Апелляционное определение № 33-231/2026 33-3942/2025 от 25 января 2026 г.

УИД 14RS0035-01-2025-014359-66

Дело № 2-8828/2025 № 33-231/2026 (33-3942/2025)

Судья Макаров М.В.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Якутск 26 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Удаловой Л.В., судей Кузьминой М.А., Ткачева В.Г. при секретаре Семеновой Л.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по апелляционной жалобе истца на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Ткачева В.Г., пояснения истца ФИО1, ответчика ФИО2, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований ссылаясь на то, что 1 февраля 2021 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ........... Цена жилого помещения по договору купли-продажи составила 800 000 рублей, передача денежных средств истцом ответчику подтверждается распиской, подписанной сторонами. Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Саха (Якутия) в установленном законом порядке. Жилое помещение было передано истцу. В процессе эксплуатации весной 2023 года, после совершения сделки, истец узнала, что приобретенное жилое помещение признано аварийным и подлежащим сносу на основании распоряжения Окружной администрации города Якутска от 26 декабря 2019 года № ...р; об этом истцу стало известно уже после государственной регистрации сделки. Истец считает, что на момент заключения договора купли-продажи многоквартирный жилой дом уже был признан аварийным и подлежащим сносу, однако она не знала о том, что дом, в котором располагается приобретенное помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, а, следовательно, истец заблуждалась относительно предмета сделки, а именно качества жилого помещения, что является существенным. Считает, что жилищные права истца нарушены, так как истец лишен права на предоставление другого жилого помещения, взамен изымаемого в соответствии с частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Истец считает, что проживание в аварийном жилом доме с малолетним ребенком грозит жизни и здоровью проживающих в доме граждан. В связи с чем истец обратился к ответчику и они пришли к соглашению о добровольном расторжении договора купли-продажи жилого помещения. 2 октября 2024 года стороны обратились в Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) о государственной регистрации прав на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от 11 сентября 2024 года. 9 января 2025 года отдел Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) отказал в государственной регистрации прав, ссылаясь на том, что на момент регистрации права собственности за истцом условия договора купли-продажи недвижимого имущества в части оплаты были соблюдены, передача объекта исполнена, оснований для регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи отсутствуют. В связи с этим истец просила признать договор купли-продажи квартиры от 1 февраля 2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительным и применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение, аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации права от 9 февраля 2021 года № ..., признать право собственности за ФИО2 на указанное жилое помещение, обязать ФИО2 возвратить денежные средства ФИО3 в размере 800 000 рублей.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 12 сентября 2025 года по данному делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Окружная администрация города Якутска.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1, не согласившись с принятым решением, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования. В обоснование жалобы указывает на несоответствие вывода суда первой инстанции, изложенных в решении. На продавца возлагается обязанность по уведомлению покупателя о том, что жилое помещение, которое он продает, является аварийным и подлежит сносу. Истец не знала об этом обстоятельстве. В договоре купли-продажи такого пункта нет. В решении суда указано о желании истца получить новое жилое помещение взамен аварийного, что является личным мнением судьи, не имеющего на то оснований, так как требования истца противоречат мнению суда, и в исковых требованиях не прописаны «желания истца». Вывод суда о злоупотреблении правом со стороны истца сделан без установления обстоятельств и основан на предположениях. Выводы суда о том, что истец могла и должны была знать об аварийности жилого помещения в связи с тем, что стороны сделки являются родственниками несостоятельны ввиду того, что ответчик действительно был уведомлен Окружной администрацией города Якутска о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, но о сроке сноса не был уведомлен. Срок сноса и расселения из аварийного и многоквартирного дома не был известен в 2021 году и не установлен по сегодняшний день. Ответчик суду пояснила, что при заключении договора купли-продажи квартиры действительно не сообщила истцу о том, что дом признан аварийным и подлежащим сносу, поскольку ответчику срочно нужны были деньги.

Истец ФИО1 в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержала, просит ее удовлетворить. Суду пояснила, что нарушаются ее права, а именно при переселении ей откажут в предоставлении другого жилого помещения. Когда заключала договор, не знала, что дом аварийный. Ее не уведомили о том, что дом в аварийном состоянии. Ранее проживала в этой квартире, зарегистрирована в ней с 1997 года, с регистрации она снималась, потом снова зарегистрировалась. Квартиру приобрела, поскольку не было своего жилья. Ее мама проживает у своего мужа.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы согласилась, просит ее удовлетворить. Суду пояснила, что с исковыми требованиями согласна. Об аварийности дома узнала позже. Продала квартиру, чтобы у дочери была своя квартира.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Окружной администрации города Якутска, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщено, ходатайств не направлено.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно в установленном статьями 14, 15 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке размещена на сайте Верховного Суда Республики Саха (Якутия) (vs.jak.sudrf.ru раздел «Судебное делопроизводство»).

С учетом изложенного, руководствуясь положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело при вышеуказанной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не допущены при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением Окружной администрации города Якутска от 26 декабря 2019 года № ...р многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: .........., признан авариным и подлежащим сносу, со сроком сноса и отселения в 2024 году.

1 февраля 2021 года между ФИО2, продавец, и ФИО1, покупатель, заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продала, а покупатель купила в собственность квартиру с кадастровым № ..., площадью 25,1 кв.м, расположенную по адресу: ...........

