Апелляционное определение № 33-3541/2025 33-67/2026 от 25 января 2026 г.

Апелляционное дело № 33-67/2026

УИД 21RS0024-01-2023-004918-53

Судья Мордвинов Е.Н.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 января 2026 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Арслановой Е.А.,

судей Уряднова С.Н., Спиридонова А.Е.,

при секретаре Яшине В.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению прокурора Чувашской Республики, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к администрации г. Чебоксары, ФИО1, ФИО2 об оспаривании права собственности, торгов, сделок и применении последствий недействительности сделок, признании права общей долевой собственности, поступившее по апелляционному представлению заместителя прокурора г. Новочебоксарска Столяровой Э.В., представителя ФИО3 ООО Юридическая фирма «Защита» на решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 31 июля 2025 года, которым, постановлено:

В удовлетворении исковых требований прокурора Чувашской Республики в интересах неопределенного круга лиц к администрации г. Чебоксары, ФИО1, ФИО2 об оспаривании права собственности, торгов, сделок и применении последствий недействительности сделок, признании права общей долевой собственности полностью отказать.

Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия,

установила:

Заместитель прокурора г. Чебоксары Чувашской Республики, действующий в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд к администрации г. Чебоксары, ФИО1, ФИО2 с иском о

- признании недействительным права собственности муниципального образования «г. Чебоксары-столица Чувашской Республики» на здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по <адрес>, зарегистрированное за муниципальным образованием до реализации этого имущества 17.04.2023 через торги ФИО1;

- признании недействительными проведенных 17.04.2023 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом торгов в форме аукциона по продаже недвижимого муниципального имущества: земельного участка с кадастровым номером №, и находящегося на нем нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

- признании недействительным заключенного между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и ФИО1 договора № от 19 апреля 2023 года купли-продажи вышеназванных объектов недвижимости;

- применении последствий недействительности ничтожной сделки путем:

- признания недействительным заключенного между ФИО1 и ФИО2 договора дарения от 22 мая 2023 года недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером №, и находящегося на нем нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

- прекращения права собственности ФИО2 на спорное имущество;

- возложения на ФИО2 обязанности возвратить администрации г. Чебоксары Чувашской Республики земельный участок с кадастровым номером № и нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

- возложения на администрацию г. Чебоксары Чувашской Республики, как правопреемника Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, обязанности возвратить ФИО1 продажную цену спорных объектов недвижимости в размере <данные изъяты> руб.;

- исключения из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером №, с 16 по 24 мая 2023 года - за ФИО1, с 25 мая 2023 года - за ФИО2;

- о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> на спорное имущество.

Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой г. Чебоксары в ходе проведения проверки по обращениям жильцов дома <адрес> и ООО «НИДИ» по вопросу законности реализации администрацией г. Чебоксары через Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, выявлены нарушения требований федерального законодательства и прав неопределенного круга лиц. Установлено, что в нежилом одноэтажном здании под № по <адрес> размещены: водомерный узел, повысительная насосная станция, общедомовой прибор учета холодного водоснабжения, являющиеся частью системы водоснабжения многоквартирного жилого дома (далее также МКД) № по <адрес>. По мнению прокурора, данное имущество является общедомовым имуществом МКД № по <адрес> в <адрес>, предназначенным для его обслуживания. В 2022 году по заказу НО «Республиканский фонд капитального ремонта многоквартирных домов» проведен капитальный ремонт общедомового имущества, в том числе водомерного узла и повысительной насосной станции, размещенных в нежилом одноэтажном здании с кадастровым номером №

Согласно данным ЕГРН право муниципальной собственности на здание № по <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. зарегистрировано 16.12.2005, право на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в ЕГРН 15.11.2006. Решение о приватизации муниципального имущества - земельного участка с кадастровым номером № и нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером №, принято постановлением администрации г. Чебоксары от 09.03.2023 №800 со ссылкой на Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Продавцом определен Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом, форма торгов (способ приватизации) – продажа посредством публичного предложения в электронной форме. В извещении о проведении аукциона – информационном бюллетене, утвержденном заместителем главы администрации г. Чебоксары от 14.03.2023, не содержится сведений о каких-либо обременениях реализуемых объектов недвижимости.

По результатам проведенного в апреле 2023 года аукциона в электронной форме, на основании протокола о результатах публичного предложения от 17.04.2023, с победителем аукциона ФИО1 19.04.2023 заключен договор купли-продажи № Н-2023.6463. Данным договором в собственность покупателя ФИО1 переданы земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № с находящимся на нем одноэтажным зданием с кадастровым номером №, общей стоимостью <данные изъяты> рублей.

С 22.05.2023 собственником спорного недвижимого имущества на основании договора дарения от 22.05.2023, заключенного с ФИО1, является ФИО2, который в настоящее время предпринимает меры для освобождения здания и земельного участка от расположенных на нем коммуникаций.

