Решение № 2-252/2017 2-252/2017(2-7607/2016;)~М-6683/2016 2-7607/2016 М-6683/2016 от 29 марта 2017 г. по делу № 2-252/2017

К делу № 2-252/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<дата> г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Татарова В.А., при секретаре судебного заседания Арзуманян Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-252/2017 по исковому заявлению фио к ООО «ВЕРТА» о признании предварительного договора <№ обезличен> уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома договором <№ обезличен> уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и регистрации договора,

УСТАНОВИЛ:

фио обратилась в Химкинский городской суд Московской области с исковым заявлением к ООО «ВЕРТА» о признании предварительного договора <№ обезличен> уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома договором <№ обезличен> уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и регистрации договора.

В обосновании заявленных требований указано следующее: <дата> между ЗАО «УКС ФИО1» и ООО «ВЕРТА» заключен договор <№ обезличен> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> Объектами долевого строительства являлись машино-места - нежилые помещения, представляющие собой паркинг на 186 машиномест, общей площадью ориентировочно <данные изъяты> квадратных метров, расположенных в подземном этаже объекта недвижимости, а также общее имущество в объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в соответствии с условиями договора. Застройщик - ЗАО «УКС ФИО1» располагал всеми необходимыми правами и полномочиями, в том числе разрешением на строительство <№ обезличен> от <дата>, зарегистрированными договорами аренды земельных участков. Дополнительным соглашением <№ обезличен> к договору об участии в долевом строительстве, стороны перенесли сроки передачи объектов долевого строительства - не позднее <дата><дата> фио заключила с ООО «ВЕРТА» предварительный договор <№ обезличен> уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> В соответствии с условиями предварительного договора уступки прав, стороны обязались в срок не позднее <дата> заключить договор уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. Во исполнение п. 7 предварительного договора уступки прав, фио перечислила на расчетный счет ООО «ВЕРТА» <данные изъяты> Истец исполнил взятые на себя обязательства в полном объеме. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению будущего договора. Принимая во внимание условия предварительного договора уступки прав требования, фио просит суд признать предварительный договор <№ обезличен> уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома договором <№ обезличен> уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и произвести регистрацию договора <№ обезличен> уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома.

В отзыве представителя третьего лица КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» и дополнения к нему указано следующее: <дата> между ЗАО «УКС ФИО1» и ООО «ВЕРТА» заключен договор <№ обезличен> УКСЛ об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. <дата> между КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» и ООО «ВЕРТА» заключен кредитный договор <№ обезличен> с лимитом задолженности <данные изъяты> со сроком погашения <дата> Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору, предоставив заемщику денежные средства. В обеспечение обязательств ООО «ВЕРТА» по кредитному договору, передало банку в залог права (требования) ООО «ВЕРТА» к ЗАО «УКС ФИО1» по договору ДУ, заключив <дата> договор залога прав (требований) <№ обезличен> Согласие залогодержателя требуется не только на заключение основного договора, но и на заключение предварительного договора. При заключении предварительного договора между истцом и ответчиком согласие залогодержателя - КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» получено не было. Помимо этого, условия заключенного предварительного договора купли-продажи не содержат всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве, каких-либо доказательств, о направлении истцом требования к ООО «ВЕРТА» о заключении договора уступки не представлено, ни одной из сторон не совершены действия, направленные на заключение основного договора. Получение ООО «ВЕРТА» денежных средств в полной сумме по предварительному договору <№ обезличен> от <дата> истцом не подтверждено. При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Истец - фио и ее представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, поддержали заявленные исковые требования и просили суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик - представитель ООО «ВЕРТА» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Третье лицо - представитель ООО «МИР ПРОГРАММ» в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных требований возражал, в частности ссылаясь на то, что не представлено доказательств поступления в ООО «ВЕРТА» денежных средств в счет оплаты предварительного договора.

Третье лицо - представитель АО КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительном отзыве на исковое заявление.

Третьи лица - УФСГРК и К по Московской области, АО «УКС ФИО1» представителей в судебное заседание не направили, извещались надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В силу ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из материалов гражданского дела следует, что <дата> между ЗАО «УКС ФИО1» (застройщик) и ООО «ВЕРТА» (участник долевого строительства) заключен договор <№ обезличен> УКСЛ об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>

Объектом долевого строительства являлось нежилое помещение, представляющее собой паркинг на 186 машиномест, общей площадью ориентировочно <данные изъяты> расположенное в подземном этаже объекта недвижимости, а также общее имущество в объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в соответствии с условиями договора (п. 1.2 договора).

Согласно п. 3.1 договора, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства объекта долевого строительства, составляет <данные изъяты> Цена договора окончательная и изменению не подлежит.

