Решение № 2-4878/2024 2-985/2025 2-985/2025(2-4878/2024;)~М-4359/2024 М-4359/2024 от 22 декабря 2025 г. по делу № 2-4878/2024

УИД № 61RS0012-01-2024-007340-05

По делу № 2-985/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 декабря 2025 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Савельевой Л.В.

при секретаре судебного заседания Дердиященко Г.А.,

с участием истца ФИО1,

его представителя ФИО2, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности № 61/144-н/61-2024-5-141 от 19.09.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Романовского сельского поселения, Администрации Волгодонского района Ростовской области, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на земельный участок и жилой дом в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Романовского сельского поселения, Администрации Волгодонского района Ростовской области, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на земельный участок и жилой дом в реконструированном состоянии, указав, что в его владении с ДД.ММ.ГГГГ находится земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО3 в форме расписки о получении денежных средств в сумме 10880 рублей.

ФИО3 унаследовал указанное имущество после смерти своей матери ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которой земельный участок принадлежал на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю №, выданного администрацией Романовского сельского совета 23.01.1005; дом принадлежал на праве собственности на основании договора дарения № между Волгодонским РайПО и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного Прогрессовской государственной нотариальной конторой Ростовской области.

ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ. Её наследником являлся ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

ФИО3 не оформил наследственные права в установленном законом порядке, однако, распорядился принадлежащим наследодателю земельным участком и жилым домом, продав его истцу. Между ФИО3 и истцом была достигнута устная договоренность о том, что, после оформления необходимых документов, подтверждающих как права наследодателя, так и права наследника, между ними будет оформлен в надлежащей форме договор купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома.

02 ноября 2000 года были оформлены правоустанавливающие документы на земельный участок, 14.11.2000 года изготовлен технический паспорт. Однако, ФИО3 стал уклоняться от оформления договора, а с конца 2006 года истцу о его местонахождении неизвестно, со слов его последнего работодателя, он умер примерно в 2006-2007 годах. При этом оригиналы правоустанавливающих документов на земельный участок и жилой дом находятся у истца. Право на спорные объекты недвижимости ни за кем не зарегистрированы. Истец с 20 октября 2000 года открыто и непрерывно владеет домом и земельным участком по адресу: <адрес>, как своим собственным, газифицировал дом за свой счет, несет расходы на ремонт и содержание данного имущества, возвел пристройку к жилому дому, за счет которой площадь дома увеличилась с 51, 3 до 142, 2 кв. метров.

В отсутствие титульного владельца спорных объектов недвижимости, а также в отсутствие надлежащим образом оформленного договора купли-продажи, истец лишен возможности зарегистрировать на него право во внесудебном порядке.

На основании ст. 234 ГК РФ истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ просит признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и здание с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес> сохранить указанное здание в реконструированном состоянии.

Истец, его представитель ФИО2, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности № 61/144-н/61-2024-5-141 от 19.09.2024, в судебном заседании поддержали исковые требования.

В судебном заседании 19.03.2025 истец ФИО1 дополнительно пояснил, что техническую документацию на земельный участок и жилой дом он оформлял за свой счет, но от имени ФИО3, которому заплатил 10000 рублей, в подтверждение чего ФИО3 поставил свою подпись в расписке о том, что он получил 10880 рублей. С 2005 года истец владеет и пользуется спорным имуществом. В 2005 году начал реконструкцию дома, за разрешением на реконструкцию не обращался. Оплатил долги ФИО5 за электроэнергию. На момент вступления во владение спорным имуществом на участке находился дом без окон и дверей площадью 50 кв. метров. Истец перекрыл крышу, восстановил веранду, вставил окна и двери, надстроил мансарду, построил гараж с мансардой, оплачивал налоги, которые начислялись прежнему владельцу ( т. 1 л.д. 168).

Свидетель ФИО6 в судебном заседании 19.03.2025 пояснил, что он проживает <адрес> По адресу: <адрес> раньше находился полуразрушенный дом, ограждение участка также было частично разрушено, иных построек на участке не имелось, участок зарос сорной травой и древесной порослью. С 2000 года на участке стал проживать ФИО1, когда он выкупил дом и земельный участок, после чего он перекрыл крышу дома, восстановил стены. С 2005 года проживает в доме постоянно, провел воду и газ в дом, установил ограждение, очистил земельный участок от сорняков. В настоящее время участок благоустроен. Свидетель в период с 2010 по 2018 являлся депутатом собрания депутатов Романовского сельского поселения. Каких-либо обращений относительно незаконного использования земельного участка ФИО1 не было.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании 19.03.2025 пояснил, что проживает в <адрес> с рождения, то есть с 1980 года. Соседним домом № владели другие люди, фамилию которых он не помнит, так как в период их проживания был ребенком. Длительное время участок был заросшим травой, дом разрушался. В 2005 году домом стал заниматься ФИО1, который очистил участок от сорняков, реконструировал дом. С 2007 года свидетель и ФИО1 стали общаться как соседи. С момента владения домом ФИО1 свидетелю неизвестно о наличии притязаний на дом иных лиц.