По мнению прокурора, и оформление права муниципальной собственности на спорные объекты недвижимости и последующая их приватизация незаконны, поскольку эти объекты являются общедомовым имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>, т.к. в здании размещены общедомовые сети водоснабжения.

Судом постановлено приведенное выше решение, с которым не согласилась прокуратура Чувашской Республики и представитель третьего лица ФИО4 ООО «Юридическая фирма «Защита».

В апелляционном представлении заместитель прокурора г. Новочебоксарска указывает, что вопреки выводам суда о применении прокурором ненадлежащего способа защиты права, сам по себе факт не использования в данном случае истцом такого способа защиты как виндикационный иск, не может быть основанием для отказа в защите права. Применение прокурором способа защиты в виде признания сделки недействительной является результатом свободного выбора истцом способа защиты нарушенного права. Исковое заявление прокурором мотивировано тем, что ответчики совершили и исполнили ничтожную сделку. Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двухсторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанностях каждой из сторон вернуть все полученное по сделке. Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения к отношениям сторон применению не подлежат. Полагают, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Представитель ФИО4 ООО «Юридическая фирма «Защита» полагает, что, исходя из просительной части иска, какой-либо неясности заявленных исковых требований не усматривается. Целью обращения прокуратуры в суд за судебной защитой является возвращение спорных здания и земельного участка в состав общедомового имущества, а также возвращение полученного сторонами по ничтожным сделкам, совершенным в отношении указанных объектов недвижимости. Материалами дела подтверждается факт использования нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером № для обслуживания помещений многоквартирного <адрес>. Первая приватизация квартир в многоквартирном <адрес> состоялась 19 февраля 1993 года. Следовательно, с этой даты первой приватизации спорное здание и сформированный для его обслуживания и эксплуатации земельный участок наравне с иными элементами общего имущества собственников использовались и используются для обслуживания помещений в доме. Это имущество не выбывало из владения собственников и не передавалось ответчикам ни одним из предусмотренных законом способов. В связи с этим исковые требования прокурора подлежат удовлетворению.

В связи с не привлечением районным судом к участию в деле лиц, права и обязанности которых затронуты принятым судом решением, судебная коллегия перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены собственник - ООО «Республиканское объединение «Чувашагропромстрой» и арендатор - ООО «Интехсервис» помещения № 4 в <адрес>, в <адрес>. Судебная коллегия пришла к выводу о том, что данное помещение составляет единое здание с МКД № по <адрес>, с кадастровым номером №. Это усматривается из сопоставления выписок из ЕГРН:

- от 27.10.2025 на помещение с кадастровым номером № и

- от 13.11.2025 на здание с кадастровым номером №.

В суде второй инстанции исковые требований прокурором уточнены.

Уточненным 15.12.2025 иском, заявленным к администрации г. Чебоксары, ФИО1 и ФИО2, прокурор просил:

1. признать земельный участок с кадастровым номером № и нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, общедомовым имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме <адрес> с кадастровым номером №,

2. признать недействительными торги, проведенные 17.04.2023 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом в форме аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером №, и находящегося на нем нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером №,

3. признать недействительным заключенный между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и ФИО1 договор № Н-2023-6463 от 19 апреля 2023 года купли-продажи вышеназванных объектов недвижимости и применить последствия недействительности ничтожной сделки,

4. признать недействительным заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор дарения от 22 мая 2023 года земельного участка с кадастровым номером № и нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером №,

5. истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № и нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, в пользу собственников помещений многоквартирного <адрес> с кадастровым номером №,

6. прекратить право собственности ФИО2 на спорное имущество и исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером № за ФИО2

Изучив материалы дела, обсудив уточненный иск, доводы апелляционной жалобы и представления прокурора, выслушав прокурора Филиппову К.Ю., представителя ФИО4 ООО «Юридическая фирма «Защита» ФИО5, представителя ПАО «Т Плюс» ФИО6, поддержавших иск и полагавших решение суда подлежащим отмене, ФИО2, просившего об отказе в удовлетворении иска и отмене решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении исковых требований прокурору Чувашской Республики, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что прокурором избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. При этом суд исходил из того, что предъявленный прокурором иск о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности не восстановит права лиц, в интересах которых предъявлены требования, что в данном случае должен был быть предъявлен виндикационный иск в порядке, предусмотренном ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Между тем судом рассмотрены исковые требования о признании ряда последовательно заключенных сделок недействительными, о применении последствий их недействительности, о признании права собственности на спорное имущество и возврате этого имущества собственникам помещений МКД № по <адрес>.

