Апелляционное определение № 33-14344/2026 от 21 апреля 2026 г.

судья: Басова Е.С. Дело <данные изъяты>

50RS0<данные изъяты>-48


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 22 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ситниковой М.И.

судей Асташкиной О.В., Воронко В.В.,

при ведении протокола секретарем Веретенниковым А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании денежных средств задатком, не подлежащим возврату, расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности, обязании освободить объекты недвижимости и взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Дмитровского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> и дополнительное решение того же суда от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Асташкиной О.В.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просит признать оплаченным по соглашению о задатке от <данные изъяты> денежные средства в размере 5 000 000 руб. задатком, не подлежащем возврату истцом ответчику; расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты>6 от <данные изъяты>, заключенный между истцом и ответчиком, с выплатой ответчику истцом денежных средств, зачтенных в счет оплаты по указанному договору купли-продажи от <данные изъяты>; прекращении права собственности ответчика на приобретенное по договору купли-продажи недвижимое имущество: земельный участок, к.н. <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> и здание, к.н. <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты> признание за истцами право единоличной собственности на данное недвижимое имущество; обязании ответчика освободить данное недвижимое имущество в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу и взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В обоснование иска истцом указано, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельный участок, к.н. <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> и здание, к.н. <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, Дмитровский городской округ, <данные изъяты>, территория объединения «Усадьба Удино», <данные изъяты>, общая сумма договора составляет 6 000 000 руб. согласно условиям договора 1 000 000 руб. был выплачен в качестве аванса до заключению договора и 5 000 000 руб. подлежали оплате не позднее <данные изъяты> путем безналичного перечисления на счет продавца в АО «Тбанк». На день подачи иска истцом оплачено – 3 400 000 руб., размер задолженности составляет 2 600 000 руб. Ответчик существенно нарушил условия договора, не выполнил обязательство по полной оплате в установленный срок. <данные изъяты> в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора, но ответчик отказался от получения данной претензии. <данные изъяты> между сторонами подписано соглашение о задатке, сумма 5 000 000 руб. и договор купли – продажи от <данные изъяты>. 5 000 000 руб. было оплачено за право заключить договор на особых условиях, за мебель, оставленную в доме, за право занятия дома в день подписания соглашения, также данная сумма должна быть зачтена в счет посуточной аренды жилого дома, оплаченные денежные средства, фактически покрывают расходы истца на коммунальные платежи, налоги за имущество, убытки, связанные с отсутствием передачи полной стоимости объекта недвижимости. Сумма, оплаченная по соглашению, не подлежит возврату, данная сумма это обеспечение (задаток) исполнения обязательств по договору. Данная сумма внесена в качестве гарантии сохранности имущества и соблюдения условий проживания. Ответчик свои обязательства по соглашению нарушил, в связи, с чем задаток остается у истца. Ответчик нарушил график платежей. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

Истец ФИО1 и её представитель по доверенности <данные изъяты>. в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить, пояснили, что ответчиком были внесены денежные средства в размере 1 130 000 руб. и 5 000 000 руб., в договоре задаток не прописан, поскольку истец не обладает юридическими познаниями.

Ответчик ФИО2 и её представитель по ордеру адвокат <данные изъяты> в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, представили письменные возражения, а также пояснили, что на продажу данного объекта недвижимости было размещено объявление, истец сообщила, что сделку оформить не может, поскольку дом находиться под арестом, её было необходимо, чтобы ответчик внесла задаток за квартиру, стороны договорились, что <данные изъяты> ответчик оплатит 5 000 000 руб., а потом каждый месяц будет переводить денежные средства. Изначально стоимость по договору составляла 6 000 000 руб., но ответчиком было уплачено более 8 000 000 руб. с учетом первоначального взноса. Договор заключен на 6 000 000 руб., но факту была договоренность на 11 000 000 руб. Сумму, указанную в договоре в размере 6 000 000 руб. ответчик оплатил, от сумму 11 000 000 руб. осталось оплатить 1 000 000 руб. 5 000 000 руб. была оплачена сразу при заключении договора, остальная сумма отдельными платежами. На момент обращения истца в суд сумма выплаченных денежных средств составила 9 060 000 руб. Договор заключили на 6 000 000 руб., так как истец не хотела платить большую сумму налогов. По состоянию на дату заключения договора оплачено 6 160 000 руб.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, ФИО3 в судебное заседание после перерыва не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не заявлял.

Поскольку реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы иных лиц, с учетом положений ст. ст. 113, 167 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело при данной явке.

В заключение помощник Дмитровского городского прокурора Самотугина О.Л. полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку ответчиком условия договора исполнены в полном объеме.

Решением Дмитровского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> с учетом дополнительного решения того же суда от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании денежных средств задатком, не подлежащим возврату, расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности, обязании освободить объекты недвижимости и взыскании судебных расходов – отказано.

Взысканы с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате услуг представителя в размере 80 000 рублей 00 копеек, расходы по копированию документов в размере 19 850 рублей 00 копеек, расходы на приобретение канцтоваров в размере 3 851 рубль 00 копеек, расходы по оплате оценке в размере 20 000 рублей 00 копеек, расходы по оплате услуг нотариуса в размере 17 800 рублей 00 копеек.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда по доводам жалобы.

В суде апелляционной инстанции ФИО1, ее представитель – <данные изъяты>. поддержали доводы жалобы.

