Решение № 2-546/2017 2-6/2018 2-6/2018 (2-546/2017;) ~ М-573/2017 М-573/2017 от 25 февраля 2018 г. по делу № 2-546/2017

Дело № 2-6/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 февраля 2018 года п. Смидович

Смидовичский районный суд Еврейской автономной области

в составе судьи Бересневой О.Р.

при секретаре Доценко О.А.

с участием

представителя истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Смидович гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании убытков, причиненных в результате неисполнения договорного обязательства, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании убытков, причиненных в результате неисполнения договорного обязательства, в размере 202 651 рубля, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 5 227 рублей. Требования мотивированы тем, что она является собственником здания магазина, расположенного по адресу <адрес>. Между ней и ответчицей ФИО4 02.05.2012 заключен договор аренды здания магазина. При заключении договора ответчица приняла от истицы здание магазина во временное пользование без указания на какие-либо недостатки, то есть в удовлетворительном состоянии, взяла обязательство содержать здание магазина в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт. Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако, ответчица вернула истице здание магазина в неудовлетворительном состоянии, а именно: при неисправном состоянии внутренних помещений; при неисправном состоянии внешних элементов и конструкций. Факт неудовлетворительного состояния здания магазина и причинно-следственная связь между наличием повреждений, дефектов здания магазина и нарушением ответчицей правил эксплуатации нежилых помещений, неисполнением ответчицей договорного обязательства по проведению ремонтов внутренних помещений, наружной части здания магазина подтверждены негосударственным независимым судебным строительным экспертом ФИО5 при проведении технического обследования здания магазина. Цена восстановительного ремонта здания магазина составила 202 651 рубль. Просит взыскать с ФИО4 в свою пользу убытки, причиненные в результате неисполнения договорного обязательства, в размере 202 651 рубля и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 227 рублей.

Определением суда от 21 сентября 2017 г. данное исковое заявление принято к производству Смидовичского районного суда и по нему возбуждено гражданское дело.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, о времени, дне и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, направила в качестве своего представителя ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования, доводы иска, пояснения, данные в прежних судебных заседаниях, поддержал в полном объеме. Суду дополнил, что заключение судебной строительно-технической экспертизы выполнено экспертным учреждением ООО РЭОЦ «Вымпел» без осмотра нежилого здания магазина, вследствие чего имеются сомнения в обоснованности данного заключения.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени, дне и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о чем имеется телефонограмма, направила в суд своего представителя по доверенности ФИО2

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 с исковыми требованиями не согласилась. Суду пояснила, что ответчицей предпринимались все необходимые меры по поддержанию здания магазина в надлежащем состоянии. Вместе с тем, при заключении договоров аренды между ФИО3 и ФИО4 здание магазина уже находилось в аварийном состоянии, износ здания магазина составляет 100%.

Свидетель ФИО6, опрошенный в ходе судебного заседания 25.10.2017г., пояснил, что он с 2012 года в здании магазина, которое арендовала ФИО4, белил и штукатурил котельную, заливал опалубку вокруг магазина, красил здание магазина, также он участвовал в замене ворот, калитки.

Свидетель ФИО7, опрошенный в ходе судебного заседания 25.10.2017г., пояснил, что в 2012 году он выполнял работы по полной замене электропроводки в здании магазина, менял счетчик, автоматы в котельной, розетки, выключатели, светильники.

Эксперт ФИО5, опрошенный в ходе судебного заседания 07.11.2017г., пояснил, что дефекты и повреждения, которые возникли у здания магазина, могли возникнуть только в течение периода длительной эксплуатации. Данные дефекты требуют проведение как текущего, так и капитального ремонта. Фундамент требует проведения реконструкции, замены участков фундамента. Кроме того, здание магазина требует проведение текущего ремонта в виде отделки здания. В случае проведения капитального ремонта фундамента здания магазина в 2011-2012 годах, в настоящее время реконструкция бы не понадобилась.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 616 Гражданского Кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (ч. 1). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2).

Указанная норма права не является императивной и применяется в случае отсутствия в договоре аренды указания на обязанность арендатора производить капитальный ремонт. Вместе с тем, если стороны оговорили в договоре аренды обязанность арендатора по производству капитального ремонта, то именно арендатор несет все негативные последствия неисполнения условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из материалов дела следует, что ФИО3 является собственником магазина, расположенного по адресу: ЕАО, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09 июня 2011 года №-АА 036006.

Согласно договору аренды здания магазина от 08 августа 2011 года, заключенного между ФИО3 (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) арендодатель передала арендатору в аренду здание магазина, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес>, состоящее из основного строения общей площадью 99, 7 кв.м., в том числе торговой – 47, 2 кв.м. (п. 1). Указанное здание сдается сроком на 1 год с оплатой в размере 5 000 рублей ежемесячно, общая сумма договора составляет 60 000 рублей (п. 3). ФИО4 обязуется содержать указанное здание магазина в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий и капитальный ремонт (п. 6).В материалы дела также представлен договор аренды здания магазина от 02 мая 2012 года, заключенный между ФИО3 (арендодатель) и ФИО4 (арендатор), согласно которому арендодатель передала арендатору в аренду здание магазина инв. №, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес>, состоящее из основного брусового строения общей площадью 99, 7 кв.м. (п. 1). Указанное здание сдается сроком на 5 лет с оплатой в размере 5 000 рублей ежемесячно, фактом получения денег является расписка. Общая сумма договора составляет 300 000 рублей (п. 3). ФИО4 обязуется содержать указанное здание магазина в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий и капитальный ремонт (п. 6).

