Решение № 2-1094/2024 2-1094/2024~М-739/2024 М-739/2024 от 18 сентября 2024 г. по делу № 2-1094/2024

74RS0030-01-2024-001362-73

Гражданское дело № 2-1094/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2024 г. г. Магнитогорск

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи: Мухиной О.И.,

с участием помощника прокурора Правобережного района г. Магнитогорска Новичковой М.А.,

при секретаре: Усмановой Г.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Магнитострой» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, встречному иску ФИО1 к акционерному обществу «Магнитострой» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Магнитострой» (далее –АО «Магнитострой») с учетом измененного иска обратилось в суд к ФИО1, ФИО2, просило: расторгнуть договор аренды жилого помещения № 75 от 22 февраля 1996 года, заключенный между истцом и ФИО1; признать ФИО1, ФИО2 утратившими права пользования, выселив из квартиры 62 в <адрес> по <адрес> без предоставления другого жилого помещения; взыскать судебные расходы(л.д.80-82 т.1).

В обоснование иска указано, что квартира по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности АО «Магнитострой», была предоставлена 22 февраля 1996 года по договору аренды жилого помещения № 75 ФИО1 В соответствии с п.п.3 и 12 договора, договор заключен сроком на 1 год с последующим продлением на тот же срок и на тех же условиях, если одна из сторон за 2 месяца до окончания срока договора не заявит о его расторжении. Пунктом 5.7 договора предусмотрено, что арендатор обязан в срок до 10 числа следующего месяца вносить плату за аренду и коммунальные платежи. Ответчиком не соблюдены условия договора, а также положения абз. 3 ст. 678 Гражданского кодекса РФ, не производится оплата арендных платежей более 6 месяцев, взыскана решением суда задолженность. Истцом в адрес ответчика 10 апреля 2023 года направлено уведомление о расторжении договора аренды с 20 марта 2024 года, в связи с тем, что арендодатель более не намерен сдавать в аренду квартиру <адрес> с 20 марта 2024 года. Аналогичное уведомление направлено повторно 10 ноября 2023 года. Также ответчику было предложено вселиться из квартиры и передать ключи от квартиры истцу. До настоящего времени ответчик из квартиры не выехал, ключи не передал. В квартире проживает сын ФИО1 –ФИО2 В настоящее время истец не может осуществлять в полной свои права по владению, пользованию, распоряжению имуществом.

ФИО1 обратилась в суд с встречным иском к АО «Магнитострой», просила признать за собой право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, <адрес> в силу приобретательной давности(л.д.187-190 т.1).

В обоснование встречного иска указано, что с 22 февраля 1996 года она добросовестно, открыто и непрерывно владеет квартирой, расположенной по адресу: <адрес>. Все время с момента вселения в квартиру, истец оплачивала коммунальные платежи, содержала квартиру как собственную. С момента заключения договора до подачи иска АО «Магнитострой» требований о наличии задолженности по оплате за аренду квартиры не предъявляло. Более 28 лет истец открыто пользовалась переданным имуществом. При получении квартиры истцом была передана комната в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: <...>. После получения комнаты АО «Магнитострой» вселил истца и ее сына в спорную квартиру, передал ключи. С тоже времени истец зарегистрирована в квартире.

Представитель истца, ответчика по встречному иску АО «Магнитострой» по доверенности от 09 октября 2023 года ФИО3.(л.д.49 т.1), в судебном заседании поддержала исковые требования, встречные исковые требования не признала. Пояснила, что АО «Магнитострой» от прав на квартиру не отказывалось, производило оплату налога, капитального ремонта, поставило квартиру на кадастровый учет. В настоящее время собственник намерен распорядиться квартирой, в связи с чем заявил требования о расторжении договора аренды и выселении ответчиков.

Ответчик, истец по встречному иску ФИО1 в судебном заседании не признала требования АО «Магнитострой», поддержала встречные требования. Пояснила, что считала себя собственником квартиры, оплачивала коммунальные услуги, за содержание и ремонт квартиры. Иного жилья у нее и ее сына не имеется.

Представитель ответчика, истца по встречному иску ФИО4.(л.д.111 т.1), поддержала позицию своего доверителя, указала, что АО «Магнитострой» фактически отказалось от своего права собственности на квартиру, не производило оплату за него. Считала, что поскольку не представлено доказательств внесения арендной платы по договору, договор прекратил свое действие.

