Решение № 2-935/2025 2-935/2025~М-831/2025 М-831/2025 от 6 октября 2025 г. по делу № 2-935/2025

№2-935/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 октября 2025 года г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе: Председательствующего судьи Вороненкова О.В.

С участием представителя истца по первоначальному иску ответчика по встречному исковому заявлению ФИО2 — ФИО3,

Представителя ответчика по первоначальному иску и истцу по встречному исковому заявлению — ООО «Караван» - ФИО4

Секретаря: Ваниной Т.Ю.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Караван» о расторжении договора аренды нежилого строения и встречному иску ООО «Караван» к ФИО2 об обязательстве исполнения условий договора аренды недвижимого имущества путем предоставления доступа в арендованное помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Туапсинский районный суд с иском к ООО «Караван» о расторжении договора аренды нежилого строения мотивировав свои требования ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

ООО «Караван» обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО2 о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 - ФИО5 исковые требования поддержал, встречные не признал и пояснил, что ФИО2 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 510,2 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации об аренде - аренда № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение недвижимости: Общество с ограниченной ответственностью "Караван", ИНН: №; основание государственной регистрации: договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 26.№, выпиской из единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №. Право собственности истца возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание расположено на земельном участке, находящемся у Продавца на праве аренды земельного участка, по адресу: <адрес>, принадлежащего Продавцу на основании договора об уступке права аренды земельного участка от 29.07.2019г. и договора аренды земельного участка № от 11.02.2009г., заключенного между ФИО1 и департаментом имущественных отношений Краснодарского края, кадастровый номер земельного участка №, общая площадь 1500 кв.м. Разрешенное использование указанного земельного участка: для строительства и эксплуатации магазина товаров повседневного спроса, категория земель: земли населенных пунктов. Продавец передает, а Покупатель принимает на себя права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка № от 11.02.2009г., заключенному с Департаментом имущественных отношений Краснодарского края. B результате перехода права собственности на объект недвижимости, указанный в пункте 1 настоящего договора, происходит замена Арендатора в обязательстве, возникшем из Договора аренды земельного участка No № от ДД.ММ.ГГГГ Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 26.06.2025г. № КУВИ№, согласно которой собственником (правообладателем) земельного участка является — Краснодарский край и зарегистрированы следующие записи в ЕГРН: аренда, государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: №; Срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; основание государственной регистрации: договор купли-продажи, выдан ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды земельного участка, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м., разрешенное использование указанного земельного участка: для строительства и эксплуатации магазина товаров повседневного спроса, категория земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, исправно платит арендную плату, что подтверждается квитанциями об оплате от ДД.ММ.ГГГГ: ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ;ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 4.3.1 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор не вправе передавать арендованный на срок менее чем пять лет участок в субаренду в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя. Между предыдущим собственником (ФИО1) и ООО «Караван» был заключен договор аренды № от 01.09.2021г., на основании которого ООО «Караван» был передан во временное пользование и владение объект. Объект расположен на арендуемом истцом земельном участке с кадастровым номером №. Таким образом, использование его по назначению, предусмотренному договором без взаимосвязи с договором аренды земельного участка невозможно. С момента передачи в аренду ООО «Караван» нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 510,2 кв.м. его техническое состояние существенно ухудшилось, а именно: в переданном здании демонтированы системы электричества, отопления и водоснабжения, в зимний период, здание не отапливается, в помещениях не производится уборка, санитарное и техническое состояние помещения находится в неудовлетворительном состоянии. Переданное нежилое здание используется арендатором не по целевому назначению - для эксплуатации магазина товаров повседневного спроса. Вместо этого арендатор использует помещение для хранения «хлама» (строительный мусор, коробки, неисправное старое оборудование). Кроме того, прилегающая территория к зданию не убирается, загрязнена мусором, чем нарушаются права истца как арендатора земельного участка по договору аренды от 11.02.20209 года. Согласно п. 4.1.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использование. Согласно п. 4.1.7 договора арендатор обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию; согласно п. 4.1.8 - арендатор обязан при использовании участка не наносить ущерба окружающей среде; согласно п. 4.1.9 - арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка, и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, если такое согласие было необходимо по его первому письменному требованию; согласно п. ДД.ММ.ГГГГ - вести работы по благоустройству участка, в том числе посадку земельных насаждений; согласно п. ДД.ММ.ГГГГ - не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

