Решение № 2-253/2019 2-253/2019~М-217/2019 М-217/2019 от 10 ноября 2019 г. по делу № 2-253/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Могоча 11 ноября 2019 года

Могочинский районный суд Забайкальского края в составе: председательствующего судьи Жгенти Л.А., при секретаре Тимофеевой А.Е.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, администрации муниципального района «Могочинский район» о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок,

установил:

истец обратился в Могочинский районный суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в управлении Росреестра по Забайкальскому краю под номером №, является собственником недвижимого имущества - гаража, расположенного в цокольном этаже здания, пристроенного к многоквартирному жилому дому по адресу: <адрес>. Здание находится на земельном участке, который в 2007 году администрацией муниципального района «Могочинский район» был передан по договору купли-продажи ООО «Ремсервис» для строительства данного гаража.Кроме того ООО «Ремсервис» получило разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию нежилой надстройки над гаражом.В эксплуатацию все здание, включая гараж, 1 и 2 этаж, введено одновременно ДД.ММ.ГГГГ Помещения 1 и 2 этажа в настоящее время используются собственником в качестве магазина. Из технического плана объекта усматривается, что пристройка является единым зданием. Вместе с тем помещениям 1 и 2 этажа, а также земельному участку присвоен адрес: помещение № в <адрес>, адрес гаража остался прежним - <адрес> ООО "Ремсервис" отчуждает указанные объекты недвижимости ФИО7 на основании договоров купли-продажи: от ДД.ММ.ГГГГ - гараж, от ДД.ММ.ГГГГ - земельный участок с 1 и 2 этажами. В свою очередь ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ продала гараж ООО ГК «Амазаркан», ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с 1 и 2 этажами - ФИО4 В 2019 году по договору купли-продажи с ООО ГК «Амазаркан» гараж приобрел ФИО6, впоследствии продал его ДД.ММ.ГГГГ истцу. Истец полагает, что в результате совершенных сделок и их государственной регистрации была допущена ошибка, а именно, присвоены разные адреса гаражу и земельному участку, изменено назначение земельного участка, земельный участокв нарушение действующего законодательства передан в единоличную собственность владельца помещений 1 и 2 этажа здания. В этой связи с учетом уточнений просит признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, пом.7 с кадастровым номером №: заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО4, дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ; заключенный между ООО «Ремсервис» и ФИО7, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ под номером №; заключенный между администрацией муниципального района "<адрес>" и ООО "Ремсервис", зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ под номером №. А также прекратить право собственности на указанный земельный участок ФИО4, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о правах на него, погасить регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ №, погасить регистрационную запись № договора аренды между ФИО4 и ООО «Сиязан», дополнительного соглашения к нему, исключить сведения из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> пом. 7 с кадастровым номером №, передать спорный земельный участок в собственность городского поселения "Могочинское". Кроме того, просит присвоить нежилому помещению - гаражу с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес> новый адрес: <адрес> пом. 7/1.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, дополнив требованиями об изъятии земельного участка из собственности ФИО4 и применения последствий недействительности сделки в виде возврата спорного земельного участка в собственность городского поселения "Могочинское".

Ответчик ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что земельный участок находится в его собственности с 2011 года, он платит налоги, с прежним владельцем гаража ООО ГК "Амазаркан" спора о праве собственности на земельный участок не было.

Представитель ответчика – администрации муниципального района «<адрес>» в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица администрации городского поселения «Могочинское» в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, требования истца не оспорил, дополнительно пояснил, что требование об исключении записей из ЕГРН не является самостоятельным способом защиты и при заявлении требований о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки является излишне заявленным.

Третьи лица – представитель ООО «Сиязан», ФИО7в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО УК «Могоча» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на исковое заявление указал, что договор на обслуживание гаража с владельцем не заключался, гараж не является встроенным, на обслуживании у управляющей компании не находится, просил дело рассмотреть в отсутствие своего представителя.

С учётом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, за истцом ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ без номера в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на нежилое помещение - гараж, общей площадью 57,6 кв. м с кадастровым номером 75:28:070419:481, расположенный в цокольном этаже административного здания по адресу: <адрес>.