Ответчик Администрация Романовского сельского поселения, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. Согласно отзыву на исковое заявление главы Администрации Романовского сельского поселения ФИО8, Администрация сельского поселения исковые требования ФИО1 признает, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя ( т. 1 л.д. 114).

Представитель Администрации Волгодонского района Ростовской области ФИО9, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ( т. 1 л.д. 137), также просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил отказать истцу в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что истец не является собственником спорного земельного участка, соответственно, реконструированный им жилой дом на данном участке является самовольной постройкой ( т. 1 л.д. 135-136).

Представитель третьего лица –Управления Росреестра по Ростовской области ФИО10, действующая на основании доверенности №-СТ от ДД.ММ.ГГГГ ( т. 1 л.д. 126), просила рассмотреть дело в её отсутствие, представила письменный отзыв на исковое заявление ( т. 1 л.д. 123-125).

Выслушав истца, его представителя, изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено, что земельный участок площадью 792 кв. метров из земель населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет 16.12.2005 ( т. 1 л.д. 17-19). Как следует из свидетельства о праве собственности на землю №, выданного главой администрации Романовского сельского поселения ДД.ММ.ГГГГ, рег. №, указанный земельный участок был предоставлен на праве собственности ФИО4 ( т. 1 л.д. 21-22).

05 мая 1993 года между Волгодонским районным потребительским обществом и ФИО4 был заключен нотариально удостоверенный договор дарения целого жилого дома общей площадью 87 кв. метров, в том числе жилой площадью 40 кв. метров, сарая деревянного, деревянной летней кухни, расположенных на земельном участке размером 0, 087 га по адресу: <адрес> который зарегистрирован за номером 2549 ( т. 1 л.д. 23).

ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти №, выданном <данные изъяты>, запись акта о смерти ДД.ММ.ГГГГ. ( т. 1 л.д. 25).

Согласно ответу нотариуса Волгодонского нотариального округа Ростовской области ФИО11 на запрос суда наследственное дело после смерти ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ, не заводилось ( т. 1 л.д. 142).

Согласно актам гражданского состояния ФИО4 состояла в браке с ФИО12 с ДД.ММ.ГГГГ, от которого родился сын ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения ( т. 1 л.д. 121-122).

<данные изъяты>

Как следует из содержания искового заявления, пояснений истца, его представителя в судебном заседании сын ФИО4 – ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не оформляя своих наследственных прав, распорядился принадлежащим ФИО4 земельным участком и жилым домом по адресу: <адрес>, передав их ФИО1 вместе с имеющимися у него документами в 2000 году. При этом каких-либо договоров между ФИО1 и ФИО13 не заключалось. В подтверждение оплаты ФИО13 денежных средств истцом представлена сохранившаяся у него расписка о получении ФИО13 10880 рублей ( т. л.д. 20).

Место нахождение ФИО13 истцу неизвестно, записи актов гражданского состояния в отношении него ( за исключением записи о рождения) отсутствуют.

Фактическое владение и пользование спорными объектами недвижимости ФИО1, начиная с 2000 года, подтверждается: показаниями свидетелей ФИО6, ФИО7 в судебном заседании, не доверять которым у суда оснований не имеется, так как свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, их заинтересованности в исходе дела судом не установлено, а также наличием у истца оригиналов свидетельства о праве собственности на землю, договора дарения жилого дома с постройками, свидетельства о смерти ФИО4, свидетельства о рождении ФИО3, акта установления нормативной цены земельного участка №, акта установления и согласования границ земельного участка, технического паспорта на домовладение, копии которых приобщены к материалам дела.

29.11.2007 между филиалом «Романовскрайгаз» ОАО «Ростовоблгаз» и ФИО1 заключен договор на производство работ по врезке и пуску газа по адресу: ст. Романовская, ул. Красноармейская, дом 8 ( т. 1 л.д. 41).

За указанные работы ФИО1 произведена оплата, что подтверждается квитанциями ( т. 1 л.д. 42,43).

Также с ФИО1 заключен договор на техническое обслуживание газового оборудования, находящегося по указанному адресу ( т. 1 л.д. 44-47).

29.11.2007 между ООО «Ростоврегионгаз» и ФИО1 заключен договор газоснабжения <адрес> ( т. 1 л.д. 35-38).

ФИО1 производилась оплата за газ, что подтверждается платежными документами за 2009 год ( т. 1 л.д. 39-40).

Согласно техническому паспорту жилого <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его общая площадь составляла 51,3 кв. метров, в том числе жилая 27, 1 кв. метров, вспомогательная 24.2 кв. метра ( т. 1 л.д. 31-34).

Согласно техническому плану по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь жилого дома ( здания) с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № составила 142, 2 кв. метров ( т. 1 л.д. 79-95).

Как следует из справки кадастрового инженера ФИО14 увеличение общей площади жилого дома на 90, 9 кв. метров произошло за счет: учета площади вновь возведенной пристройки на 1 этаже здания, в том числе на месте снесенной пристройки; учета площади вновь возведенного 2 этажа ( мансарды), учета площади отопительной печи, демонтированной в комнатах 1 и 2; перерасчета площади подвергшегося перепланировке жилого дома; учета площади внутренних стен и перегородок 1 и 2 этажей ( т. 1 л.д. 95).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

На основании пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Из указанных выше положений закона и разъяснений пленумов следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

При этом в пункте 16 вышеназванного совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.

Таким образом, закон допускает признание права собственности в силу приобретательной давности не только на бесхозяйное имущество, но также и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

Из представленных истцом доказательств судом установлено, что, начиная с даты смерти титульного владельца земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>- ФИО4, то есть с ноября 1995 года ни её наследник по закону ФИО3, ни органы местного самоуправления, к которым спорные объекты могли перейти в качестве выморочного имущества в порядке ст. 1151 Гражданского Кодекса РФ, более 29 лет, в том числе и при рассмотрении настоящего дела, интереса к испрашиваемому истцом имуществу не проявляли, правопритязаний в отношении его не заявляли, обязанностей собственника этого имущества не исполняли. Доказательств обратному материалы дела не содержат.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 16-П отметил, что переход выморочного имущества в собственность публично-правового образования независимо от государственной регистрации права собственности и совершения публично-правовым образованием каких-либо действий, направленных на принятие наследства (пункт 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в истолковании постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 9 "О судебной практике по делам о наследовании"), не отменяет требования о государственной регистрации права собственности. Собственник имущества, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу (постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 10-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П и др.). Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате.

Юридически значимым обстоятельством при разрешении вопроса о непрерывности давностного владения является выяснение вопроса о том, прекращалось ли давностное владение истца имуществом в течение всего срока приобретательной давности (абзац пятый пункта 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Суд исходит из того, что истец пользовался спорным земельным участком и жилым домом беспрепятственно, открыто и непрерывно в отсутствии правопритязаний со стороны, а именно, за свой счет осуществлял благоустройство, планировку земельного участка, ремонт, перепланировку жилого дома, его газификацию, проживает в указанном жилом доме длительное время, начиная с 2007 года, что ответчиками не оспаривается, несет расходы на его содержание и оплату коммунальных услуг.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что у истца возникло право собственности в отношении земельного участка площадью 792 кв. метров с кадастровым номером № и расположенный в его границах жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> силу приобретательной давности.

Разрешая требования истца о сохранении указанного жилого дома в реконструированном состоянии, суд руководствуется следующим.Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать (отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону или иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу ст. 26 ЖК РФ переустройство или перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (абз. 1 ч. 1).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица (ч. 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3).

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом (абз. 1 ч. 3.2).

В соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее постановление Пленума N 10/22) рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, юридически значимыми обстоятельствами, дающими основание для признания права собственности, являются: наличие права у лица в отношении земельного участка, на котором оно осуществило постройку - участок должен принадлежать такому лицу; земельный участок соответствует предписанному для него виду целевого использования; отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил; отсутствие угрозы, которые такая постройка создает жизни и здоровью граждан, и нарушает права третьих лиц; принятие лицом, создавшим самовольную постройку, надлежащих мер к ее легализации, в том числе к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Истцом не оспаривается, что реконструкция жилого дома по адресу: <адрес> произведена им в отсутствие разрешения уполномоченного органа.

В целях установления вышеуказанных юридически значимых обстоятельств судом по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ ЮРЦСЭ Минюста России.