Согласно техническому паспорту, составленному 13.03.2012г. в отношении магазина, расположенного по адресу: ЕАО, <адрес>, его площадь составляет 99, 7 кв.м., процент износа здания 73%.

В материалы представлено экспертное заключение №-НПКН от 21.08.2017г. по общему (комплексному) техническому обследованию нежилого одноэтажного здания по адресу: ЕАО, <адрес>, в результате проведения общего (комплексного) технического обследования данного нежилого одноэтажного здания выявлены многочисленные повреждения и дефекты, которые возникли преимущественно в результате нарушения правил эксплуатации нежилых помещений. Отсутствие проведения ремонтов помещений и самого здания лишь ускорило процесс разрушения либо утраты эксплуатационных свойств отдельных элементов и конструкций, как помещений, так и самого здания. Обследованием установлено, что выявленные повреждения и дефекты не появились бы в случае соблюдения правил эксплуатации нежилых помещений и проведения текущих ремонтов с установленными нормативными документами периодичностью. Нарушений СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий» экспертизой не выявлено. Несущая способность конструкций и элементов здания ни нарушением правил эксплуатации, ни отсутствием проведения текущих ремонтных работ не нарушена. Безопасности объекта капитального строительства ничто не угрожает. Стоимость устранения выявленных дефектов и повреждений согласно расценкам поставщиков строительных материалов и услуг <адрес> составляет: 1.частичный подъем и опускание сруба здания – 17 500 рублей; фундаментные работы – 8000 рублей; наружные ремонтно-строительные работы (фасады, кровля без учета материалов) – 18 000 рублей, ремонт внутренней отделки нежилых помещений – 52 000 рублей. Состояние помещений здания магазина, их элементов и конструкций в целом оценено как недопустимое. Причины появления повреждений и дефектов определены экспертным обследованием исходя из элементов помещений, наиболее поврежденных в результате нарушения правил эксплуатации нежилых помещений и полного отсутствия проведения текущих ремонтов, как внутренних помещений, так и самого здания снаружи. Сумма, необходимая для приведения в исправное состояние внутренних помещений объекта экспертизы, а также внешних элементов и конструкций объекта, составляет 202 651 рубль. Экспертное заключение составлено по результатам осмотра нежилого здания магазина 20.08.2017г.

Согласно заключению эксперта № 61-2017 от 15.01.2018г., составленного ООО РЭОЦ «Вымпел», определить перечень недостатков здания магазина по состоянию на 20.08.2017г., установить связь между дефектами и отсутствием ремонтов в период договора аренды не представляется возможным, поскольку на момент заключения расторжения договора аренды здание находилось в аварийном состоянии. Проведение ремонта задания нецелесообразно, поскольку оно находится в аварийном состоянии, его эксплуатация опасна для жизни. На момент заключения договора аренды расчетный износ здания поэлементно составлял 73%, методом срока жизни 100%. На момент расторжения договора расчетный износ здания поэлементно составлял 70-80%, методом срока жизни – 100%. Поскольку капитальный ремонт фундаментов и стен невозможен, а эксплуатация должна быть запрещена, проведение косметического (текущего) ремонта нецелесообразно.

Суд критически относится к заключению эксперта № 61-2017 от 15.01.2018г., составленного ООО РЭОЦ «Вымпел», поскольку при составлении данного заключения эксперт не выезжал на место и не производил осмотр здания магазина, расположенного по адресу: ЕАО, <адрес>, как на то было указано в определении суда о назначении судебной строительно-технической экспертизы от 07.11.2017г., экспертиза проведена по имеющимся в материалах дела документам, в том числе с учетом экспертного заключения №-НПКН.

Согласно расписке ФИО8 получил от ФИО4 денежные средства в размере 1500 рублей за замену стояка отопления в магазине по адресу: <адрес>. В материалы дела также представлены квитанции о приобретении строительных материалов без указания лица, приобретающего данный товар, и из которых невозможно установить, для какой цели приобретались данные строительные материалы.

Суд с учетом обстоятельств дела считает необходимым положить в основу решения суда экспертное заключение №-НПКН от 21.08.2017г. по общему (комплексному) техническому обследованию нежилого одноэтажного здания по адресу: ЕАО, <адрес>, составленного негосударственным независимым судебным строительным экспертом ФИО5, предупрежденного в ходе судебного заседания 07.11.2017г. об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, и взыскать с ответчика в пользу истца убытки, причиненные в результате неисполнения договорного обязательства, в размере 202 651 рубль без учета затрат, понесенных ответчиком на проведение текущего ремонта, поскольку данным экспертным заключением установлен размер затрат на текущий и капитальный ремонт здания магазина, который требуется для его восстановления на дату прекращения действия арендных правоотношений между сторонами.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно счету на оплату № 19 от 12.02.2018г., выставленного ООО «РЭОЦ «Вымпел», стоимость экспертного заключения составляет 8000 рублей, которые суд считает необходимым взыскать в пользу данного экспертного учреждения с ФИО4

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, районный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о взыскании убытков, причиненных в результате неисполнения договорного обязательства, судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 убытки, причиненные в результате неисполнения договорного обязательства, в размере 202 651 рубля, государственную пошлину в размере 5 226 рублей 51 копейки.

Взыскать с ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертно-оценочный центр «Вымпел» расходы по проведению экспертизы в размере 8000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Смидовичский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья О.Р. Береснева