Апелляционное определение № 33-2891/2025 33-2891/2026 33-2891/26 от 1 апреля 2026 г.

Судья: Пряникова Т.Н. гр. дело № 33-2891/2025

2-1070/2025

УИД 63RS0037-01-2025-001747-02


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 апреля 2026 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Желтышевой А.И.,

судей Кремневой Т.Н., Навроцкой Н.А.,

при ведении протокола помощником судьи Сущенко У.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик «ШАРД 63» на решение Самарского районного суда г. Самары от 04.12.2025,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда ФИО9, пояснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, И.К. обратились в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «ШАРД 63» о соразмерном уменьшении цены договора об участии в долевом строительстве.

ФИО1 и ФИО2 являются собственниками объекта недвижимости – жилого по адресу: <адрес>.

Между ФИО1, ФИО2 и ООО Специализированный застройщик «ШАРД 63» заключен договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлась 3-комнатная <адрес> (строительный номер по проекту), расположенная на 10 этаже в многоквартирном жилом доме, общей площадью 91,5 кв.м по строительному адресу: <адрес>.

Стоимость квартиры в соответствии с пунктом 3.1. договора составила 4 327 582,50 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

ФИО1 было выявлено ухудшение качества объекта долевого строительства, а именно: трубопровод горячей воды проходящей по потолку, не отрегулируемые окна в двух полотнах, что подтверждается приложением № к акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответом ООО СЗ «Шард 63» от ДД.ММ.ГГГГ истцам отказано в претензионных требованиях об устранении недостатков.

Согласно заключению специалиста экспертной организацией ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт» по результатам визуально-инструментального осмотра квартиры установлено:

в помещениях коридора и санузлов под плитами перекрытий установлены трубопроводы системы ГВС на уровне 2,5 м от стяжки пола;

в помещениях санузлов отсутствуют воздушные клапаны на системе холодного водоснабжения, исключающие образование разрежения при опорожнении стояков и удаление воздуха из верхней зоны стояков в режиме эксплуатации;

в помещениях санузлов трубопроводы системы горячего водоснабжения соединены с трубопроводами, подающими горячую воду на технологические нужды.

По результатам визуально-инструментального осмотра квартиры установлено, что клинья не удалены во всех помещениях.

В ходе исследования результатов, специалист пришел к выводу о том, что работы по устройству систем холодного и горячего водоснабжения квартиры, не соответствуют требованиям СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация здания СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85»; работы по устройству заполнений оконных проемов <адрес>, не соответствуют требованиям СТО НОСТРОЙ 2.23.62-2012 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна. Часть 2. Правила производства монтажных работ, контроль и требования к результатам работ» и ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия».

Решением Самарского районного суда г.Самары от 06.02.2024 по гражданскому делу №2-26/2024 в удовлетворении исковых требований ФИО1 об обязании ООО Специализированный застройщик «ШАРД 63» безвозмездно устранить выявленные недостатки объекта долевого строительства, препятствующие использованию <адрес>, было отказано. В рамках указанного дела проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта Ассоциации судебных экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилых объектов (квартир), которые имеют магистрали ГВС в помещении коридора - имеют меньшую стоимость, чем аналогичные жилые объекты (квартиры), которые не имеют магистрали ГВС в помещении коридора. Стоимостная разница (дисконт), с которым продаются жилые объекты (квартиры), имеющие магистрали ГВС в помещении коридора, по отношению к жилым объектам (квартирам), не имеющим магистрали ГВС в помещении коридора, в процентном соотношении составляет - 13,25 %. Стоимостная разница (дисконт) между квартирой №, по адресу: <адрес>, которая бы не имела магистрали ГВС в помещении коридора, и которая имеет магистрали ГВС в помещении коридора исходя из условий договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ составляет 573 000,00 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО2, И.К. просили суд обязать ООО Специализированный застройщик «ШАРД 63» уменьшить цену договора участия в долевом строительстве с 4 327 582,50 рублей до 4 214 568,40 рублей; взыскать с ООО Специализированный застройщик «ШАРД 63» в пользу истцов в равных долях в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости денежную сумму в размере 113 014,19 рублей, расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Самарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

«Исковые требования ФИО2 и ФИО1 к ООО СЗ «ШАРД 63» о соразмерном уменьшении цены договора об участии в долевом строительстве по причине ухудшения качества объекта, взыскании денежных средств, расходов по уплате государственной пошлины удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СЗ «ШАРД 63», ИНН <***>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № № выдан Территориальным пунктом УФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, в равных долях денежные средства в размере 113 014 рублей 19 копеек.

