Апелляционное определение № 33-14214/2026 от 13 апреля 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. №... Судья: Николаева А.В.

УИД 78RS0№...-48


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 апреля 2026 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Сухаревой С.И. судей Кудасовой Т.А., Шиловской Н.Ю.

при помощнике судьи Рябковой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №... по апелляционным жалобам Негосударственного образовательного Учреждения дополнительного образования Профессионального и всестороннего Просвещения и Консультирования ДОМО, ФИО1 <...> на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования, профессионального и всестороннего просвещения и консультирования «ДоМо» и ФИО1 <...> к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании отсутствующим права собственности Санкт-Петербурга, признании права общей долевой собственности,

Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения представителя истца Негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования Профессионального и всестороннего Просвещения и Консультирования «ДОМО» – <...> В.Л., действующего на основании доверенности №... от <дата>, представителя истца <...> Н.П. - <...> В.Л., действующего на основании доверенности №<адрес>3 от <дата>, представителя ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПБ ГКУ Имущество Санкт-Петербурга – <...> И.Ю., действующего на основании доверенности №... от <дата>, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

НОУ «ДоМо» и ФИО1 обратились в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с требованиями, в которых окончательно просили: признать отсутствующим право собственности <адрес> на следующие объекты недвижимости, образовавшиеся после раздела нежилого помещения 4-Н, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.В: - нежилое помещение 10Н с кадастровым номером <...> нежилое помещение 11Н с кадастровым номером <...>; - нежилое помещение 12Н с кадастровым номером <...>; - нежилое помещение 13Н с кадастровым номером <...> - нежилое помещение 15Н с кадастровым номером <...>; признать право общей долевой собственности за собственниками на указанные помещения.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что право собственности Санкт-Петербурга было зарегистрировано в нарушение закона на общедомовое имущество собственников многоквартирного дома.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> постановлено: «В удовлетворении требований Негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования, профессионального и всестороннего просвещения и консультирования «ДоМо» и ФИО1 <...> к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании отсутствующим права собственности Санкт-Петербурга, признании права общей долевой собственности, – отказать».

Не согласившись с решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>, представитель Негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования Профессионального и всестороннего Просвещения и Консультирования «ДОМО», ФИО1 подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ими исковых требований в полном объеме.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов доводы апелляционных жалоб поддержал, просил их удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении требований истцов в полном объеме.

Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПБ ГКУ Имущество Санкт-Петербурга в судебное заседание явился, возражал по поводу удовлетворения апелляционных жалоб.

Иные лица в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционные жалобы истцов в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п.1 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно подп.«а» п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от <дата> №... в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст. 290 ГК РФ и п.1 ст. 36 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от <дата> №..., с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от <дата> №... «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от <дата> №... по делу № <...>, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились) (п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №..., Пленума ВАС РФ №... от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии, что право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных гражданским законодательством.

Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРП является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> №... «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр).

Из пункта 9 постановления №... следует, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 приложения №... к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от <дата> №... «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от <дата> №... «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Соответственно, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от <дата> №... «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от <дата> №..., ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, право собственности Санкт-Петербурга в отношении помещения 4-Н, площадью 423,10 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.В., кадастровый №..., зарегистрировано <дата> (т.1 л.д.38-39, 164-165).

<дата> между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО «Лектравы СЗ» заключен договор аренды №...-А003882 в отношении помещения 4-Н, площадью 423,7 кв.м, который расторгнут с <дата> в связи с отказом от аренды (т.1 л.д.320-334, 351-360).

<дата> между КУГИ Санкт-Петербурга и НОУ «ДоМо» заключен договор аренды №...-А004728 в отношении части указанного помещения 4-Н (1-13, 16-20), площадью 404,30 кв.м (т.1 л.д.49-58, 341-348).

При этом в соответствии с планом помещения от <дата> в помещении произведена самовольная перепланировка, изменены наружные границы объекта (т.1 л.д.59).

<дата> между ООО «Жилкомсервис № <адрес>» и НОУ «ДоМо» заключен договор о долевом участии пользователя (арендатора) нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД (т.1 л.д.65-70).

<дата> и <дата> аналогичные договоры №... заключались между ООО «Строительные системы» и НОУ «ДоМо» (т.1 л.д.75-91, 113-119).

Согласно кадастровому паспорту от <дата> общая площадь помещения составила 423,10 кв.м, площадь помещения уменьшилась за счет самовольной перепланировки на 14,6 кв.м (т.1 л.д.96-97).

<дата> Комитетом по управлению городским имуществом издано распоряжение №...-р «О подтверждении права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, расположенные на территории Санкт-Петербурга», которым утвержден перечень объектов недвижимости, находящихся на момент издания распоряжения в государственной собственности Санкт-Петербурга, в том числе, в отношении спорного помещения (т.3 л.д.99-100).

При этом первый договор приватизации жилого помещения в многоквартирном доме (далее также МКД) по спорному адресу заключен не позднее <дата> (т.2 л.д.186-187).

В соответствии с актом от <дата>, составленным сотрудниками <...> в результате обследования помещения 4-Н установлено, что в ч.п.21 находится водомерный узел; через ч.п.1, 15-20 и 21 проходят инженерные сети центральной теплосети; через ч.п.1, 2, 6, 10, 11,15-20, 21 проходят инженерные сети и стояки теплоснабжения дома; через ч.п.15-20, 21 проходят инженерные сети холодного водоснабжения дома; через ч.п.9, 10, 17, 19, 20, 21 проходят инженерные сети домовой канализации (т.2 л.д.244).

Суд первой инстанции указал, что в обоснование заявленных требований истцами также представлено заключение строительно-технической экспертизы №...-Ф от <дата> (т.3 л.д.11-62), согласно которому специалистом сделан вывод о том, что в результате проведенного обследования нежилых помещений части подвала в МКД по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.В, пом. 4-Н, установлено, что в состав общего имущества, находящегося в обследуемом объекте, входит следующее: фундаменты и полы подвала, стены и перегородки, окна и двери, система холодного водоснабжения, инженерная система водоотведения, система отопления.

Из представленных в материалы дела ГБУ «ГУИОН» документов и сведений (т.1 л.д.203-213, т.2 л.д.157-180) следует, что по данным ПИБ Северное департамента кадастровой деятельности ГБУ «ГУИОН» по состоянию на 1958 год (первичная инвентаризация) спорное помещение 4-Н, общей площадью 413,5 кв.м, этаж расположения – подвал, использование «складское».

В результате изменений, зафиксированных ПИБ в <...>., по состоянию на <...> помещение учтено с общей площадью 437,7 кв.м, использованием – «производственно-складское».

По состоянию на <...> (сведения актуальны на <дата>) в результате перепланировки общая площадь помещения 4-Н изменилась и составила 423,1 кв.м, использование – «школьное». В составе данного помещения учтена, в том числе, часть помещения 11 – «водомерный узел».

В <...> ПИБ проведено обследование помещения и изготовлено заключение по вопросу возможности преобразования помещения 4-Н с целью выделения части помещения 11, в границах которой расположено инженерное оборудование, в самостоятельное помещение.

Из представленных документов также следует, что помещение 4-Н с кадастровым номером <...> (ранее присвоенные номера <...>) снято с кадастрового учета <дата> в связи с формированием новых объектов недвижимости по указанному адресу (т.1 л.д.281-310, т.2 л.д.164-165), а именно:

- <...> – помещение 10Н, площадью 31,6 кв.м, - нежилое;

- <...> – помещение 11Н, площадью 3 кв.м, - нежилое;

<...> – помещение 12Н, площадью 5,2 кв.м, - нежилое;

- <...> – помещение 13Н, площадью 2,8 кв.м, - нежилое;

- <...> помещение 14Н, площадью18,9 кв.м, - нежилое, общее имущество собственников помещений в МКД;

- <...> – помещение 15Н, площадью 171,1 кв.м, - нежилое;

- <...> – помещение 1 МОП, площадью 185,9 кв.м, - нежилое, общее имущество собственников помещений в МКД;

- <...> – помещение 2 МОП, площадью 4,2 кв.м, - нежилое, общее имущество собственников помещений в МКД;

При таких обстоятельствах, поскольку согласно сведениям, предоставленным в материалы дела ГБУ «ГУИОН», до заключения договора приватизации первой квартиры в МКД спорное помещение 4Н по данным инвентаризации на <...> имело назначение «складское», то есть было предназначено для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, как и впоследствии, по данным инвентаризаций в <...>., суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

При этом из представленных документов также следует, что в <...> спорное помещение передавалось в аренду Санкт-Петербургом, то есть использовалось в рамках предоставленных собственнику полномочий.

Соответствующих требованиям статей 59-60 ГПК РФ доказательств использования такого имущества для общих нужд жильцов дома по состоянию на дату заключения первого договора приватизации в материалы дела не представлено, судом не получено.

Таким образом, суд первой инстанции посчитал требования истцов подлежащими отклонению в полном объеме.

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что доказательств использования такого имущества для общих нужд жильцов дома по состоянию на дату заключения первого договора приватизации в материалы дела не представлено, ввиду чего заявленные требования истцов не подлежали удовлетворению.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что доводы апелляционных жалоб истцов не могут быть приняты во внимание и служить основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции на основании следующего.

Здание по вышеуказанному адресу включено в перечень имущества, являющегося казной Санкт-Петербурга (в части, не находящейся в собственности граждан и юридических лиц), изымаемого с балансового учета Выборгского РЖА и передаваемого для учета в реестре Комитету по содержанию жилищного фонда, утвержденного распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от <дата> №... -р «О мерах по реализации приказа Губернатора Санкт-Петербурга от <дата> №...-п».

Согласно архивным данным, содержащимся в информационных базах Комитета, помещение 4-Н, общей площадью 423,1 кв.м., кадастровый №... (далее - объект), находящееся в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера В, было включено в перечень объектов нежилого фонда, находящихся на момент издания настоящего распоряжения в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденный распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от <дата> №...-р «О регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты нежилого фонда».

На момент принятия постановления Верховного Совета Российской Федерации от <дата> №... (далее - Постановление №...) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» МКД находился в ведении исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.

В соответствии с п. 1 приложения 3 к Постановлению №... жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), отнесены к муниципальной собственности (в Санкт-Петербурге - в соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона РФ от <дата> № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» - к государственной собственности Санкт-Петербурга).

На основании изложенного, и во исполнение распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от <дата> №...-р «О регистрации права государственной собственности на объекты недвижимости, расположенных на территории Санкт-Петербурга», сведения об объекте учтены в Реестре собственности Санкт-Петербурга.

Право государственной собственности Санкт-Петербурга в отношении объекта зарегистрировано <дата> №....1 на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от <дата> №...-р.

Таким образом, объект перешел в собственность Санкт-Петербурга до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (<дата>).

На основании ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из норм ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от <дата> №... (далее - Постановление №...) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) и иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Согласно п.п. 3,4 Постановления №..., при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в реестре.

Из положений ст.ст. 37-38 ЖК РФ следует, что доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из вышеуказанных норм следует, что в МКД к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника, предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям, то есть имеющее вспомогательное назначение и обслуживающее более одного помещения (квартиры). Иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличен от правового режима помещений, установленного ч. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Отнесение какого-либо помещения к общему имуществу должно осуществляться исходя из его технических характеристик, которые определяются, в том числе, на основании технических, проектных и иных документов.

Кроме того, как указал в Определении от <дата> №... Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Правовая природа общего имущества многоквартирных домов определена Конституционным Судом РФ (Определение Конституционного Суда РФ от <дата> №...), как имущество, не имеющее самостоятельной потребительской ценности и предназначенное в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями.

С учетом изложенного, нахождение в нежилом помещении - объекта, имеющего кадастровый номер (присвоение которого уже само по себе свидетельствует о самостоятельном назначении помещения), инженерных коммуникаций не влияет на наличие у помещения статуса общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме.

Представитель ответчика пояснял, что <дата> КУГИ (предшественник КИО) и НОУ «ДоМо» подписали договор аренды №...-А004728 части нежилого помещения 4-Н (1-13, 16-20) площадью 404.3 кв.м, кадастровый №... для использования под нежилые цели сроком до <дата> с распространением условий договора на отношения, возникшие с <дата>.

Объект передан НОУ «ДоМо» по акту приема-передачи от <дата>.

Договор аренды не прошел государственную регистрацию, в силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ в редакции действовавшей при подписании договора, не считается заключенным. О данном обстоятельстве указано в решении при рассмотрении дела <...>

Однако НОУ «ДоМо», переданный ему по акту приема-передачи объект Комитету не вернул, а продолжил его использовать.

Таким образом, ответчик указывал, что спорный объект, незаконно используемый НОУ «ДоМо» с кадастровым номером <...> находится в государственной собственности <адрес> с <дата>, о чем имеется запись в ЕГРН за номером <...>

При этом первоначально спорному объекту присвоен кадастровый №... (далее - объект кад. №...), на который зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга за номером <...>

В последствии, в результате изменения наружных границ объекта кад. №... был образован объект с кадастровым номером <...> (Далее - объект кад.№...). При этом в силу Федерального закона от <дата> №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - 122-ФЗ) действовавшего до <дата> все ранее зарегистрированные права на объект кад. №... подлежали прекращению в ЕГРП с одновременной регистрацией вновь образованного объекта кад. №....

В период урегулирования вопросов переоформления прав Санкт-Петербурга с объекта кад. №... на объект кад. №... Арбитражным судом <адрес> и <адрес> вынесено решение от <дата> по делу <...>, в обоснование которого арбитражный суд указал, что «Поскольку доказательств проведения государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на заявленный в иске объект не имеется, суд полагает неподтвержденным наличие условий для признания исковых требований обоснованными; кроме того, по части требований пропущен срок исковой давности, о чем заявлено ответчиком. С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении иска».

Таким образом, при рассмотрении дела № <...> Арбитражным судом было отказано Комитету в выселении НОУ «ДоМо» и взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование объектом кад.№..., лишь в связи с отсутствием переоформленных в установленном порядке прав в отношении объекта кад.№....

В ходе последующей перепланировки из объекта кад.№... <дата> был сформирован объект с кадастровым номером <...> права собственности Санкт-Петербурга на который были зарегистрированы в установленном законом порядке, и сведения о всех предыдущих трансформациях объекта были внесены в ЕГРН, строка «Ранее присвоенный государственный учетный номер» и раздел «Сведения о зарегистрированных правах».

Комитетом (ранее Управление недвижимого имущества <адрес> КУГИ) <дата> проведена проверка фактического использования помещений, относящихся к государственной собственности Санкт-Петербурга, по адресу: <адрес>, <...> в ходе которой установлено, что объект без законного основания занят НОУ «ДоМо».

При повторном обследовании объекта <дата> Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, в рамках Постановления Правительства Санкт-Петербурга от <дата> №... «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», установлено, что объект продолжает использовать НОУ «ДоМо» в отсутствии законных оснований.

Указанные проверки послужили основанием для обращения в суд с требованием о взыскании с НОУ «ДоМо» неосновательного обогащения, возникшего в результате незаконного использования объекта (<...>

Решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от <дата>, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от <дата> по делу <...>, требование Комитета как собственника объекта о взыскании неосновательного обогащения с НОУ «ДоМо» признано законным и обоснованным.

<дата> в результате переформирования объекта (помещения 4-Н) были образованы нежилые помещения, которые являются предметом настоящего спора:

• 10-Н площадью 31,6 кв.м. кад.№... (далее - объект 10-Н);

• 11-Н площадью 3,0 кв.м. кад.№... (далее - объект 11-Н);

• 12-Н площадью 5,2 кв.м. кад.№... (далее - объект 12-Н);

• 13-Н площадью 2,8 кв.м. кад.№... (далее - объект 13-Н);

• 14-Н площадью 18,9 кв.м. кад.№... (далее - объект 14-Н);

• 15-Н площадью 171,1 кв.м. кад.№...(далее - объект 15-Н);

• 1МОП площадью 185,9 кв.м. кад.№... (далее - объект 1МОП);

• 2МОП площадью 4,2 кв.м. кад.№... (далее - объект 2МОП).