Согласно выводам экспертов ФБУ ЮРЦСЭ Минюста России по поставленным перед ними вопросам:

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, представляющий собой реконструированный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный в фактических границах земельного участка с кадастровым номером № относящийся к классу Ф1.4 функциональной пожарной опасности, при условии выполнения работ по устройству снегозадерживающих устройств на кровле, по выполненным объемно- планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям, соответствует требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно- эпидемиологическим, строительно-техническим, градостроительным), предъявляемым к жилым одноквартирным домам, предусматривающих и регламентирующих: обеспечение жилого дома системой водоснабжения при подключении к канализационной системе, обеспечение обогрева и горячего водоснабжения жилого дома от автономных систем с установкой необходимого газового оборудования, минимальный состав помещений жилого дома, а также их размеры и площадь, достаточную несущую способность основания и несущих конструкций жилого дома, противопожарные требования, предъявляемые к объемно-планировочному решению дома, естественное освещение жилых комнат и кухни, а также инсоляцию жилых помещений, обеспечение помещений вентиляцией.

Выполненная высота и этажность исследуемого реконструированного жилого дома с кадастровым номером №, а также процент застройки земельного участка с кадастровым номером № (исходя из его декларированной площади), соответствуют градостроительному регламенту зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1), представленному в ст. 33 Правил землепользования и застройки Романовского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области.

Характерных дефектов конструктивных элементов исследуемого реконструированного жилого дома с кадастровым номером №. свидетельствующих об их недостаточной несущей способности не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» выполненные конструктивные элементы исследуемого жилого дома находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, т.е. угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого жилого дома при его эксплуатации согласно функциональному назначению не имеется.

Размещение исследуемого реконструированного жилого дома с кадастровым номером №, в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1). соответствует виду разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, приведенному в статье 33 градостроительного регламента зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1) Правил землепользования и застройки Романовского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области, а также не противоречит виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:08:0070103:58 (для ведения личного подсобного хозяйства), в пределах фактических границ которого расположен исследуемый жилой дом.

Расположение исследуемого реконструированного жилого дома с кадастровым номером № по отношению к восточной (передней) и северной (правой) фактическим границам земельного участка с кадастровым номером №, проходящих вдоль <адрес> и проезда по пер. Донскому соответственно, на расстоянии более 5 и 3 м соответствует минимальному отступу (5 и 3 м соответственно) от красной линии улиц и проездов до жилых домов, предусмотренному градостроительным регламентом зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1) Правил землепользования и застройки <адрес>

Расположение исследуемого реконструированного жилого дома с кадастровым номером № по отношению к межевой границе смежного земельного участка с кадастровым номером №, местоположение которой определяется сведениям (координатами характерных точек), содержащимися в ЕГРН, на расстоянии более 3 м (не менее 10,47 м), соответствует минимальному отступу (3 м) от границы соседнего земельного участка до индивидуального жилого дома, предусмотренному градостроительным регламентом зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1) Правил Землепользования и застройки Романовского сельского поселения Волгодонского <адрес> и соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских И сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*», согласно которым расстояние от границ участка до стен жилого дома должно быть не менее 3 м.

Расположение исследуемого реконструированного жилого дома с кадастровым номером № по отношению к межевым границам смежных земельных участков с кадастровыми номерами №, №, местоположение которых определяется сведениям (координатами характерных точек), содержащимися в ЕГРН, на расстоянии менее 3 м (от 1,28 м до 1,72 м и от 1,43 м до 5,43 м соответственно), не соответствует минимальному отступу (3 м) от границы соседнего земельного участка до индивидуального жилого дома, предусмотренному градостроительным регламентом зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1) Правил землепользования и застройки Романовского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области, и не соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01- 89*, согласно которым расстояние от границ участка до стен жилого дома должно быть не менее 3 м.

Вместе с тем эксперты отметили, что двухэтажная пристройка к ранее существующему жилому дому лит. «А» возведена в створе с существующими левой и правой стенами жилого дома лит. «А», а надстройка мансардного этажа над существующей частью жилого дома лит. «А» произведена в проекции первого этажа жилого дома лит. «А», что не привело к ухудшению параметров размещения исследуемого жилого дома на земельном участке по отношению к его южной (левой) фактической границе, смежной с границей соседнего (смежного) земельного участка с кадастровым номером 61:08:0070103:57. Существующее расположение исследуемого реконструированного жилого дома с кадастровым номером 61:08:0070103:141 по отношению как к фактическим границам земельного участка с кадастровым номером 61:08:0070103:58, так и по отношению к межевым границам смежных земельных участков с кадастровыми номерами 61:08:0070103:57, 61:08:0070103:559, 61:08:0070103:69, обеспечивает техническую возможность обслуживания стен исследуемого жилого дома.

Расположение исследуемого жилого дома с кадастровым номером с кадастровым номером 61:08:0070103:141, по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, не противоречит требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.п: 4.1, 4.13 и таблицы 1, 7.1, ДД.ММ.ГГГГ), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной зашиты. Эвакуационные пути и выходы» (п.п.: 4.3.2, 4.3.3), Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст. 80), Федерального закона №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8, ст. 17).

Эксперты отметили, что, как было указано в выводах по первому вопросу, характерных дефектов конструктивных элементов исследуемого жилого дома с кадастровым номером 61:08:0070103:141, свидетельствующих об их недостаточной несущей способности не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» выполненные конструктивные элементы исследуемого жилого дома находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, т.е. угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого жилого дома при его эксплуатации согласно функциональному назначению не имеется.

Оценивая экспертное заключение от 10 ноября 2025 г. № 1329, 1330/10-2-25 (т. 2 л.д. 5-42) ФБУ Южный Региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ( эксперты ФИО15, ФИО16) по правилам оценки доказательств, в порядке ст. 67 ГПК РФ, а именно по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд пришел к выводу, о том, что экспертиза является полной и обоснованной. Оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена в установленном законом порядке, квалифицированными и уполномоченными на то дипломированными специалистами. Эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Суд полагает, что заключение экспертов ФБУ Южный Региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ( эксперты ФИО15, ФИО16) отвечает требованиям относимости и допустимости доказательства по гражданскому делу. На все, поставленные в определении суда о назначении строительно-технической экспертизы вопросы, эксперты дали ответы в своём заключении, выводы экспертов полны и обоснованы. Примененных ими методов исследования было достаточно для ответа на вопросы. Суд не располагает сведениями о том, что применённые экспертами методы исследования несовершенны. Выводы экспертов не вызывают сомнений. В судебном заседании не установлено обстоятельств дела, которые не согласуются с выводами экспертов. Оснований для сомнений в объективности экспертов у суда не имеется. Также у суда нет и сведений о том, что эксперты каким-либо образом были заинтересованы в исходе дела.

Выводы, к которым пришли эксперты ФБУ Южный Региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации согласуются с представленным истцом заключением специалиста ИП ФИО17 № 48/24 от 17.12.2024, который также пришел к выводам о соответствии произведенной истцом реконструкции жилого дома требованиям градостроительного, санитарно-эпидемиологического законодательства, противопожарным нормам и правилам, реконструированный объект находится в границах земельного участка по адресу: <адрес> и его эксплуатация возможно без угрозы жизни и здоровью граждан ( т. 1 л.д. 65-75).

При таких обстоятельствах суд принимает указанные доказательства в качестве относимых, допустимых и достоверных.

Учитывая, что истцом реконструировано жилое помещение в условиях открытого, давностного и непрерывного владения первоначальным объектом- жилым домом и земельным участком по адресу: <адрес>, <адрес>, в соответствии с установленным режимом использования земельного участка, постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, администрацией сельского поселения заявлений о сносе спорного объекта не заявлено, напротив Администрация Романовского сельского поселения иск ФИО1 признала, иного способа узаконить спорный объект, в том числе и для осуществления в отношении него земельного и налогового контроля, не имеется, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 о сохранении жилого дома площадью 142,2 кв. метров, количество этажей: 2, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> реконструированном состоянии.

Истцом при подаче иска была оплачена государственная пошлина в размере 28035 рублей. <данные изъяты> силу п.п. 2 п. 2 ст. 333.36 Налогового Кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем оплаченная им государственная пошлина подлежит возврату на основании п.п. 2 п. 1 ст. 333.40 Налогового Кодекса РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем з/с <адрес>, ( инн №) право собственности на земельный участок площадью 792 кв. метров с кадастровым номером № и расположенный в его границах реконструированный жилой дом, площадью 142,2 кв. метров, количество этажей: 2, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Возвратить ФИО1 ошибочно уплаченную им государственную пошлину в доход бюджета ( платежное поручение № 247426 от 23.12.2024) в сумме 28035 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца с даты его изготовления в окончательной форме.

Судья Л.В. Савельева

В окончательной форме решение изготовлено 23 декабря 2025 года.