Решение № 2-364/2020 2-364/2020(2-7701/2019;)~М-8010/2019 2-7701/2019 М-8010/2019 от 4 февраля 2020 г. по делу № 2-364/2020

50RS0039-01-2019-010975-86


Решение

Именем Российской федерации

05 февраля 2020 года г.Раменское М.о.

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Бессмертновой Е.А.,

при секретаре Кутейниковой Е.Ю.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-364/2020 по иску ФИО1 к ООО «Технострой» о признании предварительного договора участия в долевом строительства основным, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, которым просит признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> в <адрес> III очереди строительства, заключенный <дата> с ООО «<...>», договором долевого участия в строительстве; признать за ней право собственности на долю в объекте незавершённого строительства в виде однокомнатной квартиры по адресу: <адрес> площадью всех частей 36,6 кв.м, положение по площадке – слева (л.д. 6-11). В обоснование заявленных требований ссылается на то, что <дата> с ООО «<...>» (новое наименование Общество с ограниченной ответственностью «СтройФинанс») заключила предварительный договор <номер> участия долевого строительства многоэтажного жилого дома по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства. Предметом предварительного договора является обязательство в будущем заключить основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: п.1.1. построить жилой дом и передать истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома квартиру. В соответствии с дополнительным соглашением <номер> к предварительному договору <номер> от <дата>г. ответчик обязался передать истцу однокомнатную <адрес> планируемой площадью 36.39 кв. м, положение на площадке слева, номер на площадке 1, этаж 7, по адресу: <адрес>. Истец свои обязательства по договору выполнила в полном объеме. Однако ответчик свои обязательства по договору не исполнил до настоящего времени.

В судебном заседании истец поддержала заявленные требования и просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Технострой» в судебное заседание не явился. О слушании дела извещен, письменных возражений не представил.

Представители третьих лиц УФСГРКиК по Московской области и ООО «СтройФинанс» в судебное заседание не явились.

В силу ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, заслушав истцовую сторону, проверив материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата>г. ФИО1 заключила с ООО «<...>» предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства (далее –«Жилой дом»).

Предметом предварительного договора является обязательство в будущем заключить основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: п.1.1. построить жилой дом и передать истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: строительный <номер>, этаж 7, планируемая площадь жилого помещения 36,39 кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 1, по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2. Предварительного договора срок заключения Основного договора не позднее <дата>

Согласно п.1.3. Предварительного договора срок передачи объекта долевого участия - квартиры в течение 2 месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию, плановый срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2013 г.

Согласно п.5. Предварительного договора предоплата по договору эквивалентная стоимости квартиры составляет <...> руб.

В силу дополнительного соглашения от <дата>. <номер> к предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства от <дата>г., заключенного между ООО «Технострой» и ФИО1, ответчик обязался передать ФИО1 квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: строительный <номер>, этаж 7, планируемая площадь жилого помещения 36,39 кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 1, по адресу: <адрес>.

Свои обязательства истец выполнила в полном объеме, что подтверждается представленными в дело квитанциями и актом сверки.

В дело представлено Разрешение на строительство, выданное Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой» Министерством строительного комплекса <адрес> от <дата> №RU<номер>, в отношении 18 этажного жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> кол-во секций-1, кол-во квартир 178, в т.ч. однокомнатных -143, трехкомнатных-35, общая площадь квартир 8324,84 кв.м., жилая площадь квартир 3443,39 кв.м., площадь помещения общего пользования 2286,52 кв.м., площадь технических помещений 1252,62 кв.м., включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 1952 кв.м. принадлежит Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой», назначение объекта: земли населенных пунктов, под жилым домом, расположен по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

В соответствии с техническим паспортом на <адрес> в <адрес>, указанная квартира с отраженными в договоре, приложениях к договору, разрешении на строительство и строительной декларации индивидуально-определенными характеристиками, существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным местоположением в многоквартирном доме, расположенном на отведенном земельном участке.

Установленный договором срок окончания строительства и передачи объекта истцу истек.

По смыслу предварительного договора денежные средства по договору, стороной которого является истец, привлечены для строительства жилого дома, а, следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – «Закон N 214-ФЗ»).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым, на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом и правопредшественником ответчика, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с названными нормами Закона у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей определена Определением Верховного Суда РФ от 14.12.2010 г. № 4-В10-34.

Кроме того, возможность требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке определена пунктами 13, 16, 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., в редакции 04.03.2015 г.).

Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности за истцом.

Согласно уведомлению УФСГРКИК по Московской области правопритязания, аресты (запрещения) на спорную квартиру не зарегистрированы.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий должен фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, кроме того, после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме он приобрел право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

Руководствуясь ст.ст.131, 218,219, 309,310 ГК РФ, ст.ст.56,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес>, заключенный <дата> между ФИО1 и ООО «<...>» договором долевого участия в строительстве.

Признать за ФИО1 право собственности на долю в объекте незавершённого строительства в виде однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, площадью всех частей здания 36,6 кв.м на 7 этаже, положение по площадке – слева, номер на площадке 1.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 07 февраля 2020г.