Решение № 3А-0009/2026 3А-0009/2026(3А-3196/2024 3А-0247/2025 3А-0247/2025)~МА-2204/2024 3А-3196/2024 3А-9/2026 МА-2204/2024 от 16 февраля 2026 г. по делу № 3А-0009/2026

УИД 77OS0000-02-2024-018609-68


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва 17 февраля 2026 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-9/2026 по административному исковому заявлению ООО "Левел Форвард" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости зданий, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО "ЛЕВЕЛ ФОРВАРД" обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:01:0001096:1071, 77:01:0001096:1065, 77:01:0001096:1069 (далее при совместном упоминании – Здания).

Административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размерах, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1071 - в размере 192 571 963 руб.;

для здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1065- в размере 147 021 225 руб.;

для здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1069 - в размере 146 339 489 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Зданий; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость этих объектов недвижимости, что затрагивает права ООО "ЛЕВЕЛ ФОРВАРД", так как влияет на размер его налоговых обязательств; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной экспертизы от 24 декабря 2025 года.

Департамент городского имущества города Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей» и иные лица, участвующие в деле, замечаний к заключению эксперта не представили.

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено административный истец с 25 марта 2022 года и на настоящее время является собственником:

здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1071, площадью 986,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1065, площадью 737,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1069, площадью 734,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Результаты определения кадастровой стоимости Зданий, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту, кадастровая стоимость Зданий определена по состоянию на 1 января 2023 года в размерах, соответственно:

для Здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1071 – 207 732 703,25 руб.;

для Здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1065 – 183 751 141,08 руб.;

для Здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1069 – 171 486 060,98 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Зданий, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года.

Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении Зданий исходя из их оспариваемых кадастровых стоимостей; это никем не отрицается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец ООО "Левел Форвард" с административным иском представил Отчёт об оценке рыночной стоимости от 22 мая 2024 года № 2404-166ОК, подготовленный ООО "ЦДК" (далее – Отчет об оценке), в котором рыночная стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2023 года была определена в размерах, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1071 - 99 822 037 руб.;

для здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1065 – 79 060 822 руб.;

для здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1069 – 76 965 874 руб.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела в письменных пояснениях, указав на несоответствие представленного с административным иском Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенных в нем величин рыночной стоимости Зданий.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объектов недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 25 июня 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Зданий по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ФБУ "РФЦСЭ им профессора ФИО1 при Минюсте России".

Согласно заключению эксперта ФБУ "РФЦСЭ им профессора ФИО1 при Минюсте России" ФИО2 от 24 декабря 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Зданий не подтверждается. Рыночная стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2023 года составляет по расчетам эксперта, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1071 - 192 571 963 руб.;

для здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1065 - 147 021 225 руб.;

для здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1069 - 146 339 489 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здания; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной судебной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний к нему не представили; административным истцом изменены заявленные требования с учетом заключения эксперта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, считать недопустимым доказательством у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Зданий, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость на соответствующий период ее действия.

Доказательств иной рыночной стоимости Зданий на юридически значимую дату в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается критически и, как следствие, рыночную стоимость Зданий не подтверждает.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Зданий.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения об оплате судебной экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Зданий существенной не является (от 7,3% до 20%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Зданий, равной рыночной; без судебной экспертизы в рамках настоящего административного спора проверить отчёт об оценке, установить юридически значимые обстоятельства было невозможно; по итогам экспертизы административным истцом изменены административные исковые требования; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Зданий, равной их рыночной стоимости, в размерах, определённых в экспертном заключении.

Таким образом, право на установление рыночной стоимости Зданий в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; при этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Зданий была определена, очевидно, ошибочно, с нарушением методологии и (или) исходя из недостоверных сведений о объектах недвижимости.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 411 264 руб. согласно счету ФБУ "РФЦСЭ им профессора ФИО1 при Минюсте России" и представленной калькуляции.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить на период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1071, площадью 986,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 192 571 963 руб.

Установить на период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1065, площадью 737,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 147 021 225 руб.

Установить на период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:01:0001096:1069, площадью 734,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 146 339 489 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости зданий.

Датой подачи ООО "Левел Форвард" заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 6 июня 2024 года.

Взыскать с ООО "Левел Форвард" в пользу ФБУ "РФЦСЭ им профессора ФИО1 при Минюсте России" связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 411 264 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2026 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова