Решение № 2-962/2025 2-962/2025~М-614/2025 М-614/2025 от 8 октября 2025 г. по делу № 2-962/2025

УИД 16RS0039-01-2025-001295-02

Дело №2-962/2025


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 сентября 2025 года город Заинск

Заинский городской суд Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Исаичевой В.П.,

при секретаре судебного заседания Халиловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Палате имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района Республики Татарстан о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Палате имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района Республики Татарстан о признании незаконным отказа от 18 апреля 2025 года № в заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Требования мотивировала тем, что ему на основании протокола профсоюзного комитета ордена Ленина ОАО «КАМАЗ» профсоюзного комитета Заинского автоагрегатного завода № от 28 января 1993 года был предоставлен в пользование земельный участок строительная позиция № в д.<адрес>, которому впоследствии был присвоен кадастровый №, а также присвоен адрес: <адрес>, на котором он построил индивидуальный жилой дом.

22 сентября 2015 года был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 11 месяцев. В связи с истечением срока аренды указанный земельный участок был снят с кадастрового учета. 21 июня 2024 года указанный земельный участок был повторно постановлен на кадастровый учет с кадастровым номером №, адрес и площадь не поменялись. В связи с тем, что на указанном земельном участке был построен индивидуальный жилой дом, право на которого в не зарегистрировано, считает, что обладает преимущественным право на заключение договора аренды на новый срок, который ему необходим ля регистрации права на жилой дом.

Заявление в адрес ответчика о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов оставлено без удовлетворения в связи с тем, что на земельном участке находится незарегистрированный объект недвижимости. Однако он не может зарегистрировать объект недвижимости из-за отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок.

Оспаривая данный отказ, ФИО1 ссылается на то, что право на однократное трехлетнее предоставление земельного участка для завершения строительства им не было реализовано, вне зависимости от наличия регистраации права собственности на объект незавершенного строительства.

Просит признать отказ Палаты имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района Республики Татарстан от 18 апреля 2025 года № в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1429 кв.м незаконным и необоснованным и не действующим с момента его принятия. Возложить на Палату имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района Республики Татарстан заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1429 кв.м. для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд представителя.

Представитель ФИО1-адвокат Миннутдинов, действующий на основании ордера, исковые требования поддержал по тем же основаниям и в том же объеме, указав, что истец не может заключить договор аренды земельного участка из-за наличия там объекта недвижимости-жилого дома, и в то же время не может зарегистрировать право собственности на жилой дом ввиду отсутствия правоустанавливающего документа на спорный земельный участок. В настоящее время обязанность по заключению договоров аренды земельных участков возложена только на Палату имущественных и земельных отношений. Сельские поселения на территории которых расположены земельные участки таким правом не обладают. Просит исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика – Палаты имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района РТ в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменных отзывах просит в удовлетворении иска отказать. В качестве доводов указывает на несогласие с выводом истца о незаконности оспариваемого решения об отказе в предоставлении истцу земельного участка в аренду. В отзыве ответчик утверждает, что испрашиваемый земельный участок ранее уже однократно был предоставлен ФИО1 в аренду. Оснований для повторного предоставления земельного участка не имеется. Кроме того на спорном земельном участке находится объект недвижимости.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании протокола заседания профсоюзного комитета ордена Ленина ОАО «КАМАЗ» профсоюзного комитета Заинского автоагрегатного завода № от 28 января 1993 года ФИО1 был выделен участков под индивидуальное жилищное строительство в <адрес>.

22.09.2015 года между Исполнительным комитетом Аксаринского сельского поселения Заинского муниципального района Республики Татарстан и ФИО1 был заключен договор аренды сроком на 11 месяцев земельного участка с кадастровым номером № сроком на 11 месяцев, расположенный по адресу: <адрес>». договор действует по 21 августа 2016 года.

Из сведений представленных из ЕГРН следует, что ранее земельный участок по адресу: <адрес> в период когда действовал договор аренды с ФИО1 имел кадастровый №. В связи с истечением срока аренды указанный земельный участок был снят с кадастрового учета. 21 июня 2024 года указанный земельный участок был повторно постановлен на кадастровый учет с кадастровым номером №, адрес и площадь не поменялись.

Из технического плана здания 2016 года следует, что на земельном участке с кадастровым № ФИО1 построен жилой дом площадью 29,5 кв.м.

Согласно заключения строительно-технической экспертизы № от 28.09.2020 здание жилого дома, расположенное по адресу: <адрес>. Соответствует требованиям СП, действующих на территории Российской Федерации. Угрозы жизни и здоровью людей, пребывающих в жилом здании по данному адресу, не установлено

09.04.2025 года ФИО1 обратился в Палату имущественных и земельных отношений с заявлением о предоставлении ему в аренду земельный участок по адресу: <адрес> без проведения торгов.

18.04.2025 Палатой имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района вынесено решение за № об отказе в удовлетворении заявления ФИО1, сославшись в своем ответе, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости.

В письменных возражениях на иск, ответчик указывает на отсутствие оснований для предоставления ФИО1 испрашиваемого земельного участка в аренду на 3 года без проведения торгов, так как возможность получения земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства уже была использована ранее ФИО1 а также ввиду наличия на указанном участке объекта недвижимости

С такими выводами суд согласиться не может исходя из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, который был возведен ФИО1, но не зарегистрирован в установленном законом порядке ввиду истечения срока договора аренды и невозможности его регистрации в настоящее время ввиду отсутствия каких-либо прав на земельный участок, на котором расположен жилой до., и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для реализации прав собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке.

Выводы ответчика об обратном сделаны с нарушением норм права, регулирующих спорные правоотношения.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2016 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объектанедвижимости, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Истец при рассмотрении данного дела ссылалась на то, что в отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство и оформить надлежащим образом имущественные права на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует истцу и его семье в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

На основании изложенного, руководствуясь 194-199 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Палаты имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района Республики Татарстан от 18 апреля 2025 года № в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> 1429 кв.м..

Возложить на Палату имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района Республики Татарстан заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1429 кв.м. для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Заинский городской суд Республики Татарстан.

Судья: Исаичева В.П.

Мотивированное решение составлено 09 октября 2025 года