Апелляционное определение № 33-2650/2025 от 23 декабря 2025 г.

Судья: Бозиев А.И. 07RS0009-01-2025-000193-79

дело № 2-307/2025 Дело № 33-2650/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 декабря 2025 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Бейтуганова А.З.,

судей Табуховой А.А. и Шашева А.Х.,

при секретаре Кишевой А.В.,

с участием: представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2 и его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шашева А.Х. гражданское дело по иску прокурора Эльбрусского района Кабардино-Балкарской Республики в интересах муниципального образования городское поселение Тырныауз и неопределенного круга лиц к Местной администрации городского поселения Тырныауз Эльбрусского муниципального района КБР и ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки,

по апелляционному представлению Прокурора Эльбрусского района Кабардино-Балкарской Республики на решение Эльбрусского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30 октября 2025 года,

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Эльбрусского района Кабардино-Балкарской Республики в интересах муниципального образования г.п. Тырныауз и неопределенного круга лиц обратился в Эльбрусский районный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к Местной администрации г.п. Тырныауз Эльбрусского муниципального района КБР и ФИО2, в котором с учетом уточнений к нему, просил:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между местной администрацией городского поселения Тырныауз Эльбрусского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и ФИО2 договор № от 28.11.2024 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 560 кв.м., расположенного по <адрес> в г.<адрес>;

- применить последствия недействительности (ничтожности) сделок и привести стороны в первоначальное положение, обязав местную администрацию городского поселения Тырныауз Эльбрусского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики возвратить ФИО2 денежные средства в размере 72 167,2 руб. по договору № от 28.11.2024;

- обязать ФИО2 в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить оспариваемый земельный участок с кадастровым номером № от расположенного на нем забора;

- аннулировать в ЕГРН запись от 05.12.2024 № о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 560 кв.м.

В обоснование иска указано, что прокуратурой Эльбрусского района КБР по поручению прокуратуры Кабардино-Балкарской Республики проведена проверка соблюдения органами местного самоуправления Эльбрусского муниципального района требований земельного законодательства при распоряжении земельными участками, в ходе которой установлено, что 20.12.2021 между местной администрацией г.п. Тырныауз Эльбрусского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен договор аренды земельного участка № общей площадью 560 кв.м., с кадастровым номером № согласно которому размер годовой арендной платы земельного участка составляет 10 320 руб.

В 2024 году ФИО2 построил в границах указанного земельного участка объект недвижимости - нежилое здание (магазин) общей площадью 16 кв.м., с кадастровым номером №, на которое 26.06.2024 зарегистрировал право собственности (номер государственной регистрации - №

Обратившись в ноябре 2024 года в Местную администрацию с заявлением о продаже земельного участка в соответствии с требованиями ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации ФИО2, предоставил обоснование, подготовленное Обществом с ограниченной ответственностью ИПА «ВИКО» о необходимости приватизации земельного участка площадью 560 кв.м, для эксплуатации соответствующего объекта недвижимости (далее - Обоснование), где изложены намерения эксплуатации здания в качестве магазина продажи автозапчастей, и планируемое осуществление на земельном участке деятельности придорожного сервиса.

Рассмотрением обращения ФИО2 местной администрацией г.п. Тырныауз вынесено постановление от 28.11.2024 № 232 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 07:11:1400000:601, общей площадью 560 кв.м., расположенного по пр. Эльбрусский в г.п. Тырныауз последнему.

На основании названного постановления между местной администрацией г.п. Тырныауз и ФИО2 28.11.2024 заключен договор о предоставлении в собственность за плату названного земельного участка № стоимостью 72 167,2 руб.

05.12.2024 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № о новом правообладателе названного земельного участка - ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Площадь земельного участка, проданного ФИО2 составляет 560 кв.м., а площадь объекта недвижимости - 16 кв.м., из чего следует, что площадь объекта занимает менее 3 % площади земельного участка, что в 35 раз меньше площади земельного участка.

Помимо того, местной администрацией проигнорировано, что в границах данного земельного участка имеется земельный участок площадью 6 кв.м., с кадастровым номером № с видом разрешенного использования - энергетика, собственником которого является Эльбрусский муниципальный район.

Названный земельный участок площадью 6 кв.м. является составной частью линии электропередач, из чего также следует, что органом местного самоуправления проигнорированы требования Постановления Правительства РФ от 18.02.2023 № 270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства».

Исходя из вышеизложенного следует, что местной администрацией г.п. Тырныауз и ФИО2 допущены нарушения требований законодательства при заключении названного договора, влекущие ничтожность указанной сделки.

Решением Эльбрусского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30 октября 2025 года в удовлетворении иска отказано.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, прокурор Эльбрусского района КБР подал на него апелляционное представление, в котором просить отменить судебный акт и вынести по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования прокуратуры Эльбрусского района КБР.

При вынесении решения суд ссылался на заключение ООО «ГЕО- Эксперт», в котором указано, что для эксплуатации объекта капитального строения, принадлежащего ФИО2 необходим земельный участок площадью 560 кв.м.

В заключении, как указывает истец, содержатся ссылки только на строительные правила в области противопожарной защиты. Иных обоснований заключение эксперта не содержит. Математический расчет площади необходимой для эксплуатации объекта капитального строительства в заключении отсутствует. В связи с чем, к указанному заключению следовало отнестись критически.

ФИО2 не указаны причины, подтверждающие необходимость предоставления ему вышеуказанного земельного участка для размещения и эксплуатации объекта недвижимости; не указано для каких целей ему необходим земельный участок размером 560 кв.м.

Кроме того, в настоящее время здание, принадлежащее ФИО2 не функционирует, в этой связи земельный участок собственником фактически не используется.

При этом предоставление в собственность земельного участка, занятого объектом, площадь которого значительно превышает площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на участке объектов недвижимости, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации, что противоречит существу законодательного регулирования.

Следовательно, местной администрацией г.п. Тырныауз Эльбрусского муниципального района вопреки требованиям п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов реализован (продан) земельный участок, многократно превышающий площадь расположенного на нем объекта недвижимости и необходимого для его эксплуатации, вследствие чего из публичной собственности выбыла часть земельных участков, которые не могут быть проданы собственнику объекта.

Считая, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционного представления не имеется, ФИО2 в письменном возражении просит оставить решение Эльбрусского районного суда Кабардино-Балкарской республики от 30 октября 2025 года без изменения, апелляционное представление без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления, возражения на него, заслушав участников судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно части 3 статьи 35 Федерального закона от "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в силу действующего процессуального законодательства Российской Федерации полномочен обратиться с заявлением в суд, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства.

Как установлено судом и следует из материалов дела 20.12.2021 между местной администрацией г.п. Тырныауз Эльбрусского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № общей площадью 560 кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования – объекты дорожного сервиса.

На указанном земельном участке ФИО2 возведен объект недвижимости - нежилое здание (магазин) общей площадью 16 кв.м., с кадастровым номером №, на которое 26.06.2024 зарегистрировал право собственности по адресу: <адрес><адрес>.

Постановлением Местной администрации г.п. Тырныауз Эльбрусского муниципального района КБР № 232 от 28.11.2024 года земельный участок площадью 560 кв.м., с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимости с кадастровым номером № предоставлен в собственность ФИО2

На основании указанного постановления 28.11.2024 года, между Местной администрацией г.п. Тырныауз Эльбрусского муниципального района КБР и ФИО2 заключен договор № о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 560 кв.м., с кадастровым номером № по цене 72167,2 руб.

05.12.2024 года ФИО2 зарегистрировал право собственности на данный земельный участок.

Прокурор обращаясь в суд с иском, в обоснование указал на то, чтоФИО2 не мог быть признан лицом, имеющим право на приобретение указанного земельного участка в собственность без проведения торгов, поскольку его площадь в 35,5 раза превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости (560:16), а ответчиком обоснование необходимости предоставления земельного участка именно такой площади не приведено.

Возражая против иска ответчик представил в материалы дела заключение ООО «ГЕО – ЭКСПЕРТ» 5/05/ТЗ-131 от 30.05.2025 года согласно которому, площадь земельного участка 560 кв.м. является необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости с учетом его функционального назначения и технико-экономических параметров, а также обоснование необходимости приватизации земельного участка подготовленного ООО ИПА «ВИКО» из которого следует, что имеется практическая значимость и финансово-экономическая целесообразность оформления вещественного права на земельный участок площадью 560 кв.м. поскольку на нем будет располагаться здание для продажи автозапчастей и осуществление придорожного сервиса, что является необходимым условием полноценного функционирования данного комплекса.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствовался статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание выводы заключения ООО «ГЕО – ЭКСПЕРТ» 5/05/ТЗ-131 от 30.05.2025 года и обоснование ООО ИПА «ВИКО» исходил из того, что оспариваемый прокуратурой договор соответствует положениям закона, поскольку одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Законодательство предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику, расположенных на участке здания, сооружения.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, полагая их основанными на неправильном толковании норм действующего законодательства и обстоятельств дела, в связи с чем, приходит к следующим выводам.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. Бремя доказывания необходимого размера земельного участка возлагается на лицо, заявляющего о своих правах на его приобретение.

По смыслу приведенных норм закона собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

При рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

По смыслу приведенных норм исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Положениями статьи 39.16 ЗК Российской Федерации установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Одним из таких оснований является несоразмерность испрашиваемого земельного участка (п. 1 ст. 39.16 ЗК Российской Федерации).

Под несоразмерностью земельного участка следует понимать превышение площади испрашиваемого земельного участка по сравнению с размером земельного участка, который необходим для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости или для осуществления определенного вида хозяйственной деятельности. Соразмерным считается земельный участок, площадь которого соответствует установленным предельным размерам применительно к определенным видам деятельности или, в случае отсутствия таких размеров, исходя из необходимой площади для эксплуатации объектов недвижимости.

При рассмотрении дела, судом первой инстанции не учтено, что земельный участок испрашивался в собственность как участок, на котором расположен принадлежащий ответчикуФИО2 на праве собственности объект недвижимого имущества - нежилое строение, общей площадью 16 кв. м, при этом площадь испрашиваемого земельного участка составляет 560 кв.м., превышая площадь находящегося на нем объекта недвижимости в 35 раз.

Доказательств обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, ответчиками не представлено.

В силу положении статьи 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В данном случае судебная коллегия соглашается с доводом апелляционного представления о необходимости критической оценки заключения ООО «ГЕО – ЭКСПЕРТ» 5/05/ТЗ-131 от 30.05.2025 года, представленного в качестве доказательства обосновывающего соразмерность переданного в собственность ФИО2 земельного участка. Указанное заключение, по сути, не содержит какого-либо конкретного обоснования необходимости и соразмерности передачи земельного участка площадью 560 кв.м. для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости площадью 16 кв.м.

Сама по себе ссылка в заключении на строительные нормы и правила, в том числе "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СНиП II-K.2-62 "Планировка и застройка населенных мест. Нормы проектирования", СНиП Н-Л.7-62 Магазины Нормы проектирования, СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*", не может быть признана доказательством обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости принадлежащего ФИО2

Представленное ответчиком в материалы дела обоснование необходимости приватизации земельного участка, подготовленное ООО ИПА «ВИКО», также не подтверждает вышеуказанные обстоятельства, поскольку его вывод основан фактически на предположении о том, что в будущем на спорном земельном участке будут размещены объекты придорожного сервиса.

С учетом положений статей 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в толковании, данном в пунктах 43 - 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", судебной коллегией были истребованы в качестве новых доказательств разрешение на строительство, проектная документация и акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости – нежилого здания магазина расположенного на спорном земельном участке.

Согласно данным документам ФИО2 05.09.2022 года было дано разрешение на строительство здания магазина, площадью 16 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером № в размере 560 кв.м. Проектная документация, подготовленная ООО «Монолит» в 2022 году, в том числе схема планировочной организации земельного участка, также содержит сведения только о параметрах строительства здания магазина площадью 16 кв.м.

Таким образом доказательств, подтверждающих, что площадь земельного участка с кадастровым номером № в размере 560 кв.м., является необходимой для эксплуатации расположенного на нем здания ответчика площадью 16 кв.м. ответчиками в материалы дела не предоставлены.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что 23 декабря 2025 года им получено разрешение на строительство мойки самообслуживания, путем реконструкции здания магазина, правового значения для разрешения настоящего спора не имеют, поскольку как было указано выше исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Между тем ответчиками не опровергнуто и подтверждено материалами дела, что на момент приобретения спорного земельного участка и в настоящее время на нем расположено только здание магазина, площадью 16 кв.м.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу что ответчику в собственность предоставлен земельный участок для эксплуатации расположенного на нем здания магазина, размер которого многократно превышает площадь объекта недвижимости.

Вместе с тем исключительное право на приобретение участка, предусмотренное нормами земельного законодательства, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка, необходимый для использования именно тех объектов недвижимости, в связи с наличием права, на которые земельный участок испрашивается в собственность.

При таких обстоятельствах, предоставление вышеуказанного земельного участка в собственность, без проведения торгов, нарушает права неопределенного круга лиц, которые могли претендовать на спорный участок в случае его выставления на торги.

Согласно пункту 2 статьи 168, пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Оспариваемая сделка нарушает права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурентных процедур (торгов), а также права муниципального образования, поскольку орган местного самоуправления полномочие по распоряжению земельными участками реализовал ненадлежащим образом.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что отсутствуют основания для признания договора о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка недействительным (ничтожным) противоречит статьям 39.3, 39.16, 39.20 ЗК Российской Федерации.

При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения, об удовлетворении исковых требований прокурора Эльбрусского района КБР.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Эльбрусского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30 октября 2025 года отменить, принять по делу новое решение.

Иск прокурора Эльбрусского района Кабардино-Балкарской Республики в интересах муниципального образования городское поселение Тырныауз и неопределенного круга лиц к Местной администрации городского поселения Тырныауз Эльбрусского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки, удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между Местной администрацией городского поселения Тырныауз Эльбрусского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и ФИО2 договор № от 28.11.2024 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 560 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в <адрес>.

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки:

обязать Местную администрацию городского поселения Тырныауз Эльбрусского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики возвратить ФИО2 денежные средства в размере 72 167,20 рублей по договору № от 28.11.2024;

обязать ФИО2 в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, освободить земельный участок с кадастровым номером № от расположенного на нём забора.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от 05.12.2024 года № о регистрации права собственности ФИО2, на земельный участок с кадастровым номером № площадью 560 кв.м.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 декабря 2025 года.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

судьи: А.А. Табухова

А.Х. Шашев