Таким образом, материалами дела подтверждено, что на объекты 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н зарегистрировано право государственной собственности на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от <дата> №..., в соответствии с которым данные нежилые помещения, созданные в Санкт-Петербурге до <...>, являются объектами государственной собственности Санкт-Петербурга непосредственно в силу прямого указания закона.

Вопросы о возможности отнесения нежилых помещений к общему имуществу дома рассматриваются в рамках досудебной процедуры, установленной распоряжением Комитета от <дата> №...-р, на заседаниях Межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в МКД и нежилых зданиях (далее - Комиссия).

Согласно подпункту "а" пункта 2 Постановление №..., в состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

На основании заседания Комиссии от <дата> и <дата> с учетом требований Постановления №... было принято решение об отнесении к общему имуществу МКД Объектов 1МОМ, 2МОПи 14-Н.

С учетом изложенного, помещения (объекты 1МОП, 2МОП, 14-Н) предназначенные для обслуживания МКД были исключены из реестра собственности Санкт-Петербурга.

Вновь сформированные объекты - 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 15-Н имеют назначение нежилое, не связанное с обслуживанием иных помещений в данном МКД, следовательно, отсутствуют основания для признания их вспомогательными помещениями по отношению к другим помещениям МКД, также отсутствуют основания для распространения на указанные помещения правового режима общего имущества МКД.

На основании представленных в материалы настоящего дела документов суд первой инстанции указал следующее.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от <дата> №..., с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от <дата> №... «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от <дата> №... по делу <...>, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от <дата> №... «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от <дата> №..., ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Первый договор приватизации жилого помещения в МКД по вышеуказанному адресу заключен не позднее <дата>.

Из представленных в материалы дела Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее - СПб ГБУ «ГУИОН») документов и сведений следует, что по данным ПИБ Северное департамента кадастровой деятельности СПб ГБУ «ГУИОН» по состоянию на <...> (первичная инвентаризация) спорный объект (помещение 4-Н), общей площадью 413,5 кв.м, этаж расположения - подвал, использование «складское».

В результате изменений, зафиксированных ПИБ в <...>., по состоянию на <...>, объект учтен с общей площадью 437.7 кв.м, использованием «производственно-складское».

При таких обстоятельствах, поскольку согласно сведениям, предоставленным в материалы дела СПб ГБУ «ГУИОН», до заключения договора приватизации первой квартиры в МКД объект по данным инвентаризации на <...> имел назначение «складское», то есть был предназначен для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовался фактически в качестве общего имущества домовладельцами, как и впоследствии, по данным инвентаризаций в <...>

При этом в <...> объект передавался в аренду Санкт-Петербургом, то есть использовался в рамках предоставленных собственнику полномочий.

Основными задачами гражданского судопроизводства, сформулированными в ст. 2 ГПК РФ, являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Статьей 12 ГК РФ установлен перечень способов защиты гражданских прав. При этом согласно абзацу 13 названной статьи защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №..., Пленума ВАС РФ №... от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определения Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №...-КГ15-16, от <дата> №...-КГ15-47).

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, указанный способ защиты права, непосредственно связанный с восстановлением положения, существовавшего до нарушения права заинтересованного лица, и пресечением неправомерных действий, одновременно обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в ЕГРП (определения от <дата> №..., от <дата> №..., от <дата> №...). При таких обстоятельствах признание зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь в том случае, если у истца существует соответствующее право, однако это право нарушено и не может быть защищено посредством предъявления иных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Таким образом, лицо подавшее такой иск, должно доказать наличие своих прав на спорный объект, существовавших до регистрации прав.

Между тем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцами в рамках рассмотрения дела не представлено доказательств, свидетельствующих об обоснованности правопритязаний в отношении объектов (возникших до регистрации в <...>

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального и процессуального права с соблюдением требований гражданского процессуального законодательства.

Судом первой инстанции подробно исследованы основания, на которые истцы ссылались в обоснование своих требований, и доказательства, представленные в подтверждение заявленных требований.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционных жалоб по существу сводятся к ошибочному толкованию действующего законодательства, направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> – оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>.