Апелляционное определение № 02-2040/2025 02-2040/2025(02-8901/2024)~М-6201/2024 02-8901/2024 33-10453/2026 М-6201/2024 от 15 марта 2026 г. по делу № 02-2040/2025

77RS0012-02-2024-009697-50

№ 33-10453/2026 (в суде 1-й инстанции № 2-2040/2025)

Судья 1-ой инстанции фио



АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 марта 2026 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Чубаровой Н.В.,

судей фио, фио,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савицкой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 по доверенности фио на решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 03 апреля 2025 года, в редакции определения суда об исправлении описки от 26.09.2025 по иску ФИО1 к ФИО2, АО «Центр управления городским имуществом» о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, применении последствий недействительности сделки, которым в удовлетворении иска ФИО1 отказано,

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, АО «Центр управления городским имуществом», в котором просила признать договор купли-продажи комнаты № 1, общей площадью 20,1 кв.м., расположенной по адресу: адрес, заключенный между ФИО2 и АО «ЦУГИ» недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что ей, ФИО1 из ответа ГУП г. Москвы центра управления городским имуществом от 04.03.2024 №Ц-5-410/24 стало известно о том, что между ГУП «ЦУГИ» г. Москвы и фио 07.12.2023 был заключен договор купли-продажи комнаты №1 общей площадью 20,1 кв.м., расположенной по адресу: адрес с кадастровым номером 77:04:0002007:12193.

Вместе с тем, ранее истец в обращениях в ГУП «ЦУГИ» от 19 июня 2023 года и в Департамент городского имущества города Москвы от 26 июня 2023 года сообщала о своем намерении приобрести комнату №1 общей площадью 20,1 кв.м. расположенную по адресу: адрес.

Кроме того, на направленное ГУП «ЦУГИ» извещение №Ц-15-1533/23 от 09.10.2023 с предложением приобрести комнату №1 в адрес истца последняя подтвердила своё желание приобрести указанную комнату, произвела оплату за долю данной комнаты в месячный срок. Несмотря на прямое указание в постановлении Правительства Москвы от 18.10.2018 № 1285-ПП предоставить освободившуюся комнату по договорам купли-продажи жилого помещения собственникам комнат коммунальной квартиры в равных долях, ГУП «ЦУГИ» 07.12.2023 заключило только с фио договор купли-продажи комнаты №1 общей площадью 20,1 кв.м. расположенной по адресу: адрес, нарушив действующее законодательство.

В результате государственной регистрации данного договора в Управлении Росреестра по г. Москве право собственности на комнату №1 общей площадью 20,1 кв.м. расположенной по адресу: адрес было оформлено на имя фио, денежные средства оплаченные истцом за 1/2 долю комнаты №1 истцу не вернули, право собственности на 1/2 долю комнаты №1 на истца также не оформили.

Кроме вышеуказанного нарушения ГУП «ЦУГИ», перед продажей спорной комнаты гражданину фио не направил извещение №Ц-15-1533/23 от 09.10.2023 с предложением приобрести комнату №1 в адрес всех собственников, а именно извещение не было направленно в адрес фио паспортные данные, собственника комнаты №4 расположенной по адресу: адрес, дом 4, квартира 22.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель истца по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального права.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности фио, представитель АО «Центр управления городским имуществом» по доверенности фио, которые возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Истец ФИО1 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался положениями ст.ст. 166-168, 165.1, 250, 420-422, 431 ГК РФ, ст. ст. 42 и 59 ЖК РФ, ст.ст. 20, 37, 38 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Судом установлено, что 19.06.2023 истец ФИО1 обратилась с заявлением в адрес ГУП «ЦУГИ» с заявлением о приобретении ранее комнаты № 2 в квартире по адресу: адрес и желанием о приобретении в собственность комнаты № 1 в вышеуказанной квартире.

26.06.2023 истец обратилась в адрес Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе освободившейся комнаты № 1 в квартире по адресу: адрес.

На основании письма Департамента городского имущества города Москвы от 08.08.2023 в адрес истца направлено уведомление о принятии решения об отказе в удовлетворении поданного со стороны истца заявления. Согласно содержанию уведомления Департамента городского имущества города Москвы, в отношении комнаты № 1 зарегистрировано право хозяйственного ведения Государственного унитарного предприятия города Москвы «Центр управления городским имуществом» (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 25.01.2021 № 77:04:0002007:12193-77/072/2021-1). Согласно п. 17.12 Порядка оснований для продажи комнаты № 1 в квартире по адресу: адрес, у Департамента не имеется, в связи с чем принято решение об отказе в выкупе жилого помещения по заявлению от 26.06.2023 № Б/Н (вх. 27.06.2023 № ДГИ-196850/23-(0)-0).

Согласно сведениям из выписки из домовой книги в коммунальной квартире по адресу: адрес зарегистрирован ФИО2

После передачи спорного объекта жилищного фонда в хозяйственное ведение ГУП «ЦУГИ» руководствуясь ст. 42 ЖК РФ, ст. ст. 250, 289 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», реализация вышеуказанного объекта недвижимости должна производиться в соответствии со статьями 250, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, федеральными законами от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 4 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», постановлениями Правительства Москвы от 21 сентября 2011 г. № 44 КПП «О совершенствовании системы взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении прав собственника имущества и учредителя государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы», от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы».

