Решение № 2-1228/2017 2-1228/2017~М-1110/2017 М-1110/2017 от 25 июля 2017 г. по делу № 2-1228/2017

Дело № 2-1228/2017 ...


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мелеуз 26 июля 2017 года

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Насыровой Л.И.,

с участием представителя истца ФИО11,

представителя отдела опеки и попечительства Администрации муниципального района Мелеузовский район РБ ФИО12,

при секретаре Шульгиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО13 ФИО1 к ФИО14 ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на дом с земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

ФИО13 обратился в суд с иском к ФИО14 о государственной регистрации перехода права собственности на дом с земельным участком, мотивируя свои требования тем, что ответчик ФИО14 является собственником жилого дома, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 36,3 кв.м., инв. <№>, лит. ..., адрес объекта: <адрес обезличен>, принадлежащий ответчику на основании договора купли-продажи с ипотекой в силу закона от <дата обезличена> №б/н, дата регистрации <№>, а также земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 785 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес обезличен>.

<дата обезличена> между сторонами было оформлено Соглашение о задатке на общую сумму договора в размере 200000 руб.

Согласно п. 4 данного соглашения, в обеспечение взаимных обязательств предстоящему отчуждению права собственности на «Объект» покупатель передает продавцу, а продавец принимает от покупателя задаток в размере 10000 руб. Если продавец отказывается от продажи данного объекта, задаток, полученный им, возвращается покупателю в двойном размере, то есть в размере 20000 руб.

<дата обезличена> ответчик оформляет доверенность на право продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома с постройками по адресу: <адрес обезличен> на ФИО3 (риэлтор).

Далее, между сторонами была оформлена расписка от <дата обезличена> о получении ФИО14 от ФИО13 денежных средств в размере 50000 руб.

<дата обезличена> между сторонами был подписан договор купли-продажи и передачи на государственную регистрацию в отдел по Мелеузовскому району и г.Мелеуз Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, однако по заявлению сторон от <дата обезличена> Управлением вынесено уведомление о прекращении государственной регистрации по делам правоустанавливающих документов.

Истец не обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, не знал, что была приостановлена сделка купли-продажи земельного участка с жилым домом, так как уведомление было выслано по старому адресу: <адрес обезличен>.

Зная, что документы на регистрации <дата обезличена> ФИО14 доверенность на него с правом продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома с постройками по адресу: <адрес обезличен>.

В этот же день между сторонами была оформлена еще одна расписка от <дата обезличена> о получении ФИО14 от ФИО13 через ФИО3 денежных средств в размере 120000 руб., то есть ответчика он больше не видел, общался только с риэлтором ФИО3

О приостановлении сделки купли-продажи земельного участка с жилым домом он узнал в мае.

После поиска ФИО14, он обратился в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела, было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

<дата обезличена> было вынесено постановление об отмене постановления следователя об отказе в возбуждении уголовного дела.

<дата обезличена> между сторонами был подписан договор дарения и передан на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по РБ, однако <дата обезличена> было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с нарушением п. 4 ст. 10 Федерального закона №256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

На основании чего <дата обезличена> Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РБ выносить сообщение об отказе в государственной регистрации.

В настоящий момент он продолжает проживать в купленном жилом доме на земельном участке по адресу: <адрес обезличен>, однако зарегистрированное право собственности на жилой дом с земельным участком остается за ответчиком.

В настоящий момент ответчик на звонки не отвечает, где проживает неизвестно.

Просит признать переход права собственности по договору купли-продажи от <дата обезличена> на объект недвижимого имущества – жилой дом, общей площадью 36,30 кв.м., инв. <№>, лит. ..., расположенного по адресу: <адрес обезличен> за ФИО13 Признать переход права собственности по договору купли-продажи от <дата обезличена> на объект недвижимого имущества – земельный участок, общей площадью 785 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен>. Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности <№> от <дата обезличена> за ФИО14 на объект – жилой дом, общей площадью36,30 кв.м., инв. <№>, лит. ... расположенного по адресу: <адрес обезличен>. Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности <№> за ФИО14 на объект - земельный участок, общей площадью 785 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен>. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности объекта недвижимого имущества - жилой дом, общей площадью36,30 кв.м., инв. <№>, лит. ..., расположенного по адресу: <адрес обезличен> на основании договора купли-продажи от <дата обезличена>, заключенного между ФИО14 и ФИО13, без обращения ФИО14 в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности объекта недвижимого имущества – земельный участок, общей площадью 785 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен> на основании договора купли-продажи от <дата обезличена>, заключенного между ФИО14 и ФИО13, без обращения ФИО14 в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности. Взыскать с ФИО14 в пользу ФИО13 судебные расходы за оказание юридических услуг в размере 15000 руб., расходы по составлению нотариальной доверенности в размере 1300 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

На судебное заседание истец ФИО13 не явился, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела.