Ранее право собственности на указанный объект недвижимости (гараж) было зарегистрировано:

ДД.ММ.ГГГГ за ООО фирма "Ремсервис", ИНН №, № государственной регистрации права №,

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО7, № государственной регистрации права №,

ДД.ММ.ГГГГ за ООО Горнодобывающая компания "Амазаркан", ИНН №, № государственной регистрации права №,

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО6, № государственной регистрации права № (л.д.9, 22-24, 33-36).

За ответчиком ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение - 1 и 2 этажи административного здания, общей площадью 112 кв.м, c кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, статус записи: сведения актуальные, ранее учтенные, с особыми отметками - право зарегистрировано на объект недвижимости с назначением "нежилое помещение - административное здание (пристройка к 5-ти этажному жилому дому)" (л.д. 37-42).

Ранее право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано:

ДД.ММ.ГГГГ за ООО фирма "Ремсервис", ИНН №, № государственной регистрации права №,

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО7, № государственной регистрации права № (л.д.22-27).

Согласно выкопировке из инвентарного дела здание, расположенное по адресу: <адрес>, является нежилой пристройкой, состоит из цокольного этажа, на котором расположен гараж, площадью 57.6 кв.м, первого и второго этажей, площадью 56 кв.м. каждый, всего площадь пристройки оставляет 169,6 кв.м. Сведения инвентарного дела соответствуют представленным фототаблицам и публичной кадастровой карте <адрес> (л.д. 10-18).

Таким образом, судом установлено, что нежилое административное здание - пристройка к 5-ти этажному жилому дому, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, является единым зданием, пристроенным к торцу жилого дома, состоящим из цокольного этажа - гаража с кадастровым номером №, имеющим адрес: <адрес>, принадлежащим ФИО3, 1 и 2 этажей с кадастровым номером №, имеющих адрес: <адрес>, пом.7, принадлежащих ФИО2

Административное здание построено на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, пом.7.

Право собственности на указанный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО2 на основании договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему, № государственной регистрации права №, вид разрешенного использования для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности и др. Статус записи: сведения актуальные, ранее учтенные, с особыми отметками - право зарегистрировано с разрешенным видом использования "для эксплуатации и обслуживания гаража" (л.д. 19-21,29-32).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 купил у ФИО7 в собственность недвижимое имущество - административное здание (пристройку к 5-этажному жилому дому), общей площадью 112 кв.м., двухэтажное, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, назначение административное. А также земельный участок площадью 71 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, назначение для эксплуатации и обслуживания гаража. Недвижимое имущество принадлежало продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, находилось в залоге у ОАО "Сбербанк России" на основании договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, пом. №, от ДД.ММ.ГГГГ, предыдущий номер земельного участка №, предыдущее наименование местоположения: <адрес>, изменения внесены на основании постановления администрации городского поселения "Могочинское" об изменении адреса земельного участка с кадастровым номером 75:28:070419:76 от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.57).

Ранее право собственности на земельный участок с кадастровым номером № было зарегистрировано:

ДД.ММ.ГГГГ за ООО фирма "Ремсервис", ИНН №, № государственной регистрации права №,

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО7, № государственной регистрации права № (л.д.19).

В отношении указанного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО "Сиязан" ИНН №, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ в течение двух лет с момента заключения, на основании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ. Регистрация обременения в виде ипотеки в пользу ОАО "Сбербанк России" отсутствует.

Таким образом, первоначально право собственности на объекты недвижимости: административное здание - пристройку (раздельно на гараж, кадастровый № и помещения 1 и 2 этажей, кадастровый №), земельный участок, кадастровый №, зарегистрировано за ООО фирма "Ремсервис". Впоследствии гараж и 1-2 этажи отчуждались независимо друг от друга, при этом земельный участок продан совместно с 1 и 2 этажами здания.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии состатьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п.1).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ).

Согласно ст.35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п.1).

Из изложенного следует, что в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, несмотря на то, что земельный участок и проданные помещения (гараж и 1-2 этажи здания) являлись самостоятельными объектами гражданских прав, изначально на момент продажи они принадлежали одному лицу ООО фирма «Ремсервис» и в данном случае в обороте участвовали совместно.