Ответчик ФИО2 о рассмотрении дела извещен, не явился.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом.

Заслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего удовлетворению требования АО «Магнитострой», суд приходит к выводу об удовлетворении требований АО «Магнитострой», отказе в иске ФИО1, по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, АО «Магнитострой» на основании договора меры от 07 декабря 1995 года является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>(л.д.32). Право собственности зарегистрировано 05 января 1996 года.

22 февраля 1996 года между акционерным обществом открытого типа «Магнитострой» и ФИО1 (мозаичником ОС-2) был заключен договор аренды вышеуказанного жилого помещения № 75(л.д.31-32 т.2).

В соответствии с условиями договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду квартиру без права выкупа жилой площадью 30, 4 кв. м., находящуюся по адресу: <адрес>. Квартира сдается сроком на один год с 22 февраля 1996 года по 22 февраля 1997 года при условии работы арендатора в АО «Магнитострой» с оплатой помесячно по прилагаемому расчету при вселении с возможным изменением арендной платы с учетом инфляции. Затраты до себестоимости оплачивает организация, в которой работает арендатор, по счету или сам арендатор. При увольнении из АО «Магнитострой» (кроме увольнения на пенсию) арендную плату и плату за коммунальные услуги арендатор производит по коммерческим ценам, установленным арендодателем. Арендатор обязался: своевременно производить текущий ремонт арендуемой квартиры за счет собственных средств, своевременно в срок до 10 числа следующего месяца вносить плату за аренду и коммунальные услуги. За каждый день просрочки арендатор уплачивает пеню в размере 1% от неуплаченной суммы; освободить арендуемое помещение со всеми проживающими лицами без предоставления другого жилого помещения по истечении обусловленного в настоящем договора срока аренды. Арендодатель обязался: осуществлять содержание дома и технических устройств в соответствии с требованиями Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории РФ; обеспечивать предоставление коммунальных и других услуг.

Указанным договором предусмотрено, что при стаже работы 25 лет или суммированного стада работы 35 лет в АО «Магнитострой» совместно проживающих членов семьи арендатор может выкупить комнату по остаточной стоимости на момент продажи или выкупить по коммерческой цене не зависимо от стажа работы. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договора аренды виновная сторона возмещает причиненные убытки.

Согласно п. 9 договора аренды договор, аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению вместе с о всеми проживающими с ним лицами без предоставления другого жилого помещения: при увольнении арендатора из АО «Магнитострой»; при использовании квартиры не соответствии с договором аренды или просрочку платежа за аренду на срок не более 6 -ти месяцев; ели арендатор умышленно ухудшает техническое или санитарное состояние помещения; при сдаче арендатором жилья в субаренду или не проживания более 6-ти месяцев в арендуемом жилом помещении.

Пунктом 12 договора аренды предусмотрено, что договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон за 2 месяца до окончания срока договора не заявит о его расторжении.

ФИО1 состоит на регистрационном учете в спорной квартире с 26 февраля 1996 года(л.д.62 т.1). Совместно с ФИО1 вселен в квартиру ее сын ФИО2 ФИО1, ФИО2 проживает в квартире по настоящее время(л.д.31, 83 т.1).

10 апреля 2023 года в адрес ФИО1 АО «Магнитострой» направило уведомление, из которого следует, что арендодатель АО «Магнитострой» не намерено далее сдавать квартиру <адрес> в аренду, сообщает о расторжении договора аренды с 20 марта 2024 года. В уведомлении излагалась просьба об освобождении квартиры до 20 марта 2024 года и передачи ключей. Также указано, что с 01 мая 2023 года оплата за аренду квартиры составляет 15 000 руб., указаны реквизиты для перечисления арендной платы(л.д.37 т.1).

10 ноября 2023 года АО «Магнитострой» повторно направило уведомление ФИО1 о том, что собственник не намерен продлевать срок действия договора аренды и далее сдавать в аренду вышеуказанную квартиру(л.д.42 т.1).

Указанные уведомления ФИО1 не получены, возвращены по истечении срока хранения(л.д.33-41, 45-49 т.1).

Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 16 февраля 2024 года удовлетворены исковые требования АО «Магнитострой», с ФИО1 взыскана задолженность по договору аренды недвижимого имущества в размере 90 000 руб. На указанное решение ФИО1 подана апелляционная жалоба, восстановлен срок для подачи апелляционной жалобы. Решение не вступило в законную силу.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 218 Гражданского кодекса РФ в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Так, п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22 от 29 апреля 2010 г.), при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Из указанных выше положений закона и разъяснений пленумов следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

При этом в п. 16 постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 года также разъяснено, что по смыслу ст.ст. 225 и 234 Гражданского кодекса РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абз. 1 п. 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Вместе с тем институт давностного владения имеет своей целью возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п.

В связи с этим признание права собственности на имущество, имеющее собственника, со ссылкой на длительное открытое непрерывное и добросовестное владение им возможно в исключительных случаях лишь тогда, когда с бесспорностью будет установлено, что титульный собственник не проявлял какого-либо интереса к этому имуществу, не заявлял о своих правах на него, фактически отказался от прав на него, устранился от владения имуществом и от его содержания.

Из материалов дела следует, что АО «Магнитострой» от права собственности в отношении спорной квартиры не отказывалось, в 2011 года произвел постановку квартиры на кадастровый учет(л.д.33 т.1), регистрацию права в Управлении Росреестра по Челябинской области(л.д.35 т.1), им производилась оплата налога на имущество единым платежом(л.д.215-216 т.1). Спорная квартира АО «Магнитострой» передана по договору аренды, договор между сторонами не расторгался. Доводы ответчика ФИО1 о прекращении действия договора в связи с нарушением обязанностей по оплате арендных платежей, не соответствуют фактическим обстоятельствами дела, так как договор продлевался на тех же условиях, ввиду отсутствия заявления одной из сторон о расторжении договора в соответствии с п. 12 договора аренды. ФИО1 производилась оплата за коммунальные услуги за спорную квартиру, что согласуется с п. 5.7 договора аренды от 22 февраля 1996 года.

Доводы ФИО1 о том, что спорная квартира была предоставлена взамен комнаты, по адресу: г. <адрес> опровергаются актом поверки жилищных условий, выпиской из протокола совместного заседания администрации и профкома СУ «Отделстрой -2» АО «Магнитострой», заявлением ФИО1(л.д.159-163).

Согласно справке от 04 июня 2024 года АО «Магнитострой» ФИО1 работала в АО «Магнитострой» с 21 июля 1987 года по 07 марта 2000 года, то есть менее, 25 лет, правом выкупа жилое помещения не воспользовалась. В возражении на иск ФИО1 не оспаривала обязанность по оплате арендной платы(л.д.96 т.1).

Оценивая, вышеуказанные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения встречных требований ФИО1, право собственности ФИО1 на спорное имущество не возникло.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Поскольку ФИО1, ФИО2 вселились в спорную квартиру в период ее нахождения в собственности АО «Магнитострой», сложились гражданско-правовые правоотношения по пользованию жилым помещением.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно п.1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения ст. 684 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее г. жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Указанные правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок в силу п. 2 ст. 683 Гражданского кодекса РФ не применяются к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного г. (краткосрочный наем), если договором не предусмотрено иное.

С момента предоставления жилого помещения 22 февраля 1996 года, с учетом его продления, очередной срок договора истекал 22 февраля 2024 года. Уведомление о намерении не сдавать жилое помещение в наем, АО «Магнитострой» направил за три месяца до истечения срока действия договора, следовательно, договор аренды подлежит расторжению, а ФИО5, ФИО2 признанию утратившими права пользования жилым помещением, выселению из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ФИО1 в пользу АО «Магнитострой» подлежит взысканию госпошлина в размере 6000 руб.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Магнитострой» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды жилого помещения № 75, заключенный между акционерным обществом «Магнитострой» и ФИО1 22 февраля 1996 года.

Признать ФИО1, ФИО2 утратившими права пользования жилым помещением, расположенным в <адрес>

Выселить ФИО1, ФИО2 из жилого помещения, расположенного в г<адрес> без предоставления другого жилого помещения.

Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу акционерного общества «Магнитострой» (ИНН №) расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к акционерному обществу «Магнитогорстрой» о признании права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Правобережный районный суд г. Магнитогорска в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме принято 03 октября 2024 года.