Решение № 2-200/2021 2-200/2021~М-17/2021 М-17/2021 от 11 марта 2021 г. по делу № 2-200/2021

2-200/2021

55RS 0№-61


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 марта 2021 года <адрес>

Калачинский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Ивановой Е.В., при секретаре ФИО2, помощнике судьи ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к администрации Калачинского муниципального района о возложении обязанности заключения договора аренды земельного участка, суд

У С Т А Н О В И Л:

В Калачинский городской суд обратилась с исковым заявлением ФИО1 к администрации Калачинского муниципального района <адрес> об обязании заключить договор аренды земельного участка, в котором указала, что на основании разрешения на строительство ею был построен жилой дом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 84,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1167 кв.м., который предоставлен в аренду ее сыну для ИЖС, после чего она выкупила данный недостроенный жилой дом и оформила переуступку права требования на земельный участок. После окончания строительства возникла необходимость ввода в эксплуатацию и получения соответствующих документов, для чего обратилась в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права, получив отказ в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок. Разрешение на строительство было выдано администрацией Калачинского муниципального района <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ, в досудебном порядке не получается зарегистрировать данный жилой дом, так как истек срок аренды на земельный участок, просила обязать администрацию Калачинского муниципального района <адрес> заключить договор аренды на земельный участок площадью 1167 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> сроком на 3 года.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО11

В судебном заседании истец ФИО1, её представитель ФИО10, исковые требования поддержали в полном объеме, суду пояснили, что дом уже практически достроен, необходимо провести газ, в 2018 году купила незавершенное строительство, был заключен договор аренды в 2010 году на 5 лет, после 2015 года продлили договор на 3 года для завершения строительства, степень готовности дома около 70%, обратилась в Росреестр для регистрации права, но было отказано, так как срок аренды окончен.

Представитель ответчика администрации Калачинского муниципального района ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что однократно договор на 3 года уже заключался, этим правом можно воспользоваться только 1 раз, в 2010 году с ФИО11 был заключен договор аренды на 3 года, в 2013 году срок договора продлен дополнительным соглашением, в 2016 году договор расторгнут сторонами, тогда же заключен новый договор сроком на 3 года для завершения строительства.

Третье лицо ФИО11 в судебном заседании пояснил, что в 2010 году заключил договор аренды на 3 года, в дальнейшем его продлевал на три года, в 2016 году оформил незавершенное строительство, средств не хватало на завершение строительства в связи с чем обратился в администрацию за заключением нового договора или продление прежнего, после чего заключено соглашение на 3 года, в 2018 году заключил с истцом договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, об обстоятельствах арендных отношений доводил до истицы, в 2020 году истица обратились в Росреестр для регистрации договора, но было отказано.

Представитель третьего лица УФСГР кадастра и картографии по <адрес>, были надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела судом, в судебное заседание не явились, не просили об отложении рассмотрения дела, не сообщали об уважительности причин отсутствия, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Выслушав участников судебного рассмотрения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, решения и действия органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Передача земельных участков в аренду регулируется нормами земельного и гражданского законодательства. При этом с ДД.ММ.ГГГГ вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", касающиеся предоставления земельных участков в аренду.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ администрацией Калачинского муниципального района ФИО11 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.29).

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района в лице председателя ФИО5 и ФИО11, заключен договор аренды № А3-34-105/2010 земельного участка, с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес>, площадью 1167 кв.м., с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.37-43).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № А3-34-105/2010 земельного участка, заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района в лице председателя ФИО6 и ФИО11 продлен срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.44).

На основании акта от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 передал, а КУМИ принял земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, тем самым, стороны прекратили действие договора аренды № А3-34-105/2010 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.105).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства- жилой дом, степенью готовности 4%, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.90).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 обратился с заявлением в администрацию Калачинского муниципального района о предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> (л.д.95-97).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Калачинского муниципального района и ФИО11 был заключен договор № А№ аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства- жилой дом степенью готовности 4%, срок договора определен 3 года, во исполнение договора ФИО11 принял земельный участок, о чем составлен акт ДД.ММ.ГГГГ (л.д.98-103).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства-жилого дома, степенью готовности 4%, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.11-12).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 передал права и обязанности по договору аренды № А3-34-20/2016 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, ФИО1, о чем заключен письменный договор (л.д.45).

Согласно технического плана, составленного ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером Саморегулируемой организации Ассоциации «Объединение кадастровых инженеров» СРО «Ассоциация «ОКИС», жилой дом, 2020 г.п., общей площадью 84,1 кв.м., расположен по адресу: <адрес>(л.д.16-36).

Согласно уведомления межмуниципального Калачинского отдела Управления Россреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ приостановлен кадастровый учет и регистрация права ФИО1 на вновь возведенный объект- жилой дом, 2020 г.п., общей площадью 84,1 кв.м., расположен по адресу: <адрес>, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок (л.д.49).

Для урегулирования вопроса землепользования ФИО1 обращалась в администрацию Калачинского муниципального района с заявлением о заключении нового договора аренды либо продлении ранее действовавшего на указанный земельный участок, на что ДД.ММ.ГГГГ было отказано в связи с реализацией ранее права на однократное заключение договора аренды (л.д.14).

В силу положений п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Нормы, конкретизирующие возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 - 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ:1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В свою очередь согласно пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Применительно к приведенному выше правовому регулированию, исходя из установленным по делу обстоятельств, учитывая, что договор аренды № АЗ-34-20/2016 от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключался после ДД.ММ.ГГГГ, по основаниям, предусмотренным пп 10, п. 2, п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, под объектом незавершенного строительства с целью завершения строительства этого объекта, срок которого истек ДД.ММ.ГГГГ, истицей, права которой определены в совокупности с правами первоначального арендатора ФИО11, реализовано право на заключение договора аренды в соответствии с положениями п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ для целей завершения строительства сроком на три года, которое предоставляется исключительно однократно, что предопределяет отсутствие оснований для защиты права истицы как собственника объекта незавершенного строительства заявленным способом.

В этой связи, исковые требования ФИО1 суд признает необоснованными, в удовлетворении которых следует отказать.

Вместе с тем, суд отмечает о наличии у истицы права на выбор иного способа защиты.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Калачинского муниципального района о возложении обязанности заключения договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Калачинский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.В.Иванова.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.