Определение № 33-10647/2025 от 16 декабря 2025 г.

Судья – Чикулаева И.Б.

Дело № 33-10647/2025

УИД 59RS0004-01-2025-003464-95

Мотивированное
определение изготовлено 17 декабря 2025 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 17 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Суханкина А.Н.,

судей Пьянкова Д.А. и Новоселовой Д.В.,

при секретаре Дьяковой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов,

по апелляционной жалобе администрации города Перми на решение Ленинского районного суда г.Перми от 04 сентября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – комнаты, общей площадью 25,4 кв.м, расположенное по адресу: ****, в размере 203 499 руб., судебных расходов за составление отчета об оценке – 12000 руб., по оплате государственной пошлины – 3 000 руб.

В обоснование требований указав, что он являлся собственником жилого помещения – комнаты, общей площадью 25,4 кв.м, расположенное по адресу: ****. Жилой дом № ** по ул. **** признан аварийным и подлежащим сносу. 17 июня 2022 г. между ответчиком и истцом заключен договор об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: ****, в который не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют. Согласно отчету ЧПО В. от 09 июня 2025 г. компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 203 499 руб. (л.д. 3-5).

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены.

Решением Ленинского районного суда г.Перми от 04 сентября 2025 г. с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми в пользу ФИО1 взысканы компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 203 449 руб., расходы по оплате услуг оценщика – 15000 руб., по оплате государственной пошлины – 3 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Перми указывает, что между истцом и ответчиком заключен договор об изъятии жилого помещения от 17 июня 2022 г. Пунктом 1.5 договора установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит. Договор об изъятии жилого помещения исполнен, муниципальное образование город Пермь в лице администрации г.Перми условия договора по выплате возмещения за изъятое жилое помещение выполнило в полном объеме. Также заявитель приводит доводы о несогласии с выводами оценщика ЧПО В., изложенными в отчете об оценке № 3757-ЧПО от 09 июня 2025 г. о том, что ремонт общего имущества никогда не проводился. Полагает, что данный отчет должен быть признан недопустимым доказательством. Кроме того, согласно п. 1.4 Договора об изъятии жилого помещения от 17 июня 2022 г. возмещение за изымаемое жилое помещение включает в себя, в том числе и компенсацию за капитальный ремонт. На основании изложенного, просит отменить решение суда и принять по делу новое решение.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения. В связи с этим на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищным кодексом Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствие со статьями 56, 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФИО1 на праве собственности принадлежала комната, общей площадью 25,4 кв.м, расположенная по адресу: ****.

17 июня 2022 г. между муниципальным образованием город Пермь и ФИО1 заключен Договор об изъятии, в соответствии с которыми предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение – комнату, общей площадью 25,4 кв.м, расположенная по адресу: ****, в 1363 000 руб. и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения – 1268 000 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, кап.ремонт, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду): стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок и грузчиков – 80 000 руб., стоимость изготовления отчета об оценки – 15 000 руб. Рыночная стоимость жилого помещения определена в соответствии с отчетом об оценке ЧПО Р. от 17 декабря 2021 г. № 81с/2021 (л.д. 7-8).

Из отчета об оценке № 81с/2021 от 17 декабря 2021 г., выполненного ЧПО Р. (диск) усматривается, что рыночная стоимость комнаты определена в размере 1268000 руб., убытки, причиненные изъятием жилого помещения – 80 000 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 40 000 руб.

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 25 июня 2025 г. следует, что сведений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: ****, не имеется. В правовой части инвентарного дела имеется договор приватизации от 23 сентября 1993 г. (ранняя дата договора) (л.д. 63 оборот – 64).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ****, 1941 года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (л.д. 65-72).

Из отчета об оценки № 3757-ЧПО от 09 июня 2025 г., выполненного ЧПО В., следует, что жилой дом по адресу: ****, 1941 года постройки, относится к III группе с нормативным сроком службы 100 лет. В соответствии с положениями «О проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденными Госстроем СССР 08.09.1964 III группа зданий долговечностью 100 лет подлежит капитальному комплексному ремонту – 4 раза. Согласно копии технического паспорта последний капитальный ремонт произведён в 1963 году. До момента первой приватизации должен был быть выполнен капитальный ремонт здания не менее чем 1 раз, в 1987 году. Капитальные ремонты жилого дома по состоянию на дату первой приватизации жилого помещения в жилом доме не производились. Жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации, однако капитальный ремонт наймодателем на дату первой приватизации не был выполнен.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт комнаты, общей площадью 25,4 кв.м, по адресу: **** истцом представлен отчет частнопрактикующего оценщика В. №3757-ЧПО от 09 июня 2025 г., пояснительная записка от 02 сентября 2025 г., согласно которому компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 203 449 руб. (л.д. 19-53).

