Апелляционное определение № 33-178/2026 33-2427/2025 от 29 апреля 2026 г.

Верховный Суд Республики Северная Осетия–Алания

Судья Бесолова М.Т Дело № 33-178/2026

№ 2-786/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Владикавказ 30 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия – Алания в составе:

председательствующего Климова И.А.,

судей Джиоева П.Г., Моргоева Э.Т.,

при секретаре Беркаевой М.Ш.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Заместителя прокурора РСО-Алания в интересах МО городской округ г. Владикавказа РСО-Алания и неопределенного круга лиц к АМС Пригородного муниципального района РСО-Алания, ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли – продажи земельного участка, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 07 июля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Климова И.А., выслушав представителя ФИО1 – ФИО2, просившую удовлетворить жалобу, мнение прокурора Дзодзикова Р.В., просившего оставить решения суда без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания,

установила:

Заместитель прокурора РСО-Алания обратился в суд с исковым заявлением в интересах публично-правового образования и неопределенного круга лиц к АМС Пригородного муниципального района РСО-Алания и ...1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли – продажи земельного участка, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки.

В обоснование заявленных требований прокурор указал, что по результатам проведенной проверки исполнения земельного законодательства было установлено заключение между АМС ... и ...1 договора купли-продажи ... от .... По условиям данной сделки ответчику в собственность был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 15:08:0010305:824 площадью 0,2421 га, расположенный юго-западнее .... Продажа участка была осуществлена без проведения конкурентных процедур (торгов) на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, в связи с наличием на данном участке объекта недвижимости, принадлежащего ...1 на праве собственности - стационарной теплицы с кадастровым номером 15:08:0010305:1585.

По мнению прокурора, возведенная на спорном земельном участке теплица является сборно-разборной металлической каркасной конструкцией, не имеет неразрывной связи с землей и, как следствие, не обладает признаками объекта капитального строительства в понимании пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Прокурор полагал, что регистрация права собственности на некапитальное строение как на объект недвижимости явилась незаконной и создала для ...1 необоснованные преференции в виде получения земельного участка в обход обязательных публичных процедур.

Решением Советского районного суда ... РСО-Алания от ... постановлено:

Исковые требования Заместителя прокурора РСО-Алания интересах МО городской округ ... РСО-Алания и неопределенного круга лиц к АМС Пригородного муниципального района РСО-Алания, ...1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра РСО-Алания, АМС Ногирского сельского поселения ... РСО-Алания, АМС ... о признании недействительным (ничтожным) договор купли – продажи земельного участка ... от 07.12.2022г., заключенный между АМС муниципального образования ... и ...1, о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде возврата ...1 земельного участка с кадастровым номером 15:08:0010305:824 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 0,2421 га. – МО городского округа ... РСО-Алания, а АМС МО ... РСО-Алания, о возврате уплаченных денежных средств ...1 в размере 21838 рублей, об обязании ...1 в течении месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок путем демонтажа металлических каркасных сооружений, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 15:08:0010305:824, расположенном по адресу: РСО-Алания, МО городской округ ..., юго-западнее ..., о предоставлении МО городского округа ... РСО-Алания в случае не исполнения решения в установленный срок права демонтировать металлические каркасные сооружения, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 15:08:0010305:824, расположенном по адресу: РСО-Алания, МО городской округ ..., юго-западнее ..., о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГН права собственности ...1 на объект капитального строительства -теплицу, с кадастровым номером 15:08:0010305:824, площадью 243 кв. м., исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ...1 на объект капитального строительства – теплицу с кадастровым номером 15:08:0010305:824, площадью 243 кв. м., о признании незаконным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ... ..., выданного АМС Ногирского сельского поселения - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли – продажи земельного участка ... от 07.12.2022г., заключенный между АМС муниципального образования ... и ...1.

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде возврата ...1 земельного участка с кадастровым номером 15:08:0010305:824 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 0,2421 га. в пользу МО городского округа ... РСО-Алания, АМС МО ... РСО-Алания вернуть уплаченные денежные средства ...1 в размере 21838 (двадцать одна тысяча восемьсот тридцать восемь) рублей.