Как отмечено в п. 3 постановления Конституционного Суда Российской Федерации № 6-П, Гражданский кодекс РФ в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ) не ограничивает истца в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых способов. Граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Согласно Гражданскому кодексу РФ лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302). Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст.302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

В такой ситуации при наличии добросовестного приобретателя следует отказать в иске о применении последствий недействительности сделок, возврате имущества, но не в иске о признании сделок недействительными (ст.ст. 166, 168 ГК РФ).

По мнению судебной коллегии, в данном случае ссылка на вышеприведенные нормы несостоятельна, районным судом не установлены обстоятельства дела, правоотношениям сторон не дана правовая квалификация, не применен закон, подлежащий применению.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление № 10/22) в соответствии со ст. 148 ГПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Ссылка истца в исковом заявлении на нормы права, не подлежащие, по мнению суда, применению в данном деле, сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Суд второй инстанции перешел к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, и прокурор воспользовался правом уточнения исковых требований. Как указано выше, им заявлены требования, как о признании сделок по отчуждению спорного имущества недействительными, так и об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения.

Судом второй инстанции установлено и из материалов настоящего гражданского дела усматривается следующее.

Жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, был введен в эксплуатацию поэтапно тремя актами государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденными решениями исполкома Чебоксарского горсовета в 1989 году. В актах о приеме дома в эксплуатацию заказчиком и генеральным подрядчиком строительства значится СПМК-2 ССК «Чебоксарский» Чувашагропромстроя. В деле имеются акты ввода в эксплуатацию «15-этажного жилого дома со встроенными помещениями, поз<данные изъяты>» (1), «кафе на <данные изъяты> посадочных мест» (2) и «встроенных помещений <данные изъяты>-этажного дома» (3).

В техническом паспорте на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>, составленном БТИ Калининского района г. Чебоксары Министерства коммунального хозяйства СССР, по состоянию на февраль1989 года, инв. номер 4737, в составе служебных строений, дворовых сооружений и замощения под литерой В указан тепловой пункт.

В техническом паспорте на здание «Центральный тепловой пункт» в <адрес> а, составленном в 1989 году Чебоксарским бюро технической инвентаризации, под литерой В, также значится принадлежащий Чувашскому Агропрому центральный тепловой пункт (далее также ЦТП), использование: «то же», площадью 156,7 кв.м., размером 12,59 м. х 12,45 м.

В техническом паспорте, составленном МУП «БТИ и ПЖФ» на объект недвижимости «одноэтажное кирпичное здание» (лит. А), назначение - нежилое, расположенное по <адрес> дата технической инвентаризации - 08.07.2005, описан объект, размером 12,52 м. х 12,57 м, площадью 157,4 кв.м., 1989 года постройки.

В соответствии с вышеуказанными техпаспортами в здании расположено единственное помещение - машинный зал, площадью 132,6 кв.м.

В техническом паспорте, составленном по заказу ФИО2, по состоянию на 31 августа 2023 года Акционерным обществом «Бюро технической инвентаризации» на объект недвижимости «нежилое одноэтажное кирпичное здание» (лит. А), назначение - нежилое, расположенное по <адрес>, имеется техническое описание объекта, размером 12,57 м. х 12,52 м, площадью 157,4 кв.м., 2005 года постройки. В соответствии с техническим планом здания, составленным кадастровым инженером ФИО7 по заказу ФИО2, здание по <адрес>, с кадастровым номером №, расположено на земельном участке с кадастровым номером №, имеет площадь <данные изъяты> кв.м., год постройки - 2005.

В ЕГРН зарегистрировано нежилое одноэтажное кирпичное здание, 2005 года постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Исходя из пояснений сторон и анализа представленных в дело документов следует, что вышеприведенные паспорта, содержащие техническое описание объекта составлены в отношении одного и того же объекта - здания ЦТП, построенного в 1989 году вместе с 15-этажным жилым домом, что также подтверждается следующими документами.

Согласно данным технического паспорта, изготовленного на объект «139-квартирный дом» Чебоксарским бюро технической инвентаризации по состоянию на 31.08.1989, в составе жилого дома числятся:

- 139-квартиный <адрес>, литеры А и Б,

- кирпичное здание центрального теплового пункта, площадью 156,7 кв.м., лит. В,

- кирпичное здание трансформаторной подстанции, площадью 64,1 кв.м., лит. Г.

Акционерным обществом «Головной проектно-изыскательский институт «Чувашгражданпроект» (далее АО «ГПИИ «Чувашгражданпроект») в материалы дела представлена проектная документация по строительству жилого 15-этажного дома.

В составе Стройгенплана указаны: под № – 15- этажный жилой дом, под №- этажный жилой дом, под №- кафе на 75 мест, под № – выставочный зал и помещение ЖЭК.

В проектной документации АО «ГПИИ «Чувашгражданпроект» разработано строительство здания центральных тепловых пунктов систем теплоснабжения с насосной станцией, в «плане фундаментов» под оборудование предусмотрены места установки дополнительных фундаментов из бетона со стальными конструкциями, с виброизолирующим основанием для насосов марки К 20/30, с электросиловым оборудованием для насосной. Также проектом ЦТП с насосной станцией предусмотрена внутренняя канализация, со сбрасыванием сточных вод в наружную сеть канализации.

Для подачи воды потребителю в насосной станции по проекту должны быть установлены: два насоса марки К 20/30 с электродвигателем, из которых один рабочий, второй – резервный (для хоз.-питьевого водоснабжения), два насоса марки 3к-6у с электродвигателем, из которых один рабочий, другой - резервный (для противопожарного водоснабжения). Пуск насосов производится при открытой задвижке на напорном водоводе, отключение хоз.-питьевых насосов - от датчиков давления, установленных на 15-м этаже.

В соответствии с экспликацией оборудования водопроводной насосной станции, в состав станции входит следующее оборудование:

- центральный консольный насос марки к 20/30 с электродвигателем (2 шт.),

- центробежный консольный насос марки 3к-6у с электродвигателем (2 шт.),

- воздушно-напорный колпак 4 шт.,

- таль передвижная червячная с высотой подъема 3 метра 1 шт.,

- инвентарь: шкаф для хранения одежды (250х200х1600 – 4 шт.), шкаф для хранения хоз. инвентаря (250х200х1800) – 2 шт.

Согласно проекту ЦТП был предназначен для поддержания циркуляции в системе водоснабжения, для хозяйственно-питьевого и противопожарного водоснабжения 15-этажного жилого дома позиции №№ по <адрес>, для чего в машинном зале здания предусмотрена установка двух центробежных насосов 1,5 К, один из которых резервный (л.д. 127, т.3). Также в «общих данных» проекта ЦТП указано, что «ЦТП предназначен для приготовления горячей воды для нужд горячего водоснабжения и отопления» (л.д. 133, т. 3).

В сообщении ООО «Ниди» указано, что в настоящее время в здании по адресу: <адрес>, расположена повысительная насосная станция холодного водоснабжения, водомерный узел и общедомовой прибор учета ХВС, предназначенные для обслуживания жилого <адрес>. Также имеется электрический счетчик для учета электроэнергии, потребленной для работы насосной повысительной станции.

Согласно письму АО «Водоканал» от 27.02.2024, адресованному ФИО2, в ЦТП расположено оборудование, предназначенное для обеспечения необходимого напора холодного водоснабжения в МКД.

В письме от 01.11.2025 в адрес Верховного Суда Чувашской Республики АО «Водоканал» сообщило, что в нежилом здании по адресу: <адрес> какое-либо имущество обществом не обслуживается. Из представленного АО «Водоканал» акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон по водопроводным и канализационным сетями и сооружениям на них, составленного в 2015 г. между ОАО «Водоканал» и ООО «Ниди», усматривается, что по адресу: <адрес>, водопроводные и канализационные сети обслуживаются АО «Водоканал» до стен жилого <адрес> и до стен здания ЦТП, расположенного по адресу: <адрес>. Внутри здания ЦТП сети обслуживаются абонентом - ООО «Ниди», управляющей компанией МКД № по <адрес>.

В письме от 07.11.2025 АО «Водоканал» указало, что здание по адресу <адрес> (оно же нежилое помещение № по адресу: <адрес>) подключено к сетям водоснабжения и водоотведения через <адрес>, поскольку имеет с ним общую стену.

Согласно сведениям Чебоксарского МРО АО «Чувашская энергосбытовая компания», общество имеет договор энергоснабжения №, заключенный с ООО «Ниди» 09.01.2023.

В письме, адресованном ФИО2 от 11.09.2023 № 36/12 -8242 общество сообщило, что по информации ГУП Чувашской Республики «ЧГЭС» Мигпромэнерго Чувашии кабельные линии 0,4 кВ от РУ-0,4 кВ ТП- 274 до нежилого одноэтажного кирпичного здания по <адрес> проложены 12.01.1989 СПИК 2 «Лапсары» одновременно с кабельными линиями 0,4 кВ до многоквартирного жилого дома и кафе по <адрес>. Учет и оплату электроэнергии, потребляемой водонасосной установкой, расположенной в здании <адрес> осуществляет ООО «Ниди» на основании договора № от 09.01.2023.

В итоге, из представленных в дело документов следует, что в спорном здании по <адрес> в настоящее время расположена водонасосная станция, оборудование водоотведения и водоснабжения, предназначенное для обслуживания жилого <адрес> и здания кафе – помещение №, по <адрес>, а также электрооборудование, предназначенное для обслуживания этой станции.

Также судом установлено, что кроме вышеупомянутого оборудования в спорном здании ЦТП расположен распределительный узел трубопровода горячего водоснабжения, обслуживающий несколько жилых домов.

Так, согласно сведениям, представленным ПАО «Т Плюс» письмом от 31.07.2025 в настоящее время в соответствии с концессионным соглашением в отношении объектов теплоснабжения, находящихся в муниципальной собственности г. Чебоксары, №F00-FA058/02-026/0001-2021 от ДД.ММ.ГГГГ (далее Соглашение) администрация города Чебоксары передала ПАО «Т Плюс» имущество согласно приложению 2 Соглашения. Предметом концессионного соглашения в силу п. 1.1 является обязательство концессионера (ПАО «Т Плюс») за свой счет создать и/или реконструировать объекты теплоснабжения, право собственности на которые принадлежит Концеденту (муниципальное образование г. Чебоксар- столица Чувашской Республики), обеспечить его эффективное использование, осуществлять деятельность по производству, подаче, передаче, продаже (сбыту) распределению тепловой энергии к внутридомовым инженерным сетям и объектам теплоснабжения с использованием объекта соглашения. Концедент - обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный настоящим соглашением права владения и пользования объектом Соглашения для осуществления данной деятельности. Согласно п. 10.1 Соглашения, оно вступает в силу со дня его подписания и действует 25 лет.

В п. 552 Приложения № 2 к Соглашению в числе переданного ПАО «Т Плюс» имущества указано сооружение с инвентарным номером №, с наименованием «Т/с <адрес> ЦТП, от ТК-1-14 до ТК13», с датой постройки – 01.02.1970, проходящее, в том числе, по земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по <адрес>.

В письменных пояснениях ПАО «Т Плюс» от 08.12.2025 и от 14.01.2026 указано, что в нежилом здании <адрес> находится центральный тепловой пункт для производственной деятельности ПАО «Т Плюс», в том числе, участок распределительной тепловой сети с проходящим трубопроводом горячей воды. Данный участок распределительной тепловой сети обеспечивает теплоносителем, кроме прочих потребителей, здание кафе по <адрес>. Приложенным фотоматериалом подтверждается наличие в подвальном помещении дома оборудования теплоснабжения.

ПАО «Т Плюс» также представлен в материалы дела Договор теплоснабжения и поставки горячей воды № от 01.01.2021, заключенный между ПАО «Т Плюс» и ООО «Ниди». Из актов разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон (приложение № 3 к Договору от 01.01.2021) усматривается, что ПАО «Т Плюс» обслуживает не только жилой дом по <адрес>, но еще 26 жилых домов в <адрес> по улицам: <адрес>.

При этом, по сведениям ПАО «Т Плюс» общедомового имущества <адрес> в здании <адрес>, обслуживаемого ПАО «Т Плюс», не имеется.

Представителем ПАО «Т Плюс» 16.01.2026 с участием начальника района Чувашских тепловых сетей филиала «Марий Эл и Чувашии» ПАО «Т Плюс» составлен акт обследования тепловых сетей, расположенных по адресу: <адрес>, которым установлено следующее. В полу здания на глубине от 1 до 3 метров расположены непроходные железобетонные, местами кирпичные каналы тепловой сети. В каналах тепловой сети проложены трубопроводы Дн219 мм, Дн108 мм, запорная арматура ДУ200мм- 2 шт., регулирующая арматура ДУ 100-2 шт. Данное технологическое оборудование снабжает теплом 4 квартал Центральной части г. Чебоксары, более 25 многоквартирных жилых домов, 2 детских сада и школу.

Из письменных пояснений ПАО Т «Плюс» и пояснений представителя общества, данных в суде второй инстанции, следует, что для обслуживания данного оборудования ПАО «Т Плюс» должно иметь беспрепятственный доступ к нему.

Таким образом, кроме оборудования водоснабжения, обслуживающего МКД № 10 и здание кафе в <адрес> (повысительная насосная станция с общедомовым счетчиком электроэнергии), в спорном здании имеются коммуникации в виде принадлежащей администрации г. Чебоксары и переданной по концессионному соглашению ПАО «Т Плюс» теплотрассы, 1970 года постройки, с запорной и регулирующей арматурой, обслуживающей также иные социальные объекты.

От проведения по делу судебной строительно -технической экспертизы для более детального установления объема и назначения имеющегося в спорном здании оборудования, для исследования проектной документации специалистами с целью уточнения назначения здания при его проектировке и возведении, стороны спора категорически отказались, в связи с чем вышеприведенные выводы сделаны судебной коллегией на основании доказательств, представленных в дело сторонами (ст. 56, ч. 2 ст. 195 ГПК РФ).

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, имущество, обслуживающее более одного помещения в МКД по общему правилу относится к общедомовому имуществу.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в МКД могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/109 разъяснено, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как эти коммуникации сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, то это право в отношении каждого дома возникало только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Применяя аналогию закона в отношении зданий, обслуживающих МКД, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорное здание, как в вышеприведенных примерах - подвальные помещения в МКД, может быть как отнесено к общей долевой собственности собственников помещений в доме, так и может быть самостоятельным объектом прав, не относящимся к общедомовому имуществу.

Предъявляя исковые требования в интересах неопределенного круга лиц, прокурор сослался на принадлежность здания собственникам МКД № по <адрес>, учитывая обстоятельства его возведения и использования – для нужд жителей жилого дома.

Однако, в ходе рассмотрения спора по существу судебной коллегией было установлено, что насосная станция обслуживает не только жилой <адрес>, но и кафе, имеющее иной юридический адрес: <адрес>. Более того, судом установлено наличие в машинном зале спорного здания, кроме оборудования, относящегося к общедомовому имуществу МКД, теплотрассы с запорными устройствами, обслуживающей еще более 25 объектов.

Пунктом 2 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее Постановление ВС РФ № 3020-1) предусматривалось, что объекты государственной собственности, указанные в Приложении № 3 к Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, подлежали передаче в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

В п. 1 Приложения № 3 к Постановлению ВС РФ № 3020-1 к объектам, относящимся к муниципальной собственности, отнесены объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов:

- жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5 - и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения;

- жилищно-эксплуатационные предприятия и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие объекты, перечисленные в данном приложении;

- объекты инженерной инфраструктуры городов (за исключением входящих в состав имущества предприятий), городского пассажирского транспорта (включая метрополитен), внешнего благоустройства, а также предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт указанных объектов;

- другие объекты, находящиеся в оперативном управлении исполнительных органов городских и районных (в городах) Советов народных депутатов (местной администрации).

Таким образом, согласно п. 1 Приложения № 3 к Постановлению ВС РФ № 3020-1 жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, был отнесен к муниципальной собственности.

При этом с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. В соответствии со ст. 22 Закона РСФСР № 1541-1 на момент приватизации спорного жилого дома за государственными жилищно - эксплуатационными и ремонтно - строительными организациями сохранялись обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями). Обслуживание и ремонт жилых помещений, находящихся в собственности граждан в частично приватизированных домах, осуществлялись жилищно - эксплуатационными и ремонтно - строительными организациями, обслуживающими эти дома до начала приватизации (ст. 24 Закона № 1541-1). Контроль за техническим состоянием и своевременным ремонтом приватизированного жилищного фонда возлагался на местные Советы народных депутатов и органы местного самоуправления (ст. 25).

Однако, из материалов дела усматривается, что здание ЦТП, несмотря на приватизацию в МКД № по <адрес>, начавшуюся согласно сведениям администрации г Чебоксары в 1993 году, оставалось в собственности муниципалитета. Право муниципальной собственности зарегистрировано в ЕГРН за муниципальным образованием «г. Чебоксарым- столица Чувашской Республики» 16.12.2005, что подтверждается выпиской из Единого реестра муниципальной собственности № от 14.12.2005.

По мнению судебной коллегии, учитывая, что в единственном помещении спорного здания - в машинном зале находилось оборудование теплопровода, обслуживающее несколько жилых домов, а в настоящее время - это еще и социально значимые объекты- детские сады и школа, нахождение здания в муниципальной собственности соответствует правовому статусу здания и его назначению. Оно не могло являться общедомовым имуществом, поскольку коммуникации, находящиеся в нем обслуживали, кроме МКД № по <адрес>, и другие объекты. По смыслу вышеприведенных положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, другие объекты, не могут включаться в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Спорное здание находилось в муниципальной собственности вплоть до продажи помещения ФИО1 по договору купли-продажи от 19.04.2023 №. При этом иного, самостоятельного назначения – кроме технического обслуживания проходящих через него и расположенных в нем коммуникаций, здание не имело ни на момент первой приватизации в 1993 году, ни позже. В период с 23.01.2006 по 18.05.2009 здание было передано в хозяйственное ведение МУП «Калининское районное управление ЖКХ» для использования по назначению, как ЦТП. По сообщению администрации г. Чебоксары от 23.01.2026, с 18.05.2009 по 19.04.2023 здание в аренду либо на ином праве кому-либо не предоставлялось. Следовательно, в период нахождения здания на праве хозяйственного ведения у МУП «КРУ ЖКХ» каким-либо образом назначение этого здания не менялось, доказательств обратного суду не представлено. Упоминание администрацией г. Чебоксары в письме от 23.01.2026 об использовании МУП «Калининское районное управление ЖКХ» спорного здания под склад не свидетельствует о самостоятельном использовании помещения. Наличие у здания других потребительских качеств, кроме использования помещения, как машинный зал, под установку оборудования для водо и тепло –снабжения, не свидетельствует об ином самостоятельном назначении помещения. Исходя из содержания договора, заключенного между администрацией г. Чебоксары и МУП «КРУ ЖКХ» здание передавалось для использования по назначению, а не под склад.

