Решение № 2-673/2019 2-673/2019(2-7417/2018;)~М-6354/2018 2-7417/2018 М-6354/2018 от 4 февраля 2019 г. по делу № 2-673/2019

Дело № 2-673/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 февраля 2019 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Н.В.,

при секретаре Д А.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «УралДомСтрой» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «УралДомСтрой» о признании недействительным договора участия в долевом строительстве в части, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда. Исковые требования мотивировал следующим: <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор № <номер> участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство построить жилое помещение общей проектной площадью 28,10 кв.м. (с учетом площади лоджии, балкона – 2,9). Согласно акту приема-передачи объекта долевого участия в строительстве и технического плана помещения фактическая общая площадь переданного помещения составила 25 кв.м (с учетом площади лоджии, балкона – 2,9). Согласно ч.1 ст.5 ФЗ от <дата> № 214-ФЗ В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Согласно СНиП <дата>-89* понижающий коэффициент принимается равным: для лоджии – 0,5, для балконов – 0,3.

С учетом понижающего коэффициента для балкона разница между проектной и фактической площадью составила 2,23 кв.м. Согласно п.1.2 договора размер квартиры является приблизительным и подлежит уточнению после проведения инвентаризации и учета недвижимого имущества, а согласно п.3.7 договора разница между проектной и фактической площадью квартиры менее 2% ни в большую, ни в меньшую сторону сторонами не компенсируется. Считая, что данные условия договора ничтожны, нарушают права дольщика по договору, истец просил суд недействительным п.3.7 договора участия в долевом строительстве в части, в которой он не предусматривает возможность изменения цены договора в случае расхождения между размером определенной договором площади помещения и предоставленной менее 2%; взыскать с ответчика в качестве соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 93 326,68 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с <дата> по <дата> в сумме 93 326,68 руб., а также просил взыскать в счет компенсации морального вреда – 10000 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

На основании ст.39 ГПК РФ истец от исковых требований о признании недействительным п.3.7 договора участия в долевом строительстве в части отказался, производство по делу в этой части прекращено определением суда; размер исковых требований уменьшил, просил взыскать с ответчика в качестве соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 8370,11 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с <дата> по <дата> в сумме 8370,11 руб., в остальной части оставил без изменения.

Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержал по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, суду пояснила, что в договор был включен п.1.2 в редакции, соответствовавшей действовавшей на дату заключения договора ч.1 ст.5 ФЗ № 214-ФЗ, условие договора не противоречит ст.421 ГК РФ и иным правовым нормам. Обязательства ответчиком выполнены в полном объеме, нарушений прав истца не допущено. С претензией об уменьшении цены договора в сумме 8370,11 руб. истец не обращался, а оснований для удовлетворения ранее заявленной претензии на сумму 129 736 руб. не имелось. Заявила об уменьшении размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ в связи с их несоразмерностью.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

<дата> между ФИО1 и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома жилого <адрес> мкрн. <номер> жилого района «<данные изъяты>» в <адрес>. Объектом долевого участия по договору является 1-комнатная <адрес> общей проектной площадью 28,1 кв.м., расположенная на 5 этаже (п.1.1, 1.2. договора). Согласно п.3.1 договора стоимость объекта составила 1 176 000 руб.

Оплата в сумме 1 176 000 руб. произведена истцом в полном объеме, что подтверждается платежными документами и актом приема-передачи объекта и сторонами не оспаривается.

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство построить жилое помещение по характеристикам указанным в п. 1.2. договора. Согласно условиям договора общая проектная площадь должна была составить 28,1 кв.м. (понижающих коэффициентов для лоджии, балкона в соответствии с п.1.2 договора не предусмотрено).

Согласно кадастрового паспорта помещения (по состоянию на <дата>) фактически общая площадь переданного помещения составила 25,0 кв. м. площадь балкона – 2,9 кв.м. Разница между проектной и фактической общей площадью составила 0,20 кв. м, что подтверждается указанным кадастровым паспортом жилого помещения. Действовавшая на дату заключения между сторонами договора редакция ч.1 ст.5 ФЗ <номер> не предусматривала обязательного применения понижающих коэффициентов для лоджии, балкона.

Согласно п.3.7 договора площадь объекта является приблизительной и подлежит уточнению после проведения инвентаризации и учета недвижимого имущества, а разница между проектной и фактической площадью квартиры менее 2 % ни в большую, ни в меньшую сторону сторонами не компенсируется.

Истец обратился с претензией о соразмерном уменьшении цены договоре долевого участия в строительстве к ответчику, претензия получена ответчиком, <дата> оставлена без удовлетворения.

Как установлено в судебном заседании, органами технической инвентаризации общая площадь квартиры определена в размере 25,0 кв.м., балкона – 2,9 кв.м, что подтверждается кадастровым паспортом жилого помещения. Применяемые при этом методики расчета в договоре не указаны, а стороны в договоре определили, что уточняют площадь по результатам обмеров органами тех. инвентаризации. Поэтому суд принимает данный размер за основу при вынесении решения как соответствующий условиям договора. Таким образом, в судебном заседании установлено, что разница между общей проектной и фактической общей площадью квартиры составляет 0,20 кв.м.

Федеральный закон от <дата> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) г возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ст. 1 указанного Федерального закона).

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатации: в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2 ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно статье 7 ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, условия п.1.2, 3.7 договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются недействительным; несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов является с отступлением от условий договора приведшими к ухудшению качества, что предоставляет истцам право требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Суд при этом отмечает, что толкование п.3.1 условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади 0 41 850,53 руб. за кв.м.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пункт 3 статьи 555 ГК РФ определяет, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона к существенным условиям договора долевого строительства относятся, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Создание объекта долевого строительства меньшей площадью является отступлением от условий договора, предусматривающим характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Заключенный договор позволяет застройщику построить объект меньшего размера, при этом содержит условия, исключающие его ответственность за нарушение условий договора, то есть освобождают от ответственности.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу части 4 статьи 7 Федерального закона являются ничтожными.

При этом суд отмечает также, что хотя согласно п.2.4, п.2.5 договора стороны договорились, что цена договора не подлежит изменению ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения при фактическом изменении площади объекта, однако, реализация договора в части изменения площади объекта зависит только от одной стороны – застройщика, что ставит стороны в заведомо неравное положение.

Исковые требования о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора денежной суммы в размере 41 850,53х0,2=8 370,11 руб. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора. Указанные требования также подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.31 Закона Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

3. За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

В п.5 ст.28 Закона предусмотрено, что В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

В судебном заседании установлено, что претензия о соразмерном уменьшении цены договора, полученная ответчиком не позднее <дата>, оставлена им без удовлетворения, была обосновано направлена истцом ответчику, в установленный законом срок данные требования не были выполнены, поэтому требование истца о взыскании неустойки за период с <дата> по <дата> является обоснованным.

В соответствии с указанными правовыми нормами требования истцов о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя подлежат удовлетворению. Проверив расчет неустойки, представленный истцом, суд находит его правильным, за период, указанный в иске (с <дата> по <дата>) составляет: 1 176 000 руб.х3%х703 дня = 24801840 руб., однако, не более стоимости некачественной выполненной работы – 8370,11 руб.

Вместе с тем, при решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон. Доказательств наступления каких-либо тяжких последствий для истцов в результате нарушения срока сдачи объекта суду не представлено. В связи с изложенным, а также период допущенной ответчиком просрочки и площадь не построенного объекта (0,20 кв.м) в силу статьи 333 ГК РФ суд считает необходимым уменьшить подлежащую взысканию с ответчика неустойку до 4185,05 рублей.

Требование о компенсации морального вреда удовлетворено частично по следующим основаниям.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку договор, заключенный между сторонами, был направлен на удовлетворение личной нужды гражданина, не связанной с осуществлением предпринимательской деятельности (обеспечение жильем граждан), отношения возникшие между сторонами, регулируются, в том числе и законодательством о защите прав потребителей (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

Как установлено в судебном заседании, передача жилого помещения меньшей площади, чем предусмотрено договором долевого участия, является неправомерной, то есть права истца как потребителя ответчиком были нарушены и в силу положений ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» и статей 151, 1099 ГК РФ их требования о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению.

В обоснование своих требований о компенсации морального вреда представителем истца представлены суду объяснения о нравственных переживаниях истца в связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком по договору долевого участия. Данные объяснения приняты судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства. Иных доказательств в опровержение доводов истца ответчиком не представлено. С учетом изложенного, при определении размере компенсации морального вреда суд обоснованно принял во внимание степень нравственных страданий истца, его личность и характер нарушенных прав, для восстановления которых он вынужден обратиться с иском в суд, сам факт передачи жилого помещения меньшей площади, чем рассчитывали истец при заключении договора. Однако, по мнению суда, размер компенсации морального вреда явно завышен и не соответствует тяжести нарушения обязательства, степени нравственных страданий истцов и должен составлять 1000 руб.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от <дата> N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в польз) потребителя.

Такое же разъяснение дается в п.46 Постановления Пленума Верховного Суде РФ от <дата> N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам с защите прав, где указывается, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

На основании выше изложенного с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от сумм, взысканных в пользу потребителя: 8370,11 руб.+4185,05 руб.+1000 руб/2=6777,58 руб.

На основании ст.98 ГПК РФ взысканию с ответчика подлежит госпошлина, от уплаты которой был освобожден истец при подаче иска, в сумме 802 руб. 21 коп.: в сумме 502 руб. 21 коп. по требованию имущественного характера + 300 руб. по требованию неимущественного характера.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «УралДомСтрой» о защите прав потребителя удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «УралДомСтрой» в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве 8 370 руб. 11 коп., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора за период с <дата> по <дата> в сумме 4 185 руб. 05 коп, компенсацию морального вреда в сумме 1000 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 6 777 руб. 58 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «УралДомСтрой» в доход бюджета г.Ижевска госпошлину в сумме 802 руб. 21 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской республики в течении месяца с момента его изготовления в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Ижевска.

Решение в окончательной форме вынесено <дата>.

Председательствующий судья Н.В. Кузнецова