В течении месяца со дня вступления решения суда в законную силу обязать ...1 освободить земельный участок путем демонтажа металлических каркасных сооружений, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 15:08:0010305:824, расположенном по адресу: РСО-Алания, МО городской округ ..., юго-западнее ..., в случае не исполнения решения в установленный срок предоставить МО городского округа ... РСО-Алания право демонтировать металлические каркасные сооружения, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 15:08:0010305:824, расположенном по адресу: РСО-Алания, МО городской округ ..., юго-западнее ....

Признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ...1 на объект капитального строительства теплицу, с кадастровым номером 15:08:0010305:824, площадью 243 кв. м.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве собственности ...1 на объект капитального строительства – теплицу с кадастровым номером 15:08:0010305:824, площадью 243 кв. м.

Признать незаконным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ... ..., выданное АМС Ногирского сельского поселения.

Не согласившись с постановленным судебным актом, ответчик ...1 подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы апеллянт указывает на существенные нарушения судом первой инстанции норм материального и процессуального права. В частности, ответчик ссылается на то, что суд самостоятельно, не обладая специальными познаниями в области строительства, пришел к выводу о некапитальном характере спорного строения. При этом судом было безосновательно отвергнуто представленное стороной защиты досудебное заключение специалиста (экспертиза капитальности ...ст/1 от ...), подтверждающее наличие у теплицы бетонного ленточного фундамента и прочной связи с землей. Более того, суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении судебной строительно-технической экспертизы, что лишило его возможности доказать законность возведения объекта и приобретения земельного участка.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания от ... в целях полного, всестороннего и объективного рассмотрения дела по ходатайству стороны ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Северокавказский экспертный центр». Перед экспертом были поставлены вопросы о наличии у спорного объекта признаков капитальности и неразрывной связи с землей.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ...1 - ...4 просила решение суда отменить, а жалобу удовлетворить.

Прокурор ...5 просил решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Иные стороны в судебное заседание не явились, были извещены о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, 327 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон по делу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как указано в ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу указанной нормы права в ее взаимосвязи с положениями статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаком объекта недвижимости является наличие прочной связи с землей, при которой объект выступает в гражданском обороте в качестве самостоятельной вещи, использование которой по целевому назначению вне связи с земельным участком невозможно.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции исследовано заключение эксперта ООО «Северокавказский экспертный центр» № Н26-200229 от ..., выполненное экспертом ...6

Оценивая данное экспертное заключение по правилам статьи 86 ГПК РФ в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, судебная коллегия признает его допустимым, относимым и достоверным доказательством, имеющим ключевое значение для правильного разрешения настоящего спора. Экспертиза проведена компетентным специалистом, обладающим необходимыми познаниями в области строительства, стажем работы и соответствующей квалификацией. Эксперт перед началом производства исследования был надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ. Само заключение является ясным, полным, научно обоснованным, не содержит противоречий и исчерпывающе отвечает на поставленные судом вопросы.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении № Н26-200229 от ..., исследуемый объект недвижимости с кадастровым номером 15:08:0010305:1585 площадью 243 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 15:08:0010305:824, в полной мере обладает признаками капитального строения и соответствует критериям объекта капитального строительства в смысле пункта 10 статьи 1 ГрК РФ. В заключении эксперт категорично указал, что неразрывную связь спорного объекта с земельным участком подтверждают объективные конструктивные признаки. В частности, на объекте выполнен монолитный железобетонный ленточный фундамент с заглублением в грунт, образованный методом непрерывной заливки бетонной смеси с армированием стальными прутьями, что представляет собой единый неразборный монолит, неотделимый от земельного участка. Демонтаж такого фундамента без его полного разрушения технически невозможен. Кроме того, экспертом зафиксировано жесткое крепление металлического несущего каркаса к фундаменту посредством заливки бетона, что обеспечивает пространственную жесткость конструкции и исключает возможность перемещения каркаса без разрушения узлов крепления.