ФИО2 и ее представитель – <данные изъяты> просили отказать в удовлетворении жалобы.

Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено при данной явке.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения явившихся участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно ч. 2 ст. Жилищного Кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В силу ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с п. 6 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают, в том числе, вследствие действий участников жилищных правоотношений, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли всех сторон.

В силу п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п.п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>-Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (ст. 25 Конституции Российской Федерации, ст. 1, 3 ЖК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Предметом данного договора является - земельный участок, к.н. <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> и здание, к.н. <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, Дмитровский городской округ, <данные изъяты> – «жилой дом» (п.1.1.). Данное имущество принадлежит продавцу (п.1.2. и п.1.3). Стороны оценивают указанный земельный участок - 1 800 000 руб., жилой <данные изъяты> 200 000 руб., общая сумма оценки составляет 6 000 000 руб. (п.2.1). Покупатель купил у продавца указанное недвижимое имущество за 6 000 000 руб. (п.2.2). Денежная сумма в размере 1 000 000 руб. выплачена покупателем продавцу в качестве аванса до подписания настоящего договора, в связи с чем, подписывая настоящий договор, продавец подтверждает, что указанная сумма им получена (п.2.3.1). Денежную сумму в размере 5 000 000 руб. покупатель обязуется выплатить не позднее <данные изъяты>. (п.2.3.2). Нотариусом разъяснено, что условие о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены недвижимого имущества и истинных намерении, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (п.2.6). Настоящий договор удостоверен нотариусом ФИО4, временно исполняющей обязанности нотариуса Химкинского нотариального округа <данные изъяты> ФИО5 (л.д.9-11,93-95).

Истцом при подаче искового заявления приложены квитанции об оплате ответчиком денежной суммы в размере 3 260 000 руб. (л.д.16-22).

Объекты недвижимости земельный участок, к.н. <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> и здание, к.н. <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты> находятся в собственности у ответчика, наложено ограничение - «ипотека в силу закона», срок действия с <данные изъяты> по <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.33-42).

Истцом была направлена ответчику досудебная претензия о расторжении договора (л.д.12-15).

В судебном заседании судом обозревался оригинал документа, предоставленный стороной ответчика, копия представлена в дело – Задаток «Соглашение о задатке» от <данные изъяты>, из которого следует, что истец ФИО1 (продавец) и ответчик ФИО2 (покупатель) заключили настоящее соглашение о том, что продавец намерен продать, а покупатель купить земельный участок и дом, расположенные по адресу: <данные изъяты>. Настоящее соглашение является обеспечением для выполнения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи указанного объекта недвижимости. В качестве обеспечения принятых на себя обязательств при подписании настоящего соглашения, покупатель в качестве задатка получила сумму 5 000 000 рублей. Продажная стоимость объекта составила 11 000 000 руб. Стоимость указанного объекта недвижимости является окончательной и изменению не подлежит. Покупатель обязуется полностью рассчитаться с продавцом <данные изъяты> (л.д.71-72).

Ответчиком исполнены условия договора, произведен расчет по договору в полном объеме (л.д.73-92, 171-172).

Разрешая спор суд первой инстанции, исходил из приведенных выше норм права, разъяснений постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, и учитывая, что стороной ответчика представлены доказательства исполнения договора, а именно полной оплаты цены договора, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца. Дополнительным решением с учетом положений ст.ст. 94,96,98,100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд взыскал судебные расходы ответчика по оплате услуг представителя в размере 80 000 рублей 00 копеек, расходы по копированию документов в размере 19 850 рублей 00 копеек, расходы на приобретение канцтоваров в размере 3 851 рубль 00 копеек, расходы по оплате оценке в размере 20 000 рублей 00 копеек, расходы по оплате услуг нотариуса в размере 17 800 рублей 00 копеек.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, которые являются законными и обоснованными.

Доводы жалобы о том, что 5 000 000 рублей являются самостоятельным обеспечительным платежом за обеспечение обязательств и резервирование объекта и не должны учитываться в счет исполнения ответчиком обязательств по оплате цены договора, подлежат отклонению, как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и положениям п.1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Доводы жалобы о том, что ответчик неоднократно ставила сделку под угрозу срыва, нарушая график платежей, подлежат отклонению, так как в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик уплатила цену договору 6 000 000 рублей в полном объеме.

В суде апелляционной инстанции истец пояснила, что от фактической цены сделки, определенной сторонами в размере 11 000 000 рублей, остаток долга составляет около 60 000 или 90 000 рублей, то есть не отрицала, что цена сделки, указанная в договоре оплачена в полном объеме, соответственно оснований для расторжения сделки не имеется.

Ответчик возражала относительно наличия долга, пояснив, что у нее имеются платежные документы и на сегодняшний день оплачено 11 000 000 рублей.

Доводы жалобы о том, что задаток не подлежит возврату в случае, если сделка не заключена по вине покупателя, подлежат отклонению, так как в рассматриваемом деле сделка заключена и оснований для ее расторжения вопреки доводам жалобы не усматривается.

В целом доводы жалобы сводятся к выражению несогласия с принятым решением, и сводятся к собственной оценке доказательств и оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда соответствуют установленным судом обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона, и оснований для признания их неправильными, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Дмитровского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> и дополнительное решение того же суда от <данные изъяты> – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Трехмесячный срок подачи кассационной жалобы в кассационный суд общей юрисдикции исчисляется со дня изготовления мотивированного апелляционного определения

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение составлено 30.04.2026