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., приняв во внимание, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации с момента перехода здания в собственность администрации г.Перми и отсутствие такого ремонта, отсутствием доказательств необходимости проведения капитального ремонта по состоянию на дату первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, отсутствием доказательств проведения ответчиком капитального ремонта в доме, суд пришел к выводу о том, что ответчиком не была исполнена обязанность по производству капитального ремонта жилого дома, возникшая у наймодателя до приватизации жилых помещений.

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд принял за основу отчет частнопрактикующего оценщика В. №3757-ЧПО от 09 июня 2025 г., пояснительную записку от 02 сентября 2025 г. счел возможным определить возмещение за непроизведенный капитальный ремонт подлежащее взысканию с администрации г. Перми в пользу ФИО1 пропорционально площади жилого помещения – комнате, общей площадью 25,4 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере 203449 руб.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов, руководствуясь положениями статей 88, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание, что исковые требования признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.; признав расходы на проведение оценки стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт необходимыми, суд взыскал судебные расходы по оплате услуг оценщика в размере 15 000 руб.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции находит выводы суда, сделанные в обоснование принятого по делу решения, основанными на установленных по делу обстоятельствах, представленных в деле доказательствах и нормах материального права, подлежащего применению к спорным отношениям.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Как следует из материалов дела обязанность по проведению капитального ремонта ответчиком исполнена не была, что следует из содержания технического паспорта дома и отчета частнопрактикующего оценщика В. №3757-ЧПО от 09 июня 2025 г., согласно которым сведений о проведении ремонта в техническом паспорте не содержатся.

Доказательства проведения капитального ремонта дома с даты его постройки суду представлены не были и в суд апелляционной инстанции.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

В связи с указанными обстоятельствами, поскольку капитальный ремонт дома не производился с даты его постройки, суд обоснованно указал, что обязанность по капитальному ремонту сохранилась за администрацией г. Перми.

Доводы заявителя об отсутствии оснований для взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку при заключении соглашения сторонами были согласованы все существенные условия, оснований для их изменения не имеется, отклоняются судебной коллегией.

В пункте 1.4.2. договора об изъятии жилого помещения от 17.06.2022, заключенного с истцом, в качестве убытков, выплачиваемых собственнику в связи с изъятием жилого помещения указан «кап. ремонт».

Из отчета об оценке усматривается, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт оценщиком определен в размере 1 392000 руб. и включает в себя: рыночную стоимость жилого помещения в размере 1268000 руб., убытки, причиненные собственнику жилых помещений, в связи с изъятием жилого помещения в размере 80000 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 44000 руб.

Однако, как следует из договора об изъятии, возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 1363000 руб.: рыночная стоимость жилого помещения – 1268000 руб., стоимость изготовления отчета об оценке – 15000 руб., стоимость грузоперевозок, грузчиков, услуг риелтора, оформление права собственности на другое жилое помещение – 80000 руб. (л.д. 7).

Таким образом, в сумму возмещения компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, несмотря на то, что она была определена оценщиком фактически в цену договора не включена, следовательно не была выплачена, и поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, истец вправе требовать ее выплаты в судебном порядке.

Судебная коллегия отмечает, что статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо обязывает при изъятии жилого помещения возмещать собственнику не только рыночную стоимость жилья и долю в общем имуществе, но и все убытки, причиненные изъятием, включая расходы на переезд, поиск нового жилья и т.д.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если условие договора противоречит императивной норме, оно ничтожно.

Таким образом, указанный пункт договора, ограничивающий размер возмещения суммой, не включающей все предусмотренные законом убытки и компенсации (в частности, компенсацию за непроизведенный капремонт), противоречит императивным нормам статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Стороны не могут договором отменить или ограничить действие таких норм.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права стороны истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом. При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон ее размер не определялся, истец вправе требовать ее выплаты в судебном порядке.

Размер компенсации определен судом на основании заключения оценщика с учетом необходимого на дату первой приватизации объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доказательства иного размера компенсации материалы дела не содержат, сторонами не представлены.

С учетом того, что иные достоверные и допустимые доказательства иного размера компенсации в материалы дела представлены не были, суд первой инстанции обоснованно положил в основу решения суда заключение эксперта, дав ему оценку по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

При изложенных обстоятельствах решение суда не подлежит отмене или изменению.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 4 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Перми – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи