Апелляционное определение № 33-2145/2026 от 19 февраля 2026 г.

Судья Юрышев С.С. Дело № 33-2145/2026 (№ 2-372/2025)

25RS0021-01-2025-00751-35


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 февраля 2026 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Ундольской Ю.В.,

судей Матвеевой Д.М., Рыженко О.В.,

при секретаре Ильчук Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, с участием третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю,

по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Михайловоского районного суда Приморского края от 6 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Ундольской Ю.В., выслушав пояснения представителя ФИО1- ФИО3, заключение прокурора Парфентьевой К.И., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился с исковым заявлением к ФИО2, в обоснование требований указав, что на основании договоров купли-продажи от 29 ноября 2004 года истцу на праве собственности принадлежал жилой дом по адресу: <адрес>, а также земельный участок площадью 1 818,23 кв.м., в границах кадастрового плана по адресу: <адрес> кадастровый номер №. Указанное жилое помещение является его единственным жильем, иного имущества у истца в собственности не имеется. Истец проживал и проживает в указанном жилом помещении уже много лет. В начале января 2025 года к истцу обратился его знакомый, ФИО2, и предложил выкупить у истца его дом по вышеуказанному адресу за 2 000 000 руб. В результате чего, 18 января 2025 года между истцом и ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанного дома с земельным участком, договор зарегистрирован в КГАУ «МФЦ Приморский край». Однако денежных средств от ответчика истец так и не получил. Более того, согласно указанному договору, общая стоимость указанного дома с земельным участком установлена в размере 459 000 руб., что соответствует кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, однако данная цена далека от рыночной стоимости указанных объектов, что свидетельствует о сомнительности его заключения. Никаких долговых обязательств истец перед ответчиком не имел, намерения продавать дом с земельным участком по заниженной стоимости у него не имелось. Истец злоупотреблял спиртными напитками, ответчик, воспользовавшись беспомощным состоянием, ввел истца в заблуждение, указав, что на руки ему передаст денежные средства в размере, о котором они договаривались изначально (2 000 000 руб.), но только после подписания и регистрации договора купли-продажи. Однако никаких денег истцу ответчик не передавал.

Просил признать недействительной сделкой договор купли-продажи дома с земельным участком от 18 января 2025 года по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки в виде признания недействительной записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный жилой дом, и земельный участок.

ФИО2 обратился с встречным исковым заявлением к ФИО1, в обоснование требований указав, что ответчик зарегистрирован в доме с 31 января 2005 года. С 11 февраля 2023 года ответчик не проживает в доме, его отсутствие в жилом помещении носит длительный и постоянный характер, его личные вещи и имущество в доме отсутствуют, коммунальные услуги не оплачивает, проживает по другому адресу, с регистрационного учета добровольно ответчик не снялся. При этом, между истцом и ответчиком отсутствует соглашение, предоставляющее последнему право пользования помещением, договор купли-продажи также не содержит соглашение на проживание. Регистрация ответчика в доме по указанному адресу препятствует истцу как собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Решением Михайловоского районного суда Приморского края от 6 ноября 2025 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены.

Суд постановил: признать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, имеющего паспорт РФ серии №, выданный 19.09.2024 УМВД России по Приморскому краю, утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>

С указанным решением не согласился ФИО1, его представителем подана апелляционная жалоба, в которой ставить вопрос об отмене решения суда. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что судом не учтено, что ответчик не подкрепил свое неоднократное получение денег расписками, а факт алкогольной зависимости ФИО1 сторонами не отрицался. Кроме этого, суд не устранил явные противоречия между показаниями свидетеля и материалами доследственной проверки. Оценивая доказательства, суд не применил положения п. 2 ст. 166 ГК РФ, не принял во внимание недобросовестность ФИО2

Представитель ФИО1 в суде апелляционной инстанции просила решение суда отменить, жалобу удовлетворить.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав заключение прокурора, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 18 января 2025 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи дома с земельным участком, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок, площадью 1 818, 23 кв.м., в границах плана, прилагаемого к настоящему договору и расположенный на указанном земельном участке 1 этажный жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес> Вышеуказанный земельный участок имеет кадастровый номер №

Продавец продал, а покупатель купил вышеуказанный жилой дом и земельный участок за 459 000 руб. При этом стоимость жилого дома составляет 162 026,64 руб., а стоимость земельного участка составляет 296 900,88 руб. Указанная стоимость жилого дома и земельного участка установлена по соглашению сторон настоящего договора является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит. Указанная сумм получена продавцом до подписания настоящего договора.

Переданный покупателю земельный участок соответствует описаниям кадастрового плана. Переданный покупателю жилой дом соответствует описанию кадастрового паспорта, находится в состоянии, пригодном для проживание, соответствующим образом благоустроен, отвечает установленным техническим санитарным требованиям.

Передача отчуждаемого жилого дома и земельного участка продавцом и принятие их покупателем состоялась до подписания настоящего договора.

Покупателю переданы ключи от указанного жилого дома, а также кадастровый паспорт жилого дома, кадастровый план земельного участка и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта-приема передачи вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанности продавца по передаче покупателю вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка считается исполненной.

Настоящий договор считается заключенным с момента подписания его сторонами договора.

23 января 2025 года Управлением государственной регистрации кадастра и картографии ш Приморскому краю зарегистрировано право собственности ФИО2 на объекты недвижимого имущества - жилое здание (домовладение), расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), земельный участок, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира <адрес> (кадастровый номер №), что подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно адресной справке ФИО1 с 31 января 2005 года по настоящее время зарегистрирован по адресу: <адрес>

Обращаясь с иском в суд, истец ссылается на то обстоятельство, что между истцом и ответчиком достигнута договоренность о покупке принадлежащего ему дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> за 2 000 000 руб. После заключения договора купли-продажи дома с земельным участком истец денежных средств не получил, более того о продаже указанного недвижимого имущества они не договаривались.

Постановлением УУП ОМВД РФ «Михайловский» от 19 февраля 2025 года по материалу КУСП № 542 от 9 февраля 2025 года по заявлению ФИО1 о совершении Абрамовичем А., мошеннических действий, отказано в возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО4 суду показала, что ФИО1 в октябре - ноябре 2024 года делал у них дома ремонт, ФИО2 в октябре 2024 года при ней передавал ФИО1 денежные средства в размере 50 000 руб., в ноябре 2024 года - 150 000 руб., в декабре 2024 года 100 000 руб. В январе 2025 года ФИО2 передал 159 000 руб. ФИО1 Последнюю часть денег ФИО2 передавал не при ней.

Разрешая исковые требования ФИО1, руководствуясь ст. ст. 421, 549, 551 ГК РФ, исходя из того, что доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцом не представлено, при этом составление и подписание договора, одновременно являющегося передаточным актом, свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств, суд первой инстанции не нашел основания для признания сделки недействительной.

Рассматривая встречные требования ФИО2, руководствуясь ст. ст. 30, 31, 35 ЖК РФ, 288, 292 ГК РФ, установив, что ФИО1 в спорном жилом помещении не проживает, его личных вещей в квартире не имеется, бремя по содержанию жилья не несет, каких-либо соглашений по праву пользования и проживания в указанном жилом помещении между собственником и ФИО1 не достигнуто, попыток вселиться ответчик не предпринимал, членом семьи ФИО2 не является, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ФИО1 утратил право пользования жилым помещением.

Судебная коллегия находит данные выводы суда правильными, они подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что условия договора не подтверждают оплату денежных средств, в материалах дела отсутствуют расписки передачи денежных средств, отмену решения суда не влекут.

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Договором купли-продажи от 18 января 2025 года предусмотрено, что денежные средства за жилой дом и земельный участок в размере 459 000 рублей получены продавцом до подписания договора.

Таким образом, подписав текст договора, продавец подтвердил факт уплаты цены за проданное имущество, поскольку соглашением сторон иного момента уплаты, кроме как до подписания текста самого договора не предусмотрено.

Противоречия в показаниях допрошенного в судебном заседании свидетеля на выводы суда не влияют, являются незначительными, основанием для отмены решения суда и удовлетворения исковых требований не являются. Факт передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества не может быть подтвержден свидетельскими показаниями, так как исполнение обязательства является разновидностью сделки, следовательно, при исполнении обязательства должны соблюдаться общие правила о форме сделки и последствиях ее нарушения, то есть, если обязательство, в данном случае - договор купли- продажи недвижимого имущества, выражено в письменной форме, то и его исполнение, передача денежных средств продавцу, должно быть оформлено письменно. Как было установлено, факт передачи денежных средств по договору купли-продажи от 18 января 2025 года, подтверждается подписью продавца в договоре.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, которые выражают несогласие с постановленным решением, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, однако не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о неправильности принятого по делу решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли бы привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что суд вынес законное и обоснованное решение, и оснований для отмены судебного постановления по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Михайловоского районного суда Приморского края от 6 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Девятый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное определение коллегии изготовлено 24 февраля 2026 года.