Ответчик ФИО14 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, ходатайств о рассмотрении дела с ее участием и иных ходатайств не заявляла.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ на судебное заседание не явился, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела.

В силу ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца ФИО11 уточнила исковые требования в части уменьшения требований, а именно отказалась от требования о взыскании расходов на представителя и оформление нотариальной доверенности, на остальных исковых требованиях настаивала.

Третье лицо – представитель отдела опеки и попечительства Администрации муниципального района Мелеузовский район РБ ФИО12 в судебном заседании пояснила, что ответчик ФИО14 приобрела земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес обезличен> на средства материнского капитала. Однако право собственности зарегистрировала на свое имя, тогда как по закону несовершеннолетним детям должна была быть выделена доля в праве собственности в указанном доме. Кроме того согласно ст. 35 ГК РФ и п. 3 ст. 60 СК РФ, в интересах несовершеннолетних детей при продаже жилого дома требуется разрешение органов опеки и попечительства. Просила в иске отказать, поскольку спорный дом был приобретен на средства материнского капитала и сделка по отчуждению недвижимости нарушает права детей

Выслушав объяснения представителей истца, третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 часть 2).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, ФИО14 принадлежит жилой дом общей площадью 36,3 кв.м., инв. <№>, лит ..., и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 785 кв.м., расположенные по адресу: <адрес обезличен>.

ФИО14 имеет несовершеннолетних детей: ФИО4, <дата обезличена> г.р., ФИО5, <дата обезличена> г.р., ФИО6, <дата обезличена> г.р.

ФИО14 со своими несовершеннолетними детьми зарегистрирована в спорном доме по адресу: <адрес обезличен> с <дата обезличена>.

<дата обезличена> между ФИО14 и ФИО13 заключено соглашение о задатке, по которому ФИО14 (Продавец) намерена продать, а ФИО13 (Покупатель) купить жилой дом по адресу: <адрес обезличен>. Согласно п. 4 соглашения о задатке в обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению права собственности на «объект» «покупатель» передает «продавцу», а «продавец» принимает от «покупателя» задаток в размере 10000 руб. Общая сумма договора составляет 200000 руб.

<дата обезличена> между ФИО3, действующей за ФИО14 на основании нотариальной доверенности (Продавец) и ФИО13 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продала, а покупатель купил в собственность земельный участок и находящийся на нем жилой дом, расположенные по адресу: <адрес обезличен>

Указанные земельный участок и дом Продавец продала Покупателю за 200000 руб., из них за дом 150000 руб., земельный участок 50000 руб., которые будут уплачены покупателю при подписании настоящего договора полностью.

<дата обезличена> между сторонами был подписан акт приема-передачи, согласно которому ФИО3, действующая за ФИО14 на основании нотариальной доверенности (Продавец) передала в собственность ФИО13 (Покупателю) земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящийся по адресу: РБ<адрес обезличен>. Указанные земельный участок и расположенный на нем жилой дом проданы «продавцом» «покупателю» за 200000 руб., которые уплачены покупателем при подписании настоящего договора полностью.

Согласно уведомления о прекращении государственной регистрации по делам правоустанавливающих документов <№>, <№>, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ от <дата обезличена>, государственная регистрация прав документов на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес обезличен>, прекращена <дата обезличена> по заявлению сторон от <дата обезличена>.

Между ФИО14 (даритель) и ФИО13 (одаряемый) <дата обезличена> был заключен договор дарения, по которому «даритель» безвозмездно подарила «одаряемому» земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес обезличен>.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ <дата обезличена> вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации на срок до <дата обезличена> начиная с <дата обезличена> в связи с возникновением сомнения в наличии основания для государственной регистрации.

<дата обезличена> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации по причине непредставления необходимых документов.

Согласно дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости – жилой дом по адресу: <адрес обезличен>, <дата обезличена> между ФИО7, действующей за себя и мужа ФИО8, за несовершеннолетнюю дочь ФИО9 и ФИО14 был заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона на покупку жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес обезличен>. Указанный жилой дом и земельный участок проданы продавцом покупателю за 450000руб., из которых стоимость дома составляет 400000 руб., стоимость земельного участка 50000 руб. В силу раздела 3 указанного договора денежная сумма в размере 450000 руб., в счет уплаты за приобретаемый дом и земельный участок выплачивается покупателем как за счет собственных средств покупателя, так и за счет предоставляемого ипотечного займа по договору займа. Уплата денежной суммы выплачивается в два этапа: при этом аванс в размере 75000 руб. уплачен покупателем продавцу в день подписания настоящего договора купли-продажи за счет собственных средств наличными денежными средствами. Окончательный расчет с продавцом в размере 375000 руб. будет произведен покупателем за счет заемных средств в сумме 375000 руб., предоставляемых кредитным потребительски кооперативом Общество взаимного кредитования «ФИНПО».

Как следует из материалов дела, <дата обезличена> между ФИО14 (пайщик) и ПК ОВК «ФИНПО» в лице директора ФИО10 был заключен договор займа <№> о предоставлении пайщику заем в сумме 375000 руб. сроком на 6 месяцев на приобретение в собственность жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: РБ<адрес обезличен>. <дата обезличена> займ был полностью погашен путем перечислением с УФК по Республике Башкортостан (государственное учреждение – Отделение Пенсионного фонда России по Республике Башкортостан), обременение (ипотека) с вышеуказанного жилого дома снято.

Соответственно при оформлении договора купли-продажи с ипотекой в силу закона от <дата обезличена>, и регистрации жилого дома и земельного участка в собственность, ответчик ФИО14 должна была выделить своим детям долю в указанной недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 года, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Порядок проведения государственной регистрации прав включает правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ).

В силу п. 1.4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного капитала) оформляется в общею долевую собственность родителей, детей с определением размера долей по соглашению.

Согласно п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 года № 862, в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)) лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в п. 6 настоящих Правил, представляет в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение - засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:

Из приведенных положений действующего законодательства следует, что жилое помещение, приобретенное с привлечением средств материнского (семейного) капитала, в силу закона становится общей собственностью родителей и детей независимо от государственной регистрации их права общей собственности, и в дальнейшем на лице, получившем сертификат и являющемся стороной сделки (покупателем жилого помещения), лежит обязанность лишь оформить данное жилое помещение в общую собственность всех членов его семьи (в том числе и последующих детей) с определением размера долей каждого.

В соответствии с пунктом 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Аналогичные положения содержатся в статье 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Таким образом, исходя из анализа приведенных правовых норм, отчуждение доли, принадлежащих несовершеннолетним собственникам возможно лишь при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Согласно ч.2 ст. 54 «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Разрешая исковые требования по существу, суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку заключенный сторонами договор купли-продажи от <дата обезличена> в силу закона переход права собственности не влечет. Указанный договор, не может быть принят судом во внимание, так как ФИО14 приобретя спорный дом с привлечением средств материнского капитала, обязана оформить данное жилое помещение в общую собственность с определением размера долей своим несовершеннолетним детям. Кроме того, разрешение органа опеки и попечительства отсутствует, следовательно сделка по отчуждению жилого дома и земельного участка, принадлежащего ФИО14, ничтожна и не порождает юридических последствий.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд установил, что ответчик ФИО14 впоследствии не намеревалась продавать и передавать недвижимое имущество ФИО13, что свидетельствует то, что ответчик со своими детьми зарегистрировалась <дата обезличена> в спорном доме.

Кроме того, исходя из исследованных выше судом письменных доказательств по делу, договор купли-продажи жилого дома с ипотекой в силу закона от <дата обезличена>, подписанный ФИО14 также не соответствовал требованиям закона в силу ч.2 ст.168 Гражданского Кодекса Российской Федерации, поскольку нарушал охраняемые законом интересы несовершеннолетних детей.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что сделка по отчуждению спорного недвижимого имущества нотариально не удостоверена, отсутствует согласие Отдела опеки и попечительства на отчуждение спорной комнаты, суд пришел к выводу, что у истца не возникло право собственности на указанное имущество и отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО13 к ФИО14 государственной регистрации перехода права собственности на дом с земельным участком.

При этом суд считает, что в рассматриваемом случае истец ФИО13 не лишен возможности защищать свои нарушенные права иным путем, в том числе, путем требования возврата уплаченной продавцу денежной суммы.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО13 ФИО1 к ФИО14 ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на дом с земельным участком, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи жалобы через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья ... Л.И. Насырова

...

...