Взыскать с ООО СЗ «ШАРД 63», ИНН <***>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № № выдан Территориальным пунктом УФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 390 рублей.

Выдать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № № выдан Территориальным пунктом УФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, справку о возврате из бюджета государственной пошлины в размере 13 216 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать».

Не соглашаясь с принятым судебным актом, представитель ООО Специализированный застройщик «ШАРД 63» обратился с апелляционной жалобой, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта как принятого с нарушением норм материального права, просила решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что перечень информации о проекте строительства установлен частью 1 статьи 21 Федерального закона №214-ФЗ и не содержит требований об отражении данных о конкретных решениях в части организации системы водоснабжения в многоквартирном доме. Все предусмотренные законом характеристики объекта долевого строительства и многоквартирного дома отражены в разделе 1 договора, заключенного между истцами и ответчиком. По условиям договора информация о застройщике и проекте строительства содержится в проектной декларации, которая размещена на сайте застройщика. Подписывая договор, участник долевого строительства подтвердил, что ознакомлен с проектной документацией. Истцами требование об ознакомлении с проектной документацией не заявлялись, обязанность по ознакомлению с проектной документацией по собственной инициативе застройщика законодательства на него не возложена. Вся предусмотренная законом информация доведена до сведения истцов при заключении договора. Доказательств того, что истцам было отказан в ознакомлении с проектом многоквартирного дома не представлено, как и не представлено доказательств того, что объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, дополнив, что статья 4 Федерального закона №214-ФЗ содержит исчерпывающий перечень условий, который должен содержать договор долевого участия в строительстве. Снижение стоимости объекта долевого строительства возможно только в случае выявления недостатков объекта. Магистрали ГВС в помещении коридора не являются недостатками строительства, соответственно, снижение стоимости объекта по этим основаниям невозможно. Магистраль ГВС в помещении коридора была предусмотрена проектной документацией. Такое располодение магистрали ГВС предусмотрено только на этаже, где истцы имеют квартиру. Предупреждались ли истцы о такой особенности квартиры, и учитывалось ли это при расчете стоимости квартиры представитель не смогла пояснить, дополнив, что к договору долевого участия нормы права о защите прав потребителей не применяются.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений.

От истцов поступили возражения на апелляционную жалобу.

В силу требований статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции в силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материала дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ являются собственниками жилого помещения (общая совместная собственность) по адресу: <адрес>.

Указанная квартира приобретена истцами на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ООО Специализированный застройщик «ШАРД 63» (застройщик) договора № участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 1.1. договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный по адресу: жилой район «Волгарь» в <адрес><...> многоквартирный жилой <адрес> со встроенными офисными помещениями, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, – трехкомнатную <адрес>, расположенную на 10 этаже, общей приведенной площадью 90,63 кв.м, общей площадью 88,51 кв.м, жилой площадью 43,02 кв.м, а участник долевого строительства обязался уплатить в порядке и сроки, установленные договором, цену и принять в общую совместную собственность по акту приема-передачи объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3.1. цена договора составляет 4 327 582,50 рублей. Оплата произведена в полном объеме в срок, установленный договором, что не оспаривалось представителем ответчика в ходе рассмотрения дела.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал, а ФИО1, ФИО2 приняли на основании подписываемого сторонами передаточного акта объект строительства – 3-комнатная <адрес>, общей площадью – 91,50 кв.м, жилой площадью – 45,10 кв.м, кроме того: площадью лоджий, балконов, террас, веранд и хол. кладовых (с понижающими коэффициентами, установленными действующими нормативно-правовыми актами) – 2,20 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>. Застройщик передаёт, а участники долевого строительства - ФИО1, ФИО2 принимают следующие виды работ: строительная часть капитальных стен, перегородок, межэтажных перекрытий и ограждающих конструкций выполнена согласно проекту; штукатурные работы выполнены в полном объеме (кирпичные стены, кирпичные перегородки и откосы); цементно-песчаная выравнивающая стяжка на полах; щит квартирный с электросчетчиком в комплекте, уравнивание потенциалов (заземление ванн), устройство системы отопления с установленными приборами отопления; стояки холодного и горячего водоснабжения, водопровод - ввод в квартиру (разводки по квартире нет) с установкой приборов учета; стояки канализации; установлена входная металлическая дверь с замком и ручкой; установлены оконные конструкции; лоджия, балкон (полы) - железобетонная плита без стяжки; система естественной вентиляции в квартире работает нормально; установлены пожарные извещатели.