<дата> между КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» (ЗАО) (кредитор) и ООО «ВЕРТА» (заемщик) заключен кредитный договор <№ обезличен>, согласно которому кредитор обязуется открыть кредитную линию и предоставить заемщику кредиты в размере и на условиях, указанных в договоре, а заемщик обязуется возвратить кредиты, уплатить проценты по кредитам и исполнить иные обязательства, предусмотренные договором.

В соответствии с условиями кредитного договора <№ обезличен> от <дата>, лимит задолженности по кредитной линии составил <данные изъяты>

Одной из целей кредитной линии является оплата по договору <№ обезличен> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> от <дата>, подписанному между ЗАО «УКС ФИО1» и ООО «ВЕРТА».

В обеспечение исполнения обязательств заемщика залогодатель (ООО «ВЕРТА») передало залогодержателю (КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» (ЗАО)) в залог права (требования) залогодателя к должнику залогодателя в сумме <данные изъяты> принадлежащие залогодателю на основании договора, о чем между КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» (ЗАО) и ООО «ВЕРТА» заключен договор залога прав (требований) <№ обезличен> от <дата>, зарегистрированный в установленном законом порядке <дата>.

В частности залогом по договору залога обеспечивается исполнение обязательства по возврату кредита в полной сумме, размер и срок погашения которого неоднократно изменялся дополнительными соглашениями к договору залога и на момент рассмотрения гражданского дела определен дополнительным соглашение №б/н от <дата> следующим образом: «1) по возврату кредита с остатком задолженности на дату заключения настоящего дополнительного соглашения в сумме <данные изъяты> подлежащего погашению в срок <дата> 2) по возврату кредита с остатком задолженности на дату заключения настоящего дополнительного соглашения в сумме <данные изъяты>., подлежащего погашению в срок «<дата>».

Также договором залога прав (требований) <№ обезличен> от <дата>, предусмотрено, что в случае частичного исполнения обязательств допускается частичное высвобождение предмета залога при условии, что залоговая стоимость обеспечения по кредитному договору будет не менее суммы текущей задолженности по нему и процентов, рассчитанных на такую задолженность за 1 месяц. При совершении залогодателем с согласия залогодержателя уступки прав из договора в отношении отдельных объектов долевого строительства, изменение условий договора залога по исключению отдельных объектов долевого строительства из предмета залога в соответствии с настоящим пунктом договора залога осуществляется путем подписания дополнительных соглашений к договору залога. Распоряжение предметом залога (включая последующий залог предмета залога в пользу третьих лиц) допускается только с предварительного письменного согласия залогодержателя. Распоряжение предметом залога, замена предмета залога допускается только с предварительного письменного согласия залогодержателя (п.п. 2.6, 2.7, 2.9 договора).

Однако в нарушении изложенных выше требований, <дата> между ООО «ВЕРТА» (цедент) в лице исполнительного директора ООО «Торговый дом недвижимости «Жилищный капитал» фио с одной стороны и фио (цессионарий) с другой стороны заключен предварительный договор <№ обезличен>ММ уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>

В соответствии с условиями предварительного договора <№ обезличен> от <дата>, стороны обязались в срок не позднее <дата> заключить договор уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> заключенному между застройщиком - ЗАО «УКС ФИО1» и цедентом, зарегистрированному <дата> УФСГРК и К по Московской области, номер регистрации <№ обезличен>, предметом которого будет уступка права (требования) на получение и оформление в собственность <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект долевого строительства и доли в праве общей собственности, совместно с другими собственниками объекта недвижимости, на общее имущество объекта недвижимости, а также право на заключение совместно с другими участниками обще долевой собственности на объект долевого строительства соглашения о порядке пользования объектом долевого строительства с выделением в единоличное бессрочное владение и пользование машиноместа в объекте долевого строительства условный <№ обезличен>, указанного в приложении <№ обезличен> к предварительному договору, при условии выполнения цессионарием п. 7 настоящего предварительного договора.

Во исполнение п. 7 вышеуказанного предварительного договора, в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению договора уступки, фио <дата> уплачено <данные изъяты> что подтверждается представленным заявлением физического лица на перевод денежных средств.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор является договором о намерениях. В пункте 1 предварительного договора <№ обезличен> уступки прав (требований) от <дата> указан срок заключения основного договора «не позднее <дата>».

Между тем, судом установлено, что ни одна из сторон не предлагала другой стороне заключить основной договор купли-продажи как в срок до <дата>, так и позднее, в связи с чем, на основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства по предварительному договору прекращены.

