Апелляционное определение № 11-13425/2025 от 16 декабря 2025 г.

Дело №11-13425/2025 Судья Орехова Т.Ю.

Дело №2-1294/2025

74RS0007-01-2024-008752-74


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 декабря 2025 года г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Давыдовой В.Е.,

судей Чиньковой Н.В., Заварухиной Е.Ю.,

при секретаре Вырышеве М.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 28 мая 2025 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени.

Заслушав доклад судьи Чиньковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени.

В обоснование исковых требований указано, что ответчику принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами № №, №, расположенные в нежилом здании с кадастровым номером № которое находится в границах земельного участка с кадастровым номером №, в отношении которого заключен договор аренды УЗ № № от 24 февраля 2009 года.

Ответчик обязательства по договору аренды от 24 февраля 2009 года по внесению арендной платы не выполняет.

Просит взыскать задолженность по договору аренды от 24 февраля 2009 года УЗ № –Д№ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 292 053 рубля 50 копеек, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 62 936 рублей 54 копейки, задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ УЗ № № за период с ДД.ММ.ГГГГ год по ДД.ММ.ГГГГ в размере 163 745 рублей 69 копеек, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 32 519 рублей 62 копейки (л.д. 2-3 том 1).

Представитель истца КУИиЗО г. Челябинска ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала. В связи с ходатайством ответчика о пропуске срока, полагала, что срок пропущен в части требований с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, представила возражения на исковое заявление, в котором указала, что с иском о взыскании по договору аренды не согласна, так как договор аренды с истцом не заключала. Не возражала против взыскания платы за фактическое пользование земельным участком без договора, с учетом срока исковой давности. Просила снизить размер пени до разумного предела. Кроме того, указала о том, что в Арбитражном суде рассматривается дело о взыскании арендной платы в отношении других собственников, а также дело об оспаривании площади земельного участка и невозможности использования участком. В связи с указанными обстоятельствами, полагала невозможным рассмотрение настоящего дела до рассмотрения дела Арбитражным судом, просила приостановить производство по делу (л.д. 22 том 2).

Третьи лица ФИО4, ФИО5, представители третьих лица администрации города Челябинска, ПАО АКБ «Челиндбанк» в судебное заседание не явились, извещены.

Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил частично.

Взыскал с ФИО1 в пользу КУИиЗО г. Челябинска неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером № за период с 09 декабря 2021 года по 30 сентября 2024 года в размере 155 373 рублей 22 копейки, государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 5 661 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказал.

Не согласившись с решением суда КУИиЗО г. Челябинска обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, удовлетворить исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ УЗ №<данные изъяты>

Выражает несогласие с выводом суда о том, что к спорным отношениям не применима статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указывает, что с даты регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № - ДД.ММ.ГГГГ, ответчик приобрела право пользования земельным участком, занятым под зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, полагает, что учитывая дату обращения с иском в суд и определенный договором аренды срок внесения арендной платы - ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, на момент подачи иска срок исковой давности по взысканию арендной платы за период с 01 октября 2021 года по 30 сентября 2024 года Комитетом не пропущен. В связи с чем, полагает вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания задолженности и пени по договору аренды, основанным на неверном толковании норм материального права.

Ответчик ФИО1, третьи лица ФИО4, ФИО5, представители третьих лица администрации города Челябинска, ПАО АКБ «Челиндбанк» в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 113, 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 2629 +/- 17,95 кв.м., поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, присвоен кадастровый № (л.д. 57-60 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между КУИиЗО г. Челябинска и ОАО «<данные изъяты> ИП ФИО4, ФИО6, ФИО5 заключен договор УЗ №-№ долгосрочной аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому КУИиЗО г. Челябинска передал указанным арендаторам на 49 лет за плату в аренду земельный участок площадью 2 629 кв.м., по адресу: <адрес> (лит. АА1аа1), в Центральном районе г. Челябинска. Размер арендной платы указан в приложении № к договору аренды, определяется пропорционально размеру площади помещений в собственности ОАО «Челябинскгоргражданстрой» - 65/100, ИП ФИО4 – 31/100, ФИО6 – 3/100, ФИО5 – 1/100 (л.д. 5-11 т.1, л.д. 48-54 т.2).

ДД.ММ.ГГГГ между КУИиЗО г. Челябинска заключено дополнительное соглашение к договору УЗ №-Д-2008 долгосрочной аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому произошла смена арендатора с ОАО «Челябинскгоргражданстрой», ИП ФИО4, ФИО6, ФИО5 на ИП ФИО7, ФИО5 Размер арендной платы определяется пропорционально размеру площади помещений в собственности ИП ФИО4 – 59/100, ФИО5 – 41/100 (л.д. л.д. 18-20 том 1).

21 мая 2025 года, АКБ «Челиндбанк» приобрел по договору купли-продажи нежилое помещение, площадью 221,7 кв.м., по адресу: <адрес> (л.д. 21-22 т.1), в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ между КУИиЗО г. Челябинска и АКБ «Челиндбанк» было заключено дополнительное соглашение № к договору УЗ №-№ долгосрочной аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому предусмотрено распределение доли по оплате земельного участка в размере 22/100 (л.д.24-29 том 1).

На основании соглашения от 01 ноября 2016 года, в дополнительное соглашение № 3 к договору УЗ № № долгосрочной аренды с множественностью лиц на стороне арендатора произведена замена арендатора с АКБ «Челиндбанк» (ОАО) на АКБ «Челиндбанк» (ПАО) (л.д. 39 том 1).

ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения, общей площадью 34,8 кв.м., с кадастровым номером №, нежилого помещения, общей площадью 56,3 кв.м., с кадастровым номером №, нежилого помещения, общей площадью 120,7 кв.м., с кадастровым номером № в здании с кадастровым номером №, которое расположено в границах земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 74-76, 77, 78-80, 81-83 том 1).

Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, исходил из того, что поскольку между сторонами договор аренды от 24 февраля 2009 года УЗ № 996621-Д-2008 с множественностью лиц на стороне арендатора не заключался, дополнительное соглашение о замене арендатора, не заключалось, оснований для применения к спорным отношениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскании с ответчика задолженности по договору аренды не имеется, с ответчика подлежит взысканию в соответствии с положениями статей 1002, 1007 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательное обогащение, с учетом заявленного ответчиком срока исковой давности, за период с 09 декабря 2021 года по 30 сентября 2024 года.

При определении суммы неосновательного обогащения, суд исходил из значений, указанных истцом при определении арендной платы: доли ответчика в земельном участке (0,061 (182,22 кв.м. (общая площадь помещений ответчика): 2971,2 кв.м. (площадь участка) = 0,061, 2 629 кв.м. (общая площадь участка с кадастровым номером №) х 0,061 = 160,37 кв.м.) (л.д. 84-85 том 2); ставки арендной платы - 3%; К1- 1,75 деловое управление; К2- 1,186 Центральный район; К 3- 09 (субъекты малого и среднего предпринимательства) за 2021 год, с 2022 по 2024 год К3- 1; кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в период 2021-2022 год - 790 316 рублей, с 2023-2024 год – 990 920,05 рублей (л.д. 52 том 1).

В удовлетворении требований КУиЗО г. Челябинска о взыскании пени суд отказал, поскольку к спорным отношениям применил положения статей 1102, 1007 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 35

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).