Решение № 2-808/2019 2-808/2019~М-72/2019 М-72/2019 от 18 февраля 2019 г. по делу № 2-808/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2019 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кузубовой Н.А., при секретаре Свистунове А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 100000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3200 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 50,6 кв.м. Согласно п. 3.2 договора стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ Покупателем условия предварительного договора выполнены в полном объеме, о чем свидетельствует расписка продавца в получении суммы задатка в размере 50000 руб. Однако, основной договор купли-продажи квартиры в установленные в предварительном договоре сроки не заключен по вине продавца. На неоднократные требования о возврате задатка ответчиком отказано. ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика уведомление о расторжении предварительного договора, однако, данное уведомление ответчиком получено не было, денежные средства не возращены.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, извещена надлежаще.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что при подписании предварительного договора ФИО1 была проинформирована о наличии обременений в отношении квартиры и необходимости получения разрешения банка на ее продажу. В целях скорейшего исполнения предварительного договора, ответчиком были предприняты все необходимые меры получения разрешения на продажу квартиры, которое было получено ДД.ММ.ГГГГ Однако, в нарушение принятых на себя обязательств, истец необоснованно отказалась от заключения основного договора купли-продажи, подобрав иной объект. Между тем, в течение длительного времени ответчик, соблюдая достигнутую договоренность о продаже квартиры, отказывал в продаже квартиры потенциальным покупателям, добросовестно выполняя указания риелтора по ускорению процесса получения одобрения от банка.

Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается вформе, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества – 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 60,6 кв.м. (п. 1.1 договора).

В силу п. 2 предварительного договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора, на следующих условиях: стоимость объекта составляет 2647000 руб. При этом часть стоимости объекта недвижимости в размере 50000 руб. передается покупателем продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка. Оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости передается покупателем продавцу в течение трех дней после регистрации основного договора купли-продажи за счет собственных и кредитных денежных средств.

Согласно п. 3 предварительного договора настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи, который будет заключен в будущем. Стороны согласовали срок заключения основного договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Факт передачи ФИО1 денежных средств в сумме 50000 руб. ФИО2 подтвержден распиской от ДД.ММ.ГГГГ и стороной ответчика не отрицался.

Также судом установлено и не оспаривалось сторонами, что основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен.

Определяя правовую природу платежа, произведенного истцом в качестве обеспечительного по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ., с учетом содержания соглашения о внесении в день подписания предварительного договора части стоимости объекта недвижимости в размере 50000 руб., суд приходит к выводу о том, что указанный платеж внесен истцом в качестве задатка.

Исходя из содержания ст.ст. 380 и 381.1 ГК РФ задаток — это денежная сумма, которая вносится стороной договора в одной из двух ситуаций: в счет будущих платежей (как правило, этой стороной выступает покупатель, арендатор и т.п.) или в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора в будущем (в этом случае деньги могут вноситься любой стороной).

Таким образом, в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ задаток применяется в качестве меры обеспечения исполнения основного обязательства.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Полагая, что сделка купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, не состоялась по вине ответчика ФИО2, истец обратилась с требованиями о взыскании двойной суммы задатка.

Между тем, в ходе судебного разбирательства оснований, предусмотренных ст. 381 ГК РФ для взыскания с ответчика в пользу истца задатка в двойном размере, судом не установлено.

Напротив, из материалов дела следует, что ответчик после заключения предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. обратилась в ПАО «Сбербанк России» для получения согласия на выделение доли в праве собственности на предмет залога для его продажи, что по мнению суда свидетельствуют о том, что ФИО2 от своих обязательств не уклонялась и имела намерение совершить сделку. Необходимое согласие залогодержателя было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ., о чем покупатель была осведомлена через риэлтора.

ДД.ММ.ГГГГ соглашение об установлении долей в праве собственности на квартиру было удостоверено нотариусом Улан-Удэнского нотариального округа <данные изъяты>

Из пояснений истца, свидетельских показаний риэлтора <данные изъяты>., а также представленной распечатки телефонной переписки следует, что истец была осведомлена о необходимости получения продавцом разрешения банка для продажи выбранной квартиры и против прохождения указанной процедуры на момент заключения предварительного договора купли-продажи не возражала.

При этом судом принято во внимание, что после истечения срока, установленного в предварительном договоре купли-продажи для заключения основного договора, истец с требованиями о его заключении к ответчику не обращался, письменных требований о заключении договора в адрес ответчика не направлял.

Сам по себе, факт незаключения договора в срок, установленный в предварительном договоре ввиду отсутствия необходимых документов, безусловным основанием для применения к продавцу мер ответственности в виде взыскания задатка в двойном размере не является.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Судом установлено, что за получением согласия банка на перераспределение долей в праве собственности, необходимого для продажи квартиры, являющейся предметом залога, ответчик обратилась ДД.ММ.ГГГГ., то есть сразу после заключения предварительного договора купли-продажи. Как следует из представленного письма, согласие на регистрацию соглашения об определении и выделении долей в квартире дано Банком ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, стороны не могли заключить договор купли-продажи ранее указанной даты и вины в том продавца суд не усматривает.

Истцом не представлено доказательств, что после получения согласия банка ответчик отказалась от заключения основного договора купли-продажи либо иным способом уклонялась от его заключения.

Доводы истца о том, что причиной отказа от заключения договора купли-продажи с ФИО2 явилось истечение срока действия одобрения ипотечного кредита фактическим обстоятельствам дела не соответствуют.

Из пояснений истца следует, что основной причиной заключения договора купли-продажи с иным лицом послужил факт разрешения проживания истца в приобретаемой квартире до регистрации перехода права собственности в ЕГРН, чего ответчик предоставить отказалась.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для выводов о том, что сделка не совершена вследствие нарушения продавцом своих обязательств, наличия уклонения продавца от заключения договора купли-продажи либо невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, поскольку все зависящее от продавца для заключения сделки ответчиком сделано, в связи с чем действия ФИО2 по исполнению обязанностей по предварительному договору купли-продажи в части получения задатка не могут быть квалифицированы как уклонение либо отказ от их исполнения. Следовательно, требования истца о взыскании с ответчика задатка в двойном размере удовлетворению не подлежат.

Также суду не представлено доказательств невозможности исполнения обязательств по предварительному договору по независящим от обеих сторон обстоятельствам (статья 416), соглашение сторон по возврату задатка сторонами не достигнуто. В связи с чем оснований для возврата задатка суд не усматривает.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку основной договор купли-продажи сторонами в установленный в предварительном договоре срок не заключен и стороны на его заключении не настаивали, предварительный договор прекратил свое действие и необходимость его расторжения в судебном порядке отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании задатка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Кузубова