ФИО1 обратилась в адрес ГУП г. Москвы центра управления городским имуществом с заявлением о по вопросу правомерности заключения договора купли-продажи комнаты № 1 в коммунальной квартире.

Как следует из ответа ГУП г. Москвы центра управления городским имуществом от 04.03.2024, 07.12.2023 между ГУП «ЦУГИ» г. Москвы и фио был заключен договор купли-продажи комнаты №1 общей площадью 20,1 кв м, расположенной по адресу: адрес с кадастровым номером 77:04:0002007:12193.

Основанием к заключению такого договора послужило направление ГУП «ЦУГИ» всем сособственникам предложения приобрести комнату № 1 в жилом помещении по вышеуказанному адресу.

Вместе с тем, истцу также было разъяснено, что поскольку истцом не внесена полная оплата стоимости жилого помещения, ГУП «ЦУГИ» был заключен договор с фио

Как следует из платежного поручения от 11 декабря 2023 года, представленного в материалы дела ФИО1 на депозит ГУП «ЦУГИ» были внесены денежные средства в размере сумма с назначением платежа «оплата за ФИО3, 4».

Обращаясь с настоящим иском, истец указала, что ГУП «ЦУГИ» 07.12.2023 заключив с фио договор купли-продажи комнаты №1 нарушило требование действующего законодательства, поскольку в адрес истца не было направлено уведомление и (или) извещение с предложением приобрести комнату №1, с предоставлением достаточного срока для внесения оплаты за жилое помещение.

Вместе с тем, как следует из материалов дела при наличии сведений из ЕГРН о собственниках (фио, фио, фио, ФИО2, ФИО1) квартиры, ГУП «ЦУГИ» извещало их письмами № Ц-15-4977/21 от 26.10.2021, № Ц-15-2683/22 от 03.06.2022, № Ц-15-322/23 от 31.01.2023, № Ц-15-5133/23 от 09.10.2023 о намерении продать комнату № 1 по преимущественному праву, по цене, указанной в извещениях на тот момент.

Согласно отчетов Почты России об отслеживании отправлений извещения от 26.10.2021 № Ц-15-4977, от 03.06.2022 № Ц-15-2683/22, от 31.01.2023 № Ц-15-322/23 получены не были, в связи с чем были возвращены за истечением срока хранения.

Согласно отчету Почты России об отслеживании оправления извещение от 09.10.2023 № Ц-15-5133/23 ФИО1 получила 15.11.2023, ФИО2 получил 28.10.2023, фио не получила извещение в связи с чем данное извещение было возвращено в адрес ГУП «ЦУГИ» 05.12.2023.

При этом, ответчик ФИО2 выразил желание приобрести комнату № 1 за счет в том числе кредитных денежных средств полученных от ПАО РОСБАНК (на основании кредитного договора <***> от 07.12.2023).

07.12.2023 между ФИО2 и ГУП «ЦУГИ»был заключен договор купли-продажи № ПП-228/23 на комнату № 1.

Разрешая спор по существу, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения иска, установив, что со стороны ответчика ГУП «ЦУГИ» не было допущено нарушений порядка извещения и уведомления сособственников в отношении комнаты № 1 и порядка заключении договора купли-продажи комнаты.

Кроме того, отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из того, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку последствием нарушения продавцом правила извещения участника общей собственности о намерении реализации своей доли посторонним лицам является не признание договора купли-продажи недействительным, а право требования участником долевой собственности в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, чего истцом заявлено не было.

Судебная коллегия считает выводы суда, изложенные в решении, соответствующими собранным по делу доказательствам, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, судом все юридически значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.

Мотивы, по которым суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в части оспариваемой истцами, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии не имеется оснований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на истца незаконно не оформили право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности, а ГУП «ЦУГИ» перед продажей комнаты ФИО2 не направило извещений в адрес всех собственников с предложением приобрести спорную комнату, тем самым предоставив ответчику ФИО2 необоснованное преимущество перед другими жильцами коммунальной квартиры, фактически повторяют позицию истца, изложенную в иске при обращении в суд, данные доводы были исследованы судом и им дана надлежащая оценка.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно ч. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Таким образом, вопреки доводам истца, нормами пункта 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрены иные последствия нарушения права преимущественной покупки, не связанные с признанием сделки недействительной.

Между тем, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к ст. 205 Кодекса этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Поскольку предъявление требования о переводе прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки является специальным способом защиты, предусмотренным для подобных ситуаций, иск о признании сделки недействительной не будет признан надлежащим способом защиты нарушенного права и не подлежит удовлетворению (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Истец с требованиями о переводе прав покупателя, который при нарушении преимущественного права покупки является специальным способом защиты, предусмотренным для подобных ситуаций, не обращался.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции нарушений преимущественного права покупки не установлено.

При разрешении спора, судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется. Мотивы, по которым суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии оснований не имеется.

Апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене постановленного судом решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 03 апреля 2025 года, в редакции определения суда об исправлении описки от 26 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08.04.2026 г.

Председательствующий

Судьи