При этом суд учитывает, что каждая из сторон, имея намерения заключить основной договор уступки прав (требований), дополнительных соглашений о продлении срока предварительного договора не заключала; с конкретным предложением к другой стороне о дате заключения основного договора не обращалась.

Помимо этого, в соответствии с соглашением об отступном <№ обезличен> от <дата> ООО «ВЕРТА» передало, а КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» (ЗАО) приняло в качестве отступного права требования, как существующие на момент заключения договора, так и которые возникнут в будущем, по договору <№ обезличен> УКСЛ об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> от <дата>, заключенному между ЗАО «УКС ФИО1» и ООО «ВЕРТА», зарегистрированному УФСГРК и К по Московской области <дата> за <№ обезличен>, на объекты долевого строительства, указанные в приложении <№ обезличен> к соглашению, и обремененные в пользу кредитора договором залога прав (требований) <№ обезличен> от <дата>.

В целях исполнения соглашения об отступном <№ обезличен> от <дата> сторонами составлен акт приема-передачи от <дата>.

Отказывая фио в иске, суд исходит из того, что <дата> ООО «ВЕРТА» передало КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» (ЗАО) спорный договор <№ обезличен><№ обезличен> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> от <дата>, в залог. На отчуждение заложенного имущества банк согласия не давал. Сведения о прекращении обязательств залогодателя ООО «ВЕРТА» перед банком отсутствуют.

Поскольку заключение предварительного договора <№ обезличен> уступки прав (требований) от <дата> между ООО «ВЕРТА» и фио без согласия банка существенно нарушает права залогодержателя, то требование истца о признании предварительного договора договором уступки и его регистрации не является основанным на требованиях закона.

Кроме этого, в соответствии с договором уступки прав требований по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> от <дата>, КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» (АО) уступил (продал) ООО «МИР ПРОГРАММ», а ООО «МИР ПРОГРАММ» приняло на себя права и обязанности участника долевого строительства по договору <№ обезличен> УКСЛ об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> от <дата>.

Согласно п. 5.247 выписки из ЕГРП от <дата><№ обезличен>, объект долевого строительства: нежилое помещение, представляющее собой паркинг на 186 машиномест, номер этажа: подземный, проектная (планируемая) площадь: <данные изъяты> местоположение: Московская область, г. Химки, мкр-н Планерная, жилой дом (<адрес>); участник долевого строительства ООО «МИР ПРОГРАММ»; залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве; номер государственной регистрации <№ обезличен> дата государственной регистрации <дата>; ограничение (обременение) права установлено до полного выполнения условий договора; КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» (АО).

Оснований для признания истца добросовестным участником договорных отношений с ООО «ВЕРТА» не имеется, КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» (АО) и ООО «МИР ПРОГРАММ» возражают против признания предварительного договора договором уступки.

Так, согласно ч. 2 ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора, не препятствует реализации прав указанного кредитора, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Федеральным законом от <дата> № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» изменена редакция статьи 352 ГК РФ. Согласно пункту 2 части 1 данной статьи залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно пунктов 1, 3 статьи 3 вышеназванного закона измененные положения этой нормы вступают в силу с <дата> и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого Федерального закона.

Поскольку предварительный договор <№ обезличен> уступки прав (требований) от <дата> был заключен до <дата>, к этой сделке применяется ранее действовавшее законодательство. В прежней редакции ст. 352 ГК РФ такое основание как прекращение залога, в случае возмездного приобретения заложенного имущества лицом, которое не знало и не должно было знать, что оно является предметом залога, не было предусмотрено.

Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости - спорный дом по адресу: <адрес> (на момент заключения договора <адрес>, могли быть самостоятельно запрошены истцом в Управлении Росреестра по Московской области. Сведения о зарегистрированных правах на такие объекты недвижимости, содержащиеся в государственной информационной системе Росреестр, относятся к информации открытого доступа.

В приведенной связи, поскольку фио не проявила должную осмотрительность и благоразумность при заключении предварительного договора <№ обезличен> от <дата>, то вести речь о защите ее права на приобретение уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата>, свободной от ограничений и обременений со стороны третьих лиц, не представляется возможным.

Исходя из установленных судом юридически значимых обстоятельств по делу, учитывая приведенные требования действующего законодательства РФ, суд приходит к выводу, что оснований для признании предварительного договора <№ обезличен> уступки прав (требований) по договору <№ обезличен><№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома договором <№ обезличен> уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> УКСЛ от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и его регистрации не имеется, в связи, с чем исковые требования фио не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь, ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио к ООО «ВЕРТА» о признании предварительного договора <№ обезличен> уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома договором <№ обезличен> уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> от <дата> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и регистрации договора - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья В.А. Татаров