Решение № 3А-1779/2025 3А-1779/2025~МА-0777/2025 МА-0777/2025 от 6 октября 2025 г. по делу № 3А-1779/2025

УИД 77OS0000-02-2025-005343-15


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва6 октября 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1779/2025 по административному исковому заявлению ФГУП "Президент-Отель" об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29 октября 2024 года №177470 результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:62 (далее – Земельный участок).

Административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 2 381 926 000 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является арендатором Земельного участка; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, что затрагивает права административного истца, так как влияет на размер арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной экспертизы от 19 августа 2025 года.

В судебном заседании представитель административного истца требования с учетом их уточнения поддержал; представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержал представленные письменные замечания к заключению эксперта, по доводам которых возражал против удовлетворения административного иска.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 заключение подтвердил, разъяснил порядок и методологию исследования, отверг наличие в расчетах рыночной стоимости Земельного участка ошибок ввиду неиспользования справочника, на применении которого настаивает Департамент городского имущества города Москвы. Письменные пояснения эксперта по доводам замечаний к заключению приобщены к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, замечаний к заключению эксперта не представили, в судебное заседание не явились, извещены, об отложении слушания не просили; об уважительных причинах неявки не сообщили; на основании статей 150,152 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002002:62, площадью 20 046 кв.м., расположен по адресу: <...> земельный участок 24; находится во временном владении и пользовании административного истца на праве аренды, которое зарегистрировано за ФГУП "Президент-Отель" 20 декабря 2012 года на срок 49 лет с даты государственной регистрации.

Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы от 29 октября 2024 года № 177470; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2024 года в размере 2 539 863 280,5 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2025 года.

Административный истец уплачивает арендную плату за пользование Земельным участком, исходя из его оспариваемой кадастровой стоимости; это никем не отрицается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец ФГУП "Президент-Отель" с административным иском представил Отчёт об оценке от 14 февраля 2025 года №63/77-01-2025, подготовленный ООО "Международный центр оценки и консалтинга" (далее – Отчет об оценке), в котором рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года была определена в размере 1 934 687 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении дела заявил о несоответствии представленного с административным иском Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 12 марта 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года; производство экспертизы поручено ФБУ "РФЦСЭ имени профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России".

Согласно заключению экспертов ФБУ "РФЦСЭ имени профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России" ФИО2 и ФИО3 от 19 августа 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Земельного участка не подтверждается. Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года составляет по расчетам экспертов 2 381 926 000 руб.

Не доверять заключению экспертизы у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной и экспертной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение, являются всесторонними.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертами результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделаны экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами экспертов не установлено; эксперты ответили на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертиз отсутствуют; ходатайство об этом Департаментом городского имущества г. Москвы заявлено необоснованно, ввиду чего в его удовлетворении отказано.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно; по доводам замечаний административного ответчика экспертом ФИО2 представлены подробные письменные объяснения и разъяснения в судебном заседании с предупреждением об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, оснований не доверять которым суд не имеет, в которых эксперт ФИО2 подтвердил выводы заключения, аргументировал значения и основания введенных корректировок по ценообразующим факторам, разъяснил порядок и методологию выполненных расчетов, мотивы использования конкретной справочной литературы, в том числе охарактеризовал ее как достоверную для целей определения рыночной стоимости Земельного участка с учетом его делового назначения; эксперт полагал, что замечания административного ответчика являются необоснованными, отметил, что предложенный административным ответчиком альтернативный вариант расчета по ценообразующему фактору площадь об ошибочности выводов экспертов при определении рыночной стоимости Земельного участка, их необоснованности и каком-либо нарушении методологии исследования, не свидетельствует.

Показаниям эксперта, его письменным объяснениям суд в полной мере доверяет, они являются мотивированными и ничем объективно не опровергнуты.

При проведении экспертизы, по убеждению суда, экспертами соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, всесторонне и в полном объеме. Сомнения в достоверности и обоснованности экспертного заключения у суда отсутствуют; само по себе несогласие административного ответчика с экспертным заключением о занижении в последнем стоимости Земельного участка не свидетельствует и основанием для проведения повторной экспертизы не является.

Иные лица, участвующие в деле, возражений и замечаний на заключение эксперта не заявили; как уже указывалось выше, административный истец, согласный с заключением, уточнил административные исковые требования исходя из выводов заключения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, считать недопустимым доказательством у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2024 года рыночную стоимость Земельного участка, равной которой и надлежит установить его кадастровую стоимость.

Доказательств иной рыночной стоимости Земельного участка в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается судом критически и, как следствие, рыночную стоимость Земельного участка не подтверждает.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, также согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не имеют правового значения; кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Земельного участка.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ФГУП «Президент-Отель» заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании расходов на проведение экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Земельного участка существенной не является (6,2 %), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд также исходит из того, что проведение судебной экспертизы сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Земельного участка, равной рыночной; по итогам экспертизы административным истцом изменены требования; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Земельного участка, равной его рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Земельного участка была определена, очевидно, ошибочно, с нарушением методологии или исходя из недостоверных сведений об объекте недвижимости.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать судебные расходы на оплату экспертизы в размере 376 900 руб. согласно счету ФБУ "РФЦСЭ имени профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России" и представленной калькуляции, оснований не доверять которым не имеется.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:62, площадью 20046 кв.м., расположенного по адресу: <...> земельный участок 24, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 2 381 926 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Датой подачи ФГУП "Президент-Отель" заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 4 марта 2025 года.

Взыскать с ФГУП "Президент-Отель" в пользу ФБУ "РФЦСЭ имени профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России" связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 376 900 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 7 октября 2025 года.

Судья

Московского городского судаР.Б. Михайлова