Определение № 33-1514/2026 от 16 марта 2026 г.

Мотивированное
определение изготовлено 17.03.2026

УИД – 59RS0001-01-2025-003615-92

Дело № 33-1514/2026 (2-2101/2025)

Судья – Тархова А.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Г. Пермь

05.03.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего судьи Мехоношиной Д.В.

судей Варовой Л.Н., Аникиной К.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Балуевой Ю.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2 на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 06.10.2025.

Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения представителя ФИО2 –ФИО3, представителя ФИО1 – ФИО4, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по арендной плате в размере 1 260 000 руб., неустойки за просрочку внесения арендной платы по состоянию на 24.06.2025 в размере 1 388 520 руб., неустойки за период с 25.06.2025 по день фактической выплаты задолженности по арендной плате из расчета 0,1% от величины месячной арендной платы за каждый день просрочки внесения арендной платы.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО2 является собственником нежилого помещения общей площадью 159,2 м?, расположенного по адресу: ****, кадастровый номер **. 01.08.2018 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № ** указанного помещения. С прекращением договорных отношений 01.01.2022 арендатор помещение ему не возвратила, передав его в пользование ответчику, что свидетельствует о фактически сложившихся между сторонами отношениях по договору аренды объекта недвижимости. Учитывая неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за период пользования помещением с 01.01.2022 по 15.11.2022, задолженность составила 1 260 000 руб., размер неустойки по состоянию на 24.06.2025 – 1 388 520 руб. Направленное в адрес ответчика 27.01.2025 уведомление об оплате задолженности и неустойки не исполнено.

Не согласившись с иском, ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением к ФИО2 о признании недействительным договора аренды от 01.02.2022 нежилого помещения с кадастровым номером ** общей площадью 159,2 м?, расположенного по адресу: ****, в части аренды помещений площадью 36 м?, не являющихся собственностью ФИО2

В обоснование требований указано, что спорное помещение расположено на первом этаже, имеет две входные группы и пристроенные помещения, расположенные на земельном участке, являющемся собственностью владельцев помещений дома № ** по ул. **** в г. Краснокамске, согласие которых на обустройство входных групп и самовольно пристроенного помещения получено не было, что свидетельствует о недействительности сделки.

Решением Дзержинского районного суда г. Перми от 06.10.2025 исковые требования ФИО2 удовлетворены частично, с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 взыскана задолженность по договору аренды в размере 540 000 рублей, неустойка по состоянию на 06.10.2025 в размере 250 000 рублей с дальнейшим начислением неустойки с 07.10.2025 в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, по день фактического исполнения обязательства; в удовлетворении встречных требований ИП ФИО1 отказано; в доход бюджета муниципального образования «город Пермь» с ФИО2 взыскана государственная пошлина в размере 26 336 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ФИО2, ИП ФИО1 обратились с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе ИП ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы приведены доводы о том, что арендная плата взыскана судом неправомерно, поскольку помещение площадью 36 кв.м. не принадлежат истцу на праве собственности, не поставлено на кадастровый учет, самовольно пристроено к помещению с кадастровым номером **; ответчиком не был подписан договор аренды в редакции, представленной истцом, был заключен вербально, с протоколом разногласий, исключающим аренду самовольно возведенных помещений.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить в части, указывая что суд первой инстанции ошибочно определил, что о нарушении своего права на получение арендной платы от ответчика ФИО2 должно было быть достоверно известно с 25-го числа каждого последующего оплате текущего месяца, течение срока исковой давности начинается с 26-го числа, т.е. на следующий день после истечения последнего дня срока уплаты арендной платы. Кроме того, следует учесть предпринятые ФИО2 меры для досудебного порядка урегулирования спора, обращение с иском в арбитражный суд; суд первой инстанции дал неверную оценку показаниям ФИО2 в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.11.2022.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 –ФИО3, представитель ФИО1 – ФИО4 поддержали апелляционные жалобы своих доверителей, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы второй стороны.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени рассмотрения дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.

Изучив материалы дела, проверив законность принятого судом решения пределах этих доводов (часть 1 статьи 327. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, собственником нежилого помещения с кадастровым номером ** площадью 123,2 кв.м., расположенного по адресу: ****, с 28.10.2019 является ФИО2 (л.д. 13 -14).

01.08.2018 между ФИО2 (арендодатель) и ИП М1. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 159,2 м? сроком по 29.07.2019, с возможностью его пролонгации по истечении срока (л.д. 15-18).

Разделом 4 договора предусмотрено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной части. Постоянная часть составляет 753,76 руб. в месяц за 1 м?, всего 120 000 руб. и производится авансовым платежом в размере 1 200 000 руб. в счет оплаты предстоящих 10 месяцев аренды, оставшаяся часть уплачивается в срок до 25 числа подлежащего оплате текущего месяца аренды. Переменная величина арендной платы уплачивается ежемесячно в течение 5 рабочих дней с момента получения счета на оплату (электрическая энергия, тепловая энергия, вода, водоотведение, по содержанию и эксплуатации здания, иные услуги).