Земельный участок не передавался в субаренду ООО «Караван». Однако на земельном участке без согласия истца как арендатора и без согласия собственника земельного участка Администрации МО Туапсинский район, а также без согласования соответствующих органов, в которых должна принимать участие истец как владелец нежилого помещения, в нарушение п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, произведена незаконная постройка, тем самым истцу причинен значительный ущерб. Полагает, что имеются признаки нарушения ООО «Караван» положений договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с использованием арендованных помещений и земельного участка, на котором расположен объект, не по целевому назначению, а так же ухудшением технического состояния переданного в аренду здания.

Согласно акту обследования арендованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ДД.ММ.ГГГГ комиссией проводилось обследование переданного по договору аренды № от 01.09.2021г., нежилого здания с кадастровым номером №. Доступ в помещение не ограничен, входные двери и межкомнатные отсутствуют, в арендуемом помещении ООО «Караван» отсутствуют системы электричества, отопления, водоснабжения, канализации и система вентиляции. B помещениях неудовлетворительное санитарное и техническое состояние. Нежилое здание используется арендатором не по целевому назначению. Арендатор использует помещение для хранения хлама (строительный мусор, коробки, неисправное старое оборудование), прилегающая территория к зданию нe убирается. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было передано уведомление об устранении указанных нарушений и об одностороннем расторжении договора аренды. Кроме того, по указанным выше фактам были оставлены обращения в правоохранительные органы: талон-уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ; талон-уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказывается возвращать помещение. Просит суд расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 510,2 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу: <адрес>. Обязать ООО «Караван» передать ФИО2 по акту приема-передачи нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 510,2 кв.м., этажность 2, расположенное по адресу: <адрес>. Указать, что настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в сведения единого государственного реестра недвижимости в части погашения сведений о нежилом здании: запись регистрации об аренде — аренда № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Общество с ограниченной ответственностью "Караван", ИНН: №; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. В удовлетворении встречных исковых требований отказать как необоснованным.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Караван» ФИО8 исковые требования ФИО2 не признала, встречные исковые требования поддержала и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 как Арендодателем, и ООО «Караван» в лице директора ФИО6 как Арендатором, заключен договор аренды недвижимого имущества №, согласно которому Арендодателем было передано Арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) принадлежащее Арендодателю на праве собственности недвижимое имущество: нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 510,2 кв.м., этажность – 2 по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: №, пл. 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство и эксплуатация магазина повседневного спроса, по адресу: <адрес>, <адрес>. Одновременно, ДД.ММ.ГГГГг. сторонами был подписан акт приема-передачи объектов недвижимости к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы определен сторонами в размере 35 714 рублей за каждый месяц. Арендная плата производилась Арендатором на указанные в договоре реквизиты Арендодателя, то есть ИП ФИО1, в течение каждого месяца. Пунктом 4.2 договора определено, что расчетный период между сторонами начинается ДД.ММ.ГГГГ. Также п.4.3 договора аренды определено, что взаиморасчеты по арендной плате могут производиться Арендатором с учетом произведенных улучшений объекта недвижимости, в том числе: оказанных работ по проведению электро–монтажных работ, работ по водоснабжению, работ по газоснабжению, приобретению и установке бытовой техники, газового оборудования и иных ремонтных работ, согласно выставленным счетам. Договор аренды является долгосрочным, поскольку он заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ, поэтому сам договор, как и право аренды на вышеуказанный объект недвижимости, был зарегистрирован за Арендатором ООО «Караван» в учреждении юстиции в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами – ООО «Караван» и ИП ФИО1 было заключено дополнительное соглашение № к Договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГг., в части внесения изменений в предмет договора, а также порядок расчетов по арендной плате, расчетного периода, и обязанности уведомить Арендатора при продаже имущества не позднее 6 месяцев. Согласно п.1.1 договора с учетом с учетом редакции дополнительного соглашения № предметом договора аренды являлось только нежилое здание с кадастровым номером №, пл. 510,2 кв.м., этажность – 2 по адресу: <адрес>. Свои обязательства по договору аренды Арендатор ООО «Караван» исполнял надлежащим образом: принял во владение и пользование указанное недвижимое имущество, стал использовать его по назначению, производил арендную плату систематически и в полном объеме. Более того, в указанный период Арендатором был произведен большой объем работ, в отношении арендуемого нежилого здания, но данные расходы до настоящего времени не были зачтены в счет внесения арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ Арендатор получил от арендодателя письмо-уведомление о том, что арендуемый объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером №, пл. 510,2 кв.м., этажность – 2 по адресу: <адрес>, отчуждено на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2. К письму прилагалась выписка ЕГРН с указанием нового правообладателя арендуемого ООО «Караван» здания. В договор аренды изменения относительно нового Арендодателя внесены не были. Вместе с тем, согласно ст.617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, с учетом ст.382 ГК РФ и ст.387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона, в данном случае, арендные отношения продолжаются между новым собственником (новым Арендодателем) и прежним Арендатором. Согласно прилагаемым платежным документам, истец регулярно оплачивал арендную плату новому собственнику ФИО2 по предоставленным ею реквизитам. Данные платежи ФИО2 принимались. ООО «Караван» продолжало беспрепятственно пользоваться арендуемым имуществом согласно условиям договора. Никакой просрочки в выплате арендной платы истец не допускал. При этом истец поясняет, если организация арендует у физлица (не являющегося ИП и самозанятым) помещение, то она является налоговым агентом по НДФЛ в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя – физлицо нельзя. И неважно, какие условия об уплате НДФЛ прописаны в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор – организация (Письмо Минфина от ДД.ММ.ГГГГ №). В связи с чем ООО «Караван» производило предусмотренные законом выплаты НДФЛ за ФИО2, что также подтверждено платежными поручениями. Таким образом, в адрес ФИО2 направлялись деннежные средства в размере 31 071,00 рублей, оплата налога за ФИО2 составляла 4 646,00 рублей, а в сумме получалась оговоренная договором сумма арендной платы. Однако, с мая 2025 г. новый Арендодатель ФИО2 стала грубо нарушать условия договора аренды, самовольно сменила замки во всех помещениях арендуемого здания. Прекращение доступа к арендуемому имуществу, а также к расположенному в нем личному имуществу общества, является грубым нарушением прав и законных истца, и договорных обязательств. В связи с чем, по данному факту, ООО «Караван» дважды было подано заявление в ОМВД (ОП Джубга) КУСП 242/05 от ДД.ММ.ГГГГг. по факту чинения препятствий ФИО7 в доступе к арендуемым объектам недвижимости. О результатах проверки ООО «Караван» до настоящего момента не сообщено. Уже после смены замков в арендуемом здании, после фактического захвата имущества арендатора, находившегося в арендуемом здании, в помещении полиции ФИО2 передала нарочно уведомление об одностороннем расторжении договора аренды. При этом до «захвата» помещения, никакого предупреждения арендатору об устранении нарушения условий договора, она не направляла, тем самым, нарушив установленный законом императивный порядок расторжения договора (ст.619 ГК РФ). Продолжая свои действия по недопущению Арендатора к арендуемому имуществу, ФИО2 в мае и июне 2025г. отказалась получать арендную плату, возвратив истцу перечисленные на ее дебетовую банковскую карту денежные средства. ООО «Караван» многократно обращался к ФИО2 с требованием об устранении препятствий в пользовании арендуемым имуществом в целях недопущения причинения истцу значительных убытков, с пояснениями об отсутствии какой-либо задолженности по выплате аренды и об отсутствии нарушений со стороны арендатора. Однако ФИО2 на законные требования ООО «Караван» не отвечает. В целях защиты своих прав, ответчик ООО «Караван», как добросовестный арендатор, заинтересованный в сохранении действующих правовых отношений по долгосрочному договору аренды, вынужден предъявить настоящий встречный иск о понуждении ответчицы ФИО2 исполнить обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГг. № и предоставить беспрепятственный доступ к арендуемому истцом ООО «Караван», в соответствии с указанным договором недвижимому имуществу для его использования согласно условиям договора. Просит суд в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить: обязать ответчицу ФИО2 исполнить обязательства по долгосрочному договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГг. №, путем предоставления истцу ООО «Караван» беспрепятственного доступа в арендуемое имущество. Обязать ответчицу ФИО2 в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу, предоставить истцу ООО «Караван» комплект ключей от всех замков, установленных в нежилом здании с кадастровым номером №, пл. 510,2 кв.м., этажность – 2 по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: №, пл. 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство и эксплуатация магазина повседневного спроса, по адресу: <адрес>. В случае неисполнения решения суда по истечении 3-х дней с момента вступления его в законную силу, взыскать с ответчицы ФИО2 в пользу истца ООО «Караван» судебную неустойку в размере 5000 рублей ежедневно, начиная со дня, следующего за днем по истечении 3х дней с момента вступления решения суда в законную силу, и до момента исполнения решения суда. Взыскать с ответчицы ФИО2 в пользу ООО «Караван» все понесенные по делу судебные расходы в соответствии со ст.ст.98-100 ГПК РФ согласно представленным платежным документам.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд полагает, что в удовлетворении первоначального иска следует отказать как необоснованному, встречные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с ч.1 ст.610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно абз.1 ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами по делу, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1, как Арендодателем, и ООО «Караван» в лице директора ФИО6, как Арендатором, был заключен договор аренды недвижимого имущества №, согласно которому Арендодателем было передано Арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) принадлежащее Арендодателю на праве собственности, недвижимое имущество: нежилое здание с кадастровым номером №, пл. 510,2 кв.м., этажность – 2 по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: №, пл. 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство и эксплуатация магазина повседневного спроса, по адресу: <адрес>.

