Решение № 2-6126/2019 2-6126/2019~М-5186/2019 М-5186/2019 от 17 июля 2019 г. по делу № 2-6126/2019

16RS0051-01-2019-006975-78

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

18 июля 2019 года Дело 2-6126/2019

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Шафигуллина Ф.Р.,

при секретаре судебного заседания Мукатдесовой М.З.,

без участия лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН<***>) о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, в обоснование требований, указав, что 17.11.2011 между ООО «ФОН» и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №АГ3-70.

Предметом предварительного договора купли-продажи жилого помещения №АГ3-70 от 17.11.2011 является обязательство Ответчика передать в собственность Покупателя на условиях, предусмотренных Основным договором жилое помещение в 9<адрес изъят>, не позднее 31.12.2014.

Согласно п.2.2.1 Договора цена, подлежащая уплате Покупателем Продавцу за приобретенную квартиру, устанавливается сторонами в размере 1 004 597 рублей, оплачена в полном размере.

05.12.2011 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор №У-3439 об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №АГ3-70 от 17.11.2011.

Передаваемое по договору требование оценивается сторонами в размере 1 004 597 рублей. ФИО3, оплатила указанную сумму договора об уступке права требования. Обязательство перед Должником ООО «ФОН» по оплате предварительного договора купли-продажи жилого помещения №АГ3-70 от 17.11.2011 исполнено полностью, в связи, с чем Должник согласовал уступку права требования по договору №АГ3-70 от 17.11.2011.

11.11.2013 между ФИО3 и ФИО4 заключен договор №У-5287 об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №АГ3-70 от 17.11.2011.

Передаваемое по договору требование оценивается сторонами в размере 1 004 597 рублей. ФИО4 оплатила указанную сумму договора об уступке права требования. Обязательство перед Должником ООО «ФОН» по оплате предварительного договора купли-продажи жилого помещения №АГ3-70 от 17.11.2011 исполнено полностью, в связи, с чем Должник согласовал уступку права требования по договору №АГ3-70 от 17.11.2011.

14.01.2016 между ООО «ФОН» и ФИО1 (до брака ФИО4) заключено соглашение об изменении договора №АГ3-70 от 17.11.2011 о замене в договоре фамилии ФИО4 на ФИО1

30.01.2017 между ООО «ФОН» и ФИО1 заключено соглашение об изменении договора №АГ3-70 от 17.11.2011, которым изменен п.4.1 предварительного договора, а именно стороны договорились, что Основной договор должен быть подписан в течении 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее 31.12.2017.

В разделе 4 предварительного договора содержатся условия о сроке подписания основного договора, согласно которым основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 31.12.2014 (с учетом соглашения от 30.01.2017, срок передачи квартиры продлен до 31.12.2017). Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт.

Однако до настоящего времени ООО «ФОН» свои обязательства не исполнил.

На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-70 от 17.11.2011 в отношении <адрес изъят> - договором участия в долевом строительстве, заключенным между Обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО1

В случае удовлетворения исковых требований в решении суда указать, что принятое судебное решение суда является основанием для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ предварительного договора купли-продажи жилого помещения №АГ3-70 от 17.11.2011, заключенного между ООО «ФОН» и ФИО1, в качестве договора долевого участия в строительстве жилого помещения в отношении <адрес изъят>).

Истец в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО «ФОН» в судебное заседание не явился, представил ходатайство в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При таких обстоятельствах, на основании ч.4 ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежаще извещенного о месте и времени судебного заседания. Ответчик не сообщил суду о причинах своей неявки в суд, доказательств уважительности причин неявки не предоставлено. Вышеперечисленные действия ответчика суд расценивает как волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела на основе принципа состязательности и равноправия сторон, установленного ст.12 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что 17.11.2011 между ООО «ФОН» и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №АГ3-70 купли-продажи <адрес изъят> стоимостью 1 004 597 рублей.

В соответствии с п. 4.1, п. 4.2 договора №АГ3-70 от 17.11.2011 стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее 31.12.2014. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт.

05.12.2011 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор №У-3439 об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №АГ3-70 от 17.11.2011.

11.11.2013 между ФИО3 и ФИО4 заключен договор №У-5287 об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №АГ3-70 от 17.11.2011, согласно которому обязательство перед Должником - ООО «ФОН» по оплате предварительного договора купли-продажи жилого помещения №АГ3-70 от 17.11.2011 исполнено полностью, в связи, с чем Должник согласовал уступку права требования по договору №АГЗ-70 от 17.11.2011.

14.01.2016 между ООО «ФОН» и ФИО1 (до брака ФИО4) заключено соглашение об изменении договора №АГ3-70 от 17.11.2011 о замене в договоре фамилии ФИО4 на ФИО1

Таким образом, в результате заключенных договоров переуступки, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения №АГ3-70 от 17.11.2011 является истец – ФИО5

30.01.2017 между ООО «ФОН» и ФИО1 заключено соглашение об изменении договора №АГ3-70 от 17.11.2011, согласно которому стороны договорились, что Основной договор должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее 31.12.2017.

Таким образом, 31.12.2017 у Ответчика истек строк исполнения обязательств по договору.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, объект не построен, в собственность истцу не передан.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-70 от 17.11.2011 и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме того, положения договора, указывают на то, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Общество с ограниченной ответственностью «ФОН» является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по <адрес изъят>

Следовательно, предварительный договор № АГ3-70 от 17.11.2011, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать их как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи помещения № АГ3-70 от 17.11.2011 договором долевого участия в строительстве обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать предварительный договор участия в долевом строительстве № АГ3-70 от 17 ноября 2011 года в отношении <адрес изъят> договором участия в долевом строительстве заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО1.

Решение суда является основанием для регистрации предварительного договора участия в долевом строительстве № АГ3-70 от 17 ноября 2011 года в отношении <адрес изъят>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО1 в качестве договора участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Ф.Р. Шафигуллин