Таким образом, если при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу статей 273, 552 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, и помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Таким образом, при приобретении ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ цокольной части нежилого здания - гаража к ней перешло право на долю в земельном участке, на котором размещалось данное нежилое строение, принадлежавшее ООО фирма «Ремсервис». В связи с переходом права собственности на одно из нежилых помещений от ФИО7 сначала к ООО ГК "Амазаркан", затем к ФИО6, а потом к ФИО3, к ним также перешло и право на часть земельного участка, несмотря на то что надлежащим образом в установленном законом порядке это право не было оформлено.

Следовательно, последующая продажа части административного здания (1 и 2 этажей) ООО фирма "Ремсервис" ФИО7, а затем ФИО7 ФИО2 совместно с земельным участком с установлением на него единоличного права собственности покупателя не основана на законе.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 Гражданского кодекса РФ).

На основании изложенного суд приходит к выводу о недействительности договора купли-продажи, заключенного между ООО фирма "Ремсервис" и ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи, заключенного между ФИО7 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, в части перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № (предыдущий №), по адресу: <адрес>, пом.7 (предыдущий адрес: <адрес>) единолично покупателю, поскольку данный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников частей здания пристройки - гаража и 1и 2 этажей. В связи с чем исковые требования в этой части подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В материалах дела отсутствуют сведения о наличии в Едином государственном реестре каких-либо зарегистрированных прав на земельный участок, на котором расположена придомовая территория жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Таким образом, до настоящего времени права на земельный участок не оформлены, участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, то есть используется без оформленных в установленном порядке документов на землю.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.

Вместе с тем, пристроенное к жилому дому здание не является его частью, на обслуживании управляющей компании не состоит и на него зарегистрировано самостоятельное вещное право. Собственник такого здания не может считаться собственником помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не имеет доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Земельный участок под нежилым зданием сформирован, в отношении него осуществлен кадастровый учет, сведений о наличии препятствий осуществления своих прав собственниками помещений в многоквартирном доме в связи с его продажей материалы дела не содержат, как не содержат доказательств нарушения прав истца.

На основании изложенного, суд не находит оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между администрацией муниципального района "<адрес>" и ООО фирма "Ремсервис", зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ под номером 75-75-14/003/2007-125, а также для передачи спорного земельного участка в собственность городского поселения "Могочинское".

Также не подлежит удовлетворению требование о прекращении права собственности ФИО2 на спорный земельный участок, поскольку земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений административного нежилого здания, в т.ч. ответчика ФИО2

В соответствии с пп.21 п.1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" присвоение адресов объектам адресации, изменение, аннулирование адресов относятся к вопросам местного значения городского поселения, в связи с чем требование о присвоении нежилому помещению - гаражу с кадастровым номером 75:28:070419:481, расположенному по адресу: <адрес> нового адреса: <адрес> пом. 7/1 не может быть заявлено к ответчику ФИО2 или администрации муниципального района "<адрес>", кроме того, может быть разрешено во внесудебном порядке.

Не подлежит удовлетворению требование о погашении регистрационной записи № договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «Сиязан», дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку договор аренды не расторгнут, требование о его расторжении не заявлено, кроме того предусматривает аренду помещения, принадлежащего ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Признать недействительными договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7 и ФИО2, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ, № государственной регистрации права №, дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО фирма "Ремсервис" и ФИО7, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ № государственной регистрации права № в части отчуждения земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, пом.7 (предыдущий адрес: <адрес>) с кадастровым номером № (предыдущий №), с переходом права собственности на него в единоличную собственность покупателей ФИО7, ФИО2

Применить последствия недействительности сделки, указав о переходе права собственности на указанный земельный участок к покупателям ФИО7, ФИО2 пропорционально площади приобретаемого помещения - первого и второго этажей нежилого здания с кадастровым номером №, в размере 2/3 доли.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Могочинский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий судья Л.А. Жгенти Л.А.

В окончательной форме решение изготовлено 16 ноября 2019 г.