Апелляционное определение № 11-13251/2025 11-353/2026 от 21 января 2026 г.

Судья Инякина В.Р.

Дело № 2-871/2025

УИД 74RS0038-01-2024-003860-12


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



Дело № 11-353/2026
22 января 2026 года
г. Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Чиньковой Н.В., Винниковой Н.В.,

при секретаре Вырышеве М.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Сосновского районного суда Челябинской области от 09 апреля 2025 года по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании действий незаконными, отмене государственной регистрации.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. по обстоятельствам дела, объяснения истца ФИО3, поддержавшего доводы иска, представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО4, представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области по доверенности ФИО5, возражавших относительно доводов исковых требований, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее по тексту – Управление Росреестра по Челябинской области), с учетом уточнения исковых требований, о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7458 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; признании действий Росреестра по Челябинской области по регистрации права собственности ФИО3 номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ незаконными, отмене государственной регистрации; применении последствий недействительности сделки, взыскании с ответчика ФИО1 в пользу истца уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 750 000 рублей.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 и ФИО1, от имени которой действовал представитель ФИО6, был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7458 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Регистрация сделки осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: №. Разрешенное использование земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель- земли населенных пунктов. Стоимость земельного участка составила 750 000 рублей, которые были переданы ответчику до подписания договора купли-продажи земельного участка в полном объеме. Земельный участок истцом приобретался для дальнейшего строительства на нем жилого/садового дома, в связи с чем, после государственной регистрации права собственности, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с Уведомлением о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в администрацию Сосновского района Челябинской области. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Сосновского района Челябинской области было выдано Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров индивидуального строительства или садового дома установленным параметрам и недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке №. Причины отказа в разрешении строительства жилого дома в следующем: земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в границах зоны с реестровым номером № «Зона минимальных расстояний газопровода-отвода <адрес> и <адрес>». После получения отказа в разрешении строительства истец обратился в ООО «Газпром трансгаз Екатеринбург» с просьбой о согласовании размещения объекта-жилого дома в границах земельного участка. В результате чего, ДД.ММ.ГГГГ ему был выдан отказ по причине того, что строение попадает в зону минимальных расстояний действующего опасного производственного объекта - газопровода-отвода к <адрес>, в которой запрещено строительство домов, хозяйственных построек, строений и сооружений. Кроме этого, ДД.ММ.ГГГГ истец подал обращение в Управление архитектуры и градостроительства Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области о выдаче градостроительного плана. ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства Администрации был выдан градостроительный план, в разделе 5 которого указана информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий. Земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории: - № (охранная зона пункта геодезической сети сгущения пп №), при этом площадь земельного участка, покрываемая зоной составляет 760,73 кв.м., - № (зона минимальных расстояний газопровода-отвода <адрес> и <адрес>), при этом площадь земельного участка, покрываемая зоной составляет 7186,42 кв.м., что составляет 95% от площади участка, - № (граница второго пояса санитарной охраны источника водоснабжения - <адрес>»), при этом площадь земельного участка, покрываемая зоной составляет 1186,03 кв.м., - № (часть охранной зоны сооружения <адрес>), при этом площадь земельного участка, покрываемая зоной составляет 686,49кв.м. При покупке земельного участка истец не был осведомлен о наличии каких-либо ограничений на земельный участок. Ответчиком была представлена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в которой в графе 5 раздела 2 листа 2 имеется указание на то, что ограничений прав и обременения объекта недвижимости: не зарегистрировано. Основным документом, который, как правило, учитывается сторонами при заключении сделки, является выписка из ЕГРН, содержащая указание на категорию земель и вид разрешенного использования, какие-либо ограничения или обременения на объект. Кроме того, после регистрации сделки купли-продажи земельного участка истцу была выдана выписка из ЕГРН и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в которой также в графе 5 раздела 2 листа 2 имеется указание на то, что ограничений прав и обременения объекта недвижимости: не зарегистрировано. Таким образом, при покупке земельного участка истец был введен в заблуждение, в том числе относительно сведений об ограничениях, имеющихся на земельном участке. Лишь после получения ДД.ММ.ГГГГ расширенной выписки из ЕГРН истец выяснил, кем и когда были наложены указанные в отказах Управления архитектуры Сосновского района Челябинской области и ФИО12 ограничения на земельный участок. Все имеющиеся ограничения, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса РФ, были установлены до момента регистрации сделки купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и содержались в Едином государственном реестре недвижимости. Вместе с тем, регистратор не приостановил регистрацию сделки купли-продажи по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия в тексте договора каких-либо указаний на имеющиеся ограничения на объект и провел регистрацию с имеющимися ограничениями. А продавец скрыл наличие имеющихся ограничений, не уведомил об этом покупателя и не включил в договор купли-продажи сведения о них, тем самым ввел в заблуждение покупателя. Так, если бы покупателю было известно о наличии указанных ограничений, исключающих возможность какого-либо строительства на указанном земельном участке, он бы не заключил данный договор по приобретению в собственность данного участка. Самостоятельно истец не мог узнать о наличии имеющихся ограничений до заключения сделки.

Истец ФИО3 в суде первой инстанции на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области – ФИО5 в суде первой инстанции возражала против удовлетворения исковых требований к Управлению, поддержала доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, полагала, что оснований для приостановления регистрации не имелось. Данный вид ограничений не является препятствием в регистрации перехода права собственности.

Ответчик ФИО1 в суде первой инстанции участия не принимала.

Решением Сосновского районного суда Челябинской области от 09 апреля 2025 года исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, общей площадью 7458 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Применены последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7458 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в собственность ФИО1

Взысканы с ФИО1 в пользу ФИО3 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 750 000 рублей.

Исключены из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7458 кв.м., регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании действий незаконными, отмене государственной регистрации - отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение Сосновского районного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять по делу новое решение.

Указывает, что не была надлежащим образом извещена о рассмотрении дела, в связи с чем не могла реализовать свои процессуальные права и представить доказательства отсутствия у истца заблуждения относительно предмета сделки, поскольку он был осведомлен о наличии ограничений на строительство на спорном земельном участке до заключения договора купли-продажи. Также полагает, что вывод суда об осведомлённости ответчика об имеющихся на земельном участке ограничениях ничем не подтверждён. Считает, что судом не учтено, что обременения в виде ЗОУИТ не являются скрытыми дефектами, информация о них является общедоступной и ответственность за их изучение лежит на обеих сторонах договора, а особенно на покупателе, имеющем конкретную цель использования земельного участка.

Также указывает, что истец в переписке с представителем ответчика указывал на свою осведомленность о запрете на строительство жилых домов на земельном участке, однако это не повлияло на его решение приобрести спорный земельный участок.

Полагает, что судом первой инстанций допущено нарушение норм материального права, поскольку применяя положения ст. 178 ГК РФ, суд не учел, что заблуждение истца не является существенным.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО3 просит решение Сосновского районного суда Челябинской области от 09 апреля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Согласно п. 2. ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.

В соответствии с ч. 1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

На основании части 1 статьи 115 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные повестки, и иные судебные извещения доставляются по почте или лицом, которому судья поручает их доставить. Время их вручения адресату фиксируется установленным в организациях почтовой связи способом или на документе, подлежащем возврату в суд.

В целях повышения качества клиентского сервиса и оптимизации процессов оказания услуг почтовой связи приказом акционерного общества «Почта России» от 21.06.2022 № 230-п утвержден Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений.

Как следует из раздела 1 Порядка № 230-п, регистрируемому почтовому отправлению (РПО) присваивается штриховой почтовый идентификатор (ШПИ), который позволяет получать сведения о статусе почтового отправления на официальном сайте Почты России в разделе «Поиск отправлений по трек-номеру» с формированием соответствующего отчета.

Согласно пункту 10.7.2 Порядка № 230-п доставке почтальоном по адресу, указанному на почтовом отправлении, подлежат почтовые отправления категории «Заказное».

В соответствии с пунктом 10.7.14 Порядка № 230-п по ходу движения по доставочному участку почтальон доставляет почтовые отправления по указанным на них адресам и выдает адресатам; при невозможности вручить РПО опускает извещение ф.22 (ф.22-о, ф.22/119) в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики), проставляет причину невручения РПО в графе «Результат доставки-возврата» накладной поименной ф. 16-дп.

По возвращении с доставочного участка в отделение почтовой связи почтальон сдает отчет по результатам доставки в соответствии с Порядком оказания почтальонами услуг почтовой связи и сетевых услуг (пункт 10.7.15 Порядка № 230-п). После принятия отчета почтальона контролирующее лицо на основании накладных поименных ф. 16-дп с отметками почтальона о причинах невручения, извещений ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119, бланков ф. Е1-в «Подтверждение получения») на врученные РПО вносит информацию в ИС (информационную систему) о результатах доставки.

Информация о результатах доставки должна быть внесена в ИС в день принятия отчета от почтальона (пункт 10.7.16 Порядка № 230-п).

Следовательно, на основании данного Порядка почтальон должен был предпринять однократную попытку вручения, после чего контролирующее лицо вносит сведения в информационную систему.

В силу пункта 46 Правил № 234 операторы почтовой связи обязаны обеспечивать качество услуг почтовой связи в соответствии с нормативными правовыми актами, регламентирующими деятельность в области почтовой связи, и условиями договора.

Почтовые отправления разряда «судебное» и разряда «административное» при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней (пункт 34 Правил № 234).

Из материалов дела следует, что ответчику по адресу регистрации: <адрес> направлено извещение о рассмотрении гражданского дела, которое, возвращено организацией почтовой связи в суд по причине истечения срока хранения (л. <...>, том 1).

Однако, из отчета об отслеживании почтового отправления с идентификатором № следует, что письмо прибыло в место вручения ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ возвращено отправителю (в суд первой инстанции) в связи с истечением срока хранения (л.д.148 т.1).

С целью проверки доводов апелляционной жалобы судебной коллегией также запрошены сведения об отслеживании почтового отправления с идентификатором № и согласно отчету письмо прибыло в место вручения ДД.ММ.ГГГГ и возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока хранения.

При правовой оценке факта неполучения ответчиком отправления суд с учетом пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации должен был установить возможность или отсутствие такой возможности его получения по обстоятельствам, зависящим от самого ответчика, что имеет значение для признания сообщения доставленным.

Судебная коллегия установив, что сведений об оставлении извещений о поступлении на имя ответчика почтовой корреспонденции в материалах дела не имеется, отметка о совершении попытки вручения письма адресату отсутствует, что является нарушением организацией почтовой связи порядка доставки почтовой корреспонденции, пришел к выводу о ненадлежащем извещении о дате, времени и месте судебного разбирательства ответчика ФИО1

При указанных обстоятельствах, в силу вышеприведенных норм процессуального закона ФИО1 не может считаться надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела судом в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16 декабря 2025 года.

Этим же определением привлечена к участию в деле в качестве третьего лица ФИО6, действующая по доверенности от имени ФИО1 (продавец).

Ответчик ФИО1, третье лицо ФИО6 в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, информация о судебном заседании заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения истца ФИО3, поддержавшего доводы своего иска, представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО4, возражавшего относительно доводов иска, представителя ответчика Управления Росреестра по Челябинской области по доверенности ФИО5 возражавшей относительно заявленных к Управлению требований, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО3

Как следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, действующей по доверенности от имени ФИО1, (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество, а именно: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 7458 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер № (п. 1 договора) (л.д. 19 т. 1).

Согласно п. 3 договора указанное недвижимое имущество оценивается сторонами и продается за сумму 750 000 рублей. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит. Расчет произведен до подписания настоящего договора купли-продажи в полном объеме. Претензий к расчету у сторон нет.

В пункте 5 договора указано, что продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное недвижимое имущество не отчуждено какими-либо способами третьим лицам, не заложено, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, правами третьих лиц и иными обязательствами не обременено.

Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: № (л.д. 22 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в администрацию Сосновского района Челябинской области с Уведомлением о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, согласно которому, на земельном участке с кадастровым номером № планируется строительство двухэтажного жилого дома, общей площадью 200 кв.м., высотой 7 метров, площадь застройки 120 кв.м. (л.д. 26-28 т. 1).

Администрацией Сосновского района Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ было выдано Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров индивидуального строительства или садового дома установленным параметрам и недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № (л.д. 29-30 т. 1).

Из указанного уведомления следует, что земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в границах зоны с реестровым номером № «Зона минимальных расстояний газопровода-отвода <адрес> и <адрес>». Ограничения: в зоне минимальных расстояний объектов системы газоснабжения, без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией запрещено строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения. Здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения. Вмешательство в работу объектов систем газоснабжения, не уполномоченных на то юридических и физических лиц запрещается. Владельцы земельных участков не имеют права препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий, возникших на них аварий, катастроф.

Согласно копии градостроительного плана земельного участка, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, указано, что объекты капитального строительства отсутствуют, проект планировки территории не утвержден, в отношении указанного земельного участка градостроительный регламент не устанавливается. В разделе 5 указана информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий, земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории: - № (охранная зона пункта геодезической сети сгущения пп №), при этом площадь земельного участка, покрываемая зоной составляет 760,73 кв.м., - № (зона минимальных расстояний газопровода-отвода <адрес> и <адрес>), при этом площадь земельного участка, покрываемая зоной составляет 7186,42 кв.м., что составляет 95% от площади участка, - № (граница второго пояса санитарной охраны источника водоснабжения - <адрес>), при этом площадь земельного участка, покрываемая зоной составляет 1186,03 кв.м., - № (часть охранной зоны сооружения <адрес>), при этом площадь земельного участка, покрываемая зоной составляет 686,49кв.м. (л.д. 31-40 т. 1).

Из письма ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что согласно данным публичной кадастровой карты портала Роскадастра земельный участок с КН № расположен на расстоянии 70 метров от оси газопровода и размещен в зоне минимальных расстояний действующего опасного производственного объекта - газопровода-отвода к <адрес>, в связи с чем ФИО3 отказано в согласовании испрашиваемого размещения жилого дома (л.д. 59 т. 1).

В ответ на обращение ФИО3, ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ направило письмо № об отказе в согласовании размещения испрашиваемого объекта в ЗОУИТ, поскольку строение попадает в зону минимальных расстояний действующего опасного производственного объекта - газопровода-отвода к <адрес>, в которой запрещено строительство домов, хозяйственных построек, строений и сооружений (л.д. 58 т.1).

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, представленной, по утверждению истца, ответчиком при заключении сделки, следует, что в графе 5 раздела 2 листа 2 имеется указание на то, что ограничений прав и обременения объекта недвижимости: не зарегистрировано (л.д. 16-18 т. 1).

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в отношении земельного участка с КН № установлены ограничения: вид ограничения (обременения): прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости; Срок действия: не установлен; содержание ограничения (обременения): Федеральный закон «О газоснабжении в Российской Федераций» от 31.03.1999 № 69-Ф3 и СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 30.03.1985 № 30): В зоне минимальных расстояний объектов системы газоснабжения, без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией запрещено строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения. Здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения. Вмешательство в работу объектов систем газоснабжения, не уполномоченных на то юридических и физических лиц запрещается. Владельцы земельных участков не имеют права препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий, возникших на них аварий, катастроф (л.д. 41-57 т. 1).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО3 указал, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, истцу не было известно наличии ограничений: № (охранная зона пункта геодезической сети сгущения пп №), № (зона минимальных расстояний газопровода-отвода <адрес> и <адрес>), № (граница второго пояса санитарной охраны источника водоснабжения - <адрес>), № (часть охранной зоны сооружения <адрес>), что делает невозможным использование земельного участка с целью его приобретения – строительство жилого дома. Полагает, что при покупке земельного участка был введен продавцом в заблуждение.

Судом апелляционной инстанции также истребована актуальная выписка из ЕГРН за земельный участок с кадастровым номером №, из которой следует, что указанные истцом ограничения в отношении земельного участка существуют в настоящий момент (л.д. 16-24 т. 2).

Разрешая заявленные требования, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

По смыслу названной нормы, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес, действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению. Управомоченное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно пункту 3 указанной статьи заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Как следует из пункта 5 этой же статьи, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

На основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно Правилам охраны газораспределительных сетей, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. N 878 (с последующими изменениями), Правила действуют на всей территории Российской Федерации и являются обязательными для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей... (п. 2). На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения;... ж) разводить огонь и размещать источники огня; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра; (п. 14).

Как следует из материалов, истец ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи земельного участка не был осведомлен о невозможности строительства жилого дома ввиду того, что земельный участок расположен в границах зоны минимальных расстояний действующего опасного производственного объекта - газопровода-отвода к <адрес>, в которой запрещено строительство домов, хозяйственных построек, строений и сооружений.

Оценивая вышеуказанные обстоятельства, судебная коллегия полагает, что ФИО3 заключил договор купли-продажи под заблуждением, так как он не был уведомлен об ограничениях в использовании земельного участка, сопряженных с вышеуказанными обстоятельствами.

Из смысла статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, заблуждение истца при заключении сделки должно иметь существенное значение, а именно: о таких качествах предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

При наличии информации об ограничениях в использовании земельного участка, связанных с нахождением данного земельного участка в охранной зоне, в момент заключения сделки истец имел возможность отказаться от подписания договора купли-продажи, а продавцом вышеназванная информация до покупателя не была доведена, вследствие чего последний заблуждался о качестве предмета сделки, полагая возможным использовать земельный участок для строительства жилого дома.

Таким образом, истцом заключена сделка под заблуждением, которое имело существенное значение, так как касалось качества предмета сделки, а именно, ФИО3 имел намерение купить земельный участок для строительства жилого дома, в то время как данное волеизъявление было искажено, так как истец приобрел по сделке участок, находящийся в охранной зоне газопровода, на котором запрещено строительство жилого дома и иной недвижимости.