Истцами было выявлено ухудшение качества объекта долевого строительства, а именно: трубопровод горячей воды проходящей по потолку, не отрегулируемые окна в двух полотнах, что было отражено в приложении № к вышеуказанному акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 направлена ООО СЗ «Шард 63» претензия об устранении выявленных дефектов.

ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ на претензию от ООО СЗ «Шард 63», в котором получен отказ в устранении недостатков.

ДД.ММ.ГГГГ было начато исследование вышеуказанной квартиры экспертной организацией ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт».

ДД.ММ.ГГГГ закончено проведение строительно-технического исследования и составлено заключение специалиста. По результатам визуально-инструментального осмотра <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, было установлено:

в помещениях коридора и санузлов под плитами перекрытий установлены трубопроводы системы ГВС на уровне 2,5 м от стяжки пола;

в помещениях санузлов отсутствуют воздушные клапаны на системе холодного водоснабжения, исключающие образование разрежения при опорожнении стояков и удаление воздуха их верхней зоны стояков в режиме эксплуатации;

в помещениях санузлов трубопроводы системы горячего водоснабжения соединены с трубопроводами, подающими горячую воду на технологические нужды.

Также, по результатам визуально-инструментального осмотра <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> было установлено, что клинья не удалены во всех помещениях.

В ходе исследования результатов, специалист ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт» пришел к выводу о том, что работы по устройству заполнений оконных проемов <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, не соответствуют требованиям СТО НОСТРОЙ 2.23.62-2012 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна. Часть 2. Правила производства монтажных работ, контроль и требования к результатам работ» и ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия». Работы по устройству систем холодного и горячего водоснабжения <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, не соответствуют требованиям СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация здания СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85».

Решением Самарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в удовлетворении исковых требований ФИО1 об обязании ООО Специализированный застройщик «ШАРД 63» безвозмездно устранить выявленные недостатки объекта долевого строительства, препятствующие использованию <адрес>, было отказано.

В рамках рассмотрения указанного гражданского дела назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручалось экспертам Ассоциации судебных экспертов.

Согласно заключению эксперта Ассоциации судебных экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> по адресу: <адрес>, выявлены следующие несоответствия требованиям нормативно-технических регламентов: дефект монтажа вертикального трубопровода - нарушение требований п. 6.1.5, 6.1.6 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» в части отклонения вертикального трубопровода от вертикали; дефект монолитной конструкции- нарушение требований п. 4.1 - 4.5 СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения», п. 5.16.16 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» в части отклонения защитного слоя бетона монолитной конструкции от проектной толщины. Для устранения выявленных несоответствий требованиям нормативно-технических регламентов требуется: выполнить монтаж участка трубопровода в помещении санузла, площадью 2,77 кв.м, в соответствии с требованиями п. 6.1.5, 6.1.6 СП 73.13330.2016; восстановить защитный слой бетона монолитной конструкции в жилой комнате площадью 13,14 кв.м до проектной толщины. Система горячего и холодного водоснабжения соответствует проектной документации, обязательным строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным и иным, предусмотренным действующим законодательством нормам и требованиям. Техническая возможность в помещениях коридора и санузлов демонтировать трубопроводы системы ГВС за пределы трехкомнатной квартиры отсутствует. Исследование по номенклатуре и объему работ, которые необходимо выполнить в связи с этим для функционирования всей системы водоснабжения квартиры и многоквартирного дома не осуществлялось в связи с отсутствием технической возможности в помещениях коридора и санузлов демонтировать трубопроводы системы ГВС за пределы трехкомнатной квартиры.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ допрошен ФИО6, который суду пояснил, что является экспертом Ассоциации судебных экспертов, он подготавливал экспертное заключение по делу 2-26/2024, согласно которому сделан вывод о том, что в квартире были недостатки, дефект монтажа радикального трубопровода и дефект монолитного кафеля. Собственник, купивший квартиру, обнаружил, что по всему коридору квартиры проходят общедомовые коммуникации. Исходя из анализа рынка, наличие данных коммуникаций уменьшает потребительскую стоимость данной квартиры. Исходя из того, что ограничивает собственников квартиры в выборе отделки, так как общедомовое имущество должно быть доступно для осмотра. При общедомовых коммуникациях не стандартных для жилых помещений в данном случае, есть риск повреждения имущества собственника, при авариях, связанных с этим общедомовым имуществом. Снижение стоимости составлено по двум датам, корректировка на дату покупки квартиры, она применена к стоимости квартиры, так и на дату экспертного заключения, поэтому получилась данная сумма. Система коммуникаций не озвучивается, как будет проходить. Собственник помещений, который хочет купить квартиру, выдаёт документы проектной документации. Общедомовые коммуникации так не проходят, нормативам коммуникация соответствует, но она не типична, ухудшая проживание потребителя. Прохождение магистрали ГВС в данном случае снижает потребительские свойства жилого помещения. Почему он пришел к выводу о дисконте в экспертном заключение, все указано в расчете, ставки и источники откуда взяты, стр. 110 экспертизы. Прохождение ГВС является свойством, который снижает стоимость объекта.

В ходе рассмотрения настоящего дела, определением Самарского районного суда г.Самары от 25.08.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Судэксперт».

Из заключения эксперта ООО «Судэксперт» № СЭНФ-671 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследуемая квартира, может иметь меньшую рыночную стоимость по сравнению с аналогичными объектами без открытых магистралей ГВС в коридоре. Возможность скрытия труб за подвесными/натяжными потолками компенсирует визуальный недостаток, однако, при маскировке труб подвесным или натяжным потолком высота помещения сократиться до 2,45 м (при исходных 2,7 м), и этот фактор может негативно повлиять на восприятие пространства и рыночную цену.

Отвечая на вопрос о стоимостной разницы (дисконт) в случае снижения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в связи с расположением магистрали ГВС в помещении коридора, эксперт указал, что для ответа на поставленный вопрос ему необходимо установить рыночную стоимость 1 кв.м. квартиры на дату исследования, ДД.ММ.ГГГГ. Информация об исследуемом имуществе взята из открытых источников – Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online (https//rosreestr.gov.ru) и путем осмотра объекта экспертизы, проведения необходимых замеров и изучения материалов дела. Осмотр был осуществлен ДД.ММ.ГГГГ экспертом ФИО7 дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ. Величина дисконта, обусловленного пониженной высотой потолков в коридоре и санузле, составляет на дату проведения исследования ДД.ММ.ГГГГ, 113 014,19 рублей.

Эксперт ООО «Судэксперт» ФИО8, допрошенная судом первой инстанции подтвердила выводы, изложенные в заключении, пояснив, что перед экспертом не ставился вопрос о наличии недостатков квартиры. Данная ситуация не является рыночной и типичной. Трубы в квартире визуально можно скрыть, но для этого опускается потолок ниже 2,5 метров. Есть рыночная корректировка, которая предполагает, что если потолок ниже, то цена квартиры тоже будет ниже, поскольку высота потолков влияет на стоимость объекта недвижимости. Поскольку трубы по потолку проходят по коридору и одному санузлу, то только на указанные комнаты она применила понижающие корректировки.

Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 10, 22 Закона о защите прав потребителей, статей 2, 4, 19, 21 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, указав, что ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления ФИО11 документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержались сведения о нетипичном размещении магистралей ГВС в коридоре и санузле квартиры истцов, соответственно, при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена ФИО11 необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истицам как потребителям осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения, принимая во внимание результаты судебной экспертизы, выполненной ООО «Судэксперт» пришел к выводу, что истцы вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора с учетом выводов эксперта ООО «Судэксперт» в размере 113 014,19 рублей, удовлетворив исковые требования истцов.

Выводы суда первой инстанции о наличии достаточных оснований для удовлетворения иска судебная коллегия полагает правильными, основанными на исследованных судом фактических обстоятельствах и соответствующими нормам действующего законодательства.

Согласно статье 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Гарантии качества, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, установлены в статье 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом согласно статье 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Аналогичные общие нормы предусмотрены Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей».

Так, пунктом 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей установлено, что изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Закона о защите прав потребителей информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством РФ о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает застройщика предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию об объекте строительства, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара потребителем, исключающую возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

Другими словами, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося объекта долевого строительства, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

В силу части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Доводы жалобы с указанием на то, что судебной экспертизой установлено, что магистраль ГВС, проходящая в коридоре квартиры истцов не является недостатком объекта долевого строительства, не могут быть приняты во внимание, поскольку ООО Специализированный застройщик «ШАРД 63» не опровергнуто, что истцы при выборе объекта долевого строительства, были поставлены в известность о наличии в коридоре магистрали ГВС. При этом такое расположение коммуникаций, согласно пояснениям представителя ответчика, имеет место только на этаже, где располагается квартира истцов, что обуславливает некую особенность объекта долевого строительства и ставит в неравное положение истцов по отношению к другим участникам долевого строительства, о чем истцы не были поставлены в известность. При этом доказательств того, что истцам из-за такого нестандартного решения по расположению магистрали ГВС был предоставлен дисконт при заключении договора долевого участия, не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что перечень информации о проекте строительства установлен частью 1 статьи 21 Федерального закона №214-ФЗ и не содержит требований об отражении данных о конкретных решениях в части организации системы водоснабжения в многоквартирном доме, выводы суда не опровергает.

Поскольку между сторонами имеет место спор относительно объекта долевого строительства, то условия договора подлежат толкованию с учетом иных пунктов договора и приложений к нему, исходя из того, что договор был подготовлен застройщиком, застройщиком в приложениях к договору не указано на наличие инженерных сетей, проектная документация может быть изменена застройщиком с учетом предмета договора, потребитель является слабой стороной.

Согласно пункту 2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщиком не была предоставлена истцу необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения.

Доводы жалобы о том, что истцами требование об ознакомлении с проектной документацией не заявлялись, обязанность по ознакомлению с проектной документацией по собственной инициативе застройщика законодательства на него не возложена, и вся предусмотренная законом информация доведена до сведения истцов при заключении договора, судебной коллегией отклоняются, поскольку установлено, что характеристика объекта в виде проходящей магистрали ГВС в квартире истца нестандартным способом до участников долевого строительства при заключении договора не доводилась, что не отрицается ответчиком на ссылки о том, что истцы могли самостоятельно ознакомиться с проектной документацией на сайте застройщика. Вместе с тем, в документации, имеющейся у участников долевого строительства ссылки и иные указания на необходимость ознакомления с сайтом застройщика - отсутствуют. Само по себе указание на то, что проектная документация размещена на сайте, не освобождает застройщика от обязанности предоставить участникам долевого строительства полную информацию об объекте строительства, позволяющую им сделать выбор в пользу того или иного объекта.

Ссылки в жалобе на несогласие с взысканной судом суммой соразмерного уменьшения цены договора, судебной коллегией отклоняются, поскольку доказательств иной разницы в стоимостях квартир, имеющих магистрали ГВС в коридоре и не имеющих такие инженерные коммуникации, ответчиком не представлено, о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств и не противоречат материалам дела, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Вопрос о взыскании государственной пошлины разрешен в соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского районного суда г. Самары от 04.12.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Специализированный застройщик «ШАРД 63» - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу немедленно со дня его принятия, и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение 3 месяцев.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 16.04.2026.