Решение № 2-10005/2024 от 16 декабря 2024 г. по делу № 2-6148/2023

Дело № 2-10005/2024

УИД 23RS0047-01-2022-002434-12


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 17 декабря 2024 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе

судьи Грекова Ф.А.

при ведении протокола помощником судьи Спировой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств за не исполнение обязательств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств за не исполнение обязательств.

В обоснование иска указал, что 18.12.2021 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик обязался продать истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>Б, <адрес>, площадью 42,3 кв.м, стоимостью 1000 000 руб. В день подписания предварительного договора купли-продажи истец передал ответчику задаток в размере 200 000 руб., что подтверждается распиской. Основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен по причине непредоставления ответчиком достоверной информации о вышеуказанном объекте недвижимости. Ответчик скрыл от истца информацию, что продаваемая квартира фактически не является жилым помещением и, таким образом, по сути, вообще не попадает под определение слова «Квартира». После подписания предварительного договора купли-продажи от 18.12.2021 и при более тщательном изучении продаваемого объекта недвижимости истец выяснил, что данная «Квартира» фактически непригодна для жилья. По данному продаваемому объекту недвижимости нет абсолютно никаких жилищных коммуникаций. Нет отопления, нет подачи электроэнергии, нет газа, а также поквартирной подачи воды. То есть полностью отсутствуют условия для проживания, и когда таковые появятся также неизвестно. Фактически произошел обман покупателя, так как ответчик, продавая «Квартиру», выдавал ее за жилое помещение вполне пригодное для жилья. В предварительном договоре купли-продажи отсутствуют какие-либо сведения, о том, что данный объект недвижимости фактически еще находится на стадии строительства. В соответствии с п. 1.4. Предварительного договора купли-продажи, Договор купли-продажи подписывается сторонами не позднее 24.12.2021. 23.12.2021 истцом ответчику была направлена претензия с вышеизложенными причинами и требованием вернуть задаток в размере 200000 руб., переданных по предварительному договору купли-продажи квартиры от 18.12.2021. В последствии истец самостоятельно обратился в коммунально-бытовые службы г. Горячий Ключ, из ответов которых стало ясно, что обслуживание ими данной квартиры в настоящее время не осуществляться, и будет ли оно вообще также не известно. Так ООО «Газпром межрегионгаз Краснодар» сообщил, что поставка газа по данному адресу: <адрес>Б не осуществляется. АО «НЭСК» филиал «ГОРЯЧКЛЮЧ ЭНЕРГОСБЫТ» также сообщил в своем ответе №35НЭ06/19-118 от 21.01.2022, что договор электроснабжения по настоящему адресу <адрес>Б, отсутствует. МУП МО г. Горячий Ключ «Водоканал» в свою очередь сообщил, что прямых договоров на поквартирное обслуживание не имеет и соответствующих заявлений о переходе на Управляющую компанию не поступало, что видно из ответа №32 от 25.01.2022. Вышеперечисленные доводы доказывают, что данная сделка не состоялась по вине ответчика, скрывшего реальную информацию о продаваемом объекте недвижимости. Ответчик не уведомил об имеющихся проблемах в виде отсутствия каких-либо коммуникаций в продаваемой квартире и по его вине возникло неисполнение договора, следовательно, он обязан уплатить истцу двойную сумму задатка в размере 400 000 руб. Истец неоднократно обращался к ответчику с претензией вернуть задаток в досудебном порядке, также велись устные переговоры для урегулирования сложившейся ситуации, однако данные предложения были проигнорированы. Просит суд взыскать с ответчика в пользу истца задаток в сумме 400 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 519,30 руб., расходы на оплату нотариальной доверенности в размере 1930 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Заочным решением Советского районного суда г. Краснодара от 07.06.2022 исковые требования удовлетворены частично.

Определением Советского районного суда г. Краснодара от 02.09.2022 заочное решение Советского районного суда г. Краснодара от 07.06.2022 отменено, производство по делу возобновлено.

В судебное заседание истец и его представитель не явились, извещены надлежащим образом, при подаче иска ходатайствовали о рассмотрении в их отсутствие.

Ответчик и его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Ранее в ходе судебного разбирательства представитель ответчика просил суд отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в заявлении об отмене заочного решения.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что 18.12.2021 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи.

Согласно п. 1.1, 1.4 предварительного договора от 18.12.2021, настоящим договором стороны определяют, что до основной договор - договор купли-продажи объекта недвижимости будет заключен до 24.12.2021.

Согласно п. 1.1.1 предварительного договора объектом договора купли-продажи является квартира общей площадью 42,3 кв.м, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>Б, <адрес>, на четвертом этаже, кадастровый №.

Пунктом 2.2 предварительного договора установлено, что по соглашению сторон стоимость квартиры (цена, по которой она продается) составляет 1 000 000 руб.

В соответствии с п. 2.3 предварительного договора, расчет между сторонами по сделке купли-продажи квартиры в сумме 1 000 000 руб. производится в следующем порядке:

2.3.1. Часть стоимости в сумме 200 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя до подписания настоящего договора. Данная сумма передается покупателем продавцу в качестве задатка, который в дальнейшем будет зачтен в счет причитающихся платежей по основному договору за приобретение квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Очевидно, что установление обстоятельств применительно к предварительному договору в каждом случае должно предполагать следование правилам о толковании договора, установленным в статье 431Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается "принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон".

Согласно ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Установлено, что в соответствии с п.2.3.1 предварительного договора от 18.12.2021 стороны пришли к соглашению, что покупатель уплачивает в счет цены квартиры задаток в размере 200 000 руб.

Согласно расписке от 18.12.2021, ответчик в соответствии с предварительным договором купли-продажи от 18.12.2021 получил наличные денежные средства в размере 200 000 руб.

В ходе судебного разбирательства сторона ответчика не оспаривала, что денежные средства в размере 200 000 руб. являются задатком.

Задаток в силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункты 1, 2 статьи 380 ГК РФ).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).

Согласно статье 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из содержания указанных норм права следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Исходя из буквального содержания предварительного договора, его предметом является передачи задатка в размере 200 000 рублей, за последующую покупку квартирыобщей площадью 42,3 кв.м, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>Б, <адрес>, на четвертом этаже, кадастровый №, с указанием даты до 24.12.2021, заключить основной договор купли-продажи.

С учетом установленных обстоятельств у суда отсутствуют сомнения в отношении того, является ли указанная сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком.

Согласно п. 3.2 предварительного договора, если за неисполнение настоящего договора ответственен покупатель, задаток, принятый продавцом, не подлежит возврату покупателю. Если за неисполнение договора ответственен продавец, то он обязаны вернуть покупателю полученную, сумму в дату расторжения настоящего Договора в двойном размере.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик скрыл от истца информацию, что продаваемая квартира фактически не является жилым помещением и, таким образом, по сути, вообще не попадает под определение слова «Квартира», при более тщательном изучении продаваемого объекта недвижимости истец выяснил, что данная «Квартира» фактически непригодна для жилья, нет никаких жилищных коммуникаций, отсутствуют условия для проживания, в предварительном договоре купли-продажи отсутствуют какие-либо сведения, о том, что данный объект недвижимости фактически еще находится на стадии строительства.

23.12.2021 истцом ответчику была направлена претензия с вышеизложенными причинами и требованием вернуть задаток в размере 200000 руб., переданных по предварительному договору купли-продажи квартиры от 18.12.2021.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 23.12.2021 истец письменно был уведомлен представителем ответчика о том, что в связи с неявкой истца для заключения основного договора купли-продажи квартиры 22.12.2021, истцу назначена новая дата - 24.12.2021, время - 9.00 и место для заключения основного договора купли-продажи квартиры.

На указанном уведомлении имеется отметка истца об отказе заключать основной договор купли-продажи, в течение срока, установленного для его заключения.

23.12.2021 истцом ответчику была направлена претензия с вышеизложенными причинами и требованием вернуть задаток в размере 200000 руб., переданных по предварительному договору купли-продажи квартиры от 18.12.2021.

В соответствии с ч.2 ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1. ст. 476 ГК РФ).

Как установлено судом и не оспаривается истцом, истец до подписания предварительного договора осмотрел и был ознакомлен с внешним состоянием квартиры в соответствии с пунктом 3.3 договора, что отражено в претензии от 23.12.2021, направленной в адрес ответчика.

Пункт 3.3 предварительного договора устанавливает, что ответчик обязан передать Квартиру в том качественном состоянии, в каком она есть на день подписания договора.

На момент подписания предварительного договора к состоянию квартиры истец претензий не имел.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что качество передаваемого покупателю товара не соответствовало предварительному договору купли-продажи недвижимости, либо квартира являлась непригодной для проживания и представляла опасность для жизни и здоровья.

Из пункта 1.1 предварительного договора от 18.12.2021 купли-продажи квартиры видно, что обязанность сторон по нему исчерпывается заключить в будущем до 24.12.2021 основной договор - договор купли-продажи объекта недвижимости в установленной действующим законодательством форме и определяют основные условия основного договора.

Обязанностей по предоставлению истцу дополнительной информации о квартире сверх того, что есть в предварительном договоре, указанный договор не предусматривал.

При этом истец не предъявляет претензий к качеству квартиры в том состоянии, в каком она была на день осмотра истцом и подписания предварительного договора, а указывает на то, что он не был в полной мере проинформирован о состоянии коммуникаций жилого дома по адресу <адрес>Б, что нарушает его планы по ремонту и эксплуатации данной квартиры.

Доводы истца, что из ответов коммунально-бытовых служб г. Горячий Ключ, поименованных в исковом заявлении, стало ясно, что обслуживание ими данной квартиры в настоящее время не осуществляться, и будет ли оно вообще также не известно, судом не принимаются во внимание, поскольку, как усматривается из ответов, они даны на запросы датированные 19.01.2022 и 21.01.2022, то есть после предъявления претензии в адрес ответчика от 23.12.2021 о расторжении предварительного договора купли-продажи 18.12.2021 и возврате денежных средств, и после даты подписания основного договора купли-продажи- 24.12.2021.

С учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание, что ответчик подтвердил свои намерения заключить основной договор купли-продажи и предпринял все возможные меры для заключения основного договора купли – продажи, на основании установленных по делу фактических обстоятельств суд приходит к выводу, что неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.12.2021 и не заключение основного договора купли-продажи допущено по вине покупателя - истца, который уклонился от его заключения.

А потому, поскольку за неисполнение предварительного договора купли-продажи ответственна сторона истца, передавшая задаток, то оснований для возврата покупателю суммы задатка не имеется, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требованиях ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи.

Согласно ст.ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, суд полагает отказать и в возмещении истцу судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств за не исполнение обязательств отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Советского районного суда

г. Краснодара Ф.А. Греков