Решение № 2-4236/2017 2-4236/2017~М-3132/2017 М-3132/2017 от 17 сентября 2017 г. по делу № 2-4236/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2017 года г.Мытищи Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе

судьи Наумовой С.Ю.,

при секретаре Герасимовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО8 к ФИО2 о признании договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка земельного участка заключённым, о признании права аренды на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО12 о признании договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённым, о признании за ФИО8 права аренды на земельный участок с кадастровым номером № из земель населённых пунктов, площадью 9225 кв.м. с видом разрешённого использования: для жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Свои требования истец мотивировала тем, что ФИО2 (Цедент) и ФИО13 (Цессионарий) заключили договор о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка № от 25.06.2014г.

В соответствии с п.1.1.Договора Цедент передаёт Цессионарию все принадлежащие Цеденту права и обязанности арендатора, а Цессионарий принимает такие права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №).

Договор аренды заключён Цедентом (арендатор по Договору аренды) с муниципальным образованием Мытищинский муниципальный район <адрес>, от имени которого осуществляет права и обязанности ФИО3 муниципального района в лице заместителя ФИО3 муниципального района - ФИО14, действующей на основании Постановления ФИО3 муниципального района от 04.04.2014г. № (далее Арендодатель) в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070114:181 из земель населённых пунктов, площадью 9225 кв.м., с видом разрешённого использования: для жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п.1.2. Договора передаваемые права получены Цедентом на основании Договора о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды Земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (перенаём) от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №). Договор уступки заключён Цедентом (Цессионарий по Договору уступки) с Индивидуальным предпринимателем ФИО15

Условиями Договора (п.1.3.) предусмотрено, что за уступаемые права и обязанности по договору аренды Цессионарий выплачивает Цеденту денежные средства в размере 370 000 рублей. Оплата производится наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора, до момента государственной регистрации договора.

Расчёт между сторонами был произведён в тот же день, что подтверждается распиской от 05.09.2016г., написанной собственноручно Цедентом. Земельный участок также был передан 05.09.2016г., что подтверждается актом приёма-передачи земельного участка от 05.09.2016г. Стороны сдали полный пакет документов на государственную регистрацию Договора, что подтверждается Распиской в получении документов на государственную регистрацию от 06.09.2016г. Государственная регистрация Договора о передаче прав и обязанностей состоялась 14.09.2016г., номер регистрации №2, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

12.09.2016г. ФИО4 умер, Свидетельство о смерти I-ТД № от 16.09.2016г., выданное территориальным отделом ЗАГС <адрес> ЗАГС <адрес>.

Наследником ФИО13 является его супруга ФИО8 (истец), что подтверждается завещанием от 02.09.2016г., удостоверенным нотариусом Орловского нотариального округа ФИО5, зарегистрировано в реестре за №, заявлением ФИО8 о выдаче свидетельства на наследство от 22.02.2017г., заявлением ФИО16 (матери) об отказе от наследства от 24.01.2017г., заявление ФИО17 (сына) об отказе от наследства от 07.02.2017г.

Истец ФИО8 обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство на основании завещания после умершего супруга - ФИО13, в том числе и спорного земельного участка.

Постановлением об отказе в совершении нотариальных действий от 16.03.2017г. регистрационный № истцу было отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство, в связи с тем, что запись регистрации права аренды за ФИО13 в Едином государственном реестре прав и сделок с ним сделана 14.09.2016г., то есть после смерти ФИО13, умершего 12.09.2016г. (утратившего правоспособность согласно пп.6 п.1 ст.188 ГК РФ).

В этом же Постановлении нотариусом разъяснено истцу его право на обращение в суд с исковым заявлением о признании права на заключение договора аренды на вышеуказанный земельный участок.

Истец указала, что вышеизложенные обстоятельства препятствуют реализации ФИО8 своих наследственных и имущественных прав, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд.

В судебное заседание истец ФИО8 не явилась, её представитель по доверенности ФИО18 поддержала исковые требования своей доверительницы, просила удовлетворить их по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, её представитель по доверенности ФИО19 возражал против удовлетворения иска ФИО8, просил отказать в иске по основаниям указанным в письменных возражениях на иск.

Представитель третьего лица ФИО10 городского округа Мытищи в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, представил письменное заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «Мытищинский муниципальный район <адрес>» и ФИО6 был заключён договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № из земель населённых пунктов, площадью 9225 кв.м., с видом разрешённого использования: для жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. Договор аренды заключался сроком на 49 лет. Данный договор предусматривал переуступку прав.

После чего, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО7 был заключён договор о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (перенаём).

После чего, ФИО2 и ФИО13 заключили договор о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1.1. Договора Цедент передаёт Цессионарию все принадлежащие Цеденту права и обязанности арендатора, а Цессионарий принимает такие права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №).

Расчёт между сторонами был произведён в тот же день, что подтверждается распиской от 05.09.2016г., написанной собственноручно Цедентом. Земельный участок также был передан 05.09.2016г., что подтверждается актом приёма-передачи земельного участка от 05.09.2016г. Стороны сдали полный пакет документов на государственную регистрацию Договора, что подтверждается Распиской в получении документов на государственную регистрацию от 06.09.2016г.

Государственная регистрация Договора о передаче прав и обязанностей состоялась 14.09.2016г., номер регистрации 50-№/2, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

12.09.2016г. ФИО4 умер, что подтверждается свидетельством о смерти I-ТД № от 16.09.2016г., выданное территориальным отделом ЗАГС <адрес> ЗАГС <адрес>.

Наследником ФИО13 является его супруга ФИО8 (истец), что подтверждается завещанием от 02.09.2016г., удостоверенным нотариусом Орловского нотариального округа ФИО5, зарегистрировано в реестре за №; заявлением ФИО8 о выдаче свидетельства на наследство от 22.02.2017г.; заявлением ФИО16 (матери) об отказе от наследства от 24.01.2017г.; заявлением ФИО17 (сына) об отказе от наследства от 07.02.2017г.

Истец ФИО8 обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство на основании завещания после умершего супруга - ФИО13, в том числе и передачи права аренды на спорный земельный участок.

Постановлением об отказе в совершении нотариальных действий от 16.03.2017г. регистрационный № истцу было отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство, в связи с тем, что запись регистрации права аренды за ФИО13 в Едином государственном реестре прав и сделок с ним сделана 14.09.2016г., то есть после смерти ФИО13, умершего 12.09.2016г. (утратившего правоспособность согласно пп.6 п.1 ст.188 ГК РФ).

В этом же постановлении нотариусом разъяснено истцу её право на обращение в суд с исковым заявлением о признании права на заключение договора аренды на вышеуказанный земельный участок.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст.1112 ГК РФ). Таким образом право аренды наравне с другим имуществом умершего подлежит включению в наследственную массу.

Согласно п.3 ст.617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Пункт 1 ст.46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, следовательно, земельное законодательство не устанавливает запрета наследования права аренды земельного участка.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012г. № «О судебной практике по делам о наследовании» наследники покупателя по договору купли продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам. Учитывая отсутствие аналогичных разъяснений в ситуации с регистрацией договора аренды, суд считает возможным применить аналогию права и руководствоваться началами и смыслом законодательства.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку договор аренды был заключён на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам п.1 ст.452 ГК РФ также подлежали государственной регистрации.

Как было указано выше, 05.09.2016г. между ответчиком и ФИО13, умершим 12.09.2016г., был заключён договор, в указанном договоре между сторонами были согласованы все существенные условия данного договора, предмет, порядок передачи земельного участка. Ответчиком было выражено согласие передать права на земельный участок за определённую в договоре цену, а ФИО13, умершим 12.09.2016г., принять за указанную цену права на земельный участок.

Согласно п.1.3 Договора ФИО13, умерший 12.09.2016г., выплатил ответчику всю сумму по договору в размере 370 000 рублей полностью в день подписания договора, до государственной регистрации договора.

Таким образом, договор был исполнен сторонами, о чём свидетельствует как сам договор, так и акт приёма-передачи, подписанный сторонами.

Кроме того, 06.09.2016г. ФИО18, действующая по нотариальной доверенности в интересах ФИО13, умершего 12.09.2016г., совместно с представителем ФИО2 обратились с заявлением и необходимыми документами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Территориальный отдел № для государственной регистрации договора, то есть ещё при жизни ФИО13, умершего 12.09.2016г., и в период действия выданной им нотариальной доверенности на имя ФИО18, однако по независящим от сторон причинам регистрация права произошла после смерти Цессионария.

Суд считает, что смерть ФИО13, умершего 12.09.2016г. в процессе государственной регистрации договора, не является основанием для признания незаключённым договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 25.06.2016г., учитывая, что стороны совершили юридически значимые действия, направленные не только на исполнение договора, но и фактически исполнив его.

Выдав доверенность, ФИО13, умерший 12.09.2016г., выразил свою волю на заключение и государственную регистрацию спорного договора и оформления прав на земельный участок.

Доказательств обратного, в соответствии со ст.56 ГПК РФ, ответчиком не представлено.

При этом суд учитывает, что состязательность судопроизводства предполагает такое построение процесса, при котором функция правосудия, осуществляемая судом, отделена от функций спорящих перед судом сторон. Суд, обеспечивая справедливое и беспристрастное разрешение спора и предоставляя сторонам равные возможности для отстаивания своих прав и интересов, не может принимать на себя выполнение их процессуальных функций, то есть совершать вместо сторон какие-либо процессуальные действия. Закон возлагает на суд обязанность оказывать сторонам и другим лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела и правильного применения законодательства, сохраняя при этом независимость, объективность и беспристрастность (п.2 ст.12 ГПК РФ).

Как следует из норм Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п.1 ст.2, п.1 ст.13, п.7 ст.16), в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации договора. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать своё заявление до внесения записи о регистрации в реестр.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Основанием же возникновения права на спорный земельный участок является договор, заключённый между сторонами. Тем самым государственная регистрация создаёт гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Поскольку положениями Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, с учётом обстоятельств дела и сложившейся практики подлежат применению по аналогии положения п.3 ст.551 ГК РФ, так как обязанность физического лица - цессионария по участию в государственной регистрации договора не может быть исполнена по причине его смерти, хотя обязательства стороны по передаче указанного права исполнены.

Согласно ст.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства в совокупности, суд пришёл к выводу об удовлетворении требований истца о признании договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённым; о признании за ФИО8 права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:12:0070114:181 из земель населённых пунктов, площадью 9225 кв.м. с видом разрешённого использования: для жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, Мытищинский муниципальный район, городское поселение Пироговский, вблизи д.Жостово.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО8 к ФИО2 о признании договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка земельного участка заключённым, о признании права аренды на земельный участок – удовлетворить.

Признавать договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО2 и ФИО13, о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённым.

Признать за ФИО8 право аренды на земельный участок с кадастровым номером № из земель населённых пунктов, площадью 9225 кв.м. с видом разрешённого использования: для жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Наумова С.Ю.