала исковые требования, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. О месте и времени слушания был извещен надлежащим образом.

Третьи лица - представитель Управления Росреестра по Ростовской области, Управления ФССП России по Ростовской области, Судебный пристав-исполнитель ОСП по Константиновскому и Усть-Донецкому районам УФССП России по Ростовской области ФИО3, ООО «Политотдельское», АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела был извещен. В суд представлены отзывы на исковое заявление от АО «Россельхозбанк», Управления Росреестра по Ростовской области, в которых представители третьих лиц просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие истца, ответчика, третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, изучив имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Судом установлено, что между ФИО1 (Покупателем) и ФИО2 (Продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков № 1. По условиям указанного договора Стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи следующих земельных участков:

- Земельный участок площадью 567000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>

Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.12.2005 года, запись в реестре № на основании Договора купли-продажи трех земельных участков от 22.11.2005 г.

- Земельный участок площадью 206 625 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.05.2011 года, запись в реестре № на основании Договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2011 г.

- Земельный участок площадью 100400 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2003 года, запись в реестре № на основании Постановления Главы администрации Усть-Донецкого района №216 от 25.03.2002г.

- Земельный участок площадью 25600 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2003 года, запись в реестре № на основании Постановления Главы администрации Усть-Донецкого района №216 от 25.03.2002г.

- Земельный участок площадью 340 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2003 года, запись в реестре № на основании Постановления Главы администрации Усть-Донецкого района №216 от 25.03.2002г.

- Земельный участок площадью 144 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2003 года, запись в реестре № на основании Постановления Главы администрации Усть-Донецкого района №216 от 25.03.2002г.

- Земельный участок (единое землепользование) площадью 1 807 350 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.04.2006 года, запись в реестре № на основании Постановления Главы администрации <адрес> № от 08.09.2004 г., Постановления Главы администрации Усть-Донецкого района Ростовской области №1199 от 30.11.2004 г.

- Земельный участок площадью 198000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>

Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.12.2005 года, запись в реестре № на основании Договора купли-продажи трех земельных участков от 22.11.2005 г.

- Земельный участок площадью 105 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>.

Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.12.2005 года, запись в реестре № на основании Договора купли-продажи трех земельных участков от 22.11.2005 г.

- Земельный участок площадью 425 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>

Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.06.2014 года, запись в реестре № на основании Договора купли-продажи 2/5 долей в праве на земельный участок от 20.05.2014г., Договора купли-продажи 3/5 долей в праве на земельный участок от 30.05.2014 г.

- Земельный участок площадью 284 401 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>, примерно в 8,1 км по направлению на запад от <адрес>.

Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.04.2013 года, запись в реестре № на основании Определения Ленинского районного суда <адрес> об утверждении мирового соглашения от 20.02.2011 г.

Цена продажи была согласована в размере 9 000 000 (девяти миллионов) рублей. Основной договор должен был быть заключен Сторонами после подписания предварительного договора не ранее 01.07.2016 г. но не позднее 31.12.2016г. Цена продажи была согласована в размере 9000000 (девяти миллионов) рублей. При подписании предварительного договора купли-продажи истец оплатил в качестве аванса 100 000 рублей. Стороны согласовали, что договор купли-продажи должен быть заключен в следующем году после уборки урожая в период с 01.07.2016 г. по 31.12.2016 г. Дополнительными соглашениями №1 от 28.05.2015, №2 от 20.06.2016 г. и №2/1 от 23.06.2015 г. к предварительному договору купли-продажи от 13.05.2015 г. стороны изменяли условия об авансе и Покупатель оплатил Продавцу в счет оплаты за 11 земельных участков 100% их согласованной стоимости - 9000000 (девять миллионов) рублей с учетом ранее переданной суммы в качестве аванса 100000 руб. (900000 рублей - 28 мая 2015 года, 4500000 рублей - 20 июня 2015 года и 3500000 рублей - 23.06.2015 года. Полная оплата по предварительному договору купли-продажи земельных участков была осуществлена по просьбе Продавца и в связи с тем, что истец не хотел упускать возможность приобрести значительные площади земель в Усть-Донецком районе Ростовской области для ведения сельскохозяйственного производства. Кроме того, пунктом 2 дополнительного соглашения №2 от 20.06.2015г. было определено, что с 01.11.2015 г. земельные участки, являющиеся предметом договора переходят в фактическое владение и пользование ФИО1 и он имеет право на получения урожая либо арендной платы за 2016 год независимо от даты заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права.

Истец 19.12.2016 вручил ФИО2 требование о заключении с ним основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором от 13.05.2015 г. и дополнительными соглашениями к нему, с целью осуществления перехода прав.

В ответ на требование, ФИО2 сообщил, что заключить договор купли-продажи, являющийся основанием для перехода права не может по объективным причинам, так как земельные участки находятся под обременением, поэтому просил продлить действие предварительного договора купли-продажи на неопределенный срок, но не более 2-х лет для решения вопроса освобождения земельных участков из-под залога.

Сторонами 31.12.2016 было заключено дополнительное соглашение №3 к предварительному договору от 13.05.2015, которым определено, что договор купли-продажи земельных участков должен быть заключен в месячный срок после прекращения залога, но не позднее 31.12.2018, для осуществления перехода права собственности, в связи с чем, истец неоднократно требовал явиться для осуществления соблюдения формальностей и перерегистрации прав на свое имя, так как предварительный договор купли-продажи, является договором купли-продажи, с условием об отсрочке регистрации перехода прав.

Вместе с тем, до настоящего времени регистрация перехода права собственности не осуществлена, несмотря на то, что истец исполнил все обязательства по договору купли-продажи: произведена полная оплата согласованной стоимости отчуждаемых 11 земельных участков в размере 9000000 (девять миллионов рублей), а также земельные участки приняты в фактическое владение от ФИО2.

Заключенный между истцом и ФИО2 договор от 13 мая 2015 года, поименованный предварительным договором купли-продажи земельных участков в редакции дополнительных соглашений №1 от 28.05.2015, №2 от 20.06.2016 и №2/1 от 23.06.2015, не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли- продажи земельных участков, но и обязанность ФИО4 оплатить денежные средства в сумме 9000000 руб. При подписании предварительного договора произвести оплату и принять с 01.11.2015 года земельные участки во владение и пользование, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи и передать имущество ФИО1, что соответственно сторонами испилено в полном объеме, стороны претензий не имеют по передаче земельных участков и поной оплатой по договору. Включенные в предварительный договор купли-продажи земельных участков от 13.05.2015 г. в редакции заключенных сторонами дополнительных соглашений к нему, и исполненные сторонами обязательства по оплате и по передаче объекта недвижимости покупателю свидетельствуют о наличии у этого договора признаков основного договора.

От ответчика ФИО2 истцу стало известно, что земельный участок площадью 284 401 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, примерно в 8,1 км по направлению на запад от <адрес>вой., является свободным от прав третьих лиц, а 10 земельных участков из 11, являющихся предметом договора купли-продажи от 13.05.2015 г. в последствии были заложены по договору залога земельных участков, заключенных ФИО2 24.06.2015 г. в обеспечение исполнения обязательств по кредиту ООО "Коралл" и подвергнуты акту описи и ареста по требованиям ОАО "Россельхозбанк" по исполнительному производству № от 24.01.2018 и переданы судебным приставом-исполнителем ОСП по Усть- Донецкому и <адрес>м УФССП России по Ростовской области на реализацию с открытых торгов. Как оказалось, 24.04.2019 составлен акт о наложении ареста (описи имущества), а именно: земельные участки в количестве 10 шт., расположенные по адресу: <адрес>: 1. Земельный участок площадью 567 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес> 2. Земельный участок площадью 206 625 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения- для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. 3. Земельный участок площадью 100 400 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>", поле №. 4. Земельный участок площадью 25 600 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. 5. Земельный участок площадью 340 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. 6. Земельный участок площадью 144 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. 7. Земельный участок (единое землепользование) площадью 1 807 350кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. 8. Земельный участок площадью 198 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.9. Земельный участок площадью 105 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>, сельхозартель <адрес>. 10. Земельный участок площадью 425 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый №, расположенный по адресу: Ростовская область, <адрес>

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.п. 1, 2 и 3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в п. 8 вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В данном случае отсутствуют основания расценивать предварительный договор купли-продажи земельных участков от 13 мая 2015 как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2, третьи лица - Управление Росреестра по Ростовской области, Управление ФССП России по Ростовской области, судебный пристав-исполнитель ОСП по Константиновскому и Усть-Донецкому районам УФССП России по Ростовской области ФИО3, ООО «Политотдельское», АО «Россельхозбанк», о государственной регистрации перехода права на земельные участки, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано или опротестовано в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 июня 2021 года.

Судья Ж.В. Килафян