Решением Краснокамского городского суда Пермского края от 14.04.2023 по делу № **/2023 удовлетворен иск ФИО2 к ИП М1., с ответчика взыскана задолженность по договору аренды от 01.08.2018 № ** нежилого помещения площадью 159,2 м?, расположенного по адресу: ****, в размере 3 240 000 руб., неустойка за период с октября 2019 года по 01.01.2022 – 113 520 руб.; отказано в удовлетворении встречного иска ИП М1. к ФИО2 о признании недействительными пунктов 1.1, 4.2 указанного договора в части указания общей площади аренды 159,2 м? и со слов «итого в месяц 120 000 руб».

Апелляционным определением судебной коллегии Пермского краевого суда от 03.08.2023 решение Краснокамского городского суда Пермского края от 14.04.2023 оставлено без изменения (л.д. 65-72).

Названными судебными актами установлено следующие обстоятельства.

Из справки ООО Управляющая компания «Классик-А» № 266 от 14.04.2023 следует, что по решению внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: нежилое помещение по адресу: ****, от 19.09.2014 ФИО2 было возведено (построено) легко-каркасное строение, пристрой к вышеуказанному многоквартирному дому, площадью 36 кв.м.; протоколом № 1 внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: нежилое помещение по адресу: ****, проведенного в форме очного голосования, передан во временное, безвозмездное пользование участок земли придомовой территории, являющейся собственностью собственников жилья, прилегающий к стене общедомового имущества площадью 42 м?, под временное легко-каркасное строение сроком на 5 лет ФИО2

01.02.2022 между истцом ИП ФИО2 (арендодатель) и ответчиком ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды указанного нежилого помещения общей площадью 159,2 м? (123,2 + 36) на срок с 01.01.2022 по 01.11.2022 (л.д. 19-21).

По истечении срока действия договора может быть продлен на новый срок и на новых условиях (пункт 1.5). Разделом 4 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 150 000 руб. в месяц, а в дальнейшем в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы. Оплата производится ежемесячно в срок до 25 числа текущего месяца, за последующий месяц авансом, на основании договора без выставления счета.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.11.2022 по сообщениям ФИО2 и ФИО1 о совершении преступления, предусмотренного частью 1 статьи 330 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием состава преступления в действиях соответственно ФИО1 и ФИО2, следует, что собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ****, - ФИО2 в феврале 2022 года арендатору ФИО1 был передан договор аренды указанного помещения, который последним подписан не был, арендная плата с февраля 2022 года не поступала. В ходе проверки ФИО1 указал на то, что 01.02.2022 между ним и ФИО2 был заключен договор аренды указанного нежилого помещения, им производилась арендная плата. Из представленных ФИО1 документов установлено, что он пытался осуществить платежи ФИО2, однако через несколько месяцев ему стало известно о том, что платежи по аренде помещения ФИО2 не поступали в связи с некорректными реквизитами получателя (л.д. 88-89).

27.01.2025 ФИО2 в адрес ИП ФИО1 направлена претензия об оплате задолженности по арендной плате за период с января 2022 года по ноябрь 2022 года в размере 1 260 000 руб., неустойки в размере 1 199 520 руб., полученная ответчиком 03.02.2025, претензия оставлена без исполнения (л.д. 22-24).

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 195, 196, 200, 202, 330, 421, 431.1, 432, 606, 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 12, 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», с учетом фактических обстоятельств дела, на основе анализа и оценки совокупности собранных по делу доказательств, исходил из того, что между сторонами сложились отношения, основанные на договоре аренды, в рамках которого, воспользовавшись предоставленным по договору нежилым помещением, ответчик платежи в счет арендной платы своевременно не вносил, что привело к образованию задолженности, подлежащей взысканию в судебном порядке. При этом учитывая заявление ответчика о пропуске срока давности по заявленным исковым требованиям, суд применил это срок к задолженности, заявленной за период с января по июнь 2022 года, отказав в этой части исковых требований в связи с тем, что уважительных причин для восстановления пропущенного срока истцом не приведено. Разрешая встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что самовольный характер пристроя к нежилому помещению, который в составе общей площади был сдан истцом ответчику в аренду, учитывая фактическое использование имущества, принятие ответчиком его без каких-либо замечаний, не освобождает последнего от внесения арендной платы за имущество в полном объеме.

Судебная коллегия не находит оснований для несогласия с приведенными выводами суда первой инстанции, полагая, что они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм права и верной оценке доказательств по делу, доводами апелляционных жалоб они не опровергнуты.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 431. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.

Судебная коллегия признает обоснованным выводы суда первой инстанции о заключении сторонами договора аренды, учитывая пояснения ИП ФИО1 в рамках материала проверки о заключении договора аренды от 01.02.2022, внесении им платежей по ошибочным реквизитам, платежное поручение №** от 19.04.2022 об оплате истцу 120 000 рублей в счет арендной платы (л.д. 179), которые свидетельствуют о совершении действий, направленных на исполнение договора.

Кроме того, правовая позиция ответчика, заявившего в настоящем деле иск о признании договора аренды от 01.02.2022 недействительным в части также указывает на то, что ИП ФИО1 признает договор заключенным.

Довод ответчика о том, что договор аренды от 01.02.2022 был заключен с протоколом разногласий по площади объекта, объективно какими-либо доказательствами не подтвержден.

Оплата ИП ФИО1 за пользование арендованным имуществом в размере 120 000 рублей, т.е. на условиях договора аренды от 01.08.2018, заключенного с М1., при том, что ответчик считает заключенным между сторонами договор аренды от 01.02.2022, указывает исключительно на противоречивость позиции ответчика, однако не свидетельствует о том, что договор между сторонами был заключен на объект площадью 123, 2 кв.м., поскольку и по договору от 01.08.2018, и по договору аренды от 01.02.2022, объектом выступало помещение площадью 159, 20 кв.м., в размер арендной платы за пользование помещением площадью 123, 2 кв.м., исходя из условий договора составлял бы 115 950 рублей, а не 120 000 рублей, как было оплачено ответчиком.

Из содержания договора аренды от 01.02.2022, как и из предыдущего договора аренды от 01.08.2018, следует, что предметом аренды выступает нежилое помещение площадью 159, 20 кв.м., из которых 123, 2 кв.м. площадь помещений в составе объекта **, учтенная в Едином реестре недвижимости, и 36 кв.м. площадь пристроенного (складского) помещения.

Поскольку договор аренды между сторонами был заключен, истцом исполнялся, в силу положений пункта 2 статьи 431. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона ответчик не вправе ссылаться на недействительность договора в части передачи в аренду пристроя площадью 36 кв.м., поскольку обстоятельства, связанные с самовольным характером пристроя, каким-либо образом на возможность использовать объект в период действия договора аренды не повлияли.

При этом самовольный характер объекта был обоснован ответчиком отсутствием согласия на использование земельного участка, общих конструкций дома собственников помещений в многоквартирном доме, которое как установлено в деле №**/2023, было в последующем ФИО2 получено.

Принятие по иску ПАО «Т Плюс» решения Краснокамского городского суда Пермского края от 24.05.2025 по делу №2-19/2025 о возложении на ФИО2 обязанности демонтировать пристрой в связи с нахождением его в охранной зоне теплосетей, также не указывает на необходимость освобождения ответчика от обязанности вносить плату за имущество, которым ответчик пользовался задолго до вынесения указанного решения.

Доводы апелляционной жалобы истца также не влекут отмену оспариваемого решения суда в обжалуемой части.

В соответствии с пунктом 4.2. договора аренды от 01.08.2028, пунктом 4.1. договора аренды от 01.02.2022, арендная плата подлежит уплате в срок до 25-го числа, соответственно суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с 25 числа платеж считается просроченным, и именно с этого момента арендодателю должно было стать известно о нарушении своего права на получение очередного платежа. Соответственно, довод апелляционной жалобы о том, что срок давности по каждому месячному платежу следует исчислять с 26 числа каждого месяца, и срок давности по платежу за июнь 2022 истцом не пропущен, является ошибочным.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о досудебном урегулировании спора, об обращении с иском в арбитражный суд, о неверном исчислении судом срока давности по заявленным требованиям не свидетельствуют.

Бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня ее начала (пункт 3 статьи 202 ГК РФ).

Вместе с тем, ни законом для споров данной категории, ни договором аренды не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, а соответственно направление истцом в адрес ответчика претензии не приостанавливает течение срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 17 указанного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

Положение пункта 1 статьи 204 ГК РФ не применяется, если судом отказано в принятии заявления или заявление возвращено, в том числе в связи с несоблюдением правил о форме и содержании заявления, об уплате государственной пошлины, а также других предусмотренных ГПК РФ и АПК РФ требований.

Соответственно, обращение истца в арбитражный суд Пермского края с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате, которое было возвращено в связи с неподсудностью спора арбитражному суду, вопреки ошибочному мнению автора жалобы, также не влияет на течение срока исковой давности.

Оснований для восстановления пропущенного срока исковой давности суд первой инстанции также обоснованно не усмотрел.

В соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Приведенные истцом обстоятельства досудебного порядка урегулирования спора, обращения в арбитражный суд, вопреки мнению заявителя жалобы, также не относятся к обстоятельствам, связанным с личностью истца, а потому в качестве уважительных причин для восстановления пропущенного срока в соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации оценены быть не могут.

Ссылка истца на наличие у него третьей группы инвалидности, выписку из медицинской карты за 1996 год объективно не указывают на то, что в силу состояния здоровья в период с 2022 по 2025 годы ФИО2 не имел возможности своевременно обратиться в суд с настоящим иском, что указанные обстоятельства являлись чрезвычайными и имели место в течение шести последних месяцев срока давности.

В связи с этим судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, в связи с чем в удовлетворении апелляционных жалоб следует отказать.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Перми от 06.10.2025 оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий: /подпись/

Судьи: /подпись/