По соглашению сторон покупатель купил у продавца указанную квартиру за 800 000 рублей. Покупатель обязался выплатить указанную сумму продавцу в момент подписания настоящего договора (пункт 4 договора).

Право собственности ФИО1 на спорную квартиру зарегистрировано 9 февраля 2021 года.

11 сентября 2024 года между сторонами заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи, в связи с тем, что продавец не уведомил покупателя о том, что отчуждаемая квартира является непригодной для проживания в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

9 января 2025 года регистратор уведомлением отказал в государственной регистрации соглашения от 11 сентября 2024 года.

Согласно сведениям Специализированного отдела – Архива Управления записи актов гражданского состояния при Правительстве Республики Саха (Якутия) от 29 августа 2025 года истец ФИО1 является дочерью ответчика ФИО2

Истец ФИО1 зарегистрирована в спорном жилом помещении с 26 февраля 2021 года.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что намерения и волеизъявление сторон сделки полностью соответствуют договору и закону. После подписания договора купли-продажи квартиры стороны полностью подтвердили свои намерения и создали соответствующие договору правовые последствия, поскольку на основании данной сделки Управлением Росреестра по Республике Саха (Якутия) 9 февраля 2021 года внесена регистрационная запись о праве собственности истца на указанное имущество. Истец понимала природу и предмет сделки, поскольку сама лично подписала оспариваемый договор, который прошел государственную регистрацию в соответствии с требованиями Федерального закона. Кроме того стороны сделки являются близкими родственниками (мать и дочь), и в силу характера родственных отношений истец могла и должна была знать о том, что дом, в котором расположена приобретаемая ею квартира, признан аварийным.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в виду следующего.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1). К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 данного Кодекса, если иное не установлено этим же Кодексом (пункт 2).

Согласно статье 153 названного выше Кодекса сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Указание в законе на цель действия свидетельствует о волевом характере действий участников сделки.

Так, в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25) разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (статья 178, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 этой же статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения, о чем прямо указано в пункте 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом предоставлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Между тем истцом не предоставлены суду первой и апелляционной инстанции какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что она при заключении оспариваемого договора заблуждалась относительно какого-либо из существенных обстоятельств, перечисленных в пункте 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (например, в отношении предмета сделки, природы сделки, в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой и др.).

Согласно объяснениям истца, данным ею как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанций, ФИО1 осознавала, что ею заключается именно договор купли-продажи квартиры, по условиям которого она становится собственником приобретаемого имущества.

Как пояснила ФИО1 целью заключаемого договора являлся переход права собственности к покупателю, конечной ее целью, как покупателя, являлось получение в собственность объекта недвижимости, указанного в договоре.

То обстоятельство, что жилое помещение до заключения договора было признано непригодным для проживания, о чем продавец не поставила покупателя в известность, не свидетельствует о заключении договора под влиянием существенного заблуждения. Указанные истцом обстоятельства могут указывать на продажу продавцом товара, не соответствующего условиям качества, что может являться основанием для предъявления требования о расторжения договора купли-продажи, но не для признания договора недействительным по основанию, предусмотренному статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что согласно содержанию искового заявления и объяснениям сторон истец ФИО1 и ответчик ФИО2 приступили к совместным действиям, направленным на расторжении заключенного договора, а также на его последующее оспаривание только после того, как им стало известно о том, что в рамках переселения из аварийного жилого дома ФИО1 не будет предоставлено другое жилое помещение, а будет произведена только выплата денежных средств.

Так, защита прав собственников, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и подлежащими сносу, регламентирована статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом в силу части 8.2 названной статьи граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Так как договор купли-продажи квартиры от 1 февраля 2021 года был заключен после вступления в силу части 8.2. статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, новый собственник жилого помещения может претендовать только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, указанном в данной норме, даже в том случае, если жилой дом включен в региональную программу переселения, в рамках которой предусматривается предоставление собственникам других жилых помещений, взамен изымаемых.

Таким образом, в действительности истец обратилась с настоящим иском в суд не в связи с наличием порока воли в оспариваемой ею сделке, а с целью возвращения сторон в положение, существовавшее до заключения договора, для последующего получения жилого помещения, взамен непригодного для проживания. Такие действия, по сути, направлены не на защиту нарушенного или оспариваемого права истца, а на использование судебной власти в целях достижения сторонами сделки своих личных интересов в обход требований закона.

Доводы истца о том, что ее ввели в заблуждение судебной коллегией отклоняются как несостоятельные, поскольку данные доводы не опровергают выводы суда, а лишь выражают несогласие с ними, по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанций в части оценки доказательств и установленных обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, вопреки доводам жалобы дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам в их совокупности и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

В целом доводы апелляционной жалобы фактически повторяют правовую позицию, изложенную в ходе рассмотрения дела, которая являлась предметом судебного исследования и которой дана правильная, основанная на всестороннем, полном, непосредственном и объективном исследовании доказательств и фактических обстоятельств дела оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований нет.

Принимая во внимание то, что апелляционная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о допущенных судом первой инстанции нарушениях норм права, которые в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебного акта в апелляционном порядке, основания для ее удовлетворения, а равно и основания для отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13 октября 2025 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

Определение изготовлено 9 февраля 2026 года.