Одновременно, ДД.ММ.ГГГГг. сторонами был подписан акт приема-передачи объектов недвижимости к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

?????????????????????????????????????????????????????????{????J?J?J?????????????????????????????.?????????????? ??????{????J?J?J???h?????????J?J?J????????J?J?J???????????J?J?J???????????J?J?J????????????????????????*???????????*?z?????????¤??????{????????¤??????{??????{??????¤????{??????¤????{???????¤????{??????¤????{?????????????????????????????·?????????????

Договор аренды является долгосрочным, так как заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Договор и право аренды на вышеуказанный объект недвижимости был зарегистрирован за Арендатором ООО «Караван» в учреждении юстиции в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами – ООО «Караван» и ИП ФИО1 заключено дополнительное соглашение № к Договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГг., в части внесения изменений в предмет договора, а также в порядок расчетов по арендной плате, расчетного периода, и обязанности уведомить Арендатора при продаже имущества не позднее 6 месяцев.

Согласно п.1.1 договора с учетом с учетом редакции указанного дополнительного соглашения № предметом договора аренды являлось только нежилое здание с кадастровым номером №, пл. 510,2 кв.м., этажность – 2 по адресу: <адрес>.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время ФИО2 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 510,2 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации Собственность N № от ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации об аренде — аренда № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение недвижимости: Общество с ограниченной ответственностью "Караван", ИНН: №; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от №, выпиской из единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-№.

Согласно ст.617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, с учетом ст.382 ГК РФ и ст.387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона, в данном случае, арендные отношения продолжаются между новым собственником (новым Арендодателем) и прежним Арендатором.