При заключении сделки истец, приобретая земельный участок, не был уведомлен ответчиком в отношении качества предмета сделки, невозможности использования земельного участка в соответствии с указанным целевым назначением для размещения жилого дома ввиду наличия охранной зоны газопровода.

Не предоставление информации о наличии указанного обстоятельства имеет существенное значение, поскольку истец приобретал земельный участок для строительства жилого дома, и, зная о наличии ограничений, не стал бы приобретать данный земельный участок.

В связи с изложенным, судебная коллегия полагает, подлежащим признанию договора купли-продажи земельного участка недействительным по основанию, предусмотренному статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам стороны ответчика, характеристики и недостатки земельного участка не были оговорены в договоре купли-продажи, возникли до его заключения, являются существенными. Сведения об этом истцу при заключении сделки представлены не были, что повлияло бы на решение о покупке спорного земельного участка. Об осведомленности истца о невозможности строительства на земельном участке ввиду нахождения земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода не свидетельствует представленная ответчиком переписка (л.д.183-189 т.1). В переписке на вопрос истца о возможности строительства, от представителя по доверенности ответа не последовало (л.д.188-187 т.1).

В результате нарушения ответчиком условий договора истец лишился того, на что рассчитывали при его заключении. Продавец не предоставил информацию о наличии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, сделка совершена под влиянием заблуждения в отношении качества предмета сделки.

Вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств обратному ответчиком не представлено.

Довод представителя ответчика, о том, что вид разрешенного использования земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства, позволял истцу его использовать по назначению, подлежат отклонению, так как данный вид использования означает, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство жилого дома.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412, вид разрешенного использования земельного участка "для ведения личного подсобного хозяйства" допускает такие виды его использования как: размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1.

Довод ответчика о том, что истец не заблуждался относительно качеств приобретаемого им земельного участка, поскольку он знал о невозможности строительства жилого дома, поскольку земельный участок находился в территориальной зоне СХ-3, подлежат отклонению, так как согласно градостроительному плану земельного участка, участок находится в территориальной зоне ведения садоводства и огородничества СХ-3, которая допускает размещение жилого дома при соблюдении установленных требований (л.д.31-35 т.1).

В силу пункта 13.2 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412, "ведение садоводства" включает в себя осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.

Заявляя исковые требования о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. недействительным, истец просил также суд применить последствия недействительности сделки.

Разрешая требование о применении последствий недействительности следки, судебная коллегии полагает, что спорный земельный участок подлежит возврату продавцу со взысканием в пользу истца уплаченных по договору денежных средств.

Разрешая требования истца о признании действий ответчика Управления Росреестра по Челябинской области по регистрации права собственности ФИО2 незаконными, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, включенные в границы зон с использованием территорий, у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Само по себе наличие охранной зоны не свидетельствует об ограничении оборотоспособности земельного участка, а лишь устанавливает особый режим его использования.

Законодательством устанавливается лишь запрет на осуществление определенных действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетей, газопровода, геодезической сети сгущения, источника водоснабжения (Правила охраны электрических сетей свыше 1000 вольт, утвержденные постановлением Совета Министров СССР № 255 от 26.03.1984, Федеральный закон «О газоснабжении в Российской федерации» от 31.03.1999 № 69-ФЗ, СНиП 2.05.06-85 «Магистральные трубопроводы», ст. 56 ЗК РФ, постановление совета Министров РСФСР «Об утверждении зоны санитарной охраны водопроводных сооружений и источника водоснабжения г. Челябинска» от 02.09.1977 № 465).

Запреты на регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, на момент регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ФИО3, отсутствовали.

Поскольку установленные в отношении земельного кадастровым номером № ограничения в использовании не являются препятствием для регистрации права собственности и иных оснований для приостановления государственной регистрации прав, предусмотренных ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не было выявлено, оснований для приостановления, либо для отказа в государственной регистрации прав ФИО3 в отношении спорного земельного участка не имелось.

В связи с изложенным, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании действий по регистрации права собственности ФИО3 на спорный земельный участок.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сосновского районного суда Челябинской области от 09 апреля 2025 года отменить.

Исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, общей площадью 7458 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7458 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в собственность ФИО1.

Взыскать с ФИО1 (паспорт РФ №) в пользу ФИО3 (паспорт РФ №) уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 750 000 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7458 кв.м., регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании действий незаконными, отмене государственной регистрации - отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.01.2026.