Как указано выше, так как спорное здание ЦТП изначально построено в составе и для обслуживания многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>, и построено на трубопроводе горячего водоснабжения, 1970 года постройки, также для его обслуживания, данное имущество в силу закона изначально с момента принятия Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 и Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1, являлось муниципальной собственностью и составляющей частью жилого фонда.

При таких обстоятельствах, нельзя говорить о том, что здание по <адрес>, эксплуатируется исключительно в целях содержания одного МКД и, следовательно, принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. Таким образом, положенное в основу исковых требований утверждение прокурора о том, что спорные здание и земельный участок являются общедомовым имуществом, является неверным.

В связи с этим судебная коллегия не усматривает оснований для признания спорного здания принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД № по <адрес>, в связи с чем данное требование прокурора не может быть удовлетворено. Возникновение права собственности у муниципалитета на данное здание основано на законе.

Как указано ранее, в силу ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В п. 39 Постановления 10/22 разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК РФ).

В соответствии с ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п. 36 Постановления № 10/22).

В п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2025) указано, что недействительность сделки, на основании которой передано имущество, сама по себе не свидетельствует о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, и не является достаточным основанием для истребования этого имущества у последующего приобретателя, добросовестность которого предполагается, пока не доказано обратное.

При рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о том, что здание по <адрес> б, правомерно принадлежало и было зарегистрировано в ЕГРП на праве собственности за администрацией <адрес>, не относилось к общедомовому имуществу МКД № по <адрес> на праве общей долевой собственности (за исключением оборудования в виде повысительной насосной станции с электрооборудованием), оснований для истребования здания из чужого незаконного владения не имеется. Данное имущество не выбывало из собственности надлежащего собственника, имеющего право им распорядиться – муниципалитета, помимо его воли.

Рассматривая доводы иска о недействительности совершенной администрацией сделки по продаже спорного здания с земельным участком, судебная коллегия принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По правилам п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Вместе с тем в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее Закон № 178-ФЗ). Перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества содержится в ст. 13 Закона № 178-ФЗ.

Передача прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, централизованными системами горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельными объектами таких систем, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом требований, установленных в ст. 41.1 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее Закон № 416-ФЗ) и ст. 28.1 Закона № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее Закон № 190-ФЗ).

Пунктом 1 ст. 30.1 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что объекты электросетевого хозяйства, источники тепловой энергии, тепловые сети, централизованные системы горячего водоснабжения и отдельные объекты таких систем могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по строительству, реконструкции и (или) модернизации (инвестиционные обязательства), обязательствами по эксплуатации (эксплуатационные обязательства).

По смыслу п.п. 3 и 6 ст. 30.1 Закона № 178-ФЗ целью обременения имущества эксплуатационным обязательством является защита потребителей энергии.

В силу п. 13 ст. 30.1 Закона № 178-ФЗ эксплуатационные обязательства в отношении указанного в п. 1 той же статьи имущества сохраняются в случае перехода права собственности на него к другому лицу.

Данные ограничения обусловлены спецификой отчуждаемого имущества и необходимостью защиты интересов неопределенного круга лиц - потребителей (особой значимостью обеспечения их энергией), а не защитой имущественных интересов публично-правового собственника приватизируемого имущества.

Соответственно, ключевым для решения вопроса о необходимости обременения является назначение объекта приватизации.

Согласно п. 1 ст. 28.1 Закона № 190-ФЗ передача прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только по договорам их аренды, которые заключаются в соответствии с требованиями гражданского законодательства, антимонопольного законодательства Российской Федерации и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации с учетом предусмотренных настоящим Федеральным законом особенностей, или по концессионным соглашениям, заключенным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о концессионных соглашениях, за исключением предусмотренных законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) и законодательством Российской Федерации о приватизации случаев передачи прав на такие объекты.

В соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 31 Закона № 178-ФЗ ограничениями могут являться обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению. Согласно п. 4 ст. 31 Закона № 178-ФЗ решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Однако, спорное здание передано в собственность ФИО1 по договору купли-продажи объекта недвижимости от 19.042023 № Н-2023.6463 вместе с имуществом МКД № по <адрес> (водонасосной станции с электрооборудованием), и принадлежащими муниципалитету теплосетями, переданными по концессионному договору от 22.07.2021 ПАО «Т Плюс» с нарушением вышеприведенных положений закона, без каких-либо условий, ограничений и обременений.

Так, в сведениях о выставляемом на продажу публичном предложении информационного бюллетеня № 18 марта 2023, утвержденного председателем Горкомимущества администрации г. Чебоксары 14.03.2023, в протоколе о результатах публичного предложения от ДД.ММ.ГГГГ №№ (описание лота №), в постановлении администрации г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации объекта недвижимости» отсутствует какая-либо информация о наличии ограничений и обременений права на спорное имущество по поводу имеющихся в нем коммуникаций.

Данное обстоятельство нарушило права и собственников помещений в спорном МКД и неопределенного круга лиц, помещения которых обслуживаются вышеназванным теплопроводом.

В главе «Особые условия» договора купли-продажи от 19.04.2023 указано на обязанность покупателя «обеспечивать беспрепятственный доступ в объект недвижимости техническому персоналу коммунальных служб г. Чебоксары с целью обеспечения контроля и инспекции инженерных сетей и поднадзорного оборудования, элементов конструкции здания, согласовывать вид деятельности в объекте недвижимости с соответствующими инспектирующими органами» (п.п. 3.3, 3.4 договора). Между тем, ООО «Ниди» и ПАО «Т Плюс», обслуживающие расположенные в здании коммуникации, не относятся к коммунальным службам г. Чебоксары, а инспектирующие органы, с которыми покупателю следует согласовать вид его деятельности в «Объекте», в договоре не названы. Тем более, отсутствуют какие-либо ограничения и обременения в отношении имеющихся коммуникаций в договоре дарения спорного имущества, заключенном между ФИО1 и ФИО2 22.05.2023.

По мнению судебной коллегии, несоблюдение администрацией г. Чебоксары порядка приватизации здания с оборудованием водо- и теплоснабжения привело к тому, что граждане, проживающие в МКД № по <адрес> и ООО «Ниди» были вынуждены обратиться к прокурору поскольку собственник здания ФИО2 заявил свои требования к ООО «Ниди», ПАО «Т Плюс» по поводу использования принадлежащего ему помещения. Так, например, в приложенном к отзыву ПАО «Т Плюс» письме ФИО2 от 30.05.2023, заявитель, ссылаясь на то, что в здании расположен распределительный узел теплоснабжения, а на территории его земельного участка – подземный трубопровод горячего водоснабжения, просил демонтировать распределительный узел и трубопровод в течение 30 календарных дней, или рассмотреть вопрос заключения с ним договора аренды принадлежащих ему земельного участка и строения.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, приватизацию спорного здания путем заключения договора купли-продажи от 19.04.2023 следует рассматривать, как сделку, нарушающую требования закона и при этом посягающую на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а следовательно, она ничтожна (п. 2 ст. 168 ГК РФ), а организованные ответчиком торги- являются недействительными.

Так, в силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Поскольку при проведении торгов были нарушены правила приватизации имущества, представляющего собой отдельные объекты горячего и холодного водоснабжения, оспариваемые торги следует признать недействительными, как и последующие сделки купли-продажи и дарения.

В порядке применения последствий недействительной сделки, заключенной по результатам торгов подлежат возврату ФИО1 денежные средства, уплаченные администрации г. Чебоксары в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом по договору купли-продажи от 19.04.2023 в сумме <данные изъяты> руб. (п. 1.3 договора). Кроме того, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости (ст.ст. 1, 35 Земельного кодекса РФ) в собственность муниципального образования г. Чебоксары подлежат возврату земельный участок с кадастровым номером № и нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером 21:01:030106:204, расположенные по адресу: Чувашская Республика, <адрес>.

Учитывая непривлечение судом первой инстанции к участию в деле лиц, права и обязанности которых затронуты принятым решением, неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение норм материального права, в силу положений ст. 330 ГПК РФ, принятое судом решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения – о частичном удовлетворении исковых требований прокурора.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 31 июля 2025 года отменить, принять по делу новое решение.

Признать недействительными торги, проведенные 17.04.2023 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом в форме аукциона по продаже муниципального имущества - земельного участка с кадастровым номером №, и находящегося на нем нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером №;

Признать недействительными:

- заключенный между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и ФИО1 договор купли-продажи вышеназванных объектов недвижимости № от 19 апреля 2023 года,

- заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор дарения от 22 мая 2023 года недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером № и нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером №;

Применить последствия недействительности сделок в виде возврата в собственность муниципального образования г. Чебоксары - столица Чувашской Республики земельного участка с кадастровым номером № и нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, и возврата администрацией муниципального образования г. Чебоксары - столица Чувашской Республики в собственность ФИО1 – денежных средств в сумме <данные изъяты> руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований прокурору отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.А. Арсланова

Судьи: С.Н. Уряднов

А.Е. Спиридонов

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.02.2026