Особое внимание экспертом уделено тому факту, что конструктивное единство фундамента, несущего каркаса и ограждающих конструкций образует единую объемную строительную систему, функциональное назначение которой реализуется исключительно при неразрывной связи с конкретным земельным участком. Перемещение объекта на другое место без несоразмерного ущерба его назначению признано экспертом невозможным, так как демонтаж потребует разрушения монолитного железобетонного фундамента с последующим вывозом строительного мусора, резки сварных соединений, устройства совершенно нового фундамента на новом месте и замены поврежденных ограждающих конструкций.

Проанализировав указанное заключение судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к убеждению, что спорная теплица является объектом недвижимости, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Следовательно, данный объект полностью отвечает признакам недвижимого имущества, закрепленным в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о некапитальном характере строения и отсутствии у него неразрывной связи с землей подлежат признанию ошибочными, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и опровергаемые объективными данными специального технического исследования.

Судебная коллегия отмечает, что суд первой инстанции при разрешении спора допустил нарушение норм процессуального права, в частности ст. 67 и ст. 79 ГПК РФ. Разрешая спор, основным вопросом которого являлось установление строительно-технических характеристик объекта, суд первой инстанции необоснованно уклонился от назначения судебной экспертизы. Суд положил в основу решения акт визуального осмотра, проведенного сотрудниками прокуратуры, не обладающими специальными познаниями, а также письмо проектной организации (ООО «Севоспроект»), составленное без надлежащего натурного исследования скрытых элементов конструкции (фундамента). При этом суд первой инстанции без приведения веских мотивов отверг представленное ответчиком досудебное заключение специалиста ...ст/1 от ..., которое прямо указывало на наличие у объекта бетонного ленточного фундамента. Отказ суда в назначении экспертизы при наличии явного спора о правовой природе объекта лишил ответчика возможности доказать правомерность своих действий и привел к вынесению незаконного решения, основанного лишь на осмотре, а не на объективных строительных нормах и правилах.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Поскольку материалами дела, включая выводы судебной строительно-технической экспертизы, достоверно подтверждено, что ...1 на законных основаниях возвел объект капитального строительства (теплицу), ввел его в эксплуатацию в установленном законом порядке на основании разрешения от ... ... и зарегистрировал право собственности в Едином государственном реестре недвижимости, у него возникло безусловное исключительное право на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов.

Действия АМС Пригородного муниципального района по заключению оспариваемого договора купли-продажи ... от ... соответствовали требованиям подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо нарушений публичных интересов, прав муниципального образования либо неопределенного круга лиц при отчуждении земельного участка допущено не было. Оспариваемая сделка не противоречит закону и не может быть признана ничтожной по основаниям, заявленным прокурором.

Поскольку исковые требования о признании отсутствующим права собственности ...1 на теплицу, об исключении записей из ЕГРН, о признании незаконным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и о возложении обязанности по сносу (демонтажу) строения являются производными от ошибочного утверждения прокурора о некапитальности строения, они также не подлежат удовлетворению. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано уполномоченным органом местного самоуправления в пределах его компетенции на основании надлежащей проектной документации и фактического создания объекта капитального строительства, что полностью нивелирует доводы истца о незаконности данной административной процедуры.

Таким образом, решение суда первой инстанции постановлено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности установленных судом обстоятельств и неправильном применении норм материального и процессуального права, что в силу пунктов 1, 2, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для его отмены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания,

определила:

решение Советского районного суда ... РСО-Алания от ... отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований заместителя прокурора РСО-Алания, действующего в интересах публично-правового образования – муниципального образования городской округ ... и неопределенного круга лиц к АМС Пригородного муниципального района РСО-Алания, ...1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка ... от ..., применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности на объект капитального строительства, исключении записей из ЕГРН, признании незаконным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и возложении обязанности по демонтажу металлических каркасных сооружений – отказать в полном объеме.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения, но может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (...) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса РФ, через районный суд, рассмотревший дело по первой инстанции.

Председательствующий ...9

Судьи Джиоев П.Г.

Моргоев Э.Т.

Мотивированное определение изготовлено ....