Апелляционное определение № 33А-10350/2025 от 21 декабря 2025 г.

Дело № 33а-10350/2025

УИД 59RS0040-01-2025-002364-32

Судья Шлегель А.Н.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Пермь 22 декабря 2025 года

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе

председательствующего Морозовой Н.Р.,

судей Игнатовой М.С., Шалагиновой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Швецовой Н.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1517/2025 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права,

по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю на решение Чайковского городского суда Пермского края от 04.09.2025.

Заслушав доклад судьи Игнатовой М.С., пояснения представителя административного истца ФИО2 – ФИО3, представителя административного ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю, ФИО4, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права, изложенного в уведомлениях от 29.07.2025 КУВД-**1 и № КУВД-**3.

Требования мотивированы тем, что 15.07.2025 между ООО «Чайковский Агроснаб» и ФИО2, состоящим с 28.08.2010 в браке с ФИО1, заключен договор купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки: 9/506 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером **:183 и 13/9394 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером **:185. 16.07.2025 ФИО2 и представитель ООО «Чайковский Агроснаб» обратились в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество. Уведомлениями Управления от 29.07.2027 государственная регистрация прав приостановлена до 29.10.2025 на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2025 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку на земельных участках, доли в праве на которые отчуждаются, расположены объекты недвижимости (здания), которые не отчуждаются одновременно с землей. Считают оспариваемое решение не соответствующим положениям статьи 26 Федерального закона от 13.07.2025 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», абзацу 6 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушающим субъективные права истцов на государственную регистрацию права собственности и доли в праве на земельные участки.

Решением Чайковского городского суда Пермского края от 04.09.2025 требования административного искового заявления удовлетворены. Признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлениях от 29.07.2025 № КУВД-**1 и № КУВД-**3.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю ставит вопрос об отмене состоявшегося судебного решения ввиду неправильного применения судом норм материального права. Указывает, что документально не подтверждается факт отсутствия объектов капитального строительства на отчуждаемых долях в праве общей собственности на спорные земельные участки. Суд в рассматриваемом случае неправомерно «приравнял» долю в праве общей собственности на земельный участок к части земельного участка, поскольку это разные правовые понятия. В отличие от части земельного участка, границы которой определяются кадастровым инженером межевым планом, границы доли в праве общей собственности на земельный участок не могут быть определены до выдела таких долей в натуре из общего имущества, соответственно, доли в праве общей собственности не являются определенным (осязаемым и обозреваемым) объектом права. Соглашение от 16.07.2025, представленное на регистрацию, не является документом, заменяющим межевой план. Участники долевой собственности на объект недвижимости не являются лицами, уполномоченными на проведение кадастровых работ по определению границ части земельного участка. Оценка внесенных сторонами сделки в соглашение от 16.07.2025 координат судом не осуществлялась и не могла быть осуществлена с учетом заявленных требований. Полагает, что фактически суд первой инстанции в отсутствие экспертного заключения принял во внимание внесенные сторонами сведения об отсутствии объектов капитального строительства в координатах границ, указанных в соглашении от 16.07.2025. Более того, учитывая положения статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации, участники общей долевой собственности в любой момент могут изменить порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, например, определить иные границы используемой части земельного участка, что также исключает возможность рассматривать соглашение от 16.07.2025 в качестве надлежащего доказательства. Считает, что суд необоснованно пришел к выводу об определении сторонами соглашения от 16.07.2025 самостоятельных объектов земельных отношений в виде частей площадью 27 кв.м и 26 кв.м, соответствующих отчуждаемым долям в праве обшей собственности на спорные земельные участки. До образования (выдела) частей указанных земельных участков в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, на договоры купли-продажи таких долей распространяются положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Более того, требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, однако данный вопрос судом не исследовался. Наряду с этим полагает, что разъяснения, приведенные в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2003 года, не применимы к рассматриваемой ситуации. Согласно Обзору судом установлено, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствуют объекты капитального строительства, при этом сделка по отчуждению такой части признана ничтожной, что, по мнению Верховного Суда Российской Федерации, противоречит закону. С данным выводом Управление согласно. Однако, как указано выше, в рассматриваемом случае такое обстоятельство судом не установлено ввиду отсутствия надлежащих доказательств. Более того, согласно Обзору отчуждение осуществляется в части земельного участка, а не доли в праве общей собственности на земельный участок. Иной подход противоречил бы принципу стабильности гражданского оборота и устойчивости правовой связи между земельными участками и находящимися на них объектами капитального строительства.

Представитель административного ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю, ФИО4 в судебном заседании суда апелляционной инстанции настаивала на доводах апелляционной жалобы по приведенным в ней основаниям. Дополнительно пояснила, что в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» части земельного участка не присваивается отдельный кадастровый номер. Указала, что государственный регистратор имел возможность построить координаты, указанные сторонами в соглашении об определении порядка владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, от 16.07.2025, однако легитимностью данный документ обладать не будет, поскольку положениями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» определены лица, уполномоченные на проведение кадастровых работ по определению границ части земельного участка.

Представитель административного истца ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании полагал апелляционную жалобу административного ответчика не подлежащей удовлетворению. Указал, что из буквального толкования положений абзаца 6 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что запрет установлен на отчуждение всего в целом земельного участка, на котором расположены здания, но устанавливает запрет на отчуждение доли в праве на него. При этом пункт 6.1 договора купли-продажи от 15.07.2025 определяет, что покупатель не имеет права на закрепление за ним частей указанных в договоре земельных участков, на которых расположены принадлежащие продавцу объекты капитального строительства, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет и за ним зарегистрировано право собственности. Дополнительно пояснил, что на истребуемых земельных участках планируется размещение газовых котельных.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в том числе посредством публикации информации на официальном интернет-сайте Пермского краевого суда, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, не просили об отложении рассмотрения дела, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.07.2025 между ООО «Чайковский Агроснаб» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки, по условиям которого продавец передает покупателю (продает), а покупатель оплачивает в полном объеме и приобретает в собственность (покупает) объекты недвижимости: 9/506 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером **:183 и 13/9394 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером **:185 (л.д. 77-79).

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером **:183, расположенном по адресу: ****, общей площадью 1518+/-14 кв.м., расположено нежилое здание с кадастровым номером **:37, правообладателем является ООО «Чайковский Агроснаб» на основании договора купли-продажи земельного участка № ** от 07.11.2005 (л.д. 26-27).

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером **:185, расположенном по адресу: ****, общей площадью 18788+/-48 кв.м., расположены нежилые здания с кадастровыми номерами **:17614, **:20555, **:19330, **:31, **:32, **:34, **:38, **:39, **:40, **:56, правообладателем является ООО «Чайковский Агроснаб» на основании договора купли-продажи земельного участка № ** от 07.11.2005 (л.д. 43-44).

16.07.2025 между ООО «Чайковский Агроснаб» (сторона-1) и ФИО2 (сторона-2) заключено соглашение об определении порядка владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, согласно которому Стороне-2 определено во владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером **:183, площадь. 27 кв.м.; часть земельного участка с кадастровым номером **:185, площадью 26 кв.м. (пункт 2.1). Стороне-1 определено во владение и пользование части земельных участков с кадастровыми номерами **:183 и **:185, за исключением обозначенных в пункте 2.1 Соглашения частей (пункт 2.2). При отчуждении сторонами своих долей (в т.ч. частично) порядок владения и пользования, определенный Соглашением не изменяется, к новому (-ым) собственнику (-ам) переходят все права по Соглашению (пункт 3) (л.д. 19-20, 80-81).

В тот же день ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности (9/506 доли) в отношении земельного участка с кадастровым номером **:183, и права общей долевой собственности (13/9394 доли) в отношении земельного участка с кадастровым номером **:185, представив договор купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки, соглашение об определении порядка владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности (л.д. 73-76).

29.07.2025 государственный регистратор уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации прав на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», указав, что форма и содержание документа, представленного на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (л.д. 5-6).

Разрешая административный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о приостановлении государственной регистрации прав, изложенные в уведомлениях от 29.07.2025 № КУВД-**1 и № КУВД-**3, не соответствуют правовой позиции, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2003 года, нарушают права административного истца, поскольку земельные участки с кадастровыми номерами **:183 и **:185, доли в праве на которые отчуждаются ФИО2, являются оборотоспособными (не исключены из оборота и не ограничены в нем, обременений нет), соответственно данные земельные участки, либо их часть могут быть объектом купли-продажи.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может в силу следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

Статьей 14 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация права осуществляется на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленных Законом порядке. К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Основанием для приостановления государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости послужило то, что на земельных участках, доли в праве которых отчуждаются, расположены объекты недвижимости (здания), в то время как здания, расположенные на земельных участках, не отчуждаются одновременно с землей.

Посчитав указанное приостановление государственной регистрации незаконным и не соответствующим требованиям действующего законодательства, административный истец обратился в суд с вышеуказанным административным иском, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2003 года.

Вместе с тем, Земельный кодекс называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанного лица в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 по делу № 307-ЭС17-5707, разъяснено, что данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку данным пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца.

Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

С учетом изложенного возникновение права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено здание (часть здания, помещения либо сооружения), неразрывно связано с возникновением права собственности на указанные объекты недвижимости. Доля в праве общей долевой собственности на такой земельный участок следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости и не обладает самостоятельной оборотоспособностью.

Ссылка административного истца на то, что представленным на регистрацию договором купли-продажи от 15.07.2025 определено отсутствие у покупателя права на закрепление за ним частей указанных в договоре земельных участков, на которых расположены принадлежащие продавцу объекты капитального строительства (в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет и за ним зарегистрировано право собственности), судебной коллегией отклоняется с учетом положений статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющих участникам общей долевой собственности в любой момент изменить порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Утверждение административного истца об определении сторонами соглашения от 16.07.2025 самостоятельных объектов земельных отношений в виде частей площадью 27 кв.м. и 26 кв.м., соответствующих отчуждаемым долям в праве общей собственности на спорные земельные участки, также отклоняется судебной коллегией.

Так, подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам земельных отношений отнесены земельные участки и части земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона № 218-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Согласно пункту 37 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 сведения о расположенных на земельном участке или части земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов вносятся в межевой план.

В отличие от части земельного участка, границы которой определяются межевым планом, границы доли в праве общей собственности на земельный участок в соответствии с пунктом 1 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть определены без выдела таких долей в натуре из общего имущества.

Таким образом, до образования (выдела) частей спорных земельных участков в качестве самостоятельных объектов гражданских прав из долей в праве общей собственности на спорные земельные участки, на договоры купли-продажи таких долей распространяются положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом рассмотрения Верховным Судом Российской Федерации обстоятельств дела, свидетельствующих об отсутствии на отчуждаемой части земельного участка объектов капитального строительства, позиция суда о применении разъяснений, изложенных в Обзоре за третий квартал 2003 года, к настоящему делу, является неверной.

При изложенных обстоятельствах, вывод регистрирующего органа о том, что форма и содержание документа, представленного административным истцом на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, является законным, в связи с чем решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 308-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чайковского городского суда Пермского края от 04.09.2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать судебные акты, состоявшиеся по делу, путем подачи кассационной жалобы (представления) в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня принятия апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий /подпись/

Судьи /подписи/