Решение № 2-1841/2020 2-1841/2020~М-1391/2020 М-1391/2020 от 20 сентября 2020 г. по делу № 2-1841/2020

№2-1841/2020

УИД №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2020 года город Батайск

Батайский городской суд в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Пузенко Т.А.,

с участием ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Эль <данные изъяты> к Комитету по управлению имуществом <адрес> о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора аренды, об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился Эль <данные изъяты> с иском к Комитету по управлению имуществом <адрес> о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора аренды, об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора. В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ними заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Истец направил в Комитет заявление о продлении срока действия договора аренды указанного участка. В ответ на указанное обращение из Комитета по управлению имуществом <адрес> получен ответ об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка со ссылкой на то, что данный договор прекратил свое действия. Истец, указывая на положения подпункта п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, ч.6 ст.19 Федерального закона 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ, по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» обратился в суд и просит признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом <адрес> в продлении срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а также обязать ответчика заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года.

Истец Эль <данные изъяты> в судебное заседание не явился, уведомлен судом о дне, времени и месте рассмотрения дела. Представитель истца по доверенности ФИО1 заявленные исковые требования в полном объеме поддержал, дал пояснения, аналогичные изложенным выше.

Представитель Комитета по управлению имуществом <адрес> в судебное заседание не явился, уведомлен судом о дне, времени и месте рассмотрения дела, направил в суд письменный отзыв, в котором возражал по заявленным исковым требованиям.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца по доверенности ФИО1, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Из ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В ч. 1 ст. 609 данного кодекса указано, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По общему правилу, закрепленному в ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и Обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты>" на основании постановления Мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ № был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 52 247 кв.м. сроком на семь лет с момента заключения. Договор аренды прошел соответствующую регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На основании постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден проект планировки и проект межевания территорий для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты>" и жилищно-строительным кооперативом <данные изъяты> был заключен договор уступки прав (цессии) №, по условиям которого ЖСК переданы права арендатора по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор уступки прав (цессии) прошел соответствующую регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На основании постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № внесены изменения в площадь земельного участка - 26 124 кв.м..

На основании постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 26 124 кв.м. с видом разрешенного использования "для комплексного освоения в целях жилищного строительства" был разделен на 12 земельных участков с видом разрешенного использования "жилые дома блокированной застройки".

На основании постановления Администрации <адрес> о предоставлении в аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № между Комитетом имущественных отношений <адрес> и ЖСК <данные изъяты>" был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 051 кв.м. с видом разрешенного использования "жилые дома блокированной застройки" и сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор прошел соответствующую регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК <данные изъяты>" и ФИО2 был заключен договор уступки прав (цессии) №, по условиям которого ФИО2 переданы права арендатора по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор уступки прав (цессии) прошел соответствующую регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Эль <данные изъяты> был заключен договор уступки прав (цессии) №, по условиям которого истцу переданы права арендатора по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор уступки прав (цессии) прошел соответствующую регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно п.1.5 договора указан срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и истцом Эль <данные изъяты> был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 051 кв.м. с видом разрешенного использования "жилые дома блокированной застройки" для завершения строительства. Согласно п.1.2 договора на земельном участке находится объект незавершенного строительства площадью 146,6 кв.м..

В п.2.1 стороны согласовали срок его действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в площадь земельного участка - 526 кв.м..

Как следует из материалов дела, в период действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ строительство не завершено. В границах земельного участка имеется фундаментная плита со степенью готовности 10%. Право собственности на указанный объект зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Эль <данные изъяты> обратился в Комитет по управлению имуществом <адрес> с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 3 года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет уведомил истца об отказе в предоставлении земельного участка в аренду ввиду того, что ранее право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства собственником незавершенного строительством объекта уже реализовано.

Кроме того, уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ Комитет уведомил истца о расторжении спорного договора.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С ДД.ММ.ГГГГ случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Так, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как следует из пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, вопреки доводам иска, однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства собственником объекта незавершенного строительства имело место ранее (ДД.ММ.ГГГГ), что является препятствием для повторного предоставления в аренду спорного земельного участка на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

В отсутствие совокупности предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

При таком положении суд находит действия Комитета по отказу в предоставлении земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства не противоречащими закону.

П. 6 ст. 19 Федерального Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" установлено, что до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Вместе с тем, срок действия спорного договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, в суд истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, поэтому требования истца о продлении договора аренды, прекратившего свое действие, являются неправомерными.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции, действующей на момент вынесения отказов Министерства о предоставлении спорного земельного участка "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объекта незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление арендных отношений однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

В данном случае, спорный земельный участок предоставлялся в аренду истцу сроком на 3 года для завершения строительства индивидуального жилого дома истцу, как собственнику объекта незавершенного строительства, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, то есть после ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела право на заключение договора аренды на новый срок имеет собственник объекта незавершенного строительство, права которого подлежат регистрации с учетом применения положений Градостроительного Кодекса РФ.

Также, порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 г. N 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса РФ.

Так, согласно пунктам 1, 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В ходе рассмотрения дела установлено, что строительство жилого дома начато истцом в отсутствие разрешительной документации, предусмотренной ст.51 градостроительного Кодекса РФ.

При таком положении Эль <данные изъяты> не может считаться собственником законно возведенного, но незавершенного строительством объекта недвижимого имущества. Следовательно, право на обращение в Комитет имущественных отношений <адрес> по вопросу заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия спорного договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 526 кв.м. у истца отсутствует. Не обладал таким правом истец и на момент заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В этой связи, применительно к указанным нормам истечение срока действия основного договора аренды земельного участка при условии наличия незавершенного строительством объекта не влечет возможности его продления. Как следует из пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, при таких обстоятельствах речь идет о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов на новый срок.

На момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и Обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты>" действовал Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в редакции, предусматривающей необходимость заключения договора аренды на новый срок в отношении государственного или муниципального имущества только по результатам проведения торгов. При этом непосредственно на момент заключения договора действовали правила статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие возможность предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности без предварительного согласования мест размещения объектов (такое предоставление осуществлялось исключительно на торгах) и с предварительным согласование мест размещения объектов (такое предоставление осуществлялось без торгов, но с соблюдением, установленной пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ процедуры, включающей информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, проведение работ по формированию земельного участка и его постановки на кадастровый учет). В данном конкретном случае земельный участок предоставлялся на торгах, что не противоречило действовавшему на тот момент законодательству.

Кроме того, как следует из буквального толкования подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка в аренду без аукциона не допускается, если такой земельный участок уже предоставлялся одному из предыдущих собственников этого объекта именно для завершения строительства объекта.

В данном случае, земельный участок предоставлялся истцу для завершения строительства. Следовательно, он может быть представлен для завершения строительства после проведения торгов.

Поэтому продление срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ при изложенных обстоятельствах свидетельствует о не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при предоставлении такого земельного участка, в связи с чем ссылки истца на положения п.6 ст.19 Федерального Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" суд находит не обоснованными.

Так как орган местного самоуправления рассмотрел заявление истца и дал ответ по существу обращения, правильно отказав истцу в предоставлении спорного земельного участка в аренду на новый срок, правовых оснований для повторного рассмотрения данного заявления не имеется, как не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Эль <данные изъяты> к Комитету по управлению имуществом <адрес> о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора аренды, об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в мотивированной форме изготовлено 5 октября 2020 года.