Решение № 2-2197/2019 от 20 мая 2019 г. по делу № 2-2197/2019

№2-2197/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 мая 2019 года

Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Кучиной Е.А., при секретаре Пыльновой Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вавилова ФИО11 к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации город Кострома об оспаривании распоряжения, передаче земельного участка в аренду,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее- Управление) о передаче земельного участка в аренду, требования мотивировал тем, что <дата> приобрел у ФИО2 объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, кадастровый №, находящийся на земельном участке, переданном в пользование Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г.Костромы по Договору аренды №<адрес> от <дата> сроком на 3 года. Дополнительным соглашением от <дата> произведена замена «Арендатора», соответствующие изменения зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО <дата>. Поскольку строительство объекта в установленный договором срок не было завершено, истец <дата> обратился к ответчику с заявлением о продлении срока аренды, в своем письме от <дата> Управление сообщило, что Договор является действующим, истцу предложено обратиться с аналогичным заявлением по истечении срока действия договора. На повторное обращение от <дата> о продлении Договора аренды, истец получил отказ. <дата> истец обратился с новым заявлением к ответчику в котором просил предоставить спорный земельный участок для завершения строительства в аренду без проведения торгов, на что ему было отказано с вынесением соответствующего распоряжения от <дата> №-р. С данным распоряжением не согласен, полагает, что поскольку право собственности на новый объект незавершенного строительства зарегистрировано <дата>, истец в силу п.4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, имеет право на однократное предоставление земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства дома.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, по доверенности, на удовлетворении заявленных требований настаивала.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений Администрации г.Костромы ФИО4 просил в иске отказать по доводам изложенным в письменном отзыве.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами защиты права являются: восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, присуждение к исполнению обязанности в натуре.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата> между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и ФИО12 на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заключен договор аренды от <дата> № <адрес> (далее – Договор), сроком на три года, земельного участка находящегося по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для эксплуатации индивидуального жилого дома, общей площадью ... для восстановления жилого дома.

<дата> договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, запись регистрации ....

<дата> объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, ФИО2 продал ФИО1 Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке <дата>

В связи с приобретением ФИО1 объекта незавершенного строительства, расположенного на арендуемом земельном участке, в силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, с Управлением было заключено дополнительное соглашение от <дата> о смене стороны арендатора по Договору.

<дата> ФИО1 обращался в Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с заявлением о продлении срока аренды, на что получил письменный отказ от <дата>

<дата>, истец обратился в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, без проведения торгов. Распоряжением начальника Управления от <дата> №-р, ФИО1 в удовлетворении заявления отказано.

Считая свои права нарушенными, а решения Управления имущественных и земельных отношении Администрации г.Костромы, не основанными на законе, истец обратился в суд.

Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г.Костромы от <дата>, исковые требования ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношении Администрации г.Костромы о признании незаконным отказа от <дата> в продлении договора аренды, обязании продлить договор аренды от <дата> на три года, оставлены без удовлетворения.

Оспариваемым в настоящем процессе распоряжением начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от <дата> №-р ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), с чем истец не согласен, полагая что право на приобретение участка в аренду без проведения торгов у него имеется на основании п.4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Проверяя правомерность распоряжения Управления от <дата>, суд отмечает следующее.

Предоставление земельных участков, в том числе в аренду без проведения торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в ЗК РФ Федеральным законом от <дата> № 171-ФЗ и вступившей в силу с <дата>.

В силу пункта 1 статьи 2 ЗК РФ, земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, нормы ЗК РФ преимущественно необходимо применять с учетом норм ГК РФ и с учетом их действия во времени.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Данное основание предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов является специальным, правовое регулирование которого отражено в пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, ЗК РФ предусмотрены лишь два случая, когда существует возможность предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В первом случае предшествующим этапу предоставления земельного участка является факт прекращения действия договора аренды земельного участка, заключенного после <дата> и своевременные действия (не более шести месяцев) арендодателя (публичного органа) по обращению с исковыми требованиями в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Механизм обращения в суд предусмотрен в статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). При этом по смыслу пунктов 1 и 6 статьи 239.1 ГК РФ, не имеет значение, с проведением или без проведения торгов предоставлялся земельный участок после <дата>, и заключался соответствующий договор аренды.

В случае удовлетворения исковых требований о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, организуются публичные торги, порядок организации которых утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> №.

Лицу, победившему по результатам публичных торгов, земельный участок предоставляется однократно для завершения строительства сроком на три года.

Второй случай предоставления земельных участков для завершения строительства без проведения торгов, предусмотренный подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, обусловлен отсутствием возможности реализации объекта незавершенного строительства, которое сводится к трем ситуациям:

- арендодателем в суд в течение шести месяцев после прекращения действия договора аренды не заявлено требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов;

- судом отказано в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов;

- объект незавершенного строительства не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В этом случае, земельный участок предоставляется действующему собственнику объекта незавершенного строительства в аренду однократно для завершения строительства. При этом процедура предоставления земельного участка осуществляется по общим правилам, указанным в статьях 39.14 – 39.17 ЗК РФ.

Между тем следует учитывать, что предоставление такого земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Данное условие необходимо понимать следующим образом: в случае если земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства, новый собственник объекта незавершенного строительства, купивший его, не имеет права на заключение нового договора аренды земельного участка однократно для завершения строительства. Это связано с тем, что новый собственник объекта незавершенного строительства, являясь в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 2 статьи 271 ГК РФ, правопреемником прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенным с предыдущим собственником объекта незавершенного строительства, не может повторно реализовать право получения в аренду земельного участка для завершения строительства, которое уже реализовано предыдущим собственником.

В случае отсутствия других оснований для предоставления земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, кроме как установленных в пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка прекращает свое действие.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

По смыслу абзаца второго и третьего пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов на новый срок в отсутствие оснований, установленных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, недопустимо, равно как и продление и (или) возобновление такого договора на неопределенный срок.

Договор аренды земельного участка был заключен <дата>, то есть после вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ. Данным законом с 01 марта 2015 года были введены в действие: статья 239.1 ГК РФ и статья 39.6 ЗК РФ, пункт 5 которой является императивным и подлежит обязательному применению к данным правоотношениям.

Иное толкование, которое в данном случае усматривается из искового заявления, является неверным.

В силу п.п.1 ст.39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемое в настоящем процессе решение вынесено уполномоченным органом и соответствует требованиям действующего законодательства.

Ссылка истца на пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ не имеет юридического значения по следующим основаниям.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Основание, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, реализуется исключительно при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Истец не является лицом, который является собственником объекта незавершенного строительство, право собственности на который было приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, условие, предусмотренное подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, не соблюдено.

Срок, равный шести месяцам со дня прекращения действия Договора, не истек, в удовлетворении требований об изъятии объекта незавершенного строительства судом не отказано, а публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства не проведены. Таким образом, условие, предусмотренное подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, также не соблюдено.

Учитывая, что условия, предусмотренные пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, не соблюдены, оснований для предоставления земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ не имеется, а значит, условие, предусмотренное подпунктом 4 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ, также не соблюдено.

Поскольку предоставление земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства, и это право по Договору уже было реализовано, основания для повторного предоставления земельного участка без проведения торгов, и соответственно заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, отсутствуют.

Однократность предоставления земельного участка означает невозможность продления Договора или заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок.

На основании вышеизложенного, позиция истца о том, что он как новый собственник объекта незавершенного строительства является лицом, которому законом предоставлено право на заключение договора аренды на трехлетний срок, не основана на нормах действующего земельного законодательства, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Вавилова ФИО13 к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации город Кострома об оспаривании распоряжения и о передаче земельного участка в аренду, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его изготовления в мотивированном виде в Костромской областной суд через